배당요구를 안 한 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 뭅니다

실제로 들어온 질문 하나에 법원경매 자료를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 사건번호·금액·날짜는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 경매 자료 기준 2026-09-06 · 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인의 보증금은 어떻게 되나요.

그 돈은 없어지지 않습니다. 받을 상대가 바뀝니다

이 질문에는 두 사람이 걸려 있고, 답이 정반대로 읽힙니다.

임차인 쪽에서 보면 — 배당요구를 안 했으니 배당은 한 푼도 없습니다. 그런데 보증금 채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 대항력이 있고 보증금을 다 못 받았으면 임차권이 살아남아 낙찰자에게 그대로 갑니다.

낙찰자 쪽에서 보면 — 내가 낸 낙찰대금과 별개로 그 보증금을 내가 뭅니다. 배당으로 한 푼도 안 나갔으니 전액입니다.

조문 두 개가 이걸 정합니다.

① 배당요구를 안 하면 배당은 없습니다. 민사집행법 제148조는 배당받을 채권자를 네 갈래로 한정하는데, 근저당·가압류·전세권처럼 등기된 권리는 3호·4호로 자동으로 들어갑니다. 임차인의 보증금 채권은 등기된 권리가 아니라서 2호 — "배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자" — 로만 들어갑니다. 그래서 순위가 아무리 앞서도 신청을 안 하면 배당표에 이름이 없습니다.

② 그런데 대항력 있는 임차권은 안 없어집니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 이렇게 돼 있습니다.

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

이 단서 하나가 "낙찰받으면 보증금을 내가 물어주나"의 답입니다. 대항력이 있고 + 배당으로 다 못 받았을 때 못 받은 부분이 낙찰자에게 남습니다. 배당요구를 안 했으면 못 받은 부분이 곧 전액입니다.

그러니까 배당요구는 임차인에게 포기가 아니라 "받겠다"는 신청입니다. 안 하면 돈을 잃는 게 아니라, 낙찰자를 상대로 받아야 하는 상태가 되는 것입니다.

문제는, 명세서에 그게 안 적혀 있다는 것입니다

여기서 실무가 막힙니다. 저희가 서울 아파트 경매 64건을 열어 매각물건명세서를 봤습니다(수집된 것 56건, 미수집 8건).

• 명세서에 배당요구종기가 적힌 것 — 56건 전부
• 그 종기가 이미 지난 것 — 56건 전부
• 인수 문구에 "배당요구"라는 말이 나온 것 — 0건

종기는 다 지났으니 배당요구 여부는 이미 확정돼 있습니다. 그런데 그 결과가 명세서에는 한 줄도 없습니다.

대신 명세서가 쓰는 문장은 이겁니다 — 56건 중 9건이 이 조건문이었습니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

"인수함"이 아니라 "~하지 아니하면 인수함"입니다. 법원은 결론을 안 적고 조건을 적어 둔 것입니다. 그 조건의 값 — 배당요구를 했는지, 했다면 얼마를 받는지 — 은 법원 문건접수내역에 있고, 그건 명세서 밖입니다.

그래서 명세서로 알 수 있는 건 "상한"까지입니다

56건 중 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인" 표시가 붙은 것은 7건이었습니다. 그중 명세서 원문에 보증금 금액까지 적힌 4건을 보면, 최저입찰가에 사고 보증금을 전액 떠안는다면 이렇게 됩니다.

