소액임차인 채권계산서, 얼마를 적어야 하나

실제로 들어온 질문에 부동산 규칙 도구를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 금액·구간·조문은 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 소액임차인 채권계산서 작성 질문입니다. 얼마를 적어야 하나요?

먼저, 이 글이 답하는 자리

채권계산서라는 종이의 서식과 제출 절차는 저희 도구에 없습니다. 그건 사건을 맡은 경매계에 물으셔야 합니다.

저희가 답할 수 있는 것은 그 종이에서 사람들이 실제로 틀리는 칸입니다. "최우선변제로 얼마"에 적을 금액이요. 여기서 틀리는 이유는 대부분 같습니다 — 인터넷에서 찾은 표를 그대로 옮겨 적기 때문입니다.

최우선변제 금액표는 하나가 아닙니다. 일곱 개입니다.

표를 고르는 기준일은 계약일도 오늘도 아닙니다

등기부 을구에 적힌 최선순위 담보물권(보통 근저당)의 설정일입니다. 그 날짜가 속한 시행령 판으로 잽니다.

근거는 개정 시행령마다 붙어 있는 부칙 경과조치입니다. 원문 그대로 옮기면 이렇습니다.

제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

1987·1995·2001·2008·2010·2013·2016·2018·2021·2023년 개정 부칙에 같은 취지가 반복됩니다.

그래서 이런 일이 생깁니다. 서울 아파트, 보증금 9,000만원, 지금 경매 중.

• 최선순위 근저당이 2015년에 설정됐다면 → 적용 판은 2014-01-01 판. 소액임차인 범위 상한 9,500만원이니 범위 안이고, 최우선변제 한도는 3,200만원입니다.
• 최선순위 근저당이 2012년에 설정됐다면 → 적용 판은 2010-07-26 판. 범위 상한이 7,500만원이라 9,000만원은 소액임차인이 아닙니다. 이 칸에 적을 금액이 없습니다.

현행표(서울 1억 6,500만원 이하 / 5,500만원)를 보고 "나는 소액임차인이다"라고 적으면, 두 번째 경우에는 자기가 아닌 것을 자기라고 신고하는 셈이 됩니다.

내 사건의 판을 골라 보세요

등기부 을구에서 가장 먼저 접수된 근저당의 접수일을 확인하시고, 그 날짜가 들어가는 칸을 누르세요.

설정일이 딱 경계에 걸리는 해라면 연도만으로는 판이 안 정해집니다. 2010년·2016년·2018년·2021년·2023년은 한 해 안에서 판이 갈립니다. 이때는 등기부의 접수일자를 월·일까지 보셔야 합니다. 저희 도구도 그 해에는 표를 고르지 않고 되묻습니다.

금액만 바뀌는 게 아니라 내 동네가 어느 줄에 있는지도 바뀝니다

여기가 표를 눈으로만 비교할 때 놓치는 자리입니다. 판이 바뀌면 금액만 오르는 게 아니라 지역 구간의 소속이 옮겨집니다.

• 김포, 보증금 1억원 — 2019년 근저당이면 김포는 "광역시급" 줄(상한 6,000만원)이라 소액임차인이 아닙니다. 2022년 근저당이면 김포가 과밀억제권역 줄로 올라가 상한 1억 3,000만원, 최우선변제 4,300만원입니다.
• 용인, 보증금 7,000만원 — 2015년 근저당이면 상한 6,000만원이라 범위 밖. 2019년 근저당이면 용인이 과밀억제권역 줄로 올라가 상한 1억원, 최우선변제 3,400만원입니다.
• 평택, 보증금 6,500만원 — 2019년 근저당이면 평택은 표 어느 행에도 이름이 없어 "그 밖의 지역"(상한 5,000만원)이라 범위 밖. 2022년 근저당이면 평택이 이름을 얻어 상한 7,000만원, 최우선변제 2,300만원입니다.

세 경우 모두 보증금은 그대로이고 지역도 그대로인데, 등기부에 적힌 근저당 날짜 하나로 0원과 수천만원이 갈립니다.

한 가지 더 — 인천·남양주·시흥은 같은 시 안에서 동에 따라 과밀억제권역 안팎이 갈립니다. 시 이름만으로는 구간이 안 정해져서 저희 도구도 여기서는 구간을 고르지 않고 별표 원문을 그대로 냅니다. 인천이면 읍면동까지 확인해 「수도권정비계획법」 시행령 별표 1과 대조하셔야 합니다.

