입주÷세대증가, 서울 0.22·광명 0.11

서울·경기·대전·세종 아파트 시장을 한 가지 질문으로 훑었습니다. 앞으로 2년간 들어올 집이, 지난 1년간 늘어난 세대를 감당하는가.

결론부터

• 서울은 뚜렷한 공급 부족입니다. 비율 0.22 — 늘어나는 세대의 5분의 1 남짓만큼만 입주가 잡혀 있습니다. 다만 조합원분이 빠진 최소치라, 실제 부족은 이보다 덜합니다.
• 경기(0.65)·대전(0.72)·세종(0.67)은 균형권 하단입니다. 안쪽을 보면 갈립니다. 경기 광명(0.11)은 앞으로 입주 공고가 서울보다도 적고, 남양주(2.18)·용인(2.15)·김포(2.04)는 물량이 몰렸습니다.
• 전세가 줄어든 뒤의 변화는 지역 수로 보면 월세화가 더 넓습니다. 시군구 62곳 중 월세 비중이 5%p 이상 오른 곳이 26곳, 매수 전환이 뚜렷한 곳은 10곳(서울 외곽 중저가와 경기 몇 곳)입니다. 월세 비중은 서울 43.5%→48.4%, 경기 45.0%→49.5%. 다만 건수로는 매매 증가가 월세 증가보다 큽니다 — 월세 비중이 오른 주된 이유는 월세가 늘어서라기보다 전세가 줄어서입니다.
• 서울에서 경기로 1년간 52,844명이 순유출됐고(2025-09~2026-08), 서울발 순유입 1위는 광명(+9,600명)입니다. 광명은 앞으로 2년 입주 공고도 적은 곳이지만, 순유입의 상당 부분은 이미 지난겨울 입주와 함께 들어온 것으로 보입니다.

비율은 이렇게 셌습니다

비율 = (향후 24개월 입주 ÷ 2) ÷ 최근 12개월 세대 증가

1년치로 환산한 입주 물량을 1년간 늘어난 세대 수로 나눈 값입니다. 1이면 딱 맞고, 1보다 작으면 늘어난 세대보다 들어올 집이 적습니다.

• 입주: 청약홈 공고 기준, 2026-10~2028-09 입주분
• 세대: 주민등록 세대수, 2025-08 → 2026-08
• 판정 구간(저희 규칙): 1.5 초과 과잉 · 1~1.5 공급 우위 · 0.5~1 균형권 · 0.5 미만 부족

네 곳 한 장

시도	입주 24개월	세대 증가 12개월	비율	판정
서울	9,093	+20,714	0.22	부족
경기	108,505	+83,551	0.65	균형권
대전	14,587	+10,095	0.72	균형권
세종	1,122	+842	0.67	균형권

비교로 광역시를 보면 대구 0.07(부족)·인천 0.57(균형권)·부산 1.03(공급 우위)·광주 1.67(과잉)입니다.

서울 — 부족하지만, 숫자가 과장된 쪽으로 틀려 있습니다

서울 입주 예정 9,093세대는 공고가 난 일반분양 기준입니다. 재건축·재개발 단지의 조합원 몫은 청약홈 공고에 안 잡힙니다. 사업계획승인 기준으로 보면 54,405세대가 대기 중이라, 0.22는 "이보다 나쁘지는 않다"는 쪽으로 읽는 게 맞습니다.

그래도 방향은 분명합니다. 세대가 늘고 있는데 입주가 거의 없는 곳이 있습니다.

• 동대문구 — 1년간 순유입 +8,905명, 세대 +5,398인데 입주 예정은 82세대(비율 0.01)
• 송파구 — 세대 +2,644, 입주 예정 공고 0
• 관악구 — 세대 +2,528, 입주 예정 공고 0
• 서초구 — 세대 +2,490, 입주 예정 140세대(비율 0.03)

반대로 강남·용산·마포·양천·은평은 세대 수가 줄었습니다. 분모가 음수라 비율을 내지 않았습니다.

서울 노원·성북·강북 — 비율은 공급 쪽인데 시장은 뜨겁습니다

노원구 비율은 2.12로 과잉 구간입니다. 입주 예정 2,247세대에 비해 세대 증가가 529뿐이라서입니다. 그런데 매매 거래량은 +73.2%, 경매 낙찰가율은 101.6%(19건)입니다. 성북(비율 1.16, 공급 우위 구간, 거래 +30.9%)·강북(1.55이나 세대 증가가 32뿐이라 불안정, 거래 +57.3%)도 같은 모양입니다.

이런 곳은 세대 증가라는 분모 하나로는 수요를 다 못 잽니다. 이미 사는 사람이 전세에서 매매로 옮기는 수요는 세대 수를 늘리지 않기 때문입니다. 아래 전세 절에서 성북·강북은 다시 나오지만, 노원은 전세 거래가 −4.4%로 거의 안 줄어 그 설명에 맞지 않습니다. 노원의 거래 증가는 이 글의 자료로 설명하지 못했습니다.

반대 방향의 예도 있습니다. 대구는 비율 0.07로 부족 구간인데 미분양이 4,278호(1년 전 8,977호) 남아 있습니다. 비율 하나로 시장을 판정하지 않는 게 안전합니다.

경기 — 광명은 입주 공고가 적고, 남양주·용인·김포는 몰렸습니다

부족 쪽

• 광명시 — 비율 0.11(입주 공고가 있는 경기 시군 중 최저). 세대 +7,330(120,693 → 128,023)에 순유입 +13,497명인데 앞으로 2년 입주 예정은 1,616세대입니다. 다만 세대 증가 자체가 최근 입주로 부풀었을 수 있습니다(아래 인구이동 절).
• 파주시 — 비율 0.13, 순유입 +14,125명
• 화성시 — 비율 0.29, 세대 +8,617, 매매 거래 +81.8%
• 의왕시 — 비율 0.29, 순유입 +8,564명

몰린 쪽

• 남양주시 2.18 · 용인시 2.15 · 김포시 2.04(미분양 830호)
• 가평군도 1.91이지만 세대 증가가 244라 작은 변화에도 비율이 크게 흔들립니다.

