경매 "시세보다 64% 싸다"가 실제로는 마이너스였습니다

경매 물건이 싼지 보려면 최저입찰가를 시세와 견줍니다. 문제는 그 "시세"를 무엇으로 잡느냐입니다. 단지 이름으로만 실거래를 모아 평균을 내면, 그 단지에 59㎡와 124㎡가 섞여 있어도 하나의 값이 됩니다. 그 평균과 소형 물건의 최저가를 비교하면 할인율이 부풀고, 대형 물건과 비교하면 눌립니다.

얼마나 어긋나는지 세어 봤습니다.

결론부터

아파트 경매 물건 가운데 같은 단지 실거래와 짝지어진 1,849건을 두 가지 방법으로 계산했습니다. ①단지 전 평형 혼합 평균 대비 ②같은 전용면적(±10%) 실거래 평균 대비.

• 두 값의 차이는 중앙 5.5%p였습니다.
• 974건(53%)이 5%p 이상, 601건(33%)이 10%p 이상 어긋났습니다.
• 방향은 양쪽입니다 — 실제보다 싸 보인 것 664건, 덜 싸 보인 것 814건. 어긋난 폭은 양쪽 다 중앙 8%p대입니다.
• 판정이 뒤집힌 것도 있습니다. 혼합 평균으로는 "시세보다 15% 이상 싸다"였는데 평형을 맞추니 그 선 아래로 내려간 물건이 104건, 반대로 올라온 물건이 33건입니다.

요약 숫자는 멀쩡한데 개별 물건이 틀립니다

1,849건 전체의 할인율 중앙값은 혼합 평균 기준 -3.1%, 평형을 맞춘 기준 -2.9%입니다. 거의 같습니다. 과대와 과소가 서로 상쇄되기 때문입니다.

그래서 "지역 평균 낙찰가율", "이번 달 할인율 중앙값" 같은 요약은 이 결함이 있어도 크게 흔들리지 않습니다. 흔들리는 건 내가 지금 보고 있는 그 물건 하나입니다. 통계가 맞다고 내 판단이 맞는 게 아닙니다.

실제로 어긋난 물건들

싸 보였지만 아니었던 쪽

대연롯데캐슬레전드1단지는 대형 평형이 많은 단지입니다. 그 평균 6.46억과 39.7㎡ 물건의 최저가 2.29억을 견주면 "64% 할인"이 되지만, 같은 39.7㎡ 실거래는 2.18억입니다. 최저가가 오히려 시세보다 위입니다.

반대로 덜 싸 보였던 쪽

소형이 많은 단지에서 대형 물건을 보면 이렇게 뒤집힙니다. 혼합 평균만 보고 걸렀다면 지나쳤을 자리입니다.

어떻게 확인하나

물건의 전용면적을 먼저 확인하고(매각물건명세서·공고의 면적 표기), 같은 단지 같은 면적대 실거래만 따로 봅니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지·면적으로 좁혀 조회할 수 있습니다. 네이버·직방 같은 곳의 "단지 평균가"는 평형이 섞인 값이라 이 용도로는 맞지 않습니다.

표본도 함께 봐야 합니다. 같은 평형 거래가 두세 건뿐이면 그 평균은 한 건에 좌우됩니다. 위 계산에서는 같은 평형 5건 이상, 단지 전체 10건 이상인 물건만 남겼습니다.

이 글을 쓴 이유

저희가 만드는 부동산 데이터 도구가 정확히 이 실수를 하고 있었습니다. 응답 안에 "단지 전 평형 혼합 평균이라 물건 면적과 맞지 않는다"는 경고를 달아 두긴 했는데, 정작 결론 문장은 "2회 유찰, 시세 대비 57.5% 저렴"처럼 단정형이었습니다. 경고는 아래에 있고 눈에 띄는 문장은 단정이면, 읽는 쪽은 단정만 가져갑니다.

2026-08-16에 기준선을 같은 면적대 실거래로 바꿨습니다. 면적을 맞추지 못한 물건은 할인율을 내지 않습니다(0%가 아니라 값 없음으로 두고 "판정 보류"로 표시합니다). 이 글의 숫자는 그 수정 과정에서 나온 것입니다.

이 계산이 다루지 못한 것

• 계산의 출발점은 아파트 경매 물건 목록 7,666건입니다. 이 7,666건은 매각기일이 이미 지난 건까지 포함한 수집 전체이지, 지금 입찰할 수 있는 물건 수가 아닙니다. 그중 1,264건은 공고에 전용면적 표기가 없어 아예 계산에서 빠졌고, 표본 조건까지 걸러 남은 분석 대상이 1,849건입니다. 전수가 아닙니다.
• 최저입찰가는 원천에 따라 낡아 있을 수 있습니다. 유찰이 있었던 물건은 법원 기일표의 값과 물건목록의 값이 다르게 남는 구간이 있습니다.
• 실거래 평균은 최근 24개월 창이고 층·향·수리 상태를 구분하지 않습니다. 같은 평형이라도 개별 호실 차이는 남습니다.
• 권리관계·명도 비용·체납 관리비는 반영하지 않았습니다. 시세보다 크게 싼 물건은 대개 그럴 이유가 따로 있습니다. 이 계산은 "가격이 어디쯤인지"까지만 말합니다.

정보 제공 목적이며 투자 자문이 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서와 등기부를 직접 확인하세요.