📍 서울VOL.096 · 2026-10-17

배당요구한 선순위 임차인, 못 받은 돈은 낙찰자 몫

보증금 1억 3,500만원이 걸린 서울 아파트가 최저가 358만원까지 내려왔습니다. 배당요구를 해도 낙찰가 안에서만 받고, 모자란 돈은 낙찰자가 떠안습니다.

sallim 부동산 데이터팀⏱️ 14분 분량

📑 이 글의 순서 (7)

짧은 답
법원은 명세서에 결론이 아니라 조건을 적습니다
사례 ① 보증금 1억 3,500만원, 최저가 358만원
사례 ② 최저가가 보증금 밑으로 내려가는 순간
어느 쪽에서 묻는지에 따라 답이 갈립니다
"법원경매계에" — 무엇을 확인하나
이 글이 확인하지 못한 것

네이버 지식iN에 공개로 올라온 질문입니다 — 「배당요구한선순위 임차인은 법원경매계에 ....」. 제목이 그 자리에서 끊겨 있고 본문은 보지 못했습니다. 그래서 "배당요구를 한 선순위 임차인은 경매에서 어떻게 되나"를 임차인 쪽과 낙찰자 쪽으로 갈라 답합니다. 아래 조문은 전부 원문에서 옮긴 것이고, 사건 숫자는 오늘 법원 매각물건명세서에서 꺼낸 것입니다.

배당요구를 안 한 경우는 앞서 배당요구를 안 한 선순위 임차인 글에서 다뤘습니다. 이 글은 그 반대편 — 배당요구를 했을 때 — 입니다.

짧은 답

배당요구를 했다고 보증금을 다 받는 것이 아닙니다. 임차인은 매각대금 안에서, 순위대로 받습니다. 매각대금이 모자라면 덜 받습니다.
덜 받은 돈은 사라지지 않고 낙찰자에게 넘어갑니다 — 임차인에게 대항력이 있을 때 그렇습니다. "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"(주택임대차보호법 제3조의5 단서).
그래서 낙찰자가 내는 돈의 합은 보증금보다 작아질 수 없습니다. 임차인이 받는 배당은 낙찰가를 넘을 수 없으니, 낙찰가가 낮을수록 떠안는 잔액이 그만큼 커집니다.
배당요구는 종기가 지나면 되돌릴 수 없습니다(민사집행법 제88조제2항). 그리고 임차인은 집을 넘겨야 배당금을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2제3항).
배당요구를 했는지는 매각물건명세서에 적히지 않습니다. 오늘 연 서울 아파트 25건 중 "배당요구"라는 말이 나온 명세서는 0건이었습니다. 법원 문건접수내역에서 확인해야 합니다.

법원은 명세서에 결론이 아니라 조건을 적습니다

서울 아파트 경매 중 매각기일이 오늘 이후이고 두 번 이상 유찰된 물건 25건의 매각물건명세서를 열었습니다.

인수란에 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 류의 문장이 적힌 것 — 12건
그중 주택임차권등기가 함께 적힌 것 — 11건
명세서 어디에도 "배당요구"라는 말이 나온 것 — 0건

법원은 "인수함"이라고 단정하지 않고 "배당에서 다 못 받으면"이라는 조건을 붙여 둡니다. 그 조건의 값 — 얼마를 받는지 — 은 낙찰가가 정해지고 배당표가 나와야 확정됩니다. 입찰하는 사람은 그 값을 모르는 채 가격을 써야 합니다.

사례 ① 보증금 1억 3,500만원, 최저가 358만원

서울남부지방법원 2023타경126956. 감정가 1억 5,900만원 아파트입니다. 명세서 인수란에는 이렇게 적혀 있습니다.

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 135,000,000원, 전입일자 2021.10.29., 확정일자 2021.10.06.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

명세서의 최선순위 설정은 2022.06.30. 가압류입니다. 전입이 그보다 앞서니 법원이 "대항할 수 있는 임차인"으로 적은 것입니다.

기일표를 보면 2024년 6월 1억 5,900만원에서 시작해 기일표에 "유찰"로 찍힌 것만 열일곱 번이고(원장의 유찰 횟수는 19회), 2026-08-20 기일의 최저입찰가는 358만원이었습니다. 물건목록에는 그 뒤 286만원으로 갱신돼 있습니다.

