전입은 빠른데 확정일자가 늦으면 순위는?

실제로 들어온 질문에 법령 자료와 소액임차인 금액표를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 조문·금액은 전부 조회 결과로 돌아온 값이고 기억으로 채운 것은 없습니다. 조문 확인일 2026-08-21.

질문 — 전입신고와 확정일자 선순위 질문이요

네이버 지식iN에서 한 번 관측된 질문입니다. 함께 잡힌 검색어는 "전입일자 빠른데 확정일자 늦은"이었습니다. 같은 궁금증을 가진 분이 얼마나 되는지는 저희가 모릅니다.

짧은 답: 순위가 두 개 있고, 날짜도 따로 씁니다

전입일과 확정일자가 떨어져 있으면 하나의 순위로 합쳐지지 않습니다. 임차인에게는 서로 다른 권리가 두 개 있고, 각각 다른 날짜로 줄을 섭니다.

• 대항력 — 인도(실제 입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터. 집이 경매로 넘어가도 "보증금을 다 받기 전엔 못 나간다"고 말할 수 있는 힘입니다.
• 우선변제권 — 대항요건과 확정일자를 둘 다 갖춘 때부터. 경매로 팔린 돈을 나눌 때 순위를 갖는 힘입니다.

그래서 전입이 빠르고 확정일자가 늦으면, 저희 자료의 표현 그대로 "대항력은 있고 배당순위만 늦다"가 됩니다. 조문 원문은 이렇습니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. — 주택임대차보호법 제3조제1항

제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 … 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. — 같은 법 제3조의2제2항

배당에서 확정일자 임차인은 근저당·전세권과 날짜순으로 다툽니다(설정일/확정일자 순). 즉 배당 순서를 정하는 날짜는 전입일이 아니라 둘 중 늦게 갖춘 날, 이 질문에선 확정일자 날입니다.

내 경우는 어느 쪽인가 — 근저당 날짜 하나로 갈립니다

순위 질문은 늘 "누구보다 앞서냐"입니다. 대부분 상대는 은행 근저당이니, 등기부 을구에서 근저당 접수일을 찾아 내 전입일·확정일자와 나란히 놓아 보십시오. 예시로 전입 3월 2일, 확정일자 3월 20일인 분이라고 하겠습니다.

보증금이 작으면 확정일자 날짜보다 먼저 받는 몫이 있습니다

위 순위와 별개로, 보증금이 금액표 안에 들면 최우선변제가 따로 있습니다. 여기엔 확정일자가 필요 없습니다 — 금액표 조회 응답이 "확정일자는 최우선변제에는 필요 없다(우선변제권과 다른 축)"고 적습니다. 순위도 근저당보다 앞입니다(배당순위표에서 담보물권보다 위).

금액표는 지금 날짜도, 계약일도 아니라 최선순위 담보물권(보통 첫 근저당) 설정일로 고릅니다. 근저당이 오래전에 설정된 집이면 현행표보다 기준이 낮을 수 있습니다. 위 값은 서울·2026년 설정 기준 한 줄입니다.

어느 갈래든 공통 — 배당요구를 안 하면 순위는 쓸모가 없습니다

확정일자 임차인과 소액임차인은 등기된 권리가 아니라서, 경매가 시작되면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당표에 오릅니다(민사집행법 제148조제2호). 대항력 있는 임차인이 배당요구를 안 하면 한 푼도 배당받지 못하고, 보증금 전액을 낙찰자가 떠안는 구조가 됩니다.

그리고 대항요건은 유지해야 합니다. 배당요구종기 전에 전입을 빼면 대항력을 잃고, 다시 들어오면 돌아온 날의 다음 날로 순위가 밀립니다.

정리 — 등기부에서 볼 날짜 세 개

1. 내 전입일 (+1일 0시가 대항력)
2. 내 확정일자 (배당순위의 날짜 — 전입과 둘 중 늦은 쪽)
3. 등기부 을구의 근저당 접수일 — 여러 개면 전부, 접수번호까지

이 셋을 나란히 놓으면 위 네 갈래 중 하나에 들어갑니다. 아직 확정일자를 안 받으셨다면, 오늘 받을수록 그 사이에 끼어들 수 있는 권리가 줄어듭니다.

저희가 판정하지 않는 것 · 확인하지 못한 것

저희는 특정 집에서 내 순위가 몇 번인지, 얼마를 받는지 판정하지 않습니다. 규칙과 확인할 날짜까지가 저희 몫입니다. 맨 위 notSeen에 전부 적었고, 요지는 이렇습니다 — 확정일자와 근저당이 같은 날인 경우의 우열, 확정일자를 먼저 받고 전입을 나중에 한 경우 우선변제권이 서는 정확한 시각은 저희 자료에 없습니다. 세금과의 순위는 목록까지만 있습니다. 소액임차인 금액은 서울·2026년 설정 기준만 조회했습니다. 조문 확인일은 2026-08-21로 조회 시점에 40일 지나 있었습니다.