법원이 매각물건명세서에 미리 적어 둡니다

실제로 들어온 질문에 경매 자료와 규칙 자료를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 금액·비율·조문은 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 사건 조회일 2026-09-09, 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — [부동산경매] 대항력 있는 임차인 일부 배당

한 문장에 답이 있습니다

주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 원문입니다.

임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

경매로 임차권은 원칙적으로 소멸합니다. 그런데 ①대항력이 있고 ②보증금을 다 못 받았으면 소멸하지 않습니다. 소멸하지 않은 그 부분이 낙찰자에게 남습니다.

그래서 "일부 배당"은 둘 중 어느 쪽에서 보느냐에 따라 이름만 달라지는 같은 사건입니다.

• 임차인 쪽 — 배당받은 만큼은 받았고, 못 받은 잔액은 낙찰자에게 청구할 수 있습니다. 임차권이 안 없어졌으니 그 돈을 받을 때까지 나갈 의무도 없습니다.
• 낙찰자 쪽 — 낙찰가 외에 그 잔액을 더 내야 합니다. 실제로 치르는 값은 낙찰가 + 잔액입니다.

여기서 조건 두 개 중 하나만 어긋나도 결론이 반대가 됩니다. 대항력이 없으면 잔액은 그냥 사라지고(임차인이 손해), 배당으로 전액을 받았으면 임차권은 깨끗이 소멸합니다(낙찰자가 안전).

법원이 이 문장을 명세서에 미리 적어 둡니다

이게 예외적인 사고가 아니라는 걸 보여 드리겠습니다. 경매 사건 39건을 열어 매각물건명세서 요약을 받았습니다. 명세서가 수집된 것이 33건, 그중 매수인이 인수하는 권리가 적힌 것이 10건이었습니다.

그리고 그 10건이 전부 같은 형식의 문장이었습니다. 원문 그대로 옮깁니다.

• 고양지원 2023타경79325 — "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 임차권등기(2023. 10. 13. 등기) 있음(임대차보증금 630,000,000원, 전입일 2021. 9. 30. 확정일자 2022. 3. 16.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."
• 의정부지방법원 2025타경73210 — "을구 7번 주택임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일 2022.4.18., 확정일자 2022.3.13.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함."
• 여주지원 2024타경134 — "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 135,000,000원, 전입일자 2021.05.03. 확정일자 2021.04.15.)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"
• 서울남부지방법원 2025타경9086 — "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"
• 서울중앙지방법원 2025타경102876 — "을구 1,2번 주택임차권은 배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수"

법원은 "이 물건은 보증금을 인수한다"고 단정하지 않습니다. "전액 변제되지 아니하면"이라는 조건을 반드시 붙입니다. 10건 전부가 그랬습니다.

조건부라는 말은 금액을 모른다는 뜻입니다

여기가 이 글에서 제일 중요한 자리입니다.

명세서는 "잔액을 인수한다"고 알려 주지만 그 잔액이 얼마인지는 적지 않습니다. 잔액은 배당이 끝나야 정해지고, 배당은 매각대금이 정해져야 하고, 매각대금은 입찰이 끝나야 정해집니다. 즉 입찰가를 쓰는 시점에는 내가 얼마를 인수하는지 아무도 모릅니다.

저희 자료도 여기서 멈춥니다. 명세서 요약에는 이런 주의가 함께 붙어 옵니다 — 청구금액은 "경매를 신청한 채권자의 청구금액이지 임차인 보증금이 아니고, 매수인이 인수할 금액도 아니다". 그리고 규칙 자료는 배당 시뮬레이션을 아예 하지 않습니다: 실제 배당은 채권액·법정기일·안분·상계까지 들어가고 그 입력은 배당표가 나와야 확정되기 때문입니다.

명세서에 보증금이 적혀 있으면 그건 인수액이 아니라 인수액의 상한입니다. 배당에서 한 푼도 못 받으면 그 금액 전부, 일부를 받으면 그만큼 줄어듭니다.

