Q받은 질문2026-10-06
공동명의 아파트 지분경매문의
서울 아파트 경매 중 감정가 80% 넘게 깎인 5건은 지분매각이 0건이었습니다.
답변 리포트 보기 →📊 KOREAN APT INDEX · VOL.094매일 갱신 · 2026.10.05 기준
한국 아파트 시세,
데이터가 답한다.
국토부 실거래 14,087,012건 (매매 11,012,579 · 전월세 3,074,433) · 단지 48,243개. 모든 숫자는 실거래 원본이며 AI가 만든 데이터가 아닙니다.
실거래 데이터
14M건
수록 단지
48.2K개
발행 분석
94개
분석 지역
26곳
✍️ QUESTIONS
이런 질문에 답했습니다
들어온 질문을 실거래·공고 원문·법령 조문으로 확인해 리포트로 답한 글입니다. 아래는 최근에 답한 글이고, 확인하지 못한 것은 글마다 그대로 적습니다.
- Q받은 질문2026-10-05
낙찰가결정 문의입니다.
서울 84㎡ 아파트 신건의 낙찰 중앙값은 감정가의 109.0%, 한 번 유찰되면 93.7%.
답변 리포트 보기 → - Q받은 질문2026-10-04
부부공동명의 아파트경매문의
감정가가 아파트 전체 값이고 '지분매각' 표시가 없으면 집 전체가 팔립니다.
답변 리포트 보기 → - Q받은 질문2026-10-03
개인회생 변제총액이 청산가치랑 거의 같은데, 신고한 재산을 처분하면 회생이 폐지되나요?
폐지 조문(제621조)은 '은닉'에 '변제계획 불이행'이 함께 붙어야 합니다.
답변 리포트 보기 → - Q받은 질문2026-10-02
문의드려요 아파트실거래가3억 6천
3.6억 아파트가 경매로 팔리면 서울 중앙값 3억 3,516만원·대구 2억 8,368만원.
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📍 REGION
자치구·시 단위 시세 분석
지역 분석 91편 중 9편 먼저 · 6개월 거래 흐름 추적
- 📍 전국2026-10-01
공동명의로 대출 안 늘어요
6억 집·남편 연소득 5천만원이면 한도 3억 2,322만원. 아내를 명의에 넣어도 이 숫자는 그대로이고, 회생 중인 아내의 동의라는 관문이 하나 더 생깁니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-30
전입은 빠른데 확정일자가 늦으면 순위는?
서울 보증금 1억 6,500만원 이하면 확정일자 없이도 5,500만원까지 먼저 받습니다. 그 밖엔 대항력은 전입, 배당순위는 확정일자 날짜로 따로 섭니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-29
전세금 반환대출 1억만 뜰 때, 6·27 경과조치
서울 8억 집·연소득 6,000만원이면 경과조치로 LTV 70%가 열려도 DSR 2억 8,603만원에서 멈춥니다. 등기일 하나론 안 갈립니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-28
국토부 실거래가에 경매 낙찰가는 안 들어갑니다
낙찰가의 41.75%는 원 단위라 만원 단위 실거래 원장과 일치 0건입니다. 424건을 대조했고, 시세가 경매가로 끌려 내려가지 않습니다.
표본 226건분석 보기 → - 📍 서울2026-09-27
집 담보 생활자금, 1주택은 1억이 누적 상한
서울 1주택·연소득 4,000만원·기존 원리금 연 1,400만원이면 생활자금 상한은 2,383만원. 1억은 해마다 새로 생기지 않습니다.
분석 보기 → - 📍 수도권2026-09-27
입주÷세대증가, 서울 0.22·광명 0.11
2년 입주 예정을 1년 세대 증가와 견준 비율이 서울 0.22·경기 0.65·대전 0.72·세종 0.67. 전세 감소 뒤 월세화는 26곳, 매수 전환은 10곳이었습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-27
무순위 재공급, 본공고 대비 한 자릿수에서 17% 안팎으로
청약홈 공고 2년치를 회사별로 묶었습니다. 본공고 대비 무순위 재공급은 2025년 3분기부터 두 자릿수이고, 시공사 5.8~23.4%·신탁사 6.3~33.3%입니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-26
매각물건명세서는 이 두 칸부터 읽습니다
서울 아파트 경매 7건 중 4건의 명세서에 인수 문구. 최저가 1,666만원 물건에 보증금 1억 5천만원이 걸려 있었습니다. 최선순위 칸과 인수 칸을 짝지어 읽는 법.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-24
중도금은 DSR 밖, 잔금은 안
12억 2,470만원 분양·연소득 6,000만원이면 잔금대출 상한 2억 9,464만원. 중도금이 DSR 밖이어도 잔금 땐 소득을 다시 잽니다.
분석 보기 →
나머지 82편 펼치기 (전체 91편) ↓지역 분석 접기 ↑
- 📍 전국2026-10-06
공동명의 아파트 지분경매, 공유자가 먼저 삽니다
서울 아파트 경매 중 감정가 80% 넘게 깎인 5건은 지분매각이 0건이었습니다. 진짜 지분경매라면 다른 공유자가 최고가와 같은 값에 먼저 살 수 있습니다.
분석 보기 → - 📍 서울·경기2026-10-05
경매 입찰가, 신건은 감정가의 109%에 팔립니다
서울 84㎡ 아파트 신건의 낙찰 중앙값은 감정가의 109.0%, 한 번 유찰되면 93.7%. 입찰가는 감정가가 아니라 시세에서 거꾸로 정합니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-10-04
부부 공동명의 아파트 경매, 지분만 낙찰받나
감정가가 아파트 전체 값이고 '지분매각' 표시가 없으면 집 전체가 팔립니다. 아내가 전입해 있어도 대금 납부 후 6개월 안 인도명령이 갈림길.
분석 보기 → - 📍 전국2026-10-03
청산가치만큼 갚는데, 재산 팔면 회생 폐지?
