경매 입찰가, 신건은 감정가의 109%에 팔립니다

네이버 지식iN에 올라온 질문입니다. 제목은 「낙찰가결정 문의입니다.」 한 줄이고, 검색어로는 "실거래가보다 높은 낙찰"과 함께 관측됐습니다. 외부에서 온 실제 질문이지만 조회수 같은 지표가 없어서, 얼마나 많은 분이 묻는지는 모릅니다.

"얼마를 써야 낙찰되나"와 "왜 실거래가보다 비싸게 낙찰되나"는 사실 같은 질문입니다. 둘 다 감정가를 기준으로 생각하면 헷갈리고, 시세를 기준으로 보면 풀립니다.

결론부터: 신건은 감정가보다 비싸게 팔리는 게 보통입니다

법원 매각결과(매각기일 2026-06-22~10-02)에서 아파트 낙찰가율 중앙값은 이렇습니다. 낙찰가율은 낙찰가 ÷ 감정가입니다.

• 서울: 한 번도 유찰 안 된 신건 111.6% · 1회 유찰 92.8% · 2회 유찰 78.1%
• 경기: 신건 110.2% · 1회 유찰 83.3% · 2회 유찰 66.9%

신건은 최저입찰가가 감정가 그대로인데도 감정가보다 10% 남짓 높게 낙찰됩니다. 감정가는 감정한 시점의 값이라, 입찰자들은 감정가보다 지금 시세를 보고 써냅니다. 아래 물건처럼 감정가가 시세보다 낮게 잡혀 있으면 그 차이만큼 낙찰가율이 100%를 넘게 됩니다.

실제 물건 하나로 보면

서울 진행 물건 중 관악푸르지오 전용 84.2㎡(2025타경2768, 신건)를 예로 듭니다.

• 감정가(=최저입찰가) 9억 9,400만원
• 같은 단지·같은 면적대 실거래 평균보다 8.6% 낮고, 차액은 9,384만원 — 시세는 약 10억 8,784만원입니다
• 서울 전용 60~84㎡ 신건 31건의 낙찰 중앙값 109.0%를 곱하면 10억 8,346만원

중앙값대로 낙찰되면 감정가보다는 꽤 비싸지만, 시세와는 438만원 차이밖에 안 납니다. "실거래가보다 높은 낙찰"처럼 보이는 일의 상당수는 이렇게 감정가보다 높을 뿐 시세 근처인 경우입니다. 같은 31건 중 가장 높은 낙찰은 123.8%였고, 이 물건에 곱하면 12억 3,057만원 — 이건 시세를 넘습니다.

입찰가는 두 가지에서 갈립니다

물건의 두 가지만 고르면 경쟁자들이 대략 어디에 쓰는지가 나옵니다.

지역 평균 하나로 입찰가를 정하면 유찰 횟수와 평형에 따라 크게 빗나갑니다.

그래서 순서는 이렇게

1. 같은 단지·같은 평형 실거래가로 시세를 먼저 잡습니다(감정가가 아니라).
2. 그 물건의 유찰 횟수와 평형에 맞는 낙찰가율 중앙값을 감정가에 곱해, 경쟁자들이 대략 어디에 쓰는지 봅니다.
3. 낙찰가 밖에서 드는 돈(취득세, 명도, 인수되는 권리)을 더했을 때 시세를 넘는 값은 쓰지 않습니다. 중앙값이 그 선을 넘는 물건이라면 경매로 살 이유가 줄어든 것입니다.

얼마를 쓰라고 저희가 정해 드리지는 않습니다. 다만 위 두 숫자(시세와 낙찰가율 중앙값)를 나란히 놓으면, 내가 쓰려는 값이 경쟁의 어디쯤인지와 시세보다 비싼지는 직접 판단할 수 있습니다.

저희가 확인하지 못한 것

• 낙찰가율 표본은 매각기일 2026-06-22~2026-10-02 매각분입니다(서울 272건·경기 1,165건). 기간을 더 좁혀 볼 수 없습니다.
• 질문 원문이 제목 한 줄이라 어느 지역·물건인지 모릅니다. 서울·경기를 예로 골랐습니다.
• 서울 진행 물건 11건 중 6건은 최저입찰가가 법원 기일표가 아니라 물건목록 값이라 실제보다 높게 적혀 있을 수 있습니다. 회차별 정확한 최저가는 법원경매정보에서 사건번호로 확인하세요.
• 취득세·명도 비용·인수 권리는 이 글의 숫자에 넣지 않았습니다.