아파트를 살 수 있는 무주택자는 얼마나 될까

"우리나라에 아파트가 모자라다"는 말은 반만 맞습니다. 전국으로 세면 집은 남고, 모자라 보이는 곳은 서울뿐입니다. 그리고 서울의 부족은 집이 적어서가 아니라 값이 비싸서 생긴 문제입니다.

전국으로 세면 집은 남습니다

주택보급률이 102.9%입니다. 집이 가구 수보다 많다는 뜻입니다.

조사일에 비어 있던 집은 172만 호이고, 그중 95만 호가 아파트입니다. 경북·전남·충남 같은 지방 도는 보급률이 109.2~114.4%에 이르고, 집 열 채 가운데 한 채 넘게 비어 있습니다.

그러니 "전국에 아파트가 모자라다"는 틀린 말입니다. 모자란 곳과 남는 곳이 같은 시점에 함께 있고, 전국 평균은 그 둘을 섞어 버립니다.

서울만 모자라 보입니다

서울은 보급률 93.9%로 전국에서 가장 낮습니다. 집이 가구 수보다 적은 몇 안 되는 곳입니다.

가구주가 50세 미만인 무주택 가구를 아파트 수와 견주면 더 뚜렷합니다. 서울은 아파트 100호당 67.6가구로, 전국 평균 39.3의 1.7배입니다. 여기까지만 보면 "서울에 아파트가 모자라다"가 맞는 말처럼 보입니다.

살 수 있는 사람으로 세면 뒤집힙니다

그런데 무주택 가구가 모두 지금 아파트를 살 수 있는 건 아닙니다. 그래서 지금 대출 규제 아래에서 자기 시도의 중위 아파트를 실제로 살 수 있는 가구만 다시 셌습니다.

서울 30대 무주택 가구 가운데 서울 중위 84㎡ 아파트(약 11.3억 원)를 살 수 있는 가구는 약 5%입니다. 경북·전남·충남·충북·전북·강원은 같은 기준에서 35~39%입니다.

이렇게 세면 서울은 아파트 100호당 살 수 있는 가구가 2.0으로, 전국에서 가장 적은 곳이 됩니다. '가장 모자란 곳'이 '살 수 있는 사람이 가장 적은 곳'으로 바뀐 것입니다.

다만 이 숫자를 "서울은 아파트가 남는다"로 읽으면 틀립니다. 집값이 오를수록 살 수 있는 가구는 정의상 줄어듭니다. 서울은 집이 남아서가 아니라 비싸서 수요가 작게 잡힌 것입니다.

실수요는 30대부터입니다

무주택 가구가 많다는 숫자에는 청년 1인 가구가 크게 섞여 있습니다. 2015년 이후 50세 미만 무주택은 498만에서 522만 가구로 늘었는데, 30세 미만에서만 약 45만 가구가 늘었습니다. 40대 무주택은 오히려 약 32만 가구 줄었습니다.

그럼 20대 후반은 실수요일까요. 25~29세 무주택 가구는 전국 약 108만으로 적지 않습니다. 그러나 이 가운데 시도 중위 84㎡ 아파트를 일반 무주택 대출로 살 수 있는 가구는 약 9.6만입니다.

기준을 넓혀 59㎡에 생애최초 대출을 적용해도, 20대 후반이 살 수 있는 비율은 30대의 3분의 2 정도입니다. 아파트를 실제로 사는 수요는 30대부터 보는 게 맞습니다.

그래서 무엇을 뜻하나

서울은 살 수 있는 사람이 적은데, 그 적은 수요조차 채우기가 빠듯합니다. 지금 서울 중위 아파트를 살 수 있는 가구(좁은 기준 약 3.9만)를 분양 공고가 이미 난 입주 물량만으로 채우려면 9년 넘게 걸립니다.

나머지는 기존 아파트에서 나와야 합니다. 그런데 서울에서 아파트를 가진 가구의 43%는 가구주가 60세 이상입니다.

전국으로 보면 9년 사이 60세 이상이 가진 아파트는 180만에서 350만으로 늘었고, 50세 미만이 가진 아파트는 317만에서 305만으로 줄었습니다. 상당 부분은 같은 사람들이 나이가 든 결과로 보입니다. 그래서 "노년층이 차지했다"보다 "아파트가 젊은 층으로 잘 넘어가지 않는다"가 더 정확한 해석입니다.

정리하면, 아파트 부족을 전국 숫자로 말하면 지방의 빈집을 놓치고, 서울 무주택 숫자로 말하면 값의 벽을 놓칩니다. 서울에 모자란 건 아파트 호수보다 그 값을 감당할 수 있는 사람입니다.

