"과밀억제권역"이라 최우선변제가 되는 게 아닙니다

실제로 들어온 질문에 부동산 규칙 자료를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 금액·구간·조문은 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 소액임차인 최우선변제금, 과밀억제권역

"과밀억제권역이면 얼마"라는 질문에는 답이 없습니다

검색하면 "과밀억제권역은 1억 4,500만원까지 4,800만원"이라는 문장이 제일 먼저 나옵니다. 그 숫자 자체는 맞습니다. 문제는 그 앞에 붙는 조건입니다.

최우선변제 금액표는 지역을 네 줄로 나눕니다. 2026년에 설정된 근저당이 최선순위인 경우, 지금 적용되는 표는 이렇습니다.

• 서울특별시 — 보증금 1억 6,500만원 이하 / 최우선변제 5,500만원
• 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 — 1억 4,500만원 이하 / 4,800만원
• 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 — 8,500만원 이하 / 2,800만원
• 그 밖의 지역 — 7,500만원 이하 / 2,500만원

여기서 "과밀억제권역"은 지역의 성질이 아니라 두 번째 줄의 이름입니다. 그리고 두 번째 줄에는 과밀억제권역만 있는 게 아니라 세종·용인·화성·김포가 이름으로 함께 들어가 있습니다. 세 번째 줄에도 안산·광주·파주·이천·평택이 이름으로 들어가 있고요.

즉 "우리 동네가 과밀억제권역인가"만 확인해서는 답이 안 나옵니다. 이름이 표에 적혀 있는지를 함께 봐야 합니다.

경기도 31개 시군을 전부 조회했습니다

그래서 경기도 전 시군을 하나씩 조회했습니다. 2026년 설정 근저당 기준입니다.

① 1억 4,500만원 이하 → 4,800만원 (15곳)

• 과밀억제권역이라서 이 줄인 곳 12곳 — 수원시, 성남시, 의정부시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 구리시, 고양시, 의왕시, 군포시, 하남시
• 표에 이름이 적혀 있어서 이 줄인 곳 3곳 — 용인시, 화성시, 김포시

② 8,500만원 이하 → 2,800만원 (5곳)

안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시. 다섯 곳 모두 세 번째 줄에 이름이 적혀 있어서 여기입니다.

③ 7,500만원 이하 → 2,500만원 (9곳)

오산시, 양주시, 안성시, 포천시, 여주시, 동두천시, 양평군, 가평군, 연천군. 어느 줄에도 걸리지 않아 "그 밖의 지역"으로 떨어진 곳입니다. 제주시·강화군과 같은 줄입니다.

④ 시 이름만으로는 정해지지 않는 곳 (2곳)

남양주시, 시흥시. 아래에서 따로 설명합니다.

한 줄로 줄이면 이렇습니다. 경기도 안에서 최우선변제 금액이 4,800만원 / 2,800만원 / 2,500만원 세 갈래로 갈리고, 두 곳은 시 이름으로 답이 안 나옵니다.

물건이 어디입니까

보증금이 얼마입니까

줄이 정해졌으면 이제 상한과 대조하면 됩니다. 세 줄의 대표 지역(안양·안산·오산)에 보증금 네 가지를 넣어 각각 조회한 값입니다.

경계에 있는 값은 "이하"입니다

위 조회에서 확인된 것 하나를 따로 적어 둡니다. 안산에 보증금 8,500만원을 넣으면 범위에 듭니다. 오산에 7,500만원을 넣어도 듭니다. 조문이 "보증금이 다음 각 호의 구분에 따른 금액 이하"이므로 딱 맞는 금액은 포함입니다. 1만원만 넘으면 그때 떨어집니다.

수도권 밖이라면 — 세종이 대전보다 위입니다

"과밀억제권역"은 수도권 제도인데, 두 번째 줄에는 세종특별자치시가 이름으로 들어가 있습니다. 그래서 조회하면 이렇게 나옵니다.

• 세종특별자치시 → 1억 4,500만원 이하 / 4,800만원
• 대전광역시 → 8,500만원 이하 / 2,800만원
• 제주시 → 7,500만원 이하 / 2,500만원

광역시라고 다 같은 줄도 아닙니다. 세 번째 줄이 "광역시(…과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다)"라서, 광역시 안의 군은 맨 아래 줄로 떨어집니다.

• 인천 강화군 → 그 밖의 지역 (7,500만원 / 2,500만원)
• 부산 기장군 → 그 밖의 지역 (7,500만원 / 2,500만원)

그래서 "부산광역시"라고만 물으면 저희 자료가 답을 안 줍니다 — 기장군 때문에 시 이름만으로는 두 줄 중 어느 쪽인지 정해지지 않기 때문입니다. 시·군·구까지 넣어야 답이 나옵니다.