폐지 조문(제621조)은 '은닉'에 '변제계획 불이행'이 함께 붙어야 합니다. 판다는 사실보다 대금이 어디로 가는지가 갈림길입니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-10-02
융자 3천 낀 3.6억 집, 전세 2.6억 괜찮을까
3.6억 아파트가 경매로 팔리면 서울 중앙값 3억 3,516만원·대구 2억 8,368만원. 융자 3천을 먼저 떼고 보증금이 남는지가 갈림길입니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-16
전입신고와 확정일자는 같은 날 받아도 효력이 생기는 시각이 다릅니다
전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 언제 받아야 하느냐는 질문에, 주택임대차보호법 조문 원문을 그대로 불러 답했습니다. 답은 "이사하고 잔금 치르는 날 둘 다"인데, 두 서류가 만드는 권리가 서로 다르고 효력이 생기는 시각도 다릅니다. 대항력(인도+전입신고)은 갖춘 다음 날 0시부터, 확정일자는 배당에서 순위를 만드는 별개의 요건입니다. 그래서 잔금날 집주인이 대출을 받으면 근저당은 그날 접수되고 임차인의 대항력은 다음 날 0시라 하루 차이로 순위가 통째로 뒤집힙니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-16
버팀목 전세대출 조건과 DSR
버팀목 전세자금대출은 무주택 세대주·부부합산 연 5,000만원 이하(신혼·다자녀는 7,500만원까지)·총자산 3억 4,500만원 이하·전용 85㎡ 이하가 조건이고, 대출금은 보증금의 80% 이내입니다. 같은 사람의 조건만 바꿔 여섯 번 대조해 보니 소득이 아니라 총자산에서 먼저 막혔습니다. 그리고 전세대출은 원금이 DSR에 안 잡히고 이자만 반영되며, 버팀목 같은 정책 전세대출은 아예 빠집니다 — 같은 사람이 '산다'로 가면 원리금 전액이 잡힙니다.
분석 보기 → - 📍 경기도2026-09-16
"청소비 주면 나가겠다"
질문은 「경매 낙찰 후 청소비 요구, 정당한가요?」였습니다. 낙찰자가 인수하는 부담은 민사집행법 제91조가 열거합니다 — 저당권은 전부 소멸(제2항), 용익권은 앞뒤를 따지고(제3항·제4항), 유치권만 순위와 무관하게 인수됩니다(제5항). 청소비는 그 목록에 없습니다. 대신 답은 "누가 요구하느냐"로 갈리고, 배당을 받는 임차인에게는 법이 반대 방향의 지렛대를 겁니다 — 집을 넘겨주지 않으면 보증금을 못 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2제3항). 경기도 다세대 102건의 매각물건명세서를 열어 보니 매수인이 인수할 부담이 적힌 것은 20건이었고 20건 전부가 임차권등기였습니다. 감정가 8,900만원 물건에 보증금 1억 2,000만원이 붙어 있던 사건도 그중 하나입니다.
분석 보기 → - 📍 세종특별자치시2026-09-15
세종에서 보금자리론, 한도가 늘어나는 게 아니라 자가 바뀝니다
"세후 월수입이 적어도 보금자리론 쓰면 한도가 늘어나나"는 질문에 대출 규칙 원표와 자격 대조 도구를 돌렸습니다. DSR이 늘어나는 게 아니라 DSR을 아예 안 보고 DTI를 봅니다. 그런데 세종에서 정작 먼저 막는 것은 한도가 아니라 집값 6억원 상한이었습니다 — 세종에서 가장 많이 거래되는 평형대의 평균이 5억 9,889만원으로, 그 문턱 바로 아래에 붙어 있습니다.
표본 932건분석 보기 → - 📍 전국2026-09-15
보금자리론 조건
'보금자리론 받으려면 조건이 뭐야'에 대출 규칙 원표와 자격 대조 도구를 돌렸습니다. 요건은 다섯 줄이고 어디에나 적혀 있습니다. 실제로 사람을 돌려세우는 곳은 두 군데였습니다 — 집값 6억원 상한, 그리고 LTV보다 먼저 무는 대출한도. 6억 판정은 매매가만 보는 게 아니라 시세·감정가·매매가 중 어느 하나라도 넘으면 불가이고, 생애최초 LTV 80%로 4억 8,000만원이 나와도 한도 4억 2,000만원이 상한입니다. 그 6억 선이 실제로 어디를 남기는지 실거래로 쟀습니다. 서울 도봉구 중소형(전용 60~85㎡) 중앙값이 6억원 — 정확히 문턱 위였고, 인천 연수구는 중소형 중앙값 6억 8,500만원으로 이미 넘어 있었습니다. 그리고 수도권은 생애최초여도 80%가 아니라 70%입니다.
표본 7건분석 보기 → - 📍 전국2026-09-15
경매 입찰 전에 유치권 신고서를 확인할 수 있나요
법원이 입찰 전에 공개하는 매각물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 칸으로는 유치권 신고를 확인할 수 없습니다. 근린시설·상가·임야·전답·단독주택·아파트 경매 101건을 열어 그 칸을 읽었더니 적혀 있던 것은 임차권등기 20건·전세권 8건·지상권 3건이었고 유치권은 0건이었습니다. 등기가 되지 않는 권리라 그 칸에 올라올 이유가 없기 때문입니다. 그래서 '해당사항없음'을 '유치권 없음'으로 읽으면 안 됩니다. 신고서를 봤다고 답이 나오지도 않습니다 — 인수 여부를 가르는 것은 신고 유무가 아니라 점유를 시작한 날과 압류 등기일, 두 날짜입니다. 대법원 판례가 그 두 날짜로 세 갈래를 냅니다.