이 물건을 358만원에 낙찰받았다고 해 봅시다. 임차인이 배당요구를 했고 순위가 맨 앞이어도, 받을 수 있는 돈은 매각대금 358만원이 전부입니다. 남는 보증금은 최소 1억 3,142만원이고, 그 돈은 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 집행비용처럼 임차인보다 앞서는 돈이 있으면 남는 보증금은 더 커집니다.

열일곱 번 유찰된 이유를 저희가 단정할 수는 없습니다. 다만 숫자로 보이는 것은 하나입니다 — 이 집을 사는 데 드는 돈은 최저가가 아니라 보증금 쪽에 묶여 있습니다.

사례 ② 최저가가 보증금 밑으로 내려가는 순간

서울중앙지방법원 2025타경102969. 강남구 역삼동, 감정가 4억 5,200만원입니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024.06.14. 제100892호)있음 [임대차보증금 278,250,000원(2022.01.17. 13,250,000원 증액), 전입일자 2020.04.10. 확정일자 1차2020.02.24.(265,000,000원) 2차 2022.01.17.(13,250,000원 증액부분)] 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

최저입찰가는 4억 5,200만원 → 3억 6,160만원 → 2억 8,928만원(2026-08-20)으로 내려왔습니다. 이 단계까지는 최저가가 보증금 2억 7,825만원보다 1,103만원 높았습니다. 다음 기일(2026-11-05) 최저가는 2억 3,142만원입니다. 이제 최저가에 낙찰되면 보증금이 매각대금보다 4,683만원 큽니다.

이 사건에는 눈여겨볼 것이 둘 더 있습니다.

확정일자가 두 개입니다. 처음 보증금 2억 6,500만원은 2020.02.24., 증액분 1,325만원은 2022.01.17.입니다. 우선변제 순위는 확정일자로 정해지니, 같은 임차인의 보증금이라도 덩어리마다 순위가 다를 수 있습니다.
임차권등기(2024.06.14.)가 최선순위로 적힌 경매개시결정(2025.05.20.)보다 앞섭니다. 대법원은 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인은 따로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자라고 봅니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039). 이 사건의 임차인은 배당요구 여부와 무관하게 배당표에 오를 자리에 있다는 뜻입니다.

어느 쪽에서 묻는지에 따라 답이 갈립니다

임차인이라면 — 내 확정일자는 최선순위 권리보다 어디에 있습니까? 전입·확정일자 모두 앞선다 전입은 앞서는데 확정일자가 늦다 보증금이 적다(소액임차인일 수 있다)

배당에서 앞 순위로 받고, 모자라면 낙찰자에게 받습니다. 대항요건(인도+주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 환가대금에서 "후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여" 보증금을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2제2항).

값 ① 앞서는 돈 — 그래도 집행비용, 소액임차인 최우선변제·최종 3개월분 임금 등, 그 집에 붙은 당해세는 확정일자 임차인보다 먼저 나갑니다(실무 배당 순위 0~3순위). 2023년부터는 확정일자보다 법정기일이 늦은 상속·증여·종부세에 대해 임차보증금을 먼저 받는 예외가 생겼습니다(국세기본법 제35조제7항).
값 ② 모자랄 때 — 대항력이 있으니 다 못 받은 부분은 임차권이 소멸하지 않고 낙찰자에게 남습니다(제3조의5 단서). 그 부분을 받을 때까지 집을 비워 줄 의무도 그만큼 남습니다.

배당금을 실제로 받으려면 집을 낙찰자에게 넘겨야 합니다(제3조의2제3항). 배당요구는 종기 뒤에 철회할 수 없습니다(민사집행법 제88조제2항) — 낙찰자가 인수할 부담이 그 신청에 따라 바뀌기 때문입니다.

대항력은 있는데 배당 순위가 밀립니다. 대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다 — 대항력은 전입+점유로, 우선변제권은 거기에 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.

값 ① 배당 — 확정일자보다 앞선 근저당·조세가 먼저 받고, 임차인은 그 뒤 순서에서 남는 만큼만 받습니다(실무 배당 순위 4순위 "시간순 경쟁 구간").
값 ② 잔액 — 덜 받은 만큼은 여전히 낙찰자가 인수합니다(제3조의5 단서). 임차인 입장에서는 돈이 사라지지 않지만, 받는 상대가 법원 배당이 아니라 낙찰자로 바뀝니다.

