매각물건명세서는 이 두 칸부터 읽습니다

네이버 지식iN에서 잡힌 질문입니다. "부동산법원 경매매각물건 명세서질문."

저희 질문 표본에서 한 번 관측된 질문입니다. 조회수 같은 지표가 없어 수요의 크기는 모릅니다. 질문 본문도 한 줄이라, 가장 먼저 부딪히는 물음 — "이 종이를 어디부터 읽어야 하나" — 에 답합니다.

오늘(2026-09-26) 서울 아파트 경매 가운데 유찰이 한 번 이상 있고 매각기일이 아직 안 온 물건 7건의 매각물건명세서를 도구로 열어 봤습니다.

결론부터: 두 칸을 짝지어 읽습니다

명세서에는 칸이 여럿 있지만, 매수인의 돈이 걸린 것은 두 칸입니다.

1. 최선순위 설정 — 등기부에서 가장 먼저 설정된 근저당·가압류·압류의 날짜와 종류. 실무가 "말소기준권리"라 부르는 기준선입니다.
2. 매수인에게 대항할 수 있는 권리(인수되는 권리) — 낙찰 뒤에도 사라지지 않고 매수인에게 넘어오는 것.

규칙은 민사집행법 제91조 한 줄입니다. 기준선보다 뒤에 생긴 임차권·전세권은 매각으로 소멸하고, 앞선 것은 매수인이 인수합니다. 저당권은 순서와 상관없이 전부 소멸합니다.

그러니 1번 칸의 날짜를 보고, 2번 칸에 적힌 임차인의 날짜가 그보다 앞인지 뒤인지를 봅니다. 나머지 칸은 그다음입니다.

오늘 연 7건

• 남부 2024타경104694 강서구 공항동 발쿠치네하우스 — 감정가 1억 9,400만원 · 최저가 1,666만원(12회 유찰) · 최선순위 2022. 6. 30. 가압류 · 인수 칸: 대항력 있는 임차인(보증금 1억 5천만 원)
• 북부 2025타경12005 성북구 정릉동 동일스카이아파트 — 감정가 4억 1,200만원 · 최저가 8,640만원(8회) · 최선순위 2021.07.05. 압류 · 인수 칸: 을구 5번 주택임차권등기(대항력 있는 임차인)
• 북부 2024타경116782 동대문구 이문동 이문스카이뷰 — 감정가 3억 4,700만원 · 최저가 2,980만원(12회) · 최선순위 2021.8.19. 압류 · 인수 칸: 을구 3번 주택임차권 등기
• 남부 2025타경11223 금천구 독산동 명도힐스티지 — 감정가 2억 7,100만원 · 최저가 1억 3,875만원(4회) · 최선순위 2022.10.26. 가압류 · 인수 칸: 을구 3번 주택임차권 등기, 대항할 수 있는 임차인 있음
• 북부 2025타경3463 동대문구 이문동 세진빌딩 — 감정가 2억 2,700만원 · 최저가 1억 4,528만원(3회) · 최선순위 2020.3.6. 근저당권 · 인수 칸: 해당사항없음
• 중앙 2025타경102844 관악구 신림동 프라비다트라움 — 감정가 1억 4,000만원 · 최선순위 2023.03.02. 근저당권 · 인수 칸: 요약에서 비어 있음
• 남부 2025타경12421 금천구 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 — 감정가 1억 700만원 · 최저가 6,848만원(3회) · 최선순위 2020. 10. 27. 근저당권 · 인수 칸: 요약에서 비어 있음

정정(2026-10-01) — 처음 발행본(2026-09-26)은 위 6건의 최저가를 실제보다 1.25배 높게 적었습니다(예: 104694 2,083만원 → 1,666만원, 감정가의 10.7% → 8.6%). 저희 데이터 서버의 캐시 결함으로 유찰 뒤 저감 한 단계가 반영되지 않은 값이 전달된 것이고, 결함을 고친 뒤 다시 받은 값으로 바로잡았습니다. 명세서 문장·최선순위·보증금·청구금액은 바뀌지 않았습니다.

7건 중 4건의 인수 칸에 문장이 있고, 4건 모두 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 꼴의 조건부 문장이었습니다. 유찰 횟수가 많은 쪽(8회·12회·12회)이 전부 이 4건 안에 있습니다.

