인수 보증금이 최저가보다 크면, 입찰가를 얼마 쓰든 총액은 거의 같습니다

실제로 들어온 질문 하나에 법원경매 자료를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 사건번호·금액·날짜는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 경매 자료 기준 2026-09-08 · 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 인수해야 할 보증금이 최저 매각가보다 높은 물건은 어떻게 봐야 하나요.

그 물건에서 입찰가는 사실상 변수가 아닙니다

먼저 결론입니다. 인수 보증금이 최저가보다 큰 물건에서 "얼마를 쓸까"를 고민하는 것은 거의 의미가 없습니다. 낙찰가를 올리면 그 돈이 임차인에게 배당돼 인수액이 그만큼 줄기 때문에, 내 주머니에서 나가는 총액은 낙찰가와 거의 무관하게 보증금 근처에서 시작합니다.

산수로 쓰면 이렇습니다.

• 총지출 = 낙찰가 + 인수액
• 인수액 = 보증금 − (배당으로 임차인이 받은 돈)
• 임차인이 배당재원 전부를 가져가는 경우, 배당액은 대략 낙찰가 − 집행비용입니다(집행비용은 매각대금에서 가장 먼저 빠집니다 — 민사집행법 제53조).
• 이걸 합치면 총지출 ≈ 보증금 + 집행비용이 되고, 낙찰가가 식에서 사라집니다.

그래서 이런 물건의 판정은 "얼마를 써야 하나"가 아니라 "보증금 그 자체가 이 집 시세보다 싼가" 하나로 좁혀집니다. 그리고 이 판정에는 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 들어가지 않습니다.

다만 이 산수는 임차인이 배당을 실제로 받을 때의 이야기입니다. 배당요구를 하지 않았다면 배당은 0원이고, 그때 총지출은 낙찰가 + 보증금 전액입니다. 그 답은 명세서에 안 적혀 있습니다(아래에서 다시 다룹니다).

8개월에 3억 3,278만원이 빠졌는데 아무도 안 삽니다

안양지원 2025타경100827(안양시 만안구 안양동 흥화아파트 101동 1903호, 전용 84.63㎡)의 기일별 최저가입니다.

• 2026-01-20 — 4억 5,100만원 (감정가) · 유찰
• 2026-02-24 — 3억 6,080만원 · 유찰
• 2026-03-31 — 2억 8,864만원 · 유찰
• 2026-04-28 — 2억 3,091만원 · 유찰
• 2026-05-26 — 1억 8,473만원 · 유찰
• 2026-07-14 — 1억 4,778만원 · 유찰
• 2026-08-25 — 1억 1,822만원 · (결과 미기재)
• 다음 기일 2026-09-22 — 1억 1,822만원

여덟 달 동안 3억 3,278만원이 빠져 감정가의 26.2%가 됐습니다. 같은 단지 같은 면적대 실거래 평균과 견주면 최저가가 68.2% 낮습니다.

그런데 이 사건 매각물건명세서에는 이렇게 적혀 있습니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 18번 임차권등기(임대차보증금 430,000,000원, 전입일자 2022.04.11., 확정일자 2022.04.01.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

보증금 4억 3,000만원. 최저가의 3.64배입니다. 값이 내려간 게 아니라, 화면에 보이는 쪽에서 안 보이는 쪽으로 옮겨 갔을 뿐입니다.

그래서 이 집의 실제 가격은 얼마입니까

같은 사건에 대해 시세와 나란히 놓으면 이렇게 됩니다.

• 시세 (같은 단지·전용 76.44㎡ 실거래 4건 평균, 최근 2026-06-13) — 3억 7,175만원
• 하한 (임차인이 배당을 다 받는 경우, ≈ 보증금) — 4억 3,000만원 = 시세의 115.7%
• 상한 (배당요구를 안 해 배당 0원, 최저가로 낙찰 시 1억 1,822만원 + 4억 3,000만원) — 5억 4,822만원 = 시세의 147.5%

갈래가 갈리는데도 답이 안 갈립니다. 하한을 잡아도 시세보다 5,825만원 비쌉니다. 일곱 번 유찰된 이유가 여기 있습니다 — 시장은 이미 이 계산을 했습니다.

같은 계산을 하나 더 해 보면 결과가 달라집니다. 안양지원 2025타경101186(안양시 동안구 호계동 삼성원시티 202호, 전용 56.87㎡, 5회 유찰)입니다.