최저가가 아무리 내려가도 상한은 안 내려갑니다

고양지원 2023타경79325(고양시 일산서구 주엽동 강선마을아파트 201동 1202호)를 보시면 이 구조가 한눈에 들어옵니다.

• 감정가 6억 7,700만원
• 유찰 14회 → 최저입찰가 656만원 (감정가의 1.0%)
• 명세서에 적힌 임대차보증금 6억 3,000만원

최저가로 낙찰받아도 인수 상한까지 더하면 감정가의 94.0%입니다. 14번 유찰되며 떨어진 것은 최저가일 뿐이고, 뒤에 붙은 보증금은 그대로 있었습니다.

여주지원 2024타경134(이천시 부발읍 이천하이클래스 504호)도 같은 모양입니다. 감정가 1억 5,100만원이 13회 유찰돼 최저 209만원(감정가의 1.4%)까지 내려왔는데, 명세서에 적힌 보증금은 1억 3,500만원입니다.

"왜 이렇게 싼데 아무도 안 사는가"의 답이 대개 이 한 줄입니다.

왜 "일부"만 배당되나 — 원인은 넷입니다

같은 대항력 있는 임차인인데 어떤 사람은 전액을 받고 어떤 사람은 일부만 받습니다. 갈리는 이유는 넷입니다.

① 확정일자가 늦어 순위가 밀렸다

대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다. 대항력은 인도 + 주민등록으로 생기고(제3조제1항), 배당에서 순위를 갖는 힘인 우선변제권은 거기에 확정일자가 더 있어야 생깁니다(제3조의2제2항). 전입은 했는데 확정일자가 늦으면 대항력은 있고 배당순위만 늦은 상태가 됩니다 — 그 사이에 낀 근저당이 먼저 가져가고, 못 받은 만큼 낙찰자가 인수합니다.

실물로 보면, 평택지원 2024타경55076(평택시 지산동 아주1차아파트)은 명세서에 전입일자 2020.03.12., 확정일자 2022.03.28.로 적혀 있습니다. 2년 동안 대항력만 있고 배당순위는 없던 기간입니다. 보증금은 1억 7,800만원입니다.

② 반대 방향 함정 — 확정일자를 먼저 받아도 소용없습니다

10건 중 3건은 확정일자가 전입일보다 빠릅니다.

• 안양지원 2025타경100827 — 전입 2022.04.11. / 확정일자 2022.04.01.
• 의정부지방법원 2025타경73210 — 전입 2022.4.18. / 확정일자 2022.3.13.
• 여주지원 2024타경134 — 전입 2021.05.03. / 확정일자 2021.04.15.

계약서에 확정일자를 먼저 받아 두어도 우선변제권은 대항요건을 갖춘 다음 날 0시부터입니다. 미리 받은 확정일자가 순위를 앞당겨 주지 않습니다. 그리고 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이면 근저당이 앞섭니다 — 하루 차이로 순위가 통째로 뒤집히는 자리입니다.

여기 딸린 디테일 하나. 안양지원 2025타경100977(안양시 동안구 호계동 삼성원시티 601호) 명세서에는 확정일자가 두 개 적혀 있습니다 — "확정일자 1차 2020.6.4. 2차 2022.6.10.(증액된 1,300만원)". 보증금 2억 9,200만원 중 증액분 1,300만원은 순위가 따로 잡힙니다. 보증금을 올리면 올린 부분은 그날부터 새 순위입니다.

③ 소액임차인이어도 표의 금액이 다 나오지는 않습니다

보증금이 작아 소액임차인 최우선변제 대상이면 순위를 뛰어넘어 먼저 받습니다. 다만 그 금액에도 천장이 둘 있습니다.

• 최우선변제 합계는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다 — 법 제8조제3항 단서·시행령 제10조제2항
• 임차인이 여럿이면 그 1/2 한도 안에서 각자의 일정액 비율로 안분합니다 — 시행령 제10조제3항 (가정공동생활이면 1명으로 보아 보증금 합산, 제4항)

그리고 애초에 표의 금액이 지역과 근저당 설정 시점으로 갈립니다. 조회해 보면 이렇습니다.