이 표는 2026년에 설정된 근저당 기준입니다

여기까지의 값은 전부 최선순위 담보물권이 2026년에 설정된 경우를 전제로 받은 것입니다. 이게 이 글에서 가장 쉽게 놓치는 조건입니다.

적용되는 표는 오늘 날짜도 임대차계약일도 아니고 등기부 을구의 최선순위 담보물권 설정일이 속한 시행령 판으로 정해집니다(각 개정 시행령 부칙의 경과조치). 판이 바뀌면 금액만 바뀌는 게 아니라 위에서 본 지역 구간의 소속까지 옮겨집니다 — 예를 들어 김포는 2019년 근저당이면 아래 줄이었습니다.

그 축은 소액임차인 채권계산서, 얼마를 적어야 하나에서 시행령 7개 판 전부를 조회해 정리했습니다. 등기부의 근저당 날짜부터 확인하시고, 2026년이 아니라면 그 글의 표를 쓰셔야 합니다.

범위에 든다는 것과 받는다는 것은 다릅니다

줄이 정해지고 보증금이 상한 안에 들어도, 그 금액이 통장에 들어오기까지 조건이 더 남아 있습니다. 저희 자료가 함께 내놓는 다섯 가지입니다.

1. 경매개시결정등기 전에 대항요건(인도 + 주민등록)을 갖출 것 — 제8조제1항 후단
2. 배당요구종기까지 배당요구를 할 것 — 민사집행법 제88조·제148조제2호
3. 최우선변제 합계는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못함 — 법 제8조제3항 단서·시행령 제10조제2항
4. 임차인이 여럿이면 그 한도 안에서 각자의 일정액 비율로 안분 — 시행령 제10조제3항(가정공동생활이면 1명으로 보아 합산, 제4항)
5. 임차권등기가 끝난 뒤에 임차한 사람은 제외 — 법 제3조의3제6항

위 갈래에서 나온 4,800만원·2,800만원·2,500만원은 상한이지 받을 금액이 아닙니다. 이 다섯 가지는 앞서 링크한 글에서 자세히 폈습니다.

정리하면

• "과밀억제권역"은 지역의 성질이 아니라 표의 두 번째 줄 이름입니다. 그 줄에는 세종·용인·화성·김포가 이름으로 함께 들어 있습니다.
• 경기도는 세 줄로 갈립니다 — 15곳이 4,800만원, 5곳이 2,800만원, 9곳이 2,500만원. 남양주·시흥은 동을 봐야 합니다.
• 보증금 1억원이면 경기도 안에서 15곳은 4,800만원, 14곳은 0원입니다.
• 그리고 이 전부가 2026년 설정 근저당 기준입니다. 등기부부터 여세요.

확인하지 못한 것

이 글의 값은 전부 저희 규칙 자료를 실제로 호출해 받은 것이고, 받지 못한 것은 채우지 않았습니다. 무엇을 받지 못했는지 그대로 적습니다.

• 어느 시가 과밀억제권역인지의 목록을 받은 것이 아닙니다. 받은 것은 "이 지역이 어느 줄인가"와 그 줄을 고른 방법입니다. 수원·성남 등 12곳은 "과밀억제권역(시·군 전체)"으로 잡혔다고 나왔지만, 용인·화성·김포·안산·광주·파주·이천·평택은 "이름이 표에 적혀 있어서"로 잡혔습니다 — 그 여덟 곳이 과밀억제권역인지 아닌지는 이 글이 말하지 않습니다. 결론이 같아서 말할 필요가 없기도 합니다.
• 2026년 설정 근저당 기준입니다. 그보다 오래된 근저당이 최선순위면 다른 시행령 판이고 지역 구간의 소속도 달라집니다.
• 과밀억제권역 목록의 연혁이 없습니다. 위 판정은 현행(2017-06-20 개정) 별표 1 기준입니다. 그보다 앞선 담보물권이 기준이면 당시 별표를 봐야 하는데 저희에게 그 연혁이 없습니다.
• 남양주·시흥·인천의 개별 주소는 판정하지 않습니다. 별표 원문 발췌까지가 저희가 낼 수 있는 것이고, 특정 동이 그 안인지 밖인지는 원문 대조가 필요합니다.
• 경기도 외는 전수가 아닙니다. 세종·대전·부산·인천·제주 5곳만 대조로 조회했습니다. 서울도 자치구별로는 조회하지 않았습니다(표가 시도를 직접 지정하는 줄이라 구별로 갈리지 않습니다).
• 배당액은 계산하지 않습니다. 위 「범위에 든다는 것과 받는다는 것은 다릅니다」의 다섯 조건이 전부 남아 있고, 실제 배당은 배당표가 나와야 확정됩니다.
• 확인일이 지났습니다. 이 규칙을 확인한 날은 2026-08-21입니다.
• 개별 사건은 판정하지 않습니다. 권리분석·인수 여부·배당 순위는 매각물건명세서·현황조사서 원문과 법률가 확인이 먼저입니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정입니다.