국토부 실거래가에 경매 낙찰가는 안 들어갑니다

실제로 들어온 질문에 부동산 데이터를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 수치는 전부 2026-09-28에 실제로 불러온 값입니다. 이 질문은 네이버 지식iN에서 한 번 관측된 질문이고, 수요가 크다는 근거가 있어서 고른 것은 아닙니다.

질문 — 국토부실거래가에 경매낙찰가포함?

답부터 — 안 들어갑니다

국토교통부 실거래가에는 법원경매 낙찰가가 들어가지 않습니다. 실거래가의 모집단은 부동산거래신고 매매 원장이고, 경매 낙찰은 그 원장에 올라오지 않습니다.

"그럴 것이다"가 아니라 실제로 맞대 봤습니다. 2025-01~2026-06 사이 경매 아파트 낙찰 424건을 같은 기간 실거래 439,330건과 대조했고, 근거는 셋입니다.

① 금액 단위부터 다릅니다. 실거래 금액은 439,330건 전부가 만원 단위입니다. 반면 경매 낙찰가는 41.75%가 만원 아래 끝자리를 갖고 있습니다. 경매는 입찰가를 원 단위까지 써내기 때문입니다. 그 177건은 실거래 원장에 같은 금액으로 있을 수가 없고, 실제로 일치 0건이었습니다.

② 맞는 것처럼 보이는 건 우연입니다. "같은 동네 + 금액 완전일치"를 낙찰 후 180일 안에서 세면 29건이 나옵니다. 그런데 낙찰 전 180일, 즉 낙찰 거래가 신고될 수 없는 기간에서 세면 133건이 나옵니다. 불가능한 기간 쪽이 더 많으니, 29건은 같은 동네에서 딱 떨어지는 금액이 겹친 것일 뿐입니다. 지번까지 맞은 것은 424건 중 1건이고, 그것도 딱 떨어지는 금액이었습니다.

③ 원장에 '경매'라는 구분이 없습니다. 실거래 원장의 거래 유형은 중개거래·직거래 두 가지뿐입니다.

법 쪽 설명도 같은 방향입니다. 부동산거래신고법이 신고하라고 하는 것은 매매계약입니다. 법원경매는 민사집행법에 따른 매각이지 매매계약이 아닙니다. 다만 저희가 직접 확인한 것은 원장이고, 법 해석은 그 결과를 뒷받침하는 정도로만 적습니다.

왜 물으셨나요 — 이유에 따라 쓸모가 갈립니다

하나 골라 주시면 그 갈래만 펼쳐집니다.

정리

• 포함 안 됩니다. 국토부 실거래가는 매매 신고 원장이고, 법원경매 낙찰은 거기 없습니다.
• 증거 — 낙찰가 41.75%가 원 단위라 일치 0건, 금액 일치는 불가능한 기간(133건)이 더 많은 우연, 원장 거래 유형은 중개·직거래 둘뿐.
• 그래서 시세는 경매가로 오염되지 않았습니다. 흐리는 건 지분·증여성 직거래이고, 중앙값으로 읽으면 됩니다.
• 낙찰가는 법원경매정보에서, 법원명 + 사건번호로 찾습니다.
• 낙찰가율 100% 초과 ≠ 실거래보다 비쌈. 분모가 감정가입니다.

확인하지 못한 것

• 실측 범위가 있습니다. "안 들어간다"는 판정은 아파트 매매 2025-01~2026-06에서 잰 것입니다. 빌라·오피스텔·토지 실거래, 그리고 증여·상속·분양권 전매는 이 판정의 대상이 아니었습니다.
• 공매(온비드)는 재지 않았습니다. 섞여 있다는 뜻도, 안 섞여 있다는 뜻도 아닙니다.
• 법 해석이 아니라 원장 측정입니다. 법 쪽 설명은 측정과 같은 방향이라는 것까지만 말씀드립니다.
• 서울 낙찰가율 226건은 매각기일 2026-06-22~2026-09-23 매각결과입니다. 이 기간 밖 시장과 섞어 읽지 마세요. 개별 물건은 평형대·유찰 횟수에 따라 크게 달라집니다.
• 이 질문의 수요 근거 — 네이버 지식iN에서 한 번 관측된 질문입니다. 조회수 같은 지표가 없어 수요가 크다고 말할 근거는 없습니다.
• 데이터 확인일: 실거래·낙찰가율 모두 2026-09-28 조회. 실거래 모집단 판정은 2026-08-21 실측입니다.