• 서울, 2026년 설정 근저당 기준 → 보증금 1억 6,500만원 이하까지 소액임차인, 최우선변제 5,500만원
• 같은 서울인데 2015년 설정 근저당이 최선순위면 → 9,500만원 이하까지, 3,200만원
• 부산 해운대구 → 8,500만원 이하까지, 2,800만원
• 같은 부산인데 기장군은 광역시 행에서 군지역이 빠져 → 7,500만원 이하까지, 2,500만원

④ 나눠 줄 돈 자체가 모자란다

배당재원은 매각대금입니다. 서울 다세대 매각 결과 1,348건(매각기일 2026-06-22~2026-09-08)의 낙찰가율 실측입니다.

• 전체 중앙값 73.0% (평균 74.5%)
• 유찰 0회 107.1% → 1회 87.2% → 2회 71.4% → 3회 59.4% → 4회 49.3%

유찰이 쌓이면 배당할 돈이 줄고, 줄어든 만큼 후순위부터 못 받습니다. 그런데 인수되는 잔액은 그만큼 늘어납니다. 낙찰자 입장에서 유찰이 반가운 물건과 그렇지 않은 물건이 갈리는 지점이 여기입니다.

지금 어느 쪽이신가요

그 잔액은 배당에서 어디쯤에서 결정되나

임차인이 얼마를 못 받는지는 배당순위표에서 어디에 서 있느냐로 갈립니다. 다만 먼저 짚을 것이 있습니다 — 민사집행법에 배당순위표 조문은 없습니다. 제145조제2항이 "민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라" 배당한다고만 정하고, 순위는 여러 법에 흩어져 있습니다. 아래는 그것을 실무가 정리한 서열입니다.

• 0순위 집행비용 (민사집행법 제53조 — 매각대금에서 먼저 공제)
• 2순위 · 최우선변제 — 소액임차인의 보증금 중 일정액(주임법 제8조), 최종 3개월분 임금(근로기준법 제38조제2항), 최종 3년간 퇴직급여(근로자퇴직급여 보장법 제12조제2항). 셋은 서로 우열이 없어 같은 순위에서 안분한다는 것이 실무의 취급입니다 — 임금채권자가 배당요구를 해 두었으면 내 몫이 줄어듭니다.
• 3순위 · 당해세 (국세기본법 제35조제3항). 다만 2023년부터 예외가 있습니다 — 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금반환채권은, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 징수 순서에 대신하여 변제받을 수 있습니다(같은 조 제7항, 2022-12-31 신설).
• 4순위 · 시간순 경쟁 구간 — 확정일자부 임차인·전세권·근저당권과, 법정기일이 그보다 앞선 조세가 설정일/확정일자/법정기일 순으로 다툽니다. 실제 사건의 승부처가 여기이고, 하루 차이로 갈립니다.

최선순위가 근저당이 아닌 사건도 많습니다

인수 문구가 붙은 10건의 "최선순위 설정"을 세어 보면 근저당은 1건뿐이었습니다.

• 근저당권 1건 (고양지원 2023타경79325 — 2022.08.01.)
• 압류 3건 · 가압류 2건
• 경매개시결정(강제경매 포함) 4건

'말소기준권리'는 법문에 없는 실무 용어이고, 민사집행법 제91조제3항이 기준으로 삼는 것은 "저당권·압류채권·가압류채권" 셋입니다. 그중 등기 접수가 가장 빠른 것이 기준선이 됩니다. 앞선 셋이 하나도 없으면 경매개시결정등기가 기준이 됩니다.

등기부에 근저당이 없다고 안전한 물건이 아닙니다. 위 표본에서는 오히려 압류·가압류·개시결정이 기준선인 사건이 9건이었고, 그런 사건일수록 임차권등기가 그보다 앞서 인수 문구가 붙었습니다.

그리고 순서는 접수일자·접수번호 순이지 등기부 화면에 보이는 기재 순서나 등기원인일자가 아닙니다. 같은 날 접수면 접수번호가 앞뒤를 가릅니다.