• 시세 (같은 단지·같은 면적대 실거래 2건, 최근 2025-12-19) — 3억 650만원
• 보증금 (명세서 기재, 전입 2020.03.06 / 확정 2019.12.17) — 2억 7,900만원
• 하한 — 2억 7,900만원 = 시세의 91.0% (시세보다 2,750만원 낮습니다)
• 상한 (최저가 1억 3,353만원 + 보증금 전액) — 4억 1,253만원 = 시세의 134.6%

이 물건은 갈래에 따라 답이 정반대입니다. 임차인이 배당요구를 했다면 시세보다 조금 싸게 사는 것이고, 안 했다면 시세의 134.6%를 무는 것입니다. 차이는 1억 603만원입니다. 그리고 그 답은 명세서가 아니라 법원 문건접수내역에 있습니다.

8건 전부 보증금이 최저가보다 컸습니다

경기도 아파트 중 유찰 3회 이상이고 감정가 대비 30~79% 저감된 물건을 뽑아 14건의 매각물건명세서를 전부 열었습니다.

• 인수 문구가 적힌 것 — 11건
• 그중 명세서에 보증금 금액까지 적힌 것 — 8건
• 인수란이 빈칸인 것 — 3건

금액이 적힌 8건은 하나도 빠짐없이 보증금이 최저입찰가보다 컸습니다.

• 성남지원 2025타경52883 광주시 양벌동 대주파크빌2차 — 감정 3억 600만원 · 최저 7,347만원(5회 유찰) · 보증금 3억 2,000만원 → 4.36배 · 합계는 감정가의 128.6%
• 평택지원 2024타경55076 평택시 지산동 아주1차 — 감정 1억 7,900만원 · 최저 4,297만원(5회) · 보증금 1억 7,800만원 → 4.14배 · 123.4%
• 안양지원 2025타경100827 안양시 만안구 흥화 — 감정 4억 5,100만원 · 최저 1억 1,822만원(7회) · 보증금 4억 3,000만원 → 3.64배 · 121.6%
• 고양지원 2025타경64875 파주시 문산읍 진흥소슬마을 — 감정 2억 1,100만원 · 최저 7,237만원(4회) · 보증금 2억 6,000만원 → 3.59배 · 157.5%
• 의정부지방법원 2025타경73210 양주시 덕정동 한국아파트 — 감정 1억 1,600만원 · 최저 3,978만원(4회) · 보증금 1억 4,000만원 → 3.52배 · 155.0%
• 평택지원 2025타경41599 평택시 신장동 대준블루온3 — 감정 2억 100만원 · 최저 6,894만원(4회) · 보증금 2억 2,000만원 → 3.19배 · 143.8%
• 평택지원 2024타경57065 안성시 공도읍 우림 — 감정 1억 3,300만원 · 최저 4,561만원(4회) · 보증금 1억 2,000만원 → 2.63배 · 124.5%
• 안양지원 2025타경101186 안양시 동안구 삼성원시티 — 감정 3억 2,600만원 · 최저 1억 3,353만원(5회) · 보증금 2억 7,900만원 → 2.09배 · 126.5%

배수는 2.09배에서 4.36배, 최저가에 보증금을 더한 합계는 감정가의 121.6~157.5%입니다. 여덟 건 다 감정가를 넘습니다.

유찰이 깊은 물건과 인수 부담은 같이 다닙니다. 14건 중 11건에 인수 문구가 있었다는 것이 그 뜻입니다. 다만 반대로도 읽으면 안 됩니다 — 인수 문구는 유찰이 없는 물건에도 붙습니다. 유찰 횟수는 결과이지 신호가 아닙니다.

이런 물건은 팔리기는 합니까

경기도 아파트 매각결과 854건(매각기일 2026-06-22~2026-09-04)의 유찰 횟수별 낙찰가율입니다.

• 유찰 0회 — 낙찰가율 중앙값 108.5% (표본 92건)
• 유찰 1회 — 83.5% (571건)
• 유찰 2회 — 66.6% (120건)
• 유찰 3회 — 55.0% (43건)
• 유찰 4회 이상 — 전부 합쳐 표본 28건 (전체의 3.3%)

유찰이 쌓일수록 낙찰가율이 내려가는 것까지는 표본이 충분합니다. 그런데 유찰 4회 이상은 석 달 치 매각결과를 다 모아도 28건뿐입니다. 저희가 위에서 본 8건은 전부 4회 이상입니다 — 이 구간의 물건은 대체로 팔리지 않고 기일만 반복합니다. 이 구간에는 회차별 표본이 한 자릿수인 칸이 많아 낙찰가율 값을 입찰가 산정에 쓰지 마십시오.

돈을 어떻게 치를 것인가 — 여기서 한 번 더 막힙니다

인수 보증금은 계산기 안에만 있는 숫자가 아닙니다. 대출 한도를 깎는 자리에 그대로 들어갑니다.