• 서울남부 2025타경8335 (강서구 화곡동 894-12) — 감정가 2억 7,000만원, 5회 유찰로 최저 8,847만원. 명세서 보증금 2억 9,800만원(전입 2021.07.05, 확정 2021.06.01). 합치면 3억 8,647만원 = 감정가의 143%
• 서울남부 2025타경10286 (강서구 화곡동 양지샤인아파트 1202호) — 감정가 2억 3,400만원, 5회 유찰로 최저 7,667만원. 보증금 2억 3,000만원(전입 2022.03.25, 확정 2022.02.28). 합치면 3억 667만원 = 131%
• 서울남부 2025타경4883 (영등포구 대림동 유탑유블레스 901호) — 감정가 1억 1,800만원, 6회 유찰로 최저 3,866만원. 보증금 1억 1,300만원(전입 2021.08.06, 확정 2021.07.14). 합치면 1억 5,166만원 = 128.5%
• 서울남부 2025타경11287 (금천구 가산동 하이펠리스 1302호) — 감정가 3억 2,300만원, 유찰 0회라 최저도 3억 2,300만원. 보증금 9,000만원(전입 2019.02.22, 확정 2019.02.18). 합치면 4억 1,300만원 = 128%

네 건 다 감정가를 넘습니다. 유찰이 5회, 6회 쌓여 최저가가 감정가의 3분의 1까지 내려온 물건도 마찬가지입니다. 값이 내려간 게 아니라, 화면에 안 보이는 쪽으로 옮겨 간 것입니다.

이 금액은 상한입니다. 임차인이 배당요구를 했고 배당을 받았다면 그만큼 줄어듭니다. 저희는 그 값을 모르기 때문에 "배당 0원" 가정으로 적었습니다.

그리고 나머지 3건(2025타경10955·8333·9845)은 명세서에 보증금 금액 자체가 없습니다. "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기"라고만 적혀 있습니다. 이 경우엔 상한조차 명세서로는 안 나옵니다 — 등기부를 떼야 합니다.

유찰 횟수는 신호가 아닙니다

인수 표시가 붙은 7건과 나머지를 갈라 보면 경향은 분명합니다.

• 인수 임차인 있는 7건 — 유찰 중앙 5회, 최저입찰가가 감정가의 중앙 32.8%
• 나머지 49건 — 유찰 중앙 1회, 최저입찰가가 감정가의 중앙 100.0%

그런데 7건 중 2건은 유찰 0회입니다. 위 하이펠리스(2025타경11287)와 영등포 성원아파트(2025타경10955, 감정가 9억 200만원·유찰 0회)입니다. 화면상으로는 "감정가 100%, 아직 안 빠진 새 물건"인데 명세서에는 인수 문구가 적혀 있습니다.

싼 물건이 위험한 게 아니라, 위험한 물건이 싸진 것입니다. 아직 안 싸진 위험한 물건도 있습니다.

답이 갈리는 지점 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

종기가 지나면 되돌릴 수 없습니다

배당요구종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정합니다(민사집행법 제84조 제1항). 다만 법원이 연기할 수 있으므로(제84조 제6항) "첫 매각기일"로 계산하지 말고 그 사건의 공고를 보셔야 합니다.

종기가 지나면 두 방향 모두 굳습니다.

• 안 한 사람은 이제 못 합니다 — 배당표에 들어갈 자격이 없습니다(제148조 제2호).
• 한 사람도 못 뺍니다 — 배당요구로 매수인의 인수 부담이 바뀌는 경우 종기 뒤 철회가 금지됩니다(제88조 제2항).

저희 표본 56건은 종기가 전부 지나 있었습니다. 지금 입찰을 검토하는 물건이라면 이미 결론이 나 있는데 명세서에는 안 적혀 있는 상태라는 뜻입니다.

순서대로 정리하면

1. 매각물건명세서를 엽니다. 없으면 판단할 재료가 없는 것입니다(64건 중 8건이 그랬습니다).
2. "최선순위 설정" 날짜와 임차인 전입일을 비교합니다. 대항력은 다음 날 0시 기준이고, 같은 날이면 담보물권이 앞섭니다.
3. 인수란에 금액이 있으면 그것이 상한입니다. 없으면 등기부를 떼서 임차권등기의 보증금액을 확인합니다.
4. 배당요구종기를 확인하고, 법원 문건접수내역에서 배당요구 여부를 봅니다. 명세서에는 없습니다 — 56건 전부 없었습니다.
5. 입찰가는 "낙찰가 + 인수 상한"으로 계산합니다. 감정가와 비교하지 말고 이 합계와 시세를 비교하세요.
6. 등기사항전부증명서를 말소된 등기까지 전부 뗍니다. 기준선은 접수일자·접수번호 순이고, 한 건만 빠뜨려도 결론이 뒤집힙니다.

