공동명의 아파트 지분경매, 공유자가 먼저 삽니다

네이버 지식iN에 올라온 질문의 제목입니다 — "공동명의 아파트 지분경매문의". 비슷한 제목이 네 번 눈에 띄었지만 본문은 저희가 보지 못했습니다. 그래서 이 질문을 하는 분들이 서 있을 만한 자리 세 곳으로 나눠 답합니다.

지난 10월 4일에 쓴 부부 공동명의 아파트 경매 글에서는 "지분경매 규칙은 저희 자료에 정리돼 있지 않다"고 적고 멈췄습니다. 그 사이 민법 공유 조문과 민사집행법 지분경매 조문, 대법원 판결요지를 원문으로 정리했고, 이 글은 그 자료로 그때 비워 둔 자리를 채웁니다.

짧은 답

• 지분경매에서 팔리는 것은 빚진 사람의 몫뿐입니다. 법원은 채무자의 지분에 대해 경매를 열고, 나머지 공유자에게 그 사실을 알려야 합니다(민사집행법 제139조제1항). 공동명의라는 이유로 다른 사람 몫까지 팔리지 않습니다.
• 나머지 공유자는 먼저 살 수 있습니다. 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 값에 사겠다고 신고하면, 법원은 최고가를 쓴 사람이 아니라 그 공유자에게 팔아야 합니다(제140조).
• 지분을 산 사람이 그 집을 혼자 쓰게 되는 것은 아닙니다. 공유자는 집 전체를 지분 비율로 쓸 수 있을 뿐이고(민법 제263조), 상대가 혼자 살고 있어도 지분이 절반 이하라면 "집을 넘겨라"라고 청구할 수 없다는 것이 대법원 전원합의체 판단입니다(2018다287522).
• 공유를 끝내려면 분할청구가 따로 필요합니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구하고, 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 때 법원이 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조). 꼭 명한다는 뜻은 아닙니다.

어느 자리에서 묻습니까

지분을 산 뒤, 그 집에 들어갈 수 있나

입찰자가 가장 많이 놓치는 자리입니다. 지분은 집의 어느 방이 아니라 집 전체에 대한 몫입니다. 그래서 누가 그 집에 살고 있느냐보다 내 지분이 절반을 넘느냐가 먼저입니다.

싸게 나온 공동명의 아파트 = 지분경매?

"감정가의 몇 %까지 떨어졌다면 지분 물건이겠지"라고 짐작하기 쉽습니다. 실제로 열어 봤습니다. 서울 아파트 경매 중 최저가가 감정가 대비 80% 이상 깎인 물건이 5건이었고, 매각물건명세서 요약의 '지분매각' 칸은 5건 모두 "아님"이었습니다. 대신 5건 모두에 매수인이 떠안을 수 있는 임차인 보증금이 적혀 있었습니다.

• 은평구 갈현동 (서울서부지법 2024타경56565) — 감정가 1억 2,400만원 → 최저가 349만원, 17번 유찰. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기, 보증금 140,000,000원
• 강서구 공항동 (서울남부지법 2024타경104694) — 감정가 1억 9,400만원 → 최저가 1,666만원, 12번 유찰. 대항할 수 있는 임차인, 보증금 1억 5천만 원
• 동대문구 이문동 (서울북부지법 2024타경116782) — 감정가 3억 4,700만원 → 최저가 2,980만원, 12번 유찰. 주택임차권등기, 전액 변제 안 되면 잔액 인수
• 광진구 화양동 (서울동부지법 2023타경60534) — 감정가 2억 2,700만원 → 최저가 998만원, 15번 유찰. 주택임차권등기, 전액 변제 안 되면 잔액 인수
• 금천구 가산동 (서울남부지법 2025타경8333) — 감정가 1억 1,000만원 → 최저가 1,476만원, 10번 유찰. 임차권등기, 전액 변제 안 되면 잔액 인수

이 5건은 할인율로 고른 표본이라 "지분매각은 드물다"는 결론까지는 못 갑니다. 말할 수 있는 것은 하나입니다 — 가격으로 지분 물건을 짐작하지 말고, 매각물건명세서의 '지분매각' 표시를 직접 보세요. 값이 떨어진 이유가 지분이 아니라 떠안을 보증금일 수 있습니다. 그 경우는 인수 보증금이 최저가보다 클 때 글이 이어서 답합니다.

입찰·대응 전에 확인할 것

1. 매각물건명세서 — '지분매각' 표시가 있는지, 지분이라면 몇 분의 몇인지
2. 등기부 갑구 — 공유자가 누구이고 각자 지분이 얼마인지. 지분이 적혀 있지 않으면 균등한 것으로 추정합니다(민법 제262조제2항)
3. 사건 종류 — 채무자 지분에 대한 경매인지, 공유물분할 판결에 따른 경매(집 전체)인지
4. (공유자라면) 매각기일과 보증 — 그날 집행관이 종결을 알리기 전까지 보증과 함께 신고
5. (공유물분할 경매라면) 등기부의 가등기 — 아래 판결처럼 시점에 따라 인수될 수 있습니다

공유물분할 경매에서 소유권이전청구권 순위보전 가등기는 그보다 앞선 담보권·가압류가 없고, 대금분할 판결의 변론이 끝나기 전에 일부 지분에 가등기가 돼 있었다면 지워지지 않고 매수인이 떠안습니다(대법원 2025다217707, 2026. 3. 12.). 변론이 끝난 뒤에 한 가등기라면 대금 완납으로 소멸합니다(2020다253836). 같은 '가등기'라도 날짜 하나로 결론이 반대입니다.

이 글은 어느 물건에 들어가도 되는지, 지분을 사면 얼마를 돌려받는지 정해 드리지 않습니다. 어디서 갈리는지까지만 보여 드립니다.

이 글이 확인하지 못한 것

• 원 질문의 본문은 보지 못했습니다. 제목 한 줄과 같은 제목류 4번 관측(가장 최근 2025-11-26)이 전부라, 그 물건을 직접 조회하지 못했습니다.
• 우선매수 보증의 금액·비율과 우선매수 신고를 몇 번까지 할 수 있는지는 원문을 확인하지 못했습니다.
• 공유물분할 경매(집 전체 매각)에도 우선매수가 되는지는 확인하지 못했습니다. 위의 우선매수 설명은 지분경매에 한합니다.
• 지분경매 대금의 배당, 집 전체가 팔렸을 때 공유자 각자에게 남는 돈의 배분 규칙은 조문 근거를 확보하지 못했습니다.
• 분할 소송·경매의 기간과 비용, 지분 물건의 낙찰가율, 부당이득 액수는 조문·판결요지에 없고 저희 자료에도 없습니다.
• 저희 경매 검색에는 지분매각 물건만 골라 내는 조건이 없습니다. 위 5건은 할인율로 고른 표본입니다.
• 판결은 판결요지만 읽었고 판결 이유 본문은 읽지 않았습니다. 2006다37908은 옛 민사소송법이 적용된 판결입니다.
• 조문·판결요지 확인일은 2026-10-04, 경매 물건은 2026-10-04~06 조회 기준입니다. 이혼 재산분할은 다루지 않습니다.