경기 아파트 경매 낙찰/실거래 시세 순위

경기 지역 아파트 경매 낙찰건 중 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값과 짝지을 수 있었던 162건을 비교했다. 낙찰가를 실거래 중앙값으로 나눈 값의 중앙값은 88%였고, 100%를 넘긴 건수는 14건이었다. 가장 비싼 쪽은 금정동 율곡아파트로 실거래 중앙값의 122%에 낙찰됐다.

낙찰가 ÷ 실거래 시세 (싼 순 — 전체 162건 중 상·하위 20건)

낙찰가율과 낙찰/시세는 분모가 다르다

경매 기사에서 흔히 쓰는 낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값이다. 그런데 감정가는 매각 수개월 전에서 1년 전쯤 매겨진 값이다. 그 사이 시세가 움직였다면 낙찰가율은 '지금 얼마나 싸게 샀는가'를 말해주지 못한다.

여기서는 분모를 바꿔봤다. 낙찰가를 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값으로 나눈 값, 즉 낙찰/시세다. 감정가라는 과거 기준 대신 현재 거래되는 가격을 기준으로 삼은 셈이다. 경기 지역에서 이렇게 짝을 맞출 수 있었던 낙찰건은 162건이었다.

시세보다 비싸게 낙찰된 14건

162건 중 14건은 낙찰/시세가 100%를 넘겼다. 같은 단지·같은 평형이 실제로 거래되는 중앙 가격보다 높은 값에 낙찰됐다는 뜻이다. 표에 실린 비싼 쪽 6건이 그중 일부이며, 금정동 율곡아파트의 122%가 가장 높다.

경매라는 이유만으로 시장가보다 싸게 사게 되는 것은 아니라는 점을 보여주는 구간이다. 다만 이 숫자만으로 낙찰자가 손해를 봤다고 단정할 수는 없다. 실거래 중앙값은 같은 평형 안에서도 층·향·상태에 따라 갈리는 값을 하나로 모은 수치이고, 개별 물건의 조건은 여기에 들어 있지 않다.

감정가율이 같아도 실제 할인폭은 갈린다

감정가율의 착시가 가장 선명하게 드러나는 건 낙찰가율이 34.3%로 똑같은 세 건이다. 소흘읍 우정아파트는 낙찰/시세가 32%로 전체에서 가장 낮았지만, 같은 34.3%인 서정동 서정메트로하임은 50%였다. 감정가 대비로는 동일한 수치인데, 현재 시세를 기준으로 보면 체감 할인폭이 상당히 다르다.

반대 방향도 있다. 안양동 래미안안양메가트리아는 낙찰가율이 124.4%로 표에서 가장 높지만 낙찰/시세는 110%다. 감정가율만 보면 '감정가보다 훨씬 비싸게 샀다'로 읽히지만, 실거래 기준으로는 율곡아파트(122%)보다 낮은 자리에 놓인다.

같은 단지에서 갈린 두 건

소사본동 부천소사역푸르지오는 두 건이 함께 올라 있다. 낙찰가율은 각각 95.1%와 70.3%로 크게 벌어져 있는데, 낙찰/시세는 68%와 69%로 거의 붙어 있다. 감정가라는 기준선이 물건마다 다르게 잡혀 있었을 가능성을 시사하는 대목이다. 어느 쪽이 '더 잘 산 것'인지를 낙찰가율만으로 판단하면 두 건의 거리를 실제보다 훨씬 크게 읽게 된다.

그래서 무엇을 봐야 하나

낙찰가율은 감정 시점의 값과 비교한 숫자이고, 낙찰/시세는 지금 거래되는 값과 비교한 숫자다. 두 지표가 어긋나는 건들이 실제로 존재하는 이상, 입찰가를 정할 때 감정가율 하나만 기준으로 삼기는 어렵다.

실무적으로는 관심 물건의 감정가가 언제 매겨진 값인지, 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래가 어느 선인지를 따로 확인해 두는 편이 낫다. 그 두 값의 간격이 곧 낙찰가율이 만들어내는 착시의 크기다.

이 표와 차트는 매칭된 162건 중 낙찰/시세 기준 상·하위 20건만 보여준다. 중앙값 88%와 100% 초과 14건 같은 요약 수치는 162건 전체를 기준으로 계산된 값이다.

※ 법원경매 경기 아파트 낙찰을 단지명·전용면적으로 국토부 실거래가와 자동 매칭. 표본 적은 단지는 오차 가능.