표본 101건분석 보기 → - 📍 전국2026-09-14
재개발 감정평가 3억·분양가 6.5억·비례율 98%
종전자산 감정평가 3억원에 조합원분양가 6억 5,000만원, 비례율 98%를 그대로 넣으면 권리가액 2억 9,400만원·추가 분담금 3억 5,600만원이 나옵니다. 그런데 비례율은 관리처분계획인가 전까지는 확정값이 아니라 추정치입니다 — 같은 조건으로 비례율을 80%부터 108%까지 움직여 봤더니 분담금이 4억 1,000만원에서 3억 2,600만원까지 갈렸습니다. 그리고 이 산식 자체가 법 조문에 없는 실무 산식이라는 것도 도구가 스스로 밝혔습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-14
후순위가처분
검색어 한 덩이로 들어온 질문이라 답이 하나로 나오지 않습니다. 가처분이 기준선보다 뒤면 실무상 지워지고, 앞이면 인수됩니다. 그런데 민사집행법 제91조는 가처분을 아예 언급하지 않습니다 — 인수도 소멸도 조문이 정한 것이 아니라 실무의 취급입니다. 서울·경기·인천 아파트 경매 108건을 열어 앞뒤를 가르는 기준선이 실제로 무엇이었는지 세었고(근저당 50건·압류 10건·가압류 10건·경매개시결정 6건·기재 없음 32건), 인수 부담이 적힌 물건과 적히지 않은 물건의 유찰·최저가 차이도 함께 적었습니다.
표본 108건분석 보기 → - 📍 서울2026-09-14
낙찰받으면 명도인데, 못 내보내는 사람이 있습니다
질문은 「부동산경매 낙찰 후 명도이전까지」 한 줄이었습니다. 순서부터 바로잡으면 낙찰 다음은 명도가 아니라 잔금이고, 그 기한은 법원이 정해 통지하며 협의로 미룰 수 없습니다(민사집행법 제142조). 명도는 그 뒤인데, 쉬운지 어려운지는 입찰 전 매각물건명세서에 이미 적혀 있습니다. 서울에서 기일이 남은 아파트 경매 141건을 열어 보니 명세서 요약이 있는 것은 68건이었고, 그중 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 8건 · 임차권등기 17건 · 인수 권리 기재 18건이었습니다. 대항력 있는 임차인은 명도의 상대가 아니라 계약의 상대가 됩니다.
표본 141건분석 보기 → - 📍 수도권2026-09-13
무주택 12년·애 둘·통장 10년은 53점입니다
실제 상담에서 들어온 질문 하나를 배점표 원문과 최근 3년 당첨 실적으로 끝까지 풀었습니다. 선언하신 조건 그대로면 53점(무주택 26 + 부양가족 15 + 통장 12)이고, 배우자를 부양가족에 넣으면 58점입니다. 서울 최근 표본에서 53점이 넘긴 칸은 10%, 58점은 23%였고, 구 단위로는 4개 구가 8개 구가 됩니다. 같은 서울에서 양천 41점과 송파 72.5점이 함께 있고, 강동은 전용 59㎡ 이하 49.5점인데 60~84㎡는 61점입니다. 무주택 기간 기산을 잘못 세어 12년이 7년이 되면 48점이 되고 서울 도달 칸은 5%로 내려갑니다.
분석 보기 → - 📍 분당구2026-09-12
성남시 분당구 아파트 시세 2026년 9월
분당구 매매 실거래 6개월치로 본 평형대별·법정동별 가격대와 주요 단지 전용 84~85㎡ 비교. 2,335건 중 1,083건이 전용 60㎡ 미만에 몰려 있고, 같은 84~85㎡인데 단지 평균이 14.2억에서 24.3억까지 벌어집니다. 연식 순서와도 어긋납니다.
분석 보기 → - 📍 성동구2026-09-12
성동구 아파트 시세 2026년 9월
성동구 실거래로 본 평형대별·법정동별 가격대와 거래 많은 12개 단지의 전용 84~85㎡ 비교. 같은 하왕십리동 같은 85㎡인데 매매 격차가 전세 격차의 2.6배인 두 단지, 법정동 중앙값이 2.7배 벌어지는 구조, 그리고 평당가가 큰 평수에서 오히려 싸지는 이유까지.
분석 보기 → - 📍 노원구2026-09-12
노원구 아파트 시세 2026년 9월
노원구 실거래 6개월치로 본 평형대별·법정동별 가격대와 거래 많은 10개 단지 비교. 소형이 평당가로는 중형보다 771만원 비싸고, 같은 동·같은 준공연도·같은 전용면적인 상계주공 두 단지가 1억 3,442만원 벌어지는 자리까지 실거래로 짚었습니다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-09-12
권선동 19평, 디딤돌로 살까 전세로 더 모을까
"전세 살며 더 모을까, 올해 디딤돌 끊기기 전에 19평이라도 살까"라는 질문을 실거래·대출 자격 도구에 그대로 넣어 봤습니다. 권선동에서 분양 19평(전용 15평)을 파는 단지는 6곳인데, 디딤돌 단독세대주 가격상한 3억원 안에 드는 곳은 성지(평균 2억 4,497만원)·권선삼성(평균 2억 8,464만원) 2곳뿐입니다. 다만 대출한도는 당신이 몇 살이고 생애최초인지에 따라 1억 5,000만원부터 2억 4,000만원까지 갈립니다. 같은 기간 권선동 전세 중앙값은 2억 8,350만원에서 3억 1,500만원으로 3,150만원 올랐습니다.
분석 보기 → - 📍 강동구2026-09-12
강동구 아파트 시세 2026년 9월
강동구 실거래로 본 평형대별·법정동별 가격대와 거래 많은 10개 단지의 전용 84㎡대 비교. 고덕동 안에서 고덕그라시움 23.99억과 아남1 14.56억이 나란히 찍히고, 평당가는 소형이 대형보다 1.8배 비쌉니다. 6개월 신고분 1,847건 중 469건이 이상 거래로 걸러진 것까지 그대로 적었습니다.