범위에 든다고 그 금액을 받는 건 아닙니다

표에서 자기 줄을 찾았다고 끝이 아닙니다. "소액임차인 범위에 든다"와 "최우선변제를 받는다"는 다른 말입니다. 사이에 다섯 개가 더 있습니다.

1. 경매개시결정등기 전에 대항요건(집을 넘겨받아 살고 있을 것 + 주민등록)을 갖췄어야 합니다(주임법 제8조제1항 후단). 참고로 최우선변제에는 확정일자가 필요 없습니다 — 확정일자는 우선변제권(제3조의2)이라는 다른 축입니다.
2. 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제88조·제148조제2호). 최우선변제도 배당요구를 해야 배당됩니다.
3. 최우선변제 합계는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조제3항 단서·시행령 제10조제2항). 표에 5,500만원이라고 적혀 있어도 그게 곧 받는 돈은 아닙니다.
4. 임차인이 여럿이면 그 1/2 한도 안에서 각자의 일정액 비율로 안분합니다(시행령 제10조제3항). 가정공동생활을 하면 1명으로 보고 보증금을 합산합니다(제4항).
5. 임차권등기가 끝난 뒤에 임차한 사람은 제외됩니다(법 제3조의3제6항).

2번은 특히 오해가 많은 자리입니다. 근저당·가압류·전세권처럼 등기되어 있는 권리는 배당요구 없이 자동으로 배당에 들어갑니다(민사집행법 제148조 제3호·제4호). 그런데 임차인은 등기된 권리가 아니라서 제2호로만 들어갑니다. 배당요구를 하지 않으면 순위가 아무리 앞서도 배당이 없습니다. 임차인이 배당에서 통째로 빠지는 사고가 거의 다 여기서 납니다.

배당요구종기는 "첫 매각기일"로 계산하지 마세요. 법원은 필요하면 종기를 연기할 수 있습니다(제84조제6항). 그 사건의 공고에 적힌 날짜가 답입니다.

배당순위에서 최우선변제가 서 있는 자리

내 앞에 누가 있는지를 알아야 1/2 한도가 실제로 물지 감이 옵니다.

• 0순위 — 집행비용 (매각대금에서 먼저 공제)
• 1순위 — 제3취득자의 필요비·유익비
• 2순위 — 최우선변제 ① 소액임차인의 보증금 중 일정액 ② 최종 3개월분 임금·재해보상금 ③ 최종 3년간 퇴직급여
• 3순위 — 당해세(상속세·증여세·종합부동산세, 재산세 등)
• 4순위 — 확정일자부 임차인·전세권·근저당권이 날짜순으로 다투는 구간
• 5순위 이하 — 일반 임금채권, 늦은 조세, 공과금, 일반채권

2순위 안에서 ①과 ②③은 서로 우열이 없어 같은 순위에서 안분한다는 것이 실무의 취급입니다. 임금채권자가 함께 배당요구를 해 놓았다면 내 몫이 줄어들 수 있다는 뜻입니다.

그리고 4순위 구간은 확정일자가 있어야 들어갑니다. 최우선변제 범위를 넘는 나머지 보증금은 여기서 다툽니다 — 그러니 소액임차인이 아니라는 답을 들었다고 해서 "받을 게 없다"가 되는 건 아닙니다. 대항요건과 확정일자를 갖추셨다면 4순위에 자리가 있습니다.

은행에서 들은 "방공제" 금액을 여기 옮겨 적지 마세요

대출을 받아 보신 분들은 같은 금액표를 이미 한 번 만나셨을 겁니다. 은행이 한도를 계산하면서 빼는 방공제가 이 소액보증금 표를 씁니다. 근거는 「주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준」이고, 산식의 분자에 최우선변제 소액임차보증금이 더해지는 구조입니다.

같은 표를 쓰지만 고르는 판이 다릅니다.

• 방공제는 내가 지금 설정하는 담보물권의 취득일이 기준입니다(같은 기준 제4호 가목 (4)). 신규 대출이면 결과적으로 현행판입니다.
• 배당의 최우선변제는 이미 붙어 있는 최선순위 담보물권의 설정일이 기준입니다.

