"청소비 주면 나가겠다"

실제로 들어온 질문에 경매 자료와 규칙 자료를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 금액·조문·판례는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 사건 조회일 2026-09-16, 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 경매 낙찰 후 청소비 요구, 정당한가요?

낙찰자가 떠안는 것은 조문이 열거합니다

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 원문입니다.

제2항 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. 제3항 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. 제4항 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 제5항 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

읽는 법은 세 줄입니다.

• 저당권은 순위를 따지지 않고 전부 소멸합니다(제2항). 선순위 근저당이 남아 낙찰자에게 넘어오는 일은 없습니다.
• 용익권만 앞뒤를 따집니다(제3항·제4항). 그 앞뒤의 기준선이 실무가 말하는 "말소기준권리"입니다 — 법문에는 없는 말이라 조문을 찾으면 안 나옵니다.
• 유치권은 순위와 무관하게 인수됩니다(제5항). 등기부에 나타나지 않는 유일한 부담입니다.

"청소비"는 이 목록 어디에도 없습니다. 낙찰로 넘어오는 부담은 등기된 권리와 유치권으로 닫혀 있고, 점유자가 낙찰자에게 청구서를 내밀 수 있는 자리가 법에 따로 열려 있지 않습니다.

그렇다고 해서 "무시하면 끝"으로 이어지지는 않습니다. 요구하는 사람이 누구냐에 따라 상대의 처지가 완전히 다르고, 그 답은 입찰 전에 매각물건명세서에 이미 적혀 있습니다.

요구하는 사람이 누구냐 — 네 갈래입니다

① 배당을 받는 임차인이 요구할 때

이 사람은 법이 반대 방향으로 묶어 둔 쪽입니다. 주택임대차보호법 제3조의2제3항 때문입니다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제 보증금을 받을 수 없다.

배당금과 명도가 맞물려 있습니다. 집을 넘겨줬다는 확인이 있어야 배당금이 나옵니다. 버티는 동안 돈이 묶이는 쪽은 낙찰자가 아니라 이 임차인입니다.

• 낙찰자가 확인해 둘 것 — 이 사람이 배당요구를 종기 안에 했는지. 등기된 근저당·가압류·전세권은 배당요구 없이 자동으로 배당에 들어가지만(민사집행법 제148조 제3호·제4호), 임차인은 등기된 권리가 아니라 제2호로만 들어갑니다. 안 했으면 배당이 0원이고, 그러면 이 갈래가 아니라 ②번 갈래입니다.
• 배당요구종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지지만(제84조제1항) 법원이 연기할 수 있습니다(제84조제6항). "첫 매각기일"로 계산하지 말고 그 사건 공고의 날짜를 보세요 — 저희가 본 사건들의 종기는 2024-01-08부터 2025-12-15까지 제각각이었습니다.

② 대항력이 있는데 보증금을 다 못 받는 임차인이 요구할 때

여기서는 청소비가 문제가 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조의5 단서입니다.

임차권은 …… 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

임차권이 안 없어졌으니 나갈 의무도 없습니다. 이 사람은 명도의 상대가 아니라 계약의 상대이고, 낙찰자가 치러야 하는 것은 청소비가 아니라 못 받은 보증금 잔액입니다. 규칙 자료의 표현 그대로 "인수액이 0원과 보증금 전액 사이 어디로도" 갑니다.

• 대항력은 인도 + 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생깁니다(제3조제1항). 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이면 근저당이 앞섭니다.
• 대항력이 있어도 확정일자가 늦으면 배당순위만 밀립니다(제3조의2제2항). 대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다.

③ 전 소유자(채무자)가 요구할 때

배당받을 것이 없는 자리입니다. 제91조가 열거한 인수 목록에도 들어가지 않고, 주택임대차보호법의 임차인 보호도 임대차가 아니므로 걸리지 않습니다. 법으로 낙찰자에게 걸리는 청구권이 여기엔 보이지 않습니다.

다만 저희는 여기서 정직하게 멈춥니다. "그럼 실제로 어떻게 내보내는가"는 저희 자료에 없습니다. 규칙 자료가 스스로 그렇게 적어 두었습니다 — "인도명령·명도소송·강제집행 비용은 이 축에 없다". 절차와 비용을 물으실 자리는 이 글이 아니라 법률가입니다.