분석 보기 → - 📍 인천 서구 청라동2026-09-12
청라국제도시 아파트 시세 2026년 9월
인천 서구 청라동 실거래 6개월치로 본 평형대별 가격대와 거래 상위 10개 단지 비교. 전용 115㎡ 이상 중앙값이 85~115㎡보다 4,750만원 낮게 찍히는 이유, ㎡당 단가가 소형 860만원에서 대형 598만원으로 내려가는 구간, 그리고 전세가율 56.3~59.8%가 뜻하는 갭 3억원까지.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-12
아파트 경매 유치권, 무슨 말인가요
유치권이 뭔지 묻는 질문에 실제 법원경매 데이터로 답합니다. 서울·경기·전국에서 유찰이 잦은 아파트 69건의 매각물건명세서를 열어 보니 유치권이 명시된 사건은 없었고, 대신 대항력 있는 임차인·임차권등기가 붙은 사건이 훨씬 흔했습니다. 유치권은 등기되지 않는 권리라 명세서에 늘 적히는 것도 아닙니다 — 그래서 오히려 등기부와 명세서만 보고 안심하면 안 되는 이유이기도 합니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-11
내년이면 디딤돌 소득 넘는데, 올해 9평 원룸이라도 사야 할까요
"소득 넘기 전에 뭐라도 사야 하나"는 질문을 디딤돌 자격 대조 도구에 그대로 넣어 봤습니다. 소득(5,800만원)은 일반 기준 6,000만원 이하를 통과했지만, 그보다 먼저 걸리는 관문이 둘 있습니다. 건물이 오피스텔이면 소득과 무관하게 처음부터 대상이 아니고, 만 30세 미만 미혼 단독세대주는 원칙적으로 디딤돌을 못 씁니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-09
법원이 매각물건명세서에 미리 적어 둡니다
대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 일부만 받으면 나머지는 사라지지 않고 낙찰자에게 넘어갑니다(주택임대차보호법 제3조의5 단서). 인수 문구가 붙은 경매 사건 10건을 열어 원문을 그대로 봤더니 10건 전부가 "전액 변제되지 아니하면"이라는 조건부 문장이었습니다. 고양 강선마을은 감정가 6억 7,700만원짜리가 14회 유찰돼 최저 656만원인데 명세서에 적힌 보증금이 6억 3,000만원입니다. 조건부라는 말은 인수액이 배당표가 나와야 정해진다는 뜻이고, 입찰가는 그 전에 써야 합니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-09
같은 15억 집인데 다주택자 대출한도가 서울은 0원, 지방은 9억원입니다
다주택자가 집을 하나 더 살 때 기준은 "규제지역이냐"가 아니라 "수도권이냐"입니다. 서울(규제지역)도, 규제지역이 아닌 인천·경기 미지정 시군도 LTV 0%로 대출이 아예 금지고, 비수도권만 60%가 열립니다. 같은 15억원 집을 실제로 세 지역에 넣어 계산해 보니 0원·0원·9억원으로 갈렸습니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-08
브라운스톤 월곡 센트럴 59㎡ 8.6~9.1억
9월 10일 접수 마감인 성북구 하월곡동 분양 공고 한 건을 데이터로 뜯었습니다. 같은 분양가가 구 전체 평균에 대면 2.3% 비싸고, 이상치를 걸러낸 중앙값에 대면 거의 같고, 길음동 신축 대단지에 대면 35% 쌉니다. 세 답이 다른 이유는 기준선이 다르기 때문이고, 그 차이를 모르면 "적정가"라는 말은 뜻이 없습니다. 공고 원문의 전매제한·재당첨제한·중도금 대출 한도(공급대금의 40%)와 성북구 최근 3년 당첨 가점 분포도 함께 적었습니다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-09-08
"과밀억제권역"이라 최우선변제가 되는 게 아닙니다
소액임차인 최우선변제금 표에서 '과밀억제권역'은 네 줄 중 한 줄의 이름입니다. 2026년에 설정된 근저당 기준으로 경기도 31개 시군을 전부 조회했더니 15곳은 1억 4,500만원 이하까지 4,800만원, 5곳은 8,500만원 이하까지 2,800만원, 9곳은 7,500만원 이하까지 2,500만원이었고, 남양주시와 시흥시 2곳은 시 이름만으로는 줄이 정해지지 않았습니다. 보증금 1억원이면 15곳에서는 4,800만원이고 14곳에서는 소액임차인 자체가 아닙니다. 용인·화성·김포는 '과밀억제권역'이 아니라 표에 이름이 적혀서 위 줄이고, 안산·광주·파주·이천·평택은 이름이 아래 줄에 적혀 있습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-08
개인회생 중 주담대
개인회생 중에 주택담보대출을 받을 수 있냐는 질문에, 대출 규칙표와 한도 계산기를 직접 호출해 답했습니다. 답은 '된다/안 된다'가 아니라 지금 어느 단계인지로 갈립니다. 공공정보가 등록되는 시점은 개시결정이 아니라 인가결정이고, 2025-07-18부터 생긴 조기삭제의 1년도 인가결정일부터 셉니다. 그리고 그 기록이 지워진 뒤에도 벽이 하나 더 있습니다 — 같은 조건에서 월 변제금 25만원이 한도를 2억 4,000만원에서 2억 827만원으로 깎습니다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-09-08
인수 보증금이 최저가보다 크면, 입찰가를 얼마 쓰든 총액은 거의 같습니다
경기도 아파트 중 4회 이상 유찰된 물건 14건의 매각물건명세서를 열었습니다. 인수 문구가 붙은 것이 11건, 그중 보증금 금액까지 적힌 8건은 전부 보증금이 최저입찰가보다 컸습니다(2.09~4.36배). 최저가에 낙찰받고 보증금을 떠안으면 합계가 감정가의 121.6~157.5%가 됩니다. 안양 흥화아파트는 8개월 동안 일곱 번 유찰돼 4억 5,100만원이 1억 1,822만원까지 내려왔는데, 명세서에 적힌 보증금이 4억 3,000만원입니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-07
소액임차인 채권계산서, 얼마를 적어야 하나
최우선변제 금액표는 하나가 아니라 일곱 개입니다. 어느 표를 쓸지는 임대차계약일도 오늘 날짜도 아니고 등기부 을구의 최선순위 근저당 설정일이 정합니다. 서울 보증금 9,000만원은 2015년 근저당이면 소액임차인이고 최우선변제 한도가 3,200만원이지만, 2012년 근저당이면 소액임차인 자체가 아닙니다. 김포는 2019년과 2022년 사이에 구간이 통째로 옮겨져 같은 보증금 1억원이 0원과 4,300만원으로 갈립니다. 시행령 7개 판 전부를 도구로 조회해 실호출값으로 폈습니다.