비율은 균형인데 조심스러운 곳 — 청약 1순위 경쟁률이 1 미만이고 미분양이 쌓였습니다.

• 평택시 비율 0.78, 경쟁률 0.3, 미분양 3,511호
• 양주시 비율 0.93, 경쟁률 0.6, 미분양 2,125호
• 이천·오산·안성도 경쟁률 0.1~0.4

경기 전체 미분양은 14,394호로 1년 전 10,513호보다 늘었습니다(2026-07 기준).

용인·군포는 노원처럼 지표가 충돌합니다. 용인은 비율 2.15인데 매매 거래 +46.5%, 군포는 입주 2,092세대에 세대 증가가 36뿐이라 비율(29.06)이 무의미하게 커졌고 거래는 +95.6%입니다.

대전·세종 — 조용한 균형, 안쪽에서 갈립니다

대전 전체는 0.72로 균형권이지만, 구별로 방향이 반대입니다.

• 서구 — 비율 0.49로 부족, 청약 1순위 경쟁률 26.3
• 중구 — 입주 예정 3,934세대에 세대 증가 217. 비율 9.06은 분모가 작아 불안정한 값이지만, 미분양이 1년 새 234호 → 1,231호로 늘어난 것은 분명한 신호입니다.
• 대전 전체 순이동은 +1,527명입니다.

세종은 0.67로 균형권입니다. 입주 예정 1,122세대, 세대 증가 +842. 다만 순이동 −2,789명, 매매 거래 −6%로 네 곳 중 유일하게 거래가 줄었습니다. 사업계획승인 기준 대기 물량이 5,450세대라 공고가 나면 입주 숫자는 늘어납니다.

전세는 어디로 갔나 — 지역 수로는 월세화, 건수로는 매매

아파트 전월세·매매 신고 건수를 2025-08~2026-07과 직전 12개월로 비교했습니다.

서울

• 전세 148,301건 → 126,705건 (−14.6%)
• 월세 114,004건 → 118,904건 (+4.3%)
• 매매 67,312건 → 75,133건 (+11.6%)
• 월세 비중 43.5% → 48.4%

경기

• 전세 212,724건 → 178,346건 (−16.2%)
• 월세 174,286건 → 174,527건 (+0.1%)
• 매매 123,062건 → 164,140건 (+33.4%)
• 월세 비중 45.0% → 49.5%

건수로 보면 서울은 전세가 21,596건 줄 때 월세 4,900건·매매 7,821건이 늘었고, 경기는 전세가 34,378건 줄 때 월세 241건·매매 41,078건이 늘었습니다. 월세 비중 상승은 월세가 늘어서라기보다 전세가 줄어서이고, 절대 건수로 늘어난 것은 매매 쪽이 더 큽니다. 전세를 끝낸 사람이 매매로 갔는지, 월세로 갔는지, 지역을 떠났는지는 이 숫자로 가를 수 없습니다.

(이 절의 매매 건수는 기간(2025-08~2026-07)과 집계 방식이 위쪽 거래량 증감(2025-09~2026-08)과 달라 같은 지역도 값이 다릅니다. 예: 서울 +11.6% 대 +14%, 화성 +72.8% 대 +81.8%, 광명 +36.3% 대 +28.0%.)

그래서 지역 수로 봤습니다. 시군구 62곳을 저희 규칙으로 나눴습니다. 매매 +30% 이상이면서 전세 −15% 이하면 "매수 전환 강", 월세 비중이 5%p 이상 오르면 "월세화"입니다. 월세화가 붙은 곳은 26곳, 매수 전환 강은 10곳입니다.

매수 전환 강 — 서울 외곽 중저가

• 금천구 매매 +67.3% · 전세 −15.2%
• 강북구 매매 +54.4% · 전세 −16.3% (월세화도 함께)
• 강서구 매매 +46.0% · 전세 −21.2% (월세화도 함께)
• 관악구 매매 +45.5% · 전세 −15.9%
• 성북구 매매 +34.8% · 전세 −17.1%

매수 전환 강 — 경기

• 화성시 매매 +72.8% · 전세 −22.5%
• 남양주시 매매 +49.6% · 전세 −23.0% (월세 비중 42.1% → 59.1%)
• 용인시 매매 +43.2% · 전세 −15.2%
• 안양시 매매 +37.7% · 전세 −20.6%
• 광명시 매매 +36.3% · 전세 −17.1%

반대로 강남·서초·송파·마포·광진·동작은 매매도 전세도 줄고 월세 비중만 올랐습니다. 강남구는 매매 −32.9%, 전세 −9.2%, 월세 비중 46.5% → 51.7%입니다.

앞서 "비율은 공급 쪽인데 뜨겁다"던 성북·강북, 그리고 용인이 여기서 매수 전환 강으로 다시 나옵니다(노원은 아닙니다). 세대가 늘지 않아도 이미 사는 사람이 전세에서 매매로 옮기는 수요가 있다는 뜻으로 읽을 수 있습니다. 다만 이것은 같은 사람을 따라간 결과가 아니라 지역 건수의 변화입니다.

그리고 한 가지 교란 요인이 있습니다. 2025년 10월 규제 이후 갭투자용 전세 매물 자체가 줄었을 수 있습니다. 그렇