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시에 생깁니다(제3조제1항). 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이면 근저당이 앞서고, 그러면 대항력 자체가 없습니다 — 이 경우 배당에서 못 받은 돈은 낙찰자에게도 넘어가지 않습니다.

보증금 중 일정액은 맨 앞에서 받을 수 있습니다 — 확정일자가 없어도. 최선순위 담보물권이 2024년에 설정된 서울 주택이면, 적용되는 표는 2023-02-21 시행 시행령이고 그 값은 다음과 같습니다.

값 ① 범위 — 보증금 1억 6,500만원 이하여야 소액임차인입니다.
값 ② 금액 — 그중 5,500만원까지 최우선으로 받습니다. 다만 소액임차인 몫의 합계는 주택가액의 1/2을 못 넘고, 임차인이 여럿이면 나눠 받습니다.

금액표를 고르는 기준일은 "지금"도 "계약일"도 아니라 최선순위 담보물권 설정일입니다. 그리고 최우선변제도 배당요구를 해야 배당되고, 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖췄어야 합니다.

입찰하려는 사람이라면 — 그 임차인은 어떤 상태입니까? 대항력 있음 + 배당으로 다 받을 수 있음 대항력 있음 + 배당이 모자람 대항력 없음

인수할 보증금은 0원입니다. 임차권은 경락으로 소멸합니다(제3조의5 본문).

값 ① 조건 — "다 받는다"는 낙찰가에서 집행비용·당해세·앞선 순위를 뺀 뒤에도 보증금이 남는다는 뜻입니다. 사례 ②에서 최저가가 보증금보다 1,103만원 높던 단계도, 앞선 돈이 그보다 크면 이 갈래가 아닙니다.
값 ② 인도 — 임차인은 집을 넘겨야 배당금을 받으므로(제3조의2제3항) 명도가 배당과 맞물립니다.

못 받은 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 합니다. 그리고 그 임차인은 다 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

값 ① 총액 — 낙찰가 + 남는 보증금 ≥ 보증금 전액. 사례 ①은 358만원에 낙찰돼도 남는 보증금이 최소 1억 3,142만원입니다.
값 ② 인도명령 — 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령이 안 됩니다(민사집행법 제136조제1항 단서).

인수할 보증금이 없습니다. 대항력 없는 임차권은 배당을 얼마 받든 경락으로 소멸합니다(제3조의5 본문).

값 ① 임차인 쪽 — 배당에서 못 받은 돈은 낙찰자가 아니라 원래 집주인에게 청구할 채권으로 남습니다.
값 ② 명도 — 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조제1항).

"법원경매계에" — 무엇을 확인하나

질문 제목이 경매계에서 끊겼으니, 경매계(집행법원)에서 확인할 수 있는 것과 없는 것을 갈라 둡니다.

배당요구종기 — 법원이 첫 매각기일 이전으로 정하고 공고합니다(민사집행법 제84조제1항). 연기될 수 있으니 "첫 매각기일"로 계산하지 말고 그 사건 공고를 봅니다.
배당요구를 했는지와 그 날짜 — 매각물건명세서에는 없고 문건접수내역에 남습니다. 오늘 표본 25건 모두 명세서에는 기재가 없었습니다.
임차권등기가 첫 경매개시결정등기보다 앞서는지 — 앞서면 배당요구를 안 했어도 배당받을 채권자입니다(2005다33039). 등기부 을구와 명세서의 최선순위 설정을 나란히 봅니다.
확정일자가 몇 개인지 — 증액이 있었으면 확정일자가 덩어리마다 따로 있습니다(사례 ②).
누가 얼마를 받는지 — 이건 낙찰 뒤 배당표가 나와야 확정됩니다. 입찰 전에는 누구도 값으로 줄 수 없습니다.