분석 보기 → - 📍 세종2026-09-07
세종 우미린 59, 자기자금 3억이면 닫힙니다
이 분양 당첨되면 내 돈 3억으로 되느냐는 질문에 공고 원문 팩트시트와 자금계획 도구를 직접 호출해 답했습니다. 세종 우미 린 센터파크 59㎡ 5~9층은 총소요 4억 6,465만원, 필요 잔금대출 1억 6,465만원으로 닫힙니다. 그런데 중도금 집단대출이 안 나오면 잔금 이전에 이미 455만원이 모자랍니다. 84A로 넘어가면 같은 3억으로 연소득 6,250만원부터 열립니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-07
비과세면 신고 안 해도 됩니다
1세대1주택 비과세 주택을 팔았을 때 양도세 신고 의무가 있는지에 답했습니다. 전액 비과세면 원칙적으로 신고 의무가 없지만, 그 말의 근거는 조문이 아니라 실무 해석입니다. 반대로 "신고해야 한다"는 자리는 조문 근거가 있습니다 — 양도가 12억 초과, 감면 적용, 차손이 난 양도. 그리고 그 해에 과세되는 양도를 두 건 하셨다면 건별 신고만으로 끝나지 않습니다(실호출값으로 1,908만원 차이).
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-06
종부세는 시가로, 증여는 이번 건으로, 중도금은 계약 시점으로 재면
집 살 때 "얼마까지 괜찮아요?"라고 묻게 되는 세 가지에 도구를 직접 호출해 답했습니다. 종부세 문턱은 시가가 아니라 공시가격이고(1세대1주택 12억·그 외 인별 9억), 부모님 지원금은 이번 건이 아니라 10년치를 합쳐서 보며(성년 자녀 5,000만원 + 혼인·출산 1억은 둘을 합친 통합 한도), 중도금 대출은 계약 시점이 아니라 잔금 시점에 다시 심사받습니다. 셋 다 숫자를 몰라서가 아니라 재는 기준을 잘못 잡아서 틀립니다.
분석 보기 → - 📍 경기도 화성시 동탄구2026-09-06
동탄은 2026년 7월 1일부터 규제지역입니다
화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 2026-07-01자로 조정대상지역이자 투기과열지구가 됐고, 7월 5일부터는 토지거래허가구역이 따로 겹쳤습니다(2027-12-31까지). 대출 한도를 집값 13개 구간에서 계산해 보니 이 지정이 깎는 돈은 8억 5,700만원에서 2억 5,710만원으로 가장 크고 15억부터는 0원이었습니다. 그리고 같은 화성시여도 동탄구가 아니면 규제지역 규정은 하나도 안 걸립니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-06
배당요구를 안 한 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 뭅니다
서울 아파트 경매 64건의 매각물건명세서를 열었습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 임차인"이 적힌 것이 7건이었는데, 배당요구를 했는지가 적힌 명세서는 56건 중 0건이었습니다. 인수액은 그 한 가지로 0원과 보증금 전액 사이에서 갈립니다. 감정가 2억 7,000만원 아파트의 최저입찰가가 8,847만원까지 내려왔는데 명세서에 적힌 보증금은 2억 9,800만원입니다 — 둘을 더하면 감정가의 143%입니다.
분석 보기 → - 📍 수도권2026-09-05
경매 권리분석, 명세서의 이 한 줄부터 보세요
수도권 아파트 경매 120건을 열어 매각물건명세서를 읽었습니다. 법원이 적어 준 "최선순위 설정"이 근저당권인 물건은 인수되는 권리가 11%(64건 중 7건)였는데, 경매개시결정인 물건은 50%(12건 중 6건)였습니다. 그리고 인수가 붙은 22건 중 6건은 아직 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 물건이었습니다. 감정가 1억 1,300만원짜리 아파트에 임차보증금 1억 2,800만원이 붙어 있던 사건도 그중 하나입니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-04
형질변경한 농지, 양도세가 얼마인가
8년 자경기간을 며칠까지 세어 드리는 도구는 저희에게 없습니다. 대신 "감면이 안 됐을 때 얼마인가"를 계산했습니다 — 그 금액이 곧 8년 판정에 걸려 있는 돈입니다. 그리고 형질변경 공사비 영수증 1,000만원의 값어치는 보유기간에 따라 440만원에서 308만원까지 달라집니다. 같은 영수증인데 220만원 차이가 납니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-09-03
24억이냐 25억이냐
들으신 그 "24~5억"의 물결표 안에 절벽이 하나 있습니다. 시가 25억원까지는 대출 한도 4억, 25억원을 100만원이라도 넘으면 2억입니다. 그리고 상급지인지 옆그레이드인지는 총액이 아니라 전용 평당가로 갈립니다 — 지금 사시는 구가 어디냐에 따라 같은 매물이 평당 34% 하향이 되기도, 47% 상향이 되기도 합니다.
