4억 3,860만원짜리 빌라가 790만원에 나왔습니다

실제로 들어온 질문 하나에 법원경매 자료를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 사건번호·금액·날짜는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 경매 자료 기준 2026-08-25 · 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 빌라 경매 권리분석, 어떻게 하는 건가요.

먼저 이 물건을 보시죠

서울 관악구 봉천동의 다세대 한 채입니다. 지금 법원경매정보에 이렇게 올라와 있습니다.

• 사건번호 2023타경114858 (서울중앙지방법원 경매2계)
• 감정가 4억 3,860만원
• 최저입찰가 790만원 — 감정가의 1.8%
• 19회 유찰, 다음 매각기일 2026-09-03

790만원입니다. 4억짜리 서울 빌라가 790만원. 여기까지만 보면 세상에 이런 기회가 없습니다.

그런데 같은 사건의 매각물건명세서에 법원이 이렇게 적어 놨습니다. 원문 그대로 옮깁니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 460,000,000원, 전입일자 2021.05.21. 확정일자 2021.05.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

보증금 4억 6,000만원. 감정가보다 큽니다. 790만원에 낙찰받아도, 배당으로 채워지지 않은 보증금은 낙찰자가 떠안습니다. 그래서 19번 유찰된 겁니다. 이 물건은 싼 게 아니라 가격표가 최저입찰가 칸에 없는 겁니다.

빌라 경매 권리분석이란 결국 이 한 가지를 알아내는 일입니다. 입찰가 말고, 내가 추가로 무는 돈이 얼마인가.

이 사건이 특이한 게 아닙니다

한 건만 보고 일반화하면 안 되니 실제로 세어 봤습니다. 서울 다세대 경매 사건 4,015건 중 유찰이 많은 순으로 32건(유찰 12~19회)을 뽑아 매각물건명세서를 열었습니다. 31건이 수집됐습니다.

이 4,015건은 매각기일이 이미 지난 사건까지 포함한 전체 목록입니다. 데이터 기준일(2026-08-25)에 기일이 남아 있는 건은 1,732건이고, 표본을 뽑은 유찰 12회 이상 85건 중에서는 35건입니다. 표본은 기일 경과 여부로 거르지 않고 뽑았으니, 아래 숫자는 "지금 입찰할 수 있는 물건의 분포"가 아니라 유찰이 깊게 쌓인 사건들이 왜 그렇게 됐는지의 분포로 읽어 주십시오.

그 31건은 두 갈래로 딱 갈립니다.

① 가격이 실제로 깊게 떨어진 25건 (최저입찰가가 감정가의 10% 미만)

• 16건에 인수_권리 표시가 붙어 있습니다
• 17건에 대항력 있는 임차인이 있습니다
• 17건에 임차권등기가 되어 있습니다

② 최저입찰가가 감정가의 80~100%로 되돌아간 6건

• 인수 권리 0건, 대항력 임차인 0건

②는 유찰이 12회 넘게 쌓였는데도 최저가가 감정가 근처입니다. 재감정으로 가격이 새로 매겨진 경우입니다. 여기서 나오는 실용적인 교훈이 하나 있습니다 — 유찰 횟수와 지금 가격은 따로 놉니다. "19회 유찰"이라는 말만 보고 싸다고 생각하면 안 되고, 반대로 가격이 바닥까지 내려간 물건은 거의 예외 없이 이유가 있습니다.

명세서에 보증금 금액이 함께 적힌 8건의 보증금 ÷ 감정가 비율입니다.

• 105% · 107% · 93% · 110% · 80% · 109% · 100% · 86%

여덟 건 중 넷이 감정가보다 보증금이 큽니다. 집값보다 전세보증금이 큰 상태에서 경매로 넘어온 물건들입니다.

유찰 횟수별로 실제 낙찰가율은 이렇습니다

서울 다세대 낙찰 953건의 감정가 대비 낙찰가 중앙값입니다(전체 중앙값 73.7%, 평균 유찰 2.8회).