④ 유치권으로 신고된 채권일 때 — 여기만 답이 뒤집힙니다

돈 요구가 낙찰자에게 실제로 걸리는 통로는 이 하나입니다(제91조제5항). 그래서 "청소비"라는 이름 대신 "이 건물에 들인 공사비"로 구성되면 사안이 달라집니다.

그런데 제91조제5항만 읽으면 "유치권은 언제나 인수"로 읽힙니다. 그렇지 않습니다. 갈림길은 순위가 아니라 점유를 언제 시작했는가이고, 조문에는 없고 판례가 만든 축입니다.

• 경매개시결정 기입등기로 압류 효력이 생긴 뒤에 채무자가 점유를 넘겨 제3자가 유치권을 취득한 경우 → 매수인에게 대항할 수 없습니다. 그 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봅니다(대법원 2011.11.24. 선고 2009다19246).
• 가압류등기만 있고 현실적인 매각절차는 진행되지 않는 상태에서 점유가 이전된 경우 → 유치권을 주장할 수 있습니다. 점유의 이전 같은 사실행위는 처분행위가 아니라고 봅니다(같은 판결).
• 체납처분압류가 되어 있는 부동산에서 경매개시결정등기 전에 민사유치권을 취득한 경우 → 매수인에게 행사할 수 있습니다(대법원 2014.03.20. 선고 2009다60336 전원합의체). 이 건에는 반대의견이 있었다는 사실도 함께 알아 두시는 것이 맞습니다.

이 셋을 가르는 것은 점유개시일과 각 압류의 등기일, 두 날짜입니다. 둘 중 하나라도 모르면 가지를 고를 수 없습니다.

그래서 입찰 전에 명세서 한 장을 봅니다

법원이 이 갈림을 미리 적어 둡니다. 경기도 다세대(연립·빌라 포함) 102개 사건의 매각물건명세서 요약을 열었습니다. 매각기일이 2026-09-16~09-18인 사건들이고, 102건 전부 명세서가 수집돼 있었습니다.

• 매수인이 인수할 부담이 적힌 사건 20건
• 아무 표지도 붙지 않은 사건 82건
• 인수 문구가 붙은 20건은 전부 임차권등기 사건이었습니다. 그중 14건은 "대항력 임차인 + 인수 권리 + 임차권등기"가 함께 붙었고, 선순위 전세권이 함께 적힌 것이 1건이었습니다.
• 유치권이 적힌 사건은 0건이었습니다. 이 0은 "경기도에 유치권이 드물다"는 뜻이 아닙니다 — 저희가 읽은 칸이 "매수인에게 대항할 수 있는 권리" 칸이고, 유치권은 등기되지 않는 권리라 그 칸에 올라올 이유가 없습니다. 유치권 신고 사실이 적히는 비고란은 저희 수집 항목에 없습니다. 못 봤다는 것이지 없다는 것이 아닙니다.

비교를 위해 같은 날 기일이 잡힌 경기도 근린시설(상가·오피스텔과 한 갈래로 묶인 분류) 40개 사건도 함께 열었습니다. 명세서가 수집된 것은 39건, 표지가 붙은 것은 4건(인수 문구 2건 · 위반건축물 1건 · 구분지상권 1건)이었고 여기도 유치권은 0건이었습니다 — 같은 이유입니다.

숫자를 보시면 무엇을 다투고 있었는지가 보입니다

인수 문구가 붙은 사건들의 명세서 원문입니다.

안산지원 2025타경847 (안산시 상록구 본오동 820-3 2층202호)

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번(보증금 120,000,000원, 2023.12.27.전입, 2023.6.16.확정)임차권 등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

감정가 8,900만원, 유찰 0회라 최저입찰가도 8,900만원입니다. 명세서에 적힌 보증금은 1억 2,000만원 — 한 번도 안 떨어진 물건인데 감정가보다 큰 금액이 뒤에 붙어 있습니다.

고양지원 2025타경5588 (고양시 덕양구 고양동 소노하임고양 2층203호) — 감정가 1억 6,700만원, 6회 유찰로 최저 2,806만원. 명세서의 보증금은 1억 6,900만원입니다.

수원지방법원 2024타경100359 (수원시 장안구 연무동 로잔빌 4층402호) — 감정가 2억 1,900만원, 7회 유찰로 최저 2,576만원. 보증금 1억 8,900만원.

의정부지방법원 2023타경83055 (의정부시 호원동 은하수아트빌 6층601호) — 감정가 1억 6,800만원이 20회 유찰돼 최저 332만원까지 내려왔습니다. 명세서의 보증금은 1억 5,900만원입니다.

