근저당보다 낙찰가가 낮으면? 낙찰자는 안 뭅니다

네이버 지식iN에 공개로 올라온 질문입니다 — 「근저당과낙찰가」. 제목 한 줄이고 본문은 보지 못했습니다. 이 제목에서 읽히는 물음은 "근저당이 낙찰가보다 크면 어떻게 되나"입니다. 입찰하려는 쪽과 집이 넘어간 쪽은 같은 사실에서 답이 갈리므로 둘로 나눠 답합니다. 조문은 원문에서 옮겼고, 낙찰가율은 오늘 법원경매 매각 결과에서 꺼낸 값입니다.

짧은 답

• 근저당은 낙찰가가 얼마든 매각으로 지워집니다. "매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다"(민사집행법 제91조제2항). 순위도, 금액도 묻지 않습니다.
• 그래서 근저당권자가 덜 받은 돈이 낙찰자에게 넘어오지 않습니다. 근저당이 낙찰가의 몇 배여도 낙찰자가 더 내는 근저당 몫은 없습니다.
• 낙찰자가 떠안을 수 있는 것은 근저당이 아니라 근저당보다 앞선 다른 권리입니다 — 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권, 유치권 같은 것입니다.
• 근저당권자는 매각대금 안에서 순위대로 받습니다. 그 앞에 집행비용·최우선변제·당해세가 먼저 빠집니다.
• 낙찰가는 유찰될수록 내려갑니다. 서울 아파트 318건에서 한 번도 유찰 안 된 물건은 감정가의 111.4%, 두 번 유찰된 물건은 76.7%(중앙값)에 팔렸습니다.

서울 아파트는 감정가의 몇 %에 팔렸나

2026-06-22부터 10-16까지 매각된 서울 아파트 318건입니다. 낙찰가 ÷ 감정가의 중앙값입니다.

• 전체 — 92.6% (최저 4.4% · 최고 164.0%)
• 유찰 0회 — 111.4% (90건)
• 유찰 1회 — 92.8% (122건)
• 유찰 2회 — 76.7% (55건)
• 유찰 3회 — 60.2% (19건)

평형으로 가르면 전용 60~84㎡가 98.1%(93건), 59㎡ 이하가 82.4%(98건), 85㎡ 초과가 88.7%(74건)였습니다.

이 숫자가 질문과 닿는 자리는 하나입니다 — 근저당액이 감정가에 가깝게 잡힌 집이라면, 한두 번만 유찰돼도 낙찰가가 근저당액을 밑돌 수 있다는 것. 그때 손해를 보는 쪽은 낙찰자가 아니라 근저당권자와 그 뒤 채권자입니다.

어느 쪽이신가요 — 두 갈래로 답합니다

입찰하려는 분은 근저당 금액이 아니라 근저당보다 먼저 접수된 권리가 있는가를 봅니다. 집이 경매에 넘어간 쪽은 누가 경매를 신청했나에서 갈립니다. 해당하는 것을 눌러 보세요.

배당 순서 — 근저당권자 앞에 누가 있나

민사집행법은 "매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다"(제145조제2항)고만 정합니다. 실무가 정리한 순서는 이렇습니다.

1. 집행비용
2. 제3취득자의 필요비·유익비
3. 최우선변제 — 소액임차인 보증금 중 일정액, 최종 3개월분 임금 등
4. 당해세 — 그 집에 부과된 상속세·증여세·종부세·재산세 등
5. 확정일자 임차인·전세권·근저당권·법정기일이 앞선 조세가 날짜순으로 경쟁
6. 일반 임금채권 → 법정기일이 늦은 조세 → 공과금 → 일반채권

이 글이 확인하지 못한 것

• 원 질문은 제목 한 줄입니다. 「근저당과낙찰가」의 본문을 보지 못해, "근저당이 낙찰가보다 크면 어떻게 되나"로 읽고 두 입장으로 갈라 답했습니다.
• 낙찰가율은 감정가 대비입니다. 근저당 채권최고액 대비로 낙찰가가 얼마였는지는 저희 자료에 없습니다.
• 배당은 시뮬레이션하지 않습니다. 순위표가 있어도 실제 배당은 채권액·법정기일·안분이 들어가는 계산이고, 배당표가 나와야 확정됩니다.
• 배당 순위표는 여러 법에 흩어진 것을 실무가 정리한 통설적 서열입니다. 2번(필요비·유익비)과 공과금 순위는 조문 원문까지 확인하지 못했습니다.
• '말소기준권리'는 법문에 없는 실무 용어입니다. 어느 등기가 기준인지는 등기부 전체를 놓고 판단할 일이고, 저희는 개별 사건에서 그것을 판정하지 않습니다.
• 표본 318건은 수집을 시작한 2026-06-22 이후 서울 아파트 매각분 전체입니다. 유찰 4회 이상은 건수가 12건 이하라 중앙값을 단정하지 않았습니다.
• 공매(온비드)는 근거법이 달라 이 글 밖입니다.
• 확인일 — 조문 원문 2026-08-21(말소기준권리 표 2026-08-12), 낙찰가율 2026-10-18.