이 숫자의 한계

• '살 수 있는 가구'는 근사입니다. 시도×연령×무주택×소득·자산을 한 번에 교차한 표가 없어, 가계금융복지조사 2025의 연령별 분포에 무주택 보정과 시도 평균비를 곱해 옮겨 썼습니다. 판정은 자기자본이 집값 + 취득세·중개·등기 비용 − 받을 수 있는 대출보다 크면 '살 수 있다'로 봤고, 대출은 LTV·가액구간 한도·DSR 한도 가운데 가장 작은 값입니다.
• 기준을 둘로 잡았고, 본문의 2.0과 약 5%는 좁은 기준입니다. 좁은 기준은 30~49세 무주택이 84㎡ 중위가 아파트를 일반 무주택 LTV로, 금융순자산(금융자산 − 부채)만으로 사는 경우입니다. 넓은 기준은 25~49세 무주택이 59㎡를 생애최초 LTV로, 순자산 전부를 들여 사는 경우입니다. 넓은 기준으로 서울은 100호당 14.5로 전국 15.0과 비슷해, '가장 적다'가 아니라 '평균 수준'이 됩니다. 둘 사이의 폭은 오차가 아니라 실수요를 어디까지로 보느냐의 폭입니다.
• 가정값: 금리 4.66%(예금은행 주담대 신규취급 가중평균, 2026-08)·30년 원리금균등, LTV는 서울 일반 무주택 40%·생애최초 70%, 경기·인천 70%·70%, 지방 70%·80%, 수도권·규제지역은 15억 원 이하 주택 대출 한도 6억 원, DSR 40%(다른 대출 0), 스트레스 가산 수도권·규제지역 1.2%p·지방 0.225%p(2026-08-12 기준 규칙), 집값은 한국부동산원 실거래 중위 ㎡단가의 2026년 5~7월 평균입니다.
• 결과를 가장 크게 흔드는 것은 금리가 아니라 자기자본 정의와 집 크기입니다. 전국 30대 좁은 기준 22.1%가 순자산을 쓰면 36.3%, 59㎡로 보면 31.8%가 됩니다. 소득·자산 상관을 0이나 0.8로 바꿔도 20.5~22.7% 안에 머뭅니다. 어느 변형에서도 좁은 기준에서 서울이 가장 낮다는 순위는 바뀌지 않았습니다.
• 크게 잡히는 쪽과 작게 잡히는 쪽이 함께 있습니다. 크게: 서울 금융자산 평균에 부유한 유주택자가 섞인 점, 다른 대출을 0으로 둔 점, 경기 규제지역(LTV 40%)을 비규제로 처리한 점. 작게: 부모 지원(증여), 디딤돌·보금자리론 같은 정책 대출, 중위가보다 싼 구축·소형 아파트, 다른 시도에서 사는 경우를 넣지 않은 점.
• 갈아타기·전입 수요는 빠져 있습니다. 유주택자의 갈아타기 수요와 다른 시도에서 들어오는 수요는 '살 수 있는 가구'에 넣지 않았고 크기도 재지 않았습니다. 이 수요도 서울 가격을 떠받칩니다.
• 입주 물량은 두 기준의 폭이 큽니다. 본문의 '9년 넘게'는 분양 공고가 난 물량(서울 연 4,190세대)으로 잰 약 9.4년이고, 공고 기준은 재건축 조합원분과 공고를 내지 않는 민간임대가 빠진 하한입니다. 사업계획승인 기준(연 약 3.9만 세대)으로는 약 1년이고 상한에 가깝습니다. 둘을 더하면 안 됩니다. 광주·전남은 사업계획승인 기준 값을 확인하지 못해 비교에 쓰지 않았습니다.
• 무주택이 곧 아파트 매수 수요는 아닙니다. 30세 미만 무주택 162만에는 학업·취업 중인 1인 가구가 많고, 전월세를 원하는 가구도 있습니다. 100호당 무주택 가구 수는 잠재 수요의 상한에 가깝습니다.
• 세를 놓은 아파트는 가르지 않았습니다. 다주택자가 가진 아파트 가운데 전월세로 나온 몫을 가르지 않아, 무주택 가구도 이미 아파트에 세 들어 살 수 있습니다. 서울의 임차 비율은 53.4%입니다(2024 주거실태조사, 표본조사).
• 25~29세는 추정입니다. 통계청 무주택 표는 10세 단위라, 등록센서스(2025-11-01)의 5세 단위 가구주 구성비를 곱했습니다(30세 미만 무주택의 67%). 가구 수는 조금 크게, 소득·자산은 25세 미만이 섞인 분포를 써서 조금 작게 잡혔습니다. 결혼으로 소득을 합칠 1인 가구와 부모 지원도 반영하지 못했습니다. 25~29세가 살 수 있는 가구는 서울 약 3,500, 넓은 기준 비율은 34%로 30대 52%와 견준 값입니다(전국값).
• '60세 이상 아파트 증가'에는 나이 듦이 섞여 있습니다. 2015년의 50대가 2024년에 60대가 된 몫이 상당할 것이고, 그 몫은 따로 재지 않았습니다.
• 기준연도가 섞여 있습니다. 무주택·소유 2024-11, 재고·빈집 2025-11, 보급률 2024, 미분양 2026-08, 소득 2024년·자산 2025-03, 집값 2026-05~07, 금리 2026-08, 입주 예정 2026-10 조회입니다. 서울은 그사이 집값이 오른 만큼 '살 수 있는 가구'가 조금 크게 잡혔을 수 있습니다.
• 빈집은 법에서 말하는 빈집이 아닙니다. 조사일에 비어 있던 집 전부라 매매·이사 대기와 미분양(2026-08 기준 6.9만 호, 서울 898호)이 들어 있습니다. 서울 아파트 빈집의 58%는 비어 있던 기간이 3개월 미만이었습니다(2020년 상세표).
• 보급률과 아파트 재고는 세는 방식이 다릅니다. 보급률은 다가구주택을 구분된 거처별로, 등록센서스는 한 채로 셉니다. 둘을 섞어 직접 나누면 안 됩니다.
• 시도별 소득 대비 집값(PIR)은 찾지 못했습니다. 전국 6.3배(2024 주거실태조사)까지만 원문으로 확인했습니다.