• 유찰 0회 — 112.5% (85건)
• 1회 — 86.9% (171건)
• 2회 — 71.4% (365건)
• 3회 — 59.1% (130건)
• 4회 — 51.4% (62건)
• 5회 — 69.1% (30건)
• 13회 — 5.7% (7건)
• 14회 — 4.8% (3건) · 18회 — 2.0% (3건) · 20회 — 1.2% (1건)

4회까지는 우리가 아는 그 경매입니다 — 유찰이 쌓일수록 값이 내려가고, 그 값에 사람이 붙습니다. 표본도 두껍습니다(0~4회에 813건).

13회부터는 다른 세계입니다. 낙찰가율 5.7%, 4.8%, 2.0%. 감정가의 2%에 낙찰된다는 건 그 물건의 실제 가격이 낙찰가에 있지 않다는 뜻입니다. 인수할 보증금이 진짜 가격이고, 대개는 그 집에 살던 임차인이 보증금을 조금이라도 건지려고 들어가는 자리입니다.

5~12회 구간이 다시 69~76%로 올라가 보이는데, 표본이 4~34건으로 얇고 위 ②처럼 재감정으로 가격이 되돌아간 물건이 섞여 있습니다. 이 구간의 숫자는 그대로 믿지 마세요.

그래서 무엇을 확인하면 되나 — 갈리는 자리 셋

권리분석의 답은 물건마다 다릅니다. 다만 어디서 갈리는지는 정해져 있습니다. 아래에서 고르시면 그 갈래의 결과를 적어 드립니다.

등기부를 다 봐도 안 보이는 것 — 유치권

여기까지는 등기부와 명세서로 풀립니다. 그런데 등기되지 않아서 등기부에 아예 안 나타나는 권리가 하나 있습니다.

민사집행법 제91조 제5항 원문입니다. "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다." 순위와 무관하게 인수입니다.

다만 이 조문만 읽고 "유치권은 언제나 인수"라고 외우면 반대로 틀립니다. 조문에 없고 판례가 만든 갈림길이 있습니다.

• 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받아 취득한 유치권 — 매수인에게 대항할 수 없습니다. 그 점유 이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봅니다(대법원 2009다19246).
• 가압류등기만 있고 매각절차가 진행되지 않던 상태에서 점유가 넘어간 경우 — 유치권을 주장할 수 있습니다. 점유 이전 같은 사실행위는 처분행위가 아니라고 봤습니다(같은 판결).
• 체납처분압류가 되어 있는 부동산에서 경매개시결정등기 전에 민사유치권을 취득한 경우 — 매수인에게 행사할 수 있습니다(대법원 2009다60336 전원합의체). 다만 이 건은 반대의견이 있었던 쟁점입니다.

셋을 가르는 건 점유개시일과 각 압류의 등기일, 두 날짜뿐입니다. 둘 중 하나를 모르면 가지를 고를 수 없습니다.

덧붙여, 오래된 책과 강의가 아직 "예고등기가 있으면 위험하다"고 가르치는데 예고등기는 2011년에 폐지됐습니다. 지금 등기부에서 볼 일이 없습니다.

빌라 경매에서 실제로 확인할 것 정리

봉천동 사건 하나와 31건 실측이 가리키는 것은 같습니다. 최저입찰가는 정보가 아닙니다.

1. 등기사항전부증명서 전부 — 갑구·을구, 말소된 등기까지. 인터넷등기소에서 뗍니다
2. 전입신고일과 점유개시일 — 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서
3. 확정일자 — 없으면 대항력이 있어도 배당순위가 없습니다. 배당은 못 받고 낙찰자가 인수만 합니다
4. 배당요구 여부와 시점 — 그 사건 공고의 종기, 법원 문건접수내역
5. 최선순위 담보물권 설정일 — 소액임차인 금액표를 고르는 날짜
6. 임차인이 몇 명인지 — 여럿이면 안분, 가정공동생활이면 한 명으로 보아 보증금 합산

이 중 하나만 어긋나도 "보증금 전액 회수"와 "전액 손실"이 뒤집힙니다. 다 모이기 전의 결론은 결론이 아닙니다.

