공동명의 토지 경매, 내 지분만 팔리나 전부 팔리나

실제로 들어온 질문입니다. "공동 명의 토지 경매 시 질문사항."

제목만 남아 있고 본문의 구체적인 물음은 남아 있지 않습니다. 그래서 공동명의 토지 경매에서 가장 먼저 갈리는 물음 — "누구의 무엇이 팔리는가" — 부터 펴고, 갈래마다 법이 실제로 하는 말을 붙였습니다.

저희 지분경매 규칙 자료(민법·민사집행법 원문과 대법원 판결요지, 확인일 2026-10-04)에서 꺼낸 값만 썼습니다.

결론부터

1. 공동명의라고 땅 전체가 경매되는 것이 아닙니다. 한 사람의 빚 때문이면 원칙적으로 그 사람의 지분만 경매됩니다(민사집행법 제139조제1항).
2. 다른 공유자에게는 우선매수 기회가 있습니다. 매각기일까지 보증을 내고 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 사겠다고 하면, 법원은 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다(제140조).
3. 땅 전체가 팔리는 경로는 따로 있습니다. 공유자끼리 나누는 방법이 합의되지 않아 법원에 분할을 청구했고, 법원이 경매를 명하면 공유물 전부가 팔립니다(민법 제269조).
4. 지분만 낙찰받아도 땅을 혼자 쓰지는 못합니다. 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있을 뿐입니다(민법 제263조).

1. 갈래 A — 한 사람의 지분만 팔리는 경우(지분경매)

공동명의자 중 한 사람의 채권자가 그 사람의 몫을 경매에 부친 경우입니다.

• 무엇이 팔리나 — 채무자의 지분입니다. 경매개시결정을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 통지해야 합니다. 다만 상당한 이유가 있으면 통지하지 않을 수 있습니다(제139조제1항)
• 최저매각가격은 어떻게 정하나 — 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관해 정합니다. 정확한 평가가 어렵거나 평가비용이 지나치게 드는 등 특별한 사정이 있으면 예외입니다(제139조제2항)
• 나머지 공유자의 지분은? — 공동명의라는 이유만으로 매각 대상이 넓어지지 않습니다

내가 '다른 공유자'라면 — 우선매수

제140조 원문(제1항)입니다.

공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

조건을 풀면 이렇습니다.

• 언제까지 — 집행관이 매각기일 종결을 고지하기 전까지 신고할 수 있습니다(민사집행규칙 제76조제1항)
• 얼마에 — 그날 나온 최고가 매수신고가격과 같은 가격입니다
• 아무도 입찰하지 않았다면 — 공유자가 신고했는데 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가로 봅니다(규칙 제76조제2항)
• 공유자 여럿이 신고했다면 — 특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 나눠 삽니다(제140조제3항)
• 원래 최고가를 쓴 사람은 — 차순위매수신고인으로 봅니다(제140조제4항)

신고서만 내면 되는 것이 아니라 보증 제공이 함께 요건입니다. 보증 금액은 이 글에서 정하지 않습니다(아래 「확인하지 못한 것」).

내가 '지분을 낙찰받으려는 사람'이라면

• 같은 값이면 공유자가 가져갈 수 있습니다 — 최고가를 써도 공유자가 우선매수를 신고하면 차순위로 밀립니다
• 낙찰받아도 독점하지 못합니다 — 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익합니다(민법 제263조). 공유물 자체를 처분·변경하려면 다른 공유자의 동의가 필요하고(제264조), 관리는 지분의 과반수로 정합니다(제265조)
• 나가 달라고 할 수 있나 — 판결요지에 따라 갈립니다
  • 소수지분권자가 협의 없이 독점 점유하고 있을 때 다른 소수지분권자는 보존행위로 인도를 청구할 수는 없습니다. 대신 자기 지분권에 기초해 방해 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있습니다(2018다287522 전원합의체)
  • 과반수 지분권자가 관리방법으로 특정 부분의 배타적 사용을 정하고 인도를 청구하면, 상대 공유자는 사용·수익권을 들어 거부할 수 없다고 봤습니다(2022다253243)
• 과반수 지분으로 쓰면 공짜인가 — 아닙니다. 공유 토지를 과반수 지분권자가 배타적으로 써서 소수지분권자가 전혀 못 쓰고 손해를 입으면, 그 소수지분만큼 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다(2021다252458)

2. 갈래 B — 땅 전체가 팔리는 경우(공유물분할 경매)

공유자끼리 사이가 틀어져 나누자는 이야기가 나온 경우입니다.