분석 보기 → - 📍 경기도 수원시2026-09-02
수원도 규제지역인가요
영통·장안·팔달 3개 구만 규제지역입니다. 갈리는 것은 LTV 하나뿐이라 같은 8억 아파트 한도 차이가 2억 4,000만원일 때도, 0원일 때도 있었습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-09-01
아파트 경매 낙찰가 확인되나요
"낙찰가"라고 부르는 것이 실은 세 가지입니다. 이미 팔린 물건이 얼마에 팔렸나, 지금 나온 물건이 얼마부터 시작하나, 그 물건이 결국 얼마에 팔릴까 — 확인 가능성이 셋 다 다릅니다. 최근 매각기일 2026-06-22~08-31의 아파트 낙찰 3,297건을 열어 보니 중앙 낙찰가율은 감정가의 78.8%였고, 유찰 없이 첫 기일에 붙은 216건은 105.9%였습니다. 그리고 국토부 실거래가에서 경매 낙찰 사례를 찾으면 안 나옵니다 — 없는 게 정상입니다.
표본 3,297건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-31
근무 발령으로 집을 팔게 됐습니다
근무상 형편은 1세대 1주택 비과세의 거주요건을 완화해 주는 사유입니다. 다만 완화되는 자리가 정해져 있어서, 세대 전원이 이사하는지 가족이 그 집에 남는지에 따라 근거 조문 자체가 달라집니다. 같은 집·같은 값(9억 양도·6억 취득)으로 도구를 돌려 보면 세금이 0원, 1억 242만원, 1억 9,635만원으로 갈립니다. 그리고 그 집이 재건축·재개발 조합원 물건이면 '근무상 사정'은 세금이 아니라 완전히 다른 제도로 넘어갑니다.
분석 보기 → - 📍 서울·수도권2026-08-30
자가를 남기면 서울 대출은 0원, "판다"고 약속하면 5억 6,818만원입니다
자가(배우자 명의)와 재개발 물건(본인 명의)을 가진 분이 서울로 옮기는 두 갈래를 물으셨습니다. 명의가 갈려 있어도 대출 규제는 한 세대로 셉니다. 서울 11억 3,636만원짜리를 산다고 놓고 차주 유형만 바꿔 계산하니 상한이 0원 · 4억 5,454만원 · 5억 6,818만원으로 갈렸고, 가장 큰 값은 질문에 없던 세 번째 갈래였습니다.
분석 보기 → - 📍 영등포구2026-08-28
영등포 아파트 시세, 84㎡는 어디에 있나요
같은 구 같은 평형이 6.4억과 23.9억으로 갈립니다. 여의도동 세 단지만 전세가율이 14~21%로 떨어지는 사정까지 실거래 6개월치로 봤습니다.
분석 보기 → - 📍 고양시2026-08-28
일산 아파트 시세 2026년 8월
일산동구·일산서구 실거래 6개월치로 본 평형대별 가격대와 단지별 평당가. 같은 단지 안에서 큰 평형이 전용 84㎡보다 평당 싸게 팔리는 현상이 10개 단지 중 9곳에서 확인됐고, 전세를 끼면 51평 매수 자기자금이 35평보다 6,522만원 적게 드는 단지까지 나옵니다.
분석 보기 → - 📍 과천시2026-08-28
과천 아파트 시세, 전세 끼면 어디가 더 드나요
매매가가 2억 낮은 원문동 래미안슈르가 전세를 낀 매수에서는 과천위버필드보다 자기자금이 더 듭니다. 주요 7개 단지 전용 84~85㎡를 실거래로 비교했습니다.
분석 보기 → - 📍 은평구2026-08-28
은평구 아파트 시세, 불광동 84㎡는 얼마인가요
같은 불광동 두 단지가 매매 평균은 1% 차이인데 전세 중앙값은 1.5억 벌어집니다. 실거래 6개월치로 평형대별 가격대와 10개 단지를 비교했습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-26
50년 만기 주택담보대출, 있긴 있습니다
"만기 최대 몇 년이냐"는 질문에 규제 상한 계산기를 만기만 바꿔 가며 돌렸습니다. 30년에서 40년으로 늘리면 한도가 2,863만원 늘었는데, 40년에서 50년으로 늘리자 1원도 안 늘었습니다. 산정 만기에 40년 상한이 걸려 있기 때문입니다. 그리고 수도권·규제지역이면 그 앞에서 이미 30년으로 잘립니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-08-25
4억 3,860만원짜리 빌라가 790만원에 나왔습니다
빌라 경매에서 "싸다"는 착시가 어디서 생기는지 실제 사건으로 보여 드립니다. 서울중앙지법 2023타경114858은 감정가 4억 3,860만원인데 최저입찰가가 790만원입니다. 법원 매각물건명세서에는 보증금 4억 6,000만원의 임차권등기가 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 유찰 12회 이상 서울 빌라 31건을 열어 보니 절반이 같은 구조였습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-24
같은 집을 같은 값에 팔아도 양도세가 1억 1,821만원과 2억 3,382만원으로 갈립니다
2주택자 양도세를 가르는 것은 세율표가 아니라 세 가지 조건입니다. 파는 집이 지금 조정대상지역 안인가, 언제 파는가, 두 채 중 어느 것을 먼저 파는가. 같은 조건을 선언만 바꿔 계산기에 넣어 보니 1억 1,561만원이 갈렸고, 파는 순서를 바꾸자 1억 1,746만원이 움직였습니다.
분석 보기 → - 📍 서울2026-08-23
서울 재건축 375곳 중 지금 들어갈 수 있는 곳은 83곳입니다
투기과열지구에서는 조합설립인가 뒤에 사면 조합원이 못 되고 현금청산입니다. 서울 재건축 375곳을 단계별로 세니 인가 전인 곳은 83곳(22.1%)이었습니다.
표본 375건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-23
경매선순위 가처분관련 질문
선순위 가처분은 인수된다고들 하는데, 민사집행법 제91조가 그렇게 정한 것이 아닙니다. 조문이 인수·소멸을 정한 권리 목록에 가처분은 들어 있지 않습니다. 도구도 이 대목에서 "실무 통설"이라고 등급을 낮춰 답했습니다. 그래서 실제 매각물건명세서 88건을 열어 봤고, 인수 기재 24건 중 가처분은 0건이었습니다.
