집주인이 "팔리면 나가달라"는데 갱신권을 아직 안 썼습니다

임대차 만기를 앞두고 집주인에게서 이런 말을 듣는 경우가 있습니다. "계약서는 그대로 두고, 집이 팔리면 그때 나가주세요." 갱신요구권을 아직 쓰지 않은 세입자라면 여기서 판단이 필요합니다. 이 말에 응할 의무는 없고, 대신 언제 무엇을 하느냐가 결과를 거의 다 결정합니다.

결론부터

1. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신요구가 집주인에게 도달하면 계약은 2년 더 갱신됩니다. 구두 합의는 이 기간을 대신하지 못합니다.
2. 그 사이에 집이 팔리면, 매수인이 언제 소유권을 취득했는지가 갈림길입니다. 위 기간 안에 등기를 마친 매수인은 본인 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 기간이 지난 뒤 등기한 매수인은 거절하지 못합니다.
3. 갱신된 뒤에 마음이 바뀌면 세입자만 언제든 해지할 수 있습니다. 통지가 도달하고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 집주인은 갱신된 2년에 묶입니다.

왜 "도달"이 중요한가

갱신요구권의 행사 기간은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 제6조 제1항 전단을 인용해 정합니다 — 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 그리고 이 요구는 발송이 아니라 도달한 시점에 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항, 대법원 2024-01-11 선고 2023다258672).

문자·카톡도 도달을 증명할 수 있으면 유효하지만, 기한이 임박했다면 내용증명처럼 도달 시점이 남는 방법이 안전합니다. 초일 불산입이나 말일이 공휴일인 경우의 계산은 사안마다 갈리므로 마지막 날에 맞추지 말고 여유를 두는 편이 낫습니다.

한 가지 함정이 있습니다. "2개월 전까지"는 2020-12-10 시행 개정으로 들어온 기준이고, 그 이전에 체결된 뒤 한 번도 갱신되지 않은 계약에는 **종전의 "6개월 전 ~ 1개월 전"**이 적용됩니다.

집이 팔리는 경우 — 등기 시점이 갈림길

대항력을 갖춘 임차주택을 산 사람은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다(제3조 제4항). 그래서 매수인도 8호(임대인 본인·직계존속·직계비속의 실거주)를 이유로 갱신을 거절할 수 있는데, 아무 때나 되는 것은 아닙니다.

대법원 2022-12-01 선고 2021다266631 판결은, 임차인이 갱신을 요구한 뒤에 소유권을 취득한 양수인이라도 제6조 제1항 전단의 기간(만기 6~2개월 전) 안이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 봤습니다.

두 번째 줄은 위 판결의 반대해석이고 하급심·실무가 따르는 한계선입니다. 대법원이 "불가"를 정면으로 판시한 판결은 확인하지 못했습니다. 이 글에서 단정할 수 있는 범위는 여기까지입니다.

실무적으로는 이렇게 읽힙니다. 매수인이 실거주로 들어오려면 잔금과 등기를 세입자 만기 2개월 전보다 앞당겨야 하고, 세입자 입장에서는 만기 6개월 전 이후의 소유자 변경이 갱신권의 실효를 좌우하는 변수입니다.

거절 사유는 9개뿐이고, 실거주 주체는 좁습니다

기간 안에 갱신요구가 도달하면 집주인은 법이 정한 9개 사유 외에는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3 제1항 단서). 자주 문제가 되는 것이 8호 실거주인데, 법문상 실거주 주체는 임대인 본인과 직계존속·직계비속뿐입니다. 배우자나 형제자매는 법문에 없습니다.

그리고 8호로 갱신을 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항·제6항). 배상액은 다음 셋 중 큰 금액입니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
• 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
• 8호 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액

함께 알아두면 좋은 것

묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아닙니다. 아무 말 없이 계약이 연장된 적이 여러 번 있어도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다(법제처 생활법령정보 기준). 이번이 "아직 안 쓴" 상태라면 그 1회를 지금 쓸 수 있습니다.

갱신 시 차임 인상은 5%가 상한이고, 계약이나 증액이 있은 후 1년 안에는 다시 올리지 못합니다(제6조의3 제3항 → 제7조). 시·도가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있는 구조인데, 실제로 그렇게 정한 시·도가 있는지는 확인하지 못했습니다 — 해당 지역 조례를 확인하세요.

갱신 후 해지는 세입자만 가능합니다. 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기고, 그때까지의 차임은 냅니다. 해지 통지가 갱신 기간이 시작되기 전에 도달했더라도 기준은 "갱신 기간 개시일"이 아니라 "도달일부터 3개월"입니다(2023다258672).

이 글이 답하지 않는 것

• 개별 사안에서 집주인의 실거주 의사가 진정한지, 갱신거절 사유에 해당하는지는 판정하지 않습니다. 사실관계 판단이고 분쟁이 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률가 확인이 먼저입니다.
• 보증금 보호(대항력·확정일자·최우선변제 금액표)와 전월세 신고제는 다른 법·다른 축이라 이 글에 없습니다.
• 상가건물 임대차는 별개 법입니다.

이 글의 조문·판례는 부동산 데이터 MCP의 realty_policy_rules(topic=lease_rules) 응답을 그대로 근거로 삼았습니다(확인일 2026-08-13, 출처: law.go.kr·casenote.kr 조문 원문, 대법원 2021다266631·2023다258672, 법제처 생활법령정보). 도구는 규칙과 판례의 한계를 함께 돌려주도록 만들어져 있고, 이 글이 "확인하지 못했다"고 적은 두 곳도 도구가 스스로 밝힌 불확실성입니다.

정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다.