숫자로 더 보기

시도별 50세 미만 무주택가구와 아파트 재고. '50세 미만'은 가구주가 30세 미만·30대·40대인 가구이고, 시도 값을 더하면 전국 5,219,255가구와 맞습니다. 제주가 가장 높게 나오는 것은 주택 가운데 아파트 비중이 31.7%로 전국 최저라 분모가 작아서 생긴 착시입니다(보급률 105.7%, 빈집률 14.6%).

시도	50세 미만 무주택가구 (2024)	50세 미만 가구 중 무주택 비율	아파트 재고 (2025)	아파트 100호당 50세 미만 무주택가구	주택보급률 (2024)	빈집률 (2025)
전국	5,219,255	58.3%	13,289,220	39.3	102.9%	8.5%
제주	60,694	55.8%	83,953	72.3	105.7%	14.6%
서울	1,319,076	69.2%	1,951,775	67.6	93.9%	3.9%
대전	193,920	65.0%	412,722	47.0	98.5%	6.3%
인천	299,072	57.2%	820,273	36.5	99.0%	7.7%
충남	210,913	55.8%	581,001	36.3	112.4%	12.7%
충북	160,569	57.3%	442,703	36.3	112.1%	11.7%
경기	1,312,382	54.8%	3,662,536	35.8	99.4%	6.0%
경북	210,173	54.5%	602,057	34.9	114.4%	13.2%
강원	134,430	57.4%	407,365	33.0	109.7%	13.4%
세종	45,988	50.9%	140,154	32.8	108.2%	8.7%
부산	313,771	59.0%	957,696	32.8	102.5%	9.5%
전북	149,852	56.9%	462,335	32.4	110.0%	12.9%
광주	147,086	55.2%	471,096	31.2	106.4%	8.8%
대구	210,595	55.1%	701,035	30.0	105.4%	7.7%
전남	122,345	51.0%	414,518	29.5	113.0%	15.2%
경남	242,731	50.0%	866,380	28.0	109.2%	11.1%
울산	85,658	48.3%	311,621	27.5	107.6%	8.0%

출처: 무주택가구 KOSIS DT_1OH0418·DT_1OH0423(2024-11-01), 아파트 재고·빈집 DT_1JU1501·DT_1JU1512(2025-11-01), 보급률 DT_1YL13401E(2024). 무주택은 2024년, 재고는 2025년 값이라 한 해 어긋납니다.

지금 대출 규제로 살 수 있는 가구로 거른 값. 넓은·좁은 기준과 가정은 '이 숫자의 한계'에 적었습니다. 수도권 전체는 100호당 13.4(넓은)·3.9(좁은), 비수도권은 16.5·6.6입니다.