확인하지 못한 것

• 개별 사건의 권리분석은 하지 않습니다. 이 글의 봉천동 사건도 저희가 판정한 게 아니라 법원이 명세서에 적은 문장을 그대로 옮긴 것입니다. 어느 등기가 말소기준권리인지, 얼마를 인수하는지는 등기부 전부와 현황조사서를 놓고 하는 사실판단입니다.
• 비교군을 채우지 못했습니다. "유찰이 적은 물건은 인수 권리가 드문가"를 확인하려고 유찰 0~2회 중심 36건을 뽑았는데, 저희 하루 조회 한도가 먼저 끊겨 13건만 받았습니다. 13건으로 낸 비율은 신뢰구간이 무의미해서 이 글에 적지 않았습니다. 위 31건 통계는 유찰 12~19회 구간에 대한 것이고, 빌라 경매 전체를 대표하지 않습니다.
• 유찰 많은 순 조회분 32건 중 1건은 매각물건명세서가 수집되지 않았습니다. 명세서가 없는 것은 "인수 권리가 없다"가 아니라 "저희가 못 봤다"입니다.
• 소액임차인 금액표는 한 판만 조회했습니다(담보물권 2022-05-25 기준). 다른 시기 설정분의 금액은 기억으로 적지 않았습니다.
• 담보물권이 여럿이고 서로 다른 시행령 판에 걸릴 때, 적용 판이 상대별로 갈리는지 최선순위 하나로 통일되는지는 판례로 확인되지 않았습니다. 실무는 통상 최선순위 설정일로 봅니다. 금액이 큰 사안은 법률가 확인이 먼저입니다.
• 말소기준권리는 법문에 없는 실무 용어입니다. 민사집행법은 제91조 제3항에서 "저당권·압류채권·가압류채권"을 기준으로 삼을 뿐입니다. 담보가등기·경매개시결정등기가 기준권리가 된다는 부분은 실무 통설이며, 가등기담보법 조문 원문은 확인 범위 밖이었습니다.
• 선순위 가처분·소유권이전청구권 가등기의 인수는 제91조가 정면으로 규정한 것이 아니라 실무의 취급입니다. 사건에서는 명세서의 "매수인에게 대항할 수 있는 권리" 기재가 먼저입니다.
• 배당 시뮬레이션은 하지 않습니다. 순위표가 있어도 실제 배당은 채권액·법정기일·안분·상계까지 들어가는 계산입니다.
• 지분경매(공유자 우선매수청구권), 관습법상 법정지상권·분묘기지권, 인도명령·명도소송 비용은 이 글에 없습니다.
• 상가 임대차와 공매는 이 글의 규칙이 그대로 적용되지 않습니다. 상가건물임대차보호법은 별개 법이고 금액표도 요건도 다릅니다. 공매(온비드)는 근거법이 국세징수법·국유재산법이라 인수·소멸 규칙과 배분 절차가 다릅니다.

근거 (실호출 79회 — 매각물건명세서 44건 수집)

• realty_get_auction_case — 서울 다세대 68건 조회. 유찰 12~19회 32건 중 31건 명세서 수집, 유찰 0~12회 36건 중 13건 수집(나머지는 하루 한도 소진으로 미수집)
• realty_search_auctions — 서울 다세대 전체 4,015건(무필터 총계 — 매각기일 지난 사건 포함, 기준일에 기일 남은 건 1,732건), 유찰 많은 순·기일 가까운 순 표본 추출
• realty_auction_sale_rate(서울·다세대) — 낙찰 953건, 유찰 횟수별 낙찰가율 중앙값
• realty_policy_rules(topic=auction_rights) — 민사집행법 제84조·제88조·제91조·제148조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의5·제8조 조문 원문, 대법원 2009다19246·2009다60336 (law.go.kr, 확인일 2026-08-21)
• realty_small_deposit_check — 서울·담보물권 2022-05-25 → 대통령령 제31673호 판 적용
• 경매 자료 원천: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr), 데이터 기준 2026-08-25

이 글을 만든 부동산 데이터는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 직접 붙여서 쓰실 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 키 없이 무료로 하루 30번까지 됩니다.

정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없습니다(보증금 몰취). 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 법률가 확인이 먼저입니다.