여기까지가 규칙과 확인 순서입니다. 이 사건에서 누가 얼마를 인수하는지는 저희가 판정하지 않습니다 — 등기부 전부·현황조사서·문건접수내역을 놓고 하는 사실판단이고, 저희가 드린 것은 조문 원문과 법원이 공시한 문구의 전달까지입니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정이므로(보증금 몰취) 원문 확인과 법률가 검토가 먼저입니다.

확인하지 못한 것

• 배당요구를 했는지 저희는 모릅니다. 명세서에 기재가 없고(56건 중 0건) 법원 문건접수내역은 저희 데이터가 아닙니다. 위 "합계" 금액은 배당 0원 가정의 상한이지 실제 인수액이 아닙니다.
• 인수 표시가 붙은 7건 전부에 임차권등기가 있습니다. 임차권등기가 배당요구를 갈음하는지는 저희 규칙표가 답하지 않습니다 — 값으로 드릴 수 없어 비워 둡니다.
• 표본이 무작위가 아닙니다. 서울 아파트만, 매각기일이 오늘 이후인 물건만, 목록 앞쪽 64건만 열었습니다(전체 매칭 681건). 목록은 최근 등록순으로 오고 응답 크기 한도에 걸려 회당 32건씩 잘립니다. 인수 임차인 7건이라는 분모는 작습니다.
• 명세서 미수집 8건은 "인수 없음"이 아니라 저희가 못 본 것입니다. 인수란이 빈칸인 36건도 마찬가지로 "없음"이 아닙니다("해당사항없음" 명시는 6건).
• 배당표 시뮬레이션은 하지 않습니다. 채권액·법정기일·안분·상계가 들어가야 하고, 그 입력은 배당표가 나와야 확정됩니다.
• 담보물권이 하나도 없는 물건(최선순위가 압류·가압류뿐)의 소액임차인 금액표 적용은 저희 규칙표에 없습니다. 표본 7건 중 5건이 이 상태였습니다.
• 배당순위표는 여러 법에 흩어진 것을 실무가 정리한 통설적 서열입니다 — 민사집행법에 배당순위 조문이 따로 있는 것이 아닙니다(제145조 제2항이 "민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위"라고만 정합니다).
• 인도명령·명도소송·강제집행 비용, 지분경매(공유자 우선매수청구권), 상가건물 임대차(상임법은 요건도 금액표도 다릅니다), 공매(온비드)는 이 글 밖입니다.

근거

• realty_get_auction_case — 서울 아파트 사건 상세 64건. 매각물건명세서(rights) 수집 56건 / 미수집 8건. 인용한 인수 문구·전입일자·확정일자·배당요구종기는 전부 이 응답의 원문입니다.
• realty_search_auctions — 서울특별시 아파트, 매각기일 오늘 이후. 2회 조회로 64건 확보(전체 매칭 681건, 회당 32건).
• realty_policy_rules(topic=auction_rights) — 민사집행법 제84조·제88조·제91조·제145조·제148조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의5·제8조 조문 원문. 법령 확인일 2026-08-21(2026-02-01 시행 법률 제20733호 / 2026-01-02 시행 주임법).
• realty_small_deposit_check — 소액임차인 시행령 판 조회. 2022-05-10 기준 → 대통령령 제31673호(서울 1억 5,000만원 / 5,000만원), 2026-09-01 기준 → 대통령령 제33254호(서울 1억 6,500만원 / 5,500만원).
• 원자료 = 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 매각물건명세서. 데이터 신선도 2026-09-06T10:05(수집 파이프라인 GREEN).

정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 인수 여부·배당액은 판정하지 않습니다.