담보인정비율 = (담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치 × 100 — 「주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준」 제1장 제1호

이 산식에 위 두 사건을 넣어 보면 이렇습니다.

• 흥화아파트 — 임차보증금 4억 3,000만원 ÷ 담보가치 3억 7,175만원 = 115.7%. 대출을 한 푼도 안 받아도 이미 100%를 넘습니다.
• 삼성원시티 — 2억 7,900만원 ÷ 3억 650만원 = 91.0%. 안양시 동안구는 조정대상지역·투기과열지구이지만(2025-10-16 효력), 어느 LTV 상한을 대입해도 남는 칸이 없습니다.

즉 경락잔금대출로 메울 여지가 산식상 없습니다. 전액 현금이라는 뜻입니다.

그리고 경매에는 잔금일을 미루는 협의가 없습니다. 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 통지하고, 그 기한까지 대금을 내야 합니다(민사집행법 제142조 제1항·제2항). 못 내면 재매각으로 가고 매수신청보증을 잃을 수 있습니다 — 흥화아파트는 1,183만원, 삼성원시티는 1,336만원입니다(둘 다 최저매각가격의 10%).

확정일자를 먼저 받아도 기준일은 전입 다음 날입니다

명세서에 적힌 여덟 건의 전입일자·확정일자를 나란히 놓으면 눈에 띄는 게 있습니다. 확정일자가 전입일자보다 빠른 것이 5건이었습니다(대주파크빌2차 13일, 흥화 10일, 대준블루온3 21일, 한국아파트 36일, 삼성원시티 80일). 늦은 것은 2건, 같은 날이 1건입니다.

빨리 받아 둔 확정일자는 그만큼 앞당겨 주지 않습니다.

• 대항력은 인도 + 주민등록을 둘 다 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
• 우선변제권은 대항요건 과 확정일자를 갖춘 임차인에게 생깁니다(제3조의2 제2항) — 즉 늦게 갖춘 쪽이 기준입니다.

삼성원시티 임차인은 2019-12-17에 확정일자를 받았지만 전입은 2020-03-06입니다. 우선변제권 기준일은 확정일자가 아니라 전입 다음 날입니다.

반대 방향도 하나 있습니다. 평택 아주1차(2024타경55076)는 전입이 2020-03-12인데 확정일자가 2022-03-28입니다. 그 2년 동안 이 임차인은 대항력은 있고 배당순위는 없는 상태였습니다. 확정일자가 없으면 대항력이 있어도 배당에서 순위를 못 받고, 못 받은 만큼 낙찰자가 인수합니다.

답이 갈리는 지점 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

순서대로 정리하면

1. 명세서의 인수란에서 보증금 금액을 찾습니다. 없으면 등기사항전부증명서를 떼어 임차권등기의 보증금액을 확인합니다 — 표본 11건 중 3건이 금액 없이 등기 순위만 적혀 있었습니다.
2. 그 보증금과 시세를 먼저 비교합니다. 최저가·감정가·할인율이 아니라 이 둘입니다.
3. 보증금이 시세보다 크면 거기서 끝냅니다. 유찰이 더 쌓여도 바닥값은 안 내려갑니다.
4. 작으면 법원 문건접수내역에서 배당요구 여부를 확인합니다. 명세서에는 없습니다. 이 답 하나로 총액이 시세의 91%와 135% 사이에서 갈립니다.
5. 담보인정비율 산식에 보증금을 넣어 대출 여지를 봅니다. 분자에 그대로 들어가므로 이 구간에서는 대개 0입니다.
6. 대금지급기한을 못 지킬 위험을 매수신청보증(최저가의 10%)으로 환산해 둡니다.

여기까지가 규칙과 확인 순서입니다. 이 사건에서 실제로 얼마를 인수하는지는 저희가 판정하지 않습니다 — 등기부 전부·현황조사서·문건접수내역을 놓고 하는 사실판단이고, 저희가 드린 것은 조문 원문과 법원이 공시한 문구, 그리고 그 문구에 시세를 붙인 산수까지입니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정이므로 원문 확인과 법률가 검토가 먼저입니다.