그래서 몇 년 전 대출 상담에서 들었던 방공제 금액과 지금 채권계산서에 적을 금액이 다를 수 있습니다. 한쪽 답을 다른 쪽에 옮기면 판이 갈립니다.

적기 전에 손에 쥐고 계셔야 할 것

• 등기사항전부증명서 전부 — 갑구·을구, 말소된 등기까지. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람합니다. 한 건을 빠뜨리면 기준선 자체가 이동해 적용 판이 바뀝니다.
• 최선순위 담보물권의 설정 접수일 — 을구에서 확인합니다. 이 글 전체가 이 날짜 하나에 걸려 있습니다.
• 내 전입신고일과 실제로 들어가 산 날 — 대항력은 둘 다 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다. 근저당과 같은 날 전입이면 임차인이 집니다(주임법 제3조제1항).
• 임대차계약서의 확정일자 — 최우선변제에는 필요 없지만, 범위를 넘는 나머지 보증금의 순위는 이걸로 정해집니다.
• 배당요구를 했는지, 언제 했는지 — 그 사건의 배당요구종기 안이었는지. 매각물건명세서와 법원 문건접수내역에서 봅니다.
• 같은 집에 다른 임차인이 있는지 — 있으면 1/2 한도 안에서 안분됩니다.

확인하지 못한 것, 그리고 저희가 하지 않는 판단

개별 사건의 판정은 하지 않습니다. 저희 도구가 하는 일은 두 가지입니다 — 날짜를 받아 어느 시행령 판인지 고르는 것, 그리고 보증금을 받아 그 판의 범위 상한과 대조하는 산수. 그 결과는 "범위에 든다"까지이고 "받는다"가 아닙니다.

날짜를 안 주시면 표를 고르지 않습니다. 현행표를 기본값으로 내주는 순간 그게 바로 이 글이 막으려는 오답이기 때문입니다. 연도만 아시면 연도만 넣으셔도 됩니다 — 그 해 전체가 한 판 안이면 저희가 답하고, 판이 갈리는 해면 접수일을 되묻습니다. 없는 날짜를 만들어 넣지는 않습니다.

그리고 이번 회차에 저희가 확인하지 못한 것을 모아 둡니다.

• 채권계산서라는 서식과 제출 절차 자체는 저희에게 없습니다. 이 글이 답한 것은 "그 종이에 적을 금액이 어느 표에서 나오는가"까지입니다. 서식·제출처·기한은 사건을 맡은 경매계에 확인하세요.
• 담보물권이 여럿이고 서로 다른 판에 걸릴 때 적용 판이 상대별로 갈리는지 최선순위 하나로 통일되는지, 판례로 확인하지 못했습니다. 실무는 통상 최선순위 설정일로 봅니다.
• 담보물권이 하나도 없는 물건에 어느 판을 쓰는지는 저희가 다루지 않았습니다.
• 2008-08-21 이전에 설정된 담보물권이 기준이면 이 글에 표가 없습니다. 법제처 시행령 연혁판을 보셔야 합니다.
• 과밀억제권역 목록은 2017-06-20 개정 현행판입니다. 그보다 앞선 담보물권이 기준이면 당시 목록을 봐야 하는데, 그 연혁은 저희에게 없습니다. 위 되묻기에서 2018년 이전 칸을 고르셨다면 지역 구간을 단정하지 마세요.
• 인천·남양주·시흥은 시 이름만으로 구간이 안 정해집니다. 같은 시 안에서 동에 따라 갈립니다.
• 배당순위표는 통설적 서열입니다. 민사집행법 제145조제2항은 "민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위"라고만 정합니다 — 순위표 조문 하나를 대 달라고 하시면 댈 것이 없습니다.
• 배당액은 계산하지 않습니다. 실제 배당은 채권액·법정기일·안분까지 들어가고, 그 입력은 배당표가 나와야 확정됩니다.
• 주택만 다룹니다. 상가는 상가건물임대차보호법이 별개 법이고 금액표도 다릅니다.

경매 배당은 되돌릴 수 없는 절차이고, 금액이 크면 법률가 확인이 먼저입니다. 이 글은 표와 조문, 그리고 무엇을 확인해야 하는지를 짚는 지도이지 법률 자문이 아닙니다.