정리하면

• 대항력 있는 임차인이 배당에서 전액을 못 받으면, 못 받은 부분은 사라지지 않고 낙찰자에게 갑니다(주임법 제3조의5 단서). 임차인에게는 받을 곳이 남는 것이고, 낙찰자에게는 낙찰가 밖의 부담이 생기는 것입니다.
• 법원은 이걸 매각물건명세서에 미리 적어 둡니다. 저희가 본 인수 문구 10건이 전부 "전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 형식이었습니다.
• 조건부 문장이라는 것은 금액이 아직 없다는 뜻입니다. 인수액은 배당표가 나와야 정해지고, 입찰가는 그 전에 써야 합니다. 명세서의 보증금은 인수액이 아니라 상한입니다.
• 유찰은 최저가만 내리고 인수 상한은 안 내립니다. 감정가 6억 7,700만원짜리가 최저 656만원(감정가의 1.0%)까지 왔는데 뒤에 6억 3,000만원이 붙어 있는 사건이 실제로 있습니다.
• 전입일과 확정일자는 순서와 날짜를 둘 다 보세요. 확정일자를 미리 받아도 우선변제권은 대항요건을 갖춘 다음 날부터이고, 보증금을 증액하면 증액분은 그날부터 새 순위입니다.

손에 쥐고 시작하셔야 할 것

이 판단을 하려면 아래가 필요합니다. 저희 자료가 "이것 없이는 결론이 뒤집힌다"고 표시한 항목들입니다.

• 등기부등본 전부 — 갑구·을구, 말소된 등기 포함. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람합니다. 한 건을 빠뜨리면 기준선 자체가 이동합니다.
• 전입신고일과 점유 개시일 — 매각물건명세서·현황조사서, 전입세대확인서.
• 임대차계약서의 확정일자 — 증액이 있었다면 증액분의 확정일자까지.
• 배당요구 여부와 그 시점 — 매각물건명세서의 배당요구 기재, 법원 문건접수내역.
• 같은 집에 다른 임차인이 있는지 — 있으면 최우선변제가 1/2 한도 안에서 안분됩니다.
• 최선순위 담보물권의 설정일 — 소액임차인 금액표를 고르는 기준일입니다.

확인하지 못한 것

이 글의 값은 전부 저희 자료를 실제로 호출해 받은 것이고, 받지 못한 것은 채우지 않았습니다.

• 배당표가 없습니다. 이 글의 주제인 "얼마가 잔액인가"는 저희가 답하지 못합니다. 규칙 자료가 배당 시뮬레이션을 명시적으로 거부합니다 — 채권액·법정기일·안분·상계가 전부 들어가야 하고 그 입력은 배당표가 나와야 확정되기 때문입니다.
• 등기부 전체를 보지 못했습니다. "최선순위 설정"은 법원이 명세서에 적어 둔 한 줄이고, 저희가 등기부를 대조한 것이 아닙니다.
• 표본은 전수가 아닙니다. 서울 유찰 1회 이상 물건을 기일 가까운 순으로, 경기 아파트 4회 이상 유찰분을 조회해 39건을 열었습니다. "10/33"은 이 표본의 값입니다.
• 명세서는 기일 14일 이내 물건 위주로만 수집됩니다. 기일이 20일 뒤인 물건 40여 건을 열었을 때는 명세서가 한 건도 없었습니다. 저희 응답에 인수 권리가 비어 있으면 "없다"가 아니라 "아직 못 봤다"입니다.
• 금액이 안 적힌 사건은 상한을 모릅니다. 서울 3건이 그랬습니다.
• 명도는 다루지 않습니다. 인수 잔액이 있는 임차인을 실제로 어떻게·언제 내보내는가는 이 글 밖입니다.
• 개별 사건은 판정하지 않습니다. 대항력이 실제로 유지되는지, 임차권등기가 유효한지는 현황조사서·전입세대확인서 원문과 법률가 확인이 먼저입니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정입니다(보증금 몰취).
• 상가는 못 합니다. 상가건물임대차보호법은 별개 법입니다.
• 확인일 — 규칙·조문 2026-08-21, 사건 데이터 2026-09-09.