최저가는 스무 번 떨어졌지만 뒤에 붙은 금액은 한 번도 안 떨어졌습니다. 청소비를 얼마로 할지 다투는 자리와, 이 물건에서 실제로 돈이 갈리는 자리는 자릿수가 다릅니다.

임차권등기가 보이면, 그 사람은 이미 나갔을 수 있습니다

여기가 이 질문에서 잘 안 짚이는 자리입니다. 인수 문구가 붙은 20건이 전부 임차권등기 사건이었다고 했는데, 임차권등기명령은 보증금을 못 받고 나가는 임차인이 권리를 지키려고 하는 등기입니다.

임차권등기를 마치면 대항력·우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 것은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도(이사·전출) 잃지 않는다(제3조의3제5항).

즉 등기부에 보증금이 적혀 있는 것과, 지금 그 집에 사람이 있는 것은 다른 이야기입니다. 인수 부담이 큰 사건일수록 임차인은 이미 나가 있을 수 있고, 지금 문을 열어 주는 사람은 또 다른 누구일 수 있습니다. 명세서 한 장으로는 거기까지 갈리지 않습니다 — 점유자가 누구인지는 현황조사서를 봐야 합니다.

덧붙여, 임차권등기가 끝난 집에 그 뒤에 들어간 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없습니다(제3조의3제6항).

지금 어느 쪽이신가요

정리

• 낙찰로 넘어오는 부담은 민사집행법 제91조가 목록으로 닫아 뒀고, 청소비는 그 목록에 없습니다.
• 답이 갈리는 축은 "누가 요구하느냐" 하나입니다 — 배당받는 임차인(법이 인도를 조건으로 겁니다) / 대항력 있고 전액 못 받는 임차인(나갈 의무 자체가 없습니다) / 전 소유자(걸리는 청구권이 안 보입니다) / 유치권(여기만 낙찰자에게 걸립니다).
• 그 네 갈래 중 어디인지는 입찰 전에 매각물건명세서에 적혀 있습니다. 경기도 다세대 102건 중 20건에 적혀 있었고, 그 20건의 금액은 청소비와 자릿수가 달랐습니다.
• 저희가 못 하는 것은 분명합니다 — 명도 절차와 비용, 이사비 시세는 저희 자료에 없습니다. 규칙과 조건까지가 저희 몫입니다.

이 글의 확인 범위 — 저희가 못 본 것

• 명도 절차는 자료에 없습니다. 규칙 자료가 스스로 밝힙니다 — "인도명령·명도소송·강제집행 비용은 이 축에 없다". 이사비·명도비의 실무 시세도 없어서 금액을 적지 않았습니다.
• 유치권 0건을 희소성의 근거로 쓰지 않았습니다. 표본 142건에서 유치권 기재가 0건이었지만, 저희가 읽은 것은 명세서 원본이 아니라 요약 기재이고 유치권 신고 사실이 적히는 비고란은 수집 항목에 없습니다. 게다가 유치권은 등기되지 않는 권리라 "매수인에게 대항할 수 있는 권리" 칸에 올라올 이유가 없습니다 — 그 칸의 "해당사항없음"은 "유치권 없음"이 아닙니다.
• 명세서는 등기부가 아닙니다. 인수 문구와 최선순위 설정은 법원이 적어 둔 요약이고, 응답에도 주의가 붙어 옵니다 — "법원 공시의 전달이지 권리분석 판단이 아니다". 명세서 요약이 비어 있는 사건(근린시설 40건 중 1건)은 "인수 권리 없음"이 아니라 "아직 못 봤다"입니다.
• 표본은 전수가 아닙니다. 다세대는 기일 2026-09-16~09-18인 102개 사건, 근린시설은 2026-09-16 기일 40개 사건입니다. 기일이 먼 물건은 들어 있지 않습니다.
• 개별 사건은 판정하지 않습니다. 점유자가 누구인지, 대항력이 유지되는지, 유치권이 성립하는지는 현황조사서·전입세대확인서·등기부 원문을 봐야 하는 사실판단입니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정이므로(보증금 몰취) 원문과 법률가 확인이 먼저입니다.
• 확인일이 다릅니다. 조문·판례 확인일은 2026-08-21(유치권 점유시점 축 2026-08-24), 사건 데이터 조회일은 2026-09-16입니다.