• 먼저 협의 — 공유자는 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 5년 이내의 분할금지 약정을 할 수 있고, 갱신해도 갱신일부터 5년을 넘지 못합니다(민법 제268조)
• 협의가 안 되면 법원 — 분할방법에 관한 협의가 성립하지 않으면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(제269조제1항)
• 언제 경매가 되나 — 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때 법원은 경매를 명할 수 있습니다(제269조제2항). "명할 수 있다"이지 반드시 경매로 간다는 뜻은 아닙니다
• 팔리면 — 대금분할 확정판결의 당사자인 공유자가 신청한 경매에서 전부에 대한 매각허가결정이 확정되고 대금이 완납되면, 매수인은 공유물 전부의 소유권을 취득하고 각 공유자는 지분소유권을 잃습니다(2020다253836)

땅에 걸린 근저당·가등기는 어떻게 되나

공유물분할 경매도 원칙적으로 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 합니다(2006다37908). 그러나 전부 지워진다고 단정하면 틀립니다.

• 근저당 — 인수시키는 매각조건 변경이 없으면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조제2항). 집행법원이 매각조건 변경결정을 하고 고지했다면 매수인이 인수할 수 있습니다(2006다37908)
• 순위보전 가등기(소유권이전청구권) — 시점이 가릅니다
  • 그보다 선순위 담보권·가압류가 없고, 대금분할 판결의 변론종결 전에 일부 지분에 가등기가 마쳐졌다면 → 말소되지 않고 매수인이 인수합니다(2025다217707)
  • 판결의 변론종결 뒤에 해당 공유자의 지분에 가등기가 마쳐졌다면 → 특별한 사정이 없는 한 대금 완납으로 소멸합니다(2020다253836)

내 경우를 골라 보세요

3. 어느 갈래인지 확인하는 법

• 경매개시결정·매각물건명세서의 매각 대상 — "○○ 지분" 표시인지, 전체인지
• 사건 종류 — 채권자가 신청한 강제경매·임의경매인지, 공유물분할 판결에 따른 경매인지
• 등기부의 지분 비율 — 지분이 적혀 있지 않으면 균등한 것으로 추정합니다(민법 제262조제2항). 실제 지분은 등기부로 확인하세요
• 분할금지 약정 유무와 그 기간
• 공유물분할 경매라면 가등기의 종류·접수 시점과 판결의 변론종결일
• 다른 공유자라면 매각기일과 우선매수 보증을 준비할 수 있는지

저희가 확인하지 못한 것

• 우선매수 보증의 구체적 금액·비율, 우선매수 신고를 몇 번까지 할 수 있는지는 저희 자료에 아직 담기지 않았습니다. 해당 법원 경매계에 직접 확인하세요
• 공유물 전부를 파는 공유물분할 경매에도 공유자 우선매수가 되는지는 확인하지 못했습니다. 위 우선매수 설명은 갈래 A(지분경매)에 관한 것입니다
• 토지만 경매될 때 그 위 건물에 생길 수 있는 관습법상 법정지상권·분묘기지권은 저희 자료가 다루지 않습니다(민법 제366조의 법정지상권만 담았습니다). 공동명의 토지 위에 건물이나 묘가 있다면 따로 확인이 필요합니다
• 지분 낙찰가율·할인율, 공유물분할 소송·경매의 기간과 비용, 지분경매 대금의 배당 귀속과 배당액은 확인한 조문·판결요지가 정하지 않아 적지 않았습니다
• 2018다287522 전원합의체 판결에는 소수지분권자의 인도청구에 관한 반대의견이 있습니다. 이 글은 다수의견을 따랐습니다
• 저희는 판결요지만 읽었고 판결 이유 본문은 읽지 않았습니다
• 특정 사건이 지분 매각인지 전부 매각인지, 어떤 권리가 인수되는지, 점유할 권원이 있는지는 판정하지 않습니다

확인일: 2026-10-04(조문·판결요지) · 작성일: 2026-10-11