표본 89건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-22
주택과 주택부속토지 소유자가 별도세대원인 경우 1세대1주택 비과세가 되나요
이 질문의 답은 '별도세대원'이라는 전제가 사실인지에서 갈립니다. 도구가 준 갈림길 지도는 이 질문을 1번 관문(1세대 판정)에 세워 두고, 그 판정은 하지 않는다고 밝힙니다. 주민등록이 나뉘어 있다는 것은 별도세대의 증명이 아닙니다. 부속토지만 따로 양도할 때의 취급은 저희도 확인하지 못했습니다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-08-21
1기 신도시 리모델링, 24평이 23평보다 유리한가요
23평과 24평은 증축 한도에서 갈리지 않습니다. 리모델링이 재건축과 다른 법으로 굴러가는 자리와, 평촌 목련마을 두 단지의 최근 실거래를 직접 조회했습니다.
표본 33건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-20
부동산경매 권리분석 질문드립니딘
권리분석을 대신 해 드리지는 않습니다. 대신 법원 매각물건명세서를 도구로 실제로 꺼내 세 사건을 놓고 봤습니다. 최저가 5,565만원에 인수될 수 있는 보증금이 7,200만원인 물건, 같은 임차권등기인데 결론이 반대인 물건, 그리고 명세서가 아직 없는 물건이 표본 30건 중 29건이었다는 사실까지.
표본 30건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-19
1세대 1주택 비과세, 나는 요건이 되나요
관문 5개(1세대 판정·양도일 1주택·보유 2년·거주 2년·12억)를 다 지나야 성립합니다. 어디서 갈리는지와 특례 경로 5개를 짚었습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-18
신용대출 먼저 받고 2주 뒤에 주담대 신청하면 한도가 잘 나올까요
연봉 1.2억, 주담대 4억 + 신용대출 8천만원 계획입니다. 순서를 바꿔도 빌릴 수 있는 총량은 늘지 않지만, 순서는 "어느 쪽이 깎이는지"를 정합니다. 규제 계산기에 조건을 그대로 넣어 보니 질문자의 계산기가 말한 DSR 30%는 실제로는 45.8%였고, 신용대출을 먼저 받으면 주담대가 4억에서 3억 1,950만원으로 깎였습니다.
분석 보기 → - 📍 세종특별자치시2026-08-17
세종에 4인가족, 세전 연 3천이면 대출 얼마까지 나오나요
세종은 비수도권 비규제지역이라 LTV가 70~80%로 넉넉한 편입니다. 그런데 연소득 3,000만원으로 실제 계산해 보면 상한을 무는 것은 LTV가 아니라 DSR이었고, 금액은 1억 8,734만원에서 멈췄습니다. 집값을 낮춰도 이 숫자는 커지지 않습니다.
표본 996건분석 보기 → - 📍 전국2026-08-16
집주인이 "팔리면 나가달라"는데 갱신권을 아직 안 썼습니다
갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 효력이 생깁니다. 매수인이 그 기간 안에 등기를 마치면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 기간이 지난 뒤 등기하면 거절하지 못합니다. 결국 날짜가 결과를 가릅니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-16
생애최초인데 규제지역이면 LTV 몇 %인가요
규제지역 생애최초 LTV는 70%, 일반 무주택자는 40%입니다. 다만 서울 10억·연소득 8천만원으로 계산하니 상한을 무는 것은 DSR이라 결과가 같았습니다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-16
경매 "시세보다 64% 싸다"가 실제로는 마이너스였습니다
경매 물건의 할인율을 단지 평균과 비교하면 절반이 5%p 이상 어긋납니다. 아파트 경매 물건을 전용면적까지 맞춰 다시 계산했더니, "15% 이상 싸다"던 104건이 그 선 아래로 내려갔고 반대로 33건이 올라왔습니다.
표본 1,849건분석 보기 → - 📍 고양시2026-08-15
고양 창릉호반써밋 84㎡, 지금 얼마에 팔리나요
동산동 창릉호반써밋 전용 84㎡는 2026년 66건이 신고돼 고양시 주요 5개 단지 중 거래가 가장 많습니다. 2월 7.75억에서 7월 8.2억까지 월별 중앙값을 폈습니다.
분석 보기 → - 📍 인천2026-08-14
인천 아파트 경매 낙찰가 대 실거래가
경매 낙찰 63건을 같은 단지·평형 실거래 중앙값과 맞춰 본 순위. 청라동 인천청라시티프라디움이 시세의 38%로 가장 쌌고, 넘겨 낙찰된 건은 3건이었다.
표본 63건분석 보기 → - 📍 성남시2026-08-13
성남시 84㎡ 월세 수익률 순위 2026년
성남시 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 6개 단지. 도촌동 동분당포레스트가 연 3.2%로 가장 높고, 월세 280만원인 판교퍼스트힐푸르지오1단지는 2.92%다.
분석 보기 → - 📍 전국2026-08-12
커뮤니티 단골 부동산 질문 4개, 데이터로 답하다
신용대출과 주담대 순서가 한도에 영향을 줄까, 계약갱신요구권은 폐지됐을까, 10~11억으로 살 수 있는 서울 구축은 어디고 그중 5~10년 내 가장 변할 동네는 어딜까. 실거래·정비사업 원장 데이터로 계산해 답했다.