이 글이 확인하지 못한 것

원 질문은 끊긴 제목 한 줄입니다. 「배당요구한선순위 임차인은 법원경매계에 ....」 뒤를 보지 못했고, 묻는 분이 임차인인지 입찰자인지 모릅니다.
두 사례에서 임차인이 실제로 배당요구를 했는지 모릅니다. 명세서에 기재가 없고 문건접수내역은 저희 데이터가 아닙니다. 사례 ②는 임차권등기가 개시결정보다 앞서 배당요구 없이도 배당받을 자리라는 것까지만 말합니다.
"남는 보증금"은 하한입니다. 집행비용·당해세·최우선변제처럼 임차인보다 앞서는 돈을 0원으로 놓고 계산했습니다. 실제 배당은 배당표가 나와야 확정되고, 저희는 배당을 시뮬레이션하지 않습니다.
사례 ①의 매수신청보증금이 20%로 공시돼 있습니다. 재매각·특별매각조건일 때 나타나는 값이지만 사유는 저희 원장에 없습니다.
배당 순위표는 여러 법에 흩어진 것을 실무가 정리한 통설적 서열입니다. 민사집행법 제145조제2항은 "민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위"라고만 정합니다.
표본은 무작위가 아닙니다. 서울 아파트, 매각기일이 오늘 이후, 2회 이상 유찰된 물건을 목록 순서대로 연 25건입니다.
명도확인서 발급 절차, 명도 기간·비용은 저희 자료가 다루지 않습니다. 상가 임대차와 공매(온비드)는 근거법이 달라 이 글 밖입니다.
확인일 — 조문 원문 2026-08-21, 소액임차인 금액표·사건 명세서·기일표 2026-10-17.

이 글의 근거

출처: 배당받을 채권자의 범위, 배당요구와 철회 금지, 경매에 의한 임차권 소멸과 그 단서, 대항력·우선변제권, 배당 순위 — realty_policy_rules (topic=auction_rights · 민사집행법 제84조·제88조·제91조·제145조·제148조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의5·제8조, 대법원 2005다33039 판결요지) · 2026-08-21 수집분
권리분석에 필요한 입력 목록 — realty_policy_rules (topic=auction_rights, section=required_inputs) · 2026-08-21 수집분
소액임차인 최우선변제 금액표 — realty_small_deposit_check (서울특별시, 최선순위 담보물권 2024년 설정 → 2023-02-21 시행 대통령령 제33254호) · 2026-10-17 수집분
realty_search_auctions — 서울 아파트, 매각기일 오늘 이후, 유찰 2회 이상(전체 232건 중 진행 중 44건, 응답에 온 28행 = 사건 25건) · 2026-10-17 수집분
realty_get_auction_case — 위 25건의 매각물건명세서 요약 / realty_auction_history — 2025타경102969·2023타경126956 기일표 · 2026-10-17 수집분
대한민국 법원 법원경매정보 매각물건명세서
확인하지 못한 것: 원 질문은 네이버 지식iN에 공개로 올라온 제목 한 줄입니다 — 「배당요구한선순위 임차인은 법원경매계에 ....」. 제목이 그 자리에서 끊겨 있고 본문은 보지 못했습니다. 묻는 분이 임차인인지 입찰자인지 몰라 둘로 갈라 답합니다.
개별 사건에서 임차인이 실제로 배당요구를 했는지 저희는 모릅니다. 매각물건명세서에 그 기재가 없고(이번 표본 25건 중 0건), 법원 문건접수내역은 저희 데이터가 아닙니다.
배당표 시뮬레이션(누가 얼마를 받는가)은 하지 않습니다. 집행비용·당해세·최우선변제처럼 임차인보다 앞서는 돈이 얼마인지는 배당표가 나와야 확정됩니다. 아래 "남는 보증금"은 그 앞선 돈이 0원이라고 놓은 하한입니다.
표본은 무작위가 아닙니다. 서울 아파트 중 매각기일이 오늘 이후이고 2회 이상 유찰된 물건을 목록 순서대로 연 것입니다(진행 중 44건 중 응답에 온 25건).
2023타경126956의 매수신청보증금이 최저가의 20%로 공시돼 있습니다. 재매각·특별매각조건일 때 나타나는 값이지만 사유는 저희 원장에 없습니다.
명도확인서 발급 절차, 명도에 걸리는 기간과 비용은 저희 자료가 다루지 않습니다.
상가 임대차, 공매(온비드)는 근거법이 달라 이 글 밖입니다.

기계가 읽는 같은 자료 https://sallim.app/cite/auction-senior-tenant-distribution-demanded-202610.json

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