확인하지 못한 것

• 배당요구를 했는지 저희는 모릅니다. 명세서에 기재가 없고 법원 문건접수내역은 저희 데이터가 아닙니다. 이 글의 "하한"과 "상한"은 그 답을 모르는 상태에서 양끝을 적은 것이지 실제 인수액이 아닙니다.
• "총액 ≈ 보증금 + 집행비용"은 임차권등기보다 앞선 배당권자가 없을 때의 산수입니다. 당해세·다른 소액임차인·안분이 끼면 임차인 배당이 줄고 그만큼 인수액이 늘어 총액이 커집니다. 배당표 시뮬레이션은 하지 않습니다.
• 표본이 무작위가 아닙니다. 경기도 아파트만, 유찰 3회 이상·감정가 대비 30~79% 저감만, 매각기일이 오늘 이후인 것만 봤습니다(지난 기일 85건 제외). 사건 기준 14건, 금액이 적힌 것은 8건입니다.
• 시세 대조 4건 중 2건이 판정보류였습니다. 같은 단지·같은 면적대 실거래를 못 붙인 것이지 시세가 없는 것이 아닙니다.
• 흥화아파트의 시세 기준선은 전용 76.44㎡ 실거래 4건인데 경매 물건은 전용 84.63㎡입니다. 도구의 ±10% 면적대 안이지만 같은 평형은 아닙니다 — 실제 84.63㎡ 시세는 이보다 높을 수 있고, 그러면 115.7%는 과대평가입니다.
• 삼성원시티의 시세 기준선은 실거래 2건이고 가장 최근 거래가 2025-12-19입니다. 표본이 둘이라 평균과 중앙값이 같은 값입니다.
• 유찰 4회 이상 구간의 낙찰가율은 인용하지 않았습니다. 회차별 표본이 한 자릿수인 칸이 많아 중앙값을 쓸 수 없습니다. 쓸 수 있는 것은 "이 구간의 매각 자체가 854건 중 28건"이라는 빈도까지입니다.
• 취득세·명도비·수리비·인도명령 비용은 합계에 없습니다. 저희가 조회한 축이 아닙니다.
• 임차권등기가 배당요구를 갈음하는지는 저희 규칙표가 답하지 않습니다. 값으로 드릴 수 없어 비워 둡니다.
• 경락잔금대출에 경매 낙찰분 별도 예외·경과조치가 있는지는 저희 규칙표가 확인하지 못했다고 스스로 밝히고 있습니다. 대금지급기한의 구체 일수도 마찬가지로 법원 통지서가 정본입니다.
• 소액임차인 최우선변제는 이 8건과 무관합니다. 안양시(과밀억제권역) 기준 현행 시행령 판의 소액임차인 범위 상한은 1억 4,500만원이고, 이 글의 보증금은 1억 2,000만원~4억 3,000만원입니다. 다만 최선순위가 압류·가압류·경매개시결정인 사건은 금액표를 고를 기준일(담보물권 취득일) 자체가 없고, 그 경우의 취급은 저희 규칙표에 없습니다 — 14건 중 근저당이 최선순위인 것은 1건뿐이었습니다.
• 상가건물 임대차, 지분경매, 공매(온비드)는 근거법이 달라 이 글 밖입니다.

근거

• realty_auction_alerts — 경기도 아파트, 유찰 3회 이상·감정가 대비 30~79% 저감, 매각기일 오늘 이후. 15행(사건 14건), 지난 기일 85건 제외.
• realty_get_auction_case — 위 14건 사건 상세 전건. 인용한 인수 문구·보증금·전입일자·확정일자·최선순위 설정·매수신청보증은 전부 이 응답의 원문입니다.
• realty_auction_history — 안양지원 2025타경100827 기일별 최저가 8행(2026-01-20 4억 5,100만원 → 2026-08-25 1억 1,822만원).
• realty_compare_auction_vs_market — 4건 조회. 성립 2건(흥화 시세 3억 7,175만원·삼성원시티 3억 650만원), 판정보류 2건.
• realty_auction_sale_rate — 경기도 아파트 매각결과 854건(매각기일 2026-06-22~2026-09-04), 유찰 횟수별 낙찰가율 분포.
• realty_policy_rules(topic=auction_rights) — 민사집행법 제53조·제84조·제88조·제91조·제142조·제148조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의5 조문 원문. 법령 확인일 2026-08-21.
• realty_policy_rules(topic=auction_balance_loan) — 담보인정비율 산식(「주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준」 제1장 제1호, 2022-09-01 개정 반영)·대금지급기한(민사집행법 제142조). 확인일 2026-08-16.
• realty_policy_rules(topic=regulated_area) — 조정대상지역·투기과열지구 경기 15곳(안양시 동안구 포함, 2025-10-16 효력). 확인일 2026-08-11.
• realty_small_deposit_check — 경기 안양시(과밀억제권역)·보증금 4억 3,000만원 → 현행 대통령령 제33254호 판 상한 1억 4,500만원, 범위 밖.
• 원자료 = 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr) 매각물건명세서 · 국토교통부 실거래가. 데이터 신선도 2026-09-08T09:35(수집 파이프라인 GREEN).

정보 제공용이며 법률·금융 자문이 아닙니다. 개별 사건의 인수 여부·배당액·대출 승인은 판정하지 않습니다.