분석 보기 → - 📍 성남시2026-08-11
성남시 아파트 전세가율 순위 2026년
성남시 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지. 지역 전체가 54.7%인 가운데 수진동 삼정그린뷰가 66.2%로 가장 높고, 매매 8.0억과 12.3억이 같은 59.2%였다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-08-09
용인시 84㎡ 월세 수익률 4%대 단지 2026년
용인시 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 표에서 4%대에 묶인 단지는 공세동 불곡마을(4.71%)부터 지곡동 써니밸리II(4.36%)까지 네 곳이다. 실투자금 계산에서 보증금이 하는 역할과 거래건수 차이를 짚었다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-08-09
용인시 84㎡ 입지점수·평당가 2026년
거래 상위 5개 단지의 교통·학군·종합 입지점수를 평당가와 나란히 봤다. 학군 84점 죽전힐스테이트는 평당 3,048만원, 가장 높은 곳은 4,027만원이다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-08-08
용인시 84㎡ 전세가율 2026년
용인시 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지를 지역 전체 수치 64.5%와 나란히 놓고 정리했다. 영덕동 두진 85.9%를 비롯한 6곳이 모두 83.9% 이상 구간에 모여 있고, 매매·전세 거래 건수 구성은 단지마다 갈린다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-08-07
용인시 아파트 84㎡ 실거래 중앙값 2026년
죽전동 새터마을죽전힐스테이트는 75건에 7.9억, 마북동 블루밍구성더센트럴은 67건에 9.2억으로 거래량 순서와 중앙값 순서가 어긋난다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-08-06
경기 아파트 경매 낙찰/실거래 시세 순위
경기 아파트 경매 낙찰가를 같은 단지·평형 실거래 중앙값과 맞춰본 결과, 매칭 162건 중 14건은 시세보다 비싸게 낙찰됐다. 금정동 율곡아파트 122%, 전체 중앙값 88% 등 감정가율만 보면 놓치는 지점을 정리했다.
표본 162건분석 보기 → - 📍 수원시2026-08-04
수원시 전용 84㎡ 월세 수익률, 상위 단지는 연 4.6%
수원시 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금(매매가−보증금) 대비 연 수익률 상위 단지를 정리했습니다. 계산 방식과 이 수치가 담지 못한 세금·공실 문제까지 함께 짚었습니다.
분석 보기 → - 📍 수원시2026-08-03
수원 거래 상위 단지 전용 84㎡, 입지점수와 평당가를 나란히 놓고 보면
수원시 주요 단지 전용 84㎡의 교통·학군·종합 입지점수와 평당가를 함께 정리했습니다. 점수 순서와 가격 순서가 어디서 겹치고 어디서 갈라지는지 살펴봅니다.
분석 보기 → - 📍 수원시2026-08-02
수원시 전용 84㎡ 전세가율 상위 단지
수원시 전용 84㎡ 기준 전세가율이 높은 단지들을 정리했습니다. 매매와 전세 사이 격차가 좁은 곳은 어디이고, 그 숫자를 얼마나 믿을 수 있는지 함께 살펴봅니다.
분석 보기 → - 📍 수원시2026-08-01
수원 화서역블루밍푸른숲 전용 84㎡, 2026년 실거래 중앙값 읽기
수원시에서 2026년 들어 전용 84㎡ 거래가 가장 많았던 화서동 화서역블루밍푸른숲의 월별 실거래 중앙값과, 수원 주요 단지 다섯 곳의 84㎡ 중앙값 비교.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-07-31
용인시 84㎡ 월세 수익률 상위 단지, 연 6.92%는 어떻게 나왔나
용인시 전용 84㎡를 월세로 놓았을 때 실투자금(매매 중앙값−보증금 중앙값) 대비 연 수익률이 높게 잡힌 단지들을 정리했다. 월세가 같아도 수익률이 갈리는 계산 구조와, 세금·공실이 빠진 이 지표의 한계를 함께 짚는다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-07-30
용인시 거래 상위 단지 전용 84㎡, 입지점수와 평당가는 어디서 어긋나나
용인시 주요 단지 전용 84㎡의 교통·학군·종합 입지점수를 평당가와 나란히 놓고 봤습니다. 점수 순서와 가격 순서가 겹치는 구간과 어긋나는 구간을 단지별로 짚었습니다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-07-29
용인시 84㎡ 전세가율 상위 단지
용인시 전용 84㎡ 기준 전세가율이 높은 단지들을 정리했다. 지역 전체 64.7%와 견줘 어디가 얼마나 갭이 좁은지, 그 숫자를 실제로 어떻게 읽어야 하는지 살펴본다.
분석 보기 → - 📍 용인시2026-07-28
용인시 전용 84㎡, 거래 가장 많은 단지의 2026년 월별 중앙값
2026년 들어 용인시에서 전용 84㎡ 거래가 가장 많이 신고된 구갈동 기흥역센트럴푸르지오의 월별 중앙값과, 거래 상위 다섯 단지의 84㎡ 값을 나란히 놓고 읽었습니다.
분석 보기 → - 📍 경기2026-07-27
경기 아파트 경매, 실거래보다 정말 싸게 받나요
경기 아파트 경매 낙찰 140건을 같은 단지·같은 평형의 실거래 시세와 맞대어 봤다. 낙찰가율만으로는 보이지 않던 실제 할인폭을 정리했다.
표본 140건분석 보기 → - 📍 수원시2026-07-24
수원시 거래 상위 단지 전용 84㎡, 입지점수와 평당가는 어디서 갈라지나
수원시 주요 단지 전용 84㎡의 교통·학군·종합 입지점수를 평당가와 나란히 놓고 봤습니다. 점수가 같아도 가격이 갈리는 지점과, 그 차이를 어디까지 읽을 수 있는지 정리했습니다.
분석 보기 → - 📍 수원시2026-07-23
수원 전용 84㎡ 전세가율 상위 6곳
수원시 전용 84㎡ 아파트 중 전세가율이 높은 단지들을 정리했다. 준공연도 분포와, 표를 읽을 때 거래건수를 함께 봐야 하는 이유를 담았다.
분석 보기 → - 📍 수원시2026-07-22
수원 화서역블루밍푸른숲 84㎡, 6억 중앙값과 월별 실거래 읽는 법
수원시 대장단지 전용 84㎡ 실거래를 같은 단지·같은 평형 중앙값으로 살펴봤다. 화서역블루밍푸른숲의 월별 흐름과 지역 내 단지별 시세 차이를 담담하게 정리한다.
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