칸을 짝지어 읽은 예 — 강서구 2024타경104694

이 사건의 인수 칸 원문입니다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 1억 5천만 원, 전입일 2020. 6. 2., 확정일자 2020. 4. 2.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

최선순위 칸은 2022. 6. 30. 가압류입니다. 임차인 전입일 2020. 6. 2.이 기준선보다 2년 앞섭니다. 명세서가 "대항할 수 있는 임차인"이라고 적은 이유가 이 두 날짜의 순서에 있습니다.

그리고 숫자를 나란히 놓으면 이렇습니다.

• 최저입찰가 1,666만원 (감정가의 8.6%)
• 명세서에 적힌 보증금 1억 5천만 원

12번 유찰된 이유를 명세서 한 줄이 설명하고 있습니다. 입찰가를 최저가로 써도, 배당에서 보증금이 다 채워지지 않으면 그 모자란 만큼을 따로 물어야 합니다.

내 물건은 어느 갈래인가

명세서를 연 채로 아래 두 물음에 답해 보세요. 고르면 그 갈래의 답이 펼쳐집니다.

헷갈리기 쉬운 자리 둘

임차권등기 날짜는 대항력 기준일이 아닙니다. 정릉동 2025타경12005는 인수 칸에 "을구 5번 2023.6.8.자 주택임차권등기"가 적혀 있고, 최선순위는 2021.07.05. 압류입니다. 등기 날짜만 보면 기준선보다 2년 늦으니 소멸로 읽기 쉽습니다. 그런데 명세서는 "대항력 있는 임차인"이라고 적었습니다. 임차권등기는 이미 가진 대항력을 유지시키는 장치이고(주택임대차보호법 제3조의3), 대항력의 순서는 원래의 전입·점유 날짜로 따지기 때문입니다. 이 사건 임차인의 전입일은 저희 요약에 없습니다 — 원본과 전입세대확인서로 확인하세요.

청구금액은 보증금이 아닙니다. 104694의 청구금액은 1억 5,765만원으로 보증금 1억 5천만 원과 765만원 차이입니다. 비슷해 보여도 청구금액은 경매를 신청한 채권자가 받겠다고 적은 금액이고, 매수인이 인수하는 금액과 대체할 수 없습니다.

입찰 전에 할 일

1. 법원경매정보에서 매각물건명세서 원본을 여세요. 명세서는 매각기일 1주 전에 게시되고, 기일마다 다시 작성될 수 있습니다. 오늘 본 7건의 작성일은 2026-04-01~2026-07-21이고 다음 기일은 10월 중순입니다.
2. 최선순위 칸의 날짜를 적고, 인수 칸에 나오는 임차인의 전입일을 그 옆에 적으세요. 앞뒤가 이 종이의 핵심입니다.
3. 인수 칸에 순위만 있고 금액이 없으면 등기부등본 을구에서 임차권등기의 보증금을 확인하세요.
4. 인수 칸이 "해당사항없음"이어도 비고란·현황조사서에서 유치권·점유자를 확인하세요.
5. 조건부 인수 문장이 있으면, 최저가가 아니라 최저가 + 보증금 상한으로 계산해 보세요. 그 합이 감당되지 않으면 입찰가를 아무리 낮춰도 위험은 줄지 않습니다.

저희가 확인하지 않은 것

• 등기부등본 전체와 임차인 현황 전체는 저희 데이터에 없습니다. 최선순위 칸은 법원이 적어 둔 한 줄을 전한 것이고, 한 건만 빠져도 기준선이 옮겨집니다.
• 배당표·배당 결과가 없습니다. 조건부 인수의 실제 잔액은 저희가 답할 수 없습니다.
• 표본 7건은 목록 순서대로 고른 것이라 서울 전체 비율이 아닙니다.
• 인수 칸이 비어 있는 2건은 원문 확인 전까지 "문제 없음"으로 읽지 마세요.
• 이 글은 특정 사건의 인수 여부를 판정하지 않습니다. 법원 공시의 전달과 조문의 갈림길까지가 저희 몫입니다.
• 조문 확인일 2026-08-21, 사건 조회일 2026-09-26.

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이 글의 사건 정보는 부동산 데이터 MCP를 실제로 호출해 받은 응답입니다. realty_search_auctions로 서울 아파트 경매 목록을, realty_get_auction_case로 사건별 매각물건명세서 요약을, realty_policy_rules(auction_rights)로 민사집행법·주택임대차보호법 조문 원문을 받았습니다. 인용한 명세서 문장은 법원 공시를 그대로 옮긴 것입니다.

정보 제공용이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 등기부를 직접 확인하세요.