시도	중위 84㎡ 환산가	30대 무주택 중 살 수 있는 비율 (좁은 기준)	아파트 100호당 50세 미만 무주택 (1절)	100호당 살 수 있는 가구 — 넓은 기준	100호당 살 수 있는 가구 — 좁은 기준
전국	4.71억	22.1%	39.3	15.0	5.3
제주	3.60억	21.9%	72.3	33.0	11.9
경북	2.03억	39.1%	34.9	19.7	8.7
충남	2.27억	34.6%	36.3	19.5	8.2
충북	2.54억	35.4%	36.3	19.4	8.1
전남	2.00억	39.2%	29.5	17.9	8.1
대전	3.88억	27.5%	47.0	20.4	7.4
강원	2.34억	35.4%	33.0	17.5	7.3
전북	2.21억	34.7%	32.4	17.0	7.2
경남	2.70억	30.6%	28.0	14.9	6.2
광주	3.01억	29.4%	31.2	15.1	5.9
울산	3.62억	26.2%	27.5	13.7	5.2
대구	3.60억	24.2%	30.0	13.3	4.8
경기	6.01억	17.8%	35.8	13.0	4.8
세종	5.75억	21.0%	32.8	13.2	4.6
인천	4.47억	15.9%	36.5	12.3	4.3
부산	4.03억	19.9%	32.8	12.8	4.2
서울	11.33억	4.8%	67.6	14.5	2.0

출처: 가격 KOSIS DT_KAB_11672_S16(2026-05~07), 소득·자산 가계금융복지조사 2025, 대출 규칙 2026-08-12 기준. 전국 행의 비율은 전국 분포로 따로 계산한 값이고, 100호당 값은 시도 합계로 냈습니다. 모든 '살 수 있는' 값은 근사입니다.

출처

• 시도·가구주 연령별 무주택가구: 통계청 주택소유통계 KOSIS DT_1OH0418 (2024-11-01, 2015년부터 추이)
• 연령별 아파트소유가구·주택소유가구·무주택 총괄: KOSIS DT_1OH0415·DT_1OH0423·DT_1OH0402 (2024-11-01)
• 주택 종류별 재고(아파트)·미거주주택(빈집)·5세 연령별 가구: 통계청 등록센서스 KOSIS DT_1JU1501·DT_1JU1512·DT_1JC1514 (2025-11-01)
• 시도별 주택보급률: KOSIS DT_1YL13401E (2024)
• 미분양: 국토교통부 KOSIS DT_MLTM_2082 (2026-08)
• 점유형태·PIR: 국토교통부 2024년도 주거실태조사 KOSIS DT_MLTM_6909, 보도자료(2025-11-17)
• 소득·자산·부채: 가계금융복지조사 2025 KOSIS DT_1HDAAA01·DT_1HDAAA03·DT_1HDAAA06·DT_1HDAAA15·DT_1HDAAB03
• 아파트 매매 실거래 중위가격(전용㎡당): 한국부동산원 KOSIS DT_KAB_11672_S16 (2026-05~07 평균)
• 주담대 금리: 한국은행 ECOS 121Y006 / BECBLA0302 (2026-08)
• 대출 규칙(LTV·DSR·스트레스 가산·가액구간 한도): realty_policy_rules (2026-08-12 기준)
• 입주 예정 물량: realty_move_in_supply, 청약홈 공고·사업계획승인 기준 (2026-11~2029-01 입주분, 2026-10-05 조회)

이 분석을 대화로 직접 돌리려면

이 글의 일부는 부동산 데이터 MCP 도구로 대화 중에 그대로 다시 부를 수 있습니다. 서울 아파트 재고 1,951,775호와 아파트 빈집 63,008호는 realty_vacant_housing으로 다시 불러 같은 값을 확인했고, 구매여력 계산에 쓴 DSR 한도식은 realty_loan_limit의 결과와 맞춰 봤습니다(서울 마포 11억 원·생애최초·연소득 7,000만 원이면 DSR 한도 3억 9,509만 원).

• 시도·시군구 아파트 재고·빈집 — realty_vacant_housing
• 입주 예정 물량 — realty_move_in_supply (공고 기준 최소치임을 응답이 스스로 밝힙니다)
• 대출 규칙과 한도 계산 — realty_policy_rules, realty_loan_limit
• 시군구 입주 대 세대 증가 — realty_supply_demand_balance

가구주 연령별 무주택·아파트소유가구, 시도별 주택보급률, 가계금융복지조사의 소득·자산, 시도 중위 ㎡단가는 이 도구들에 없습니다 — 이 글에서 따로 붙인 자료입니다.

ChatGPT·Claude 등 MCP를 지원하는 AI에 커넥터(https://realty.sallim.app/mcp)를 추가하면 "우리 구의 아파트 빈집과 입주 예정 물량을 보여 줘" 같은 질문을 직접 해 볼 수 있습니다.

정보 제공용이며 투자 자문이 아닙니다. 특정 지역의 매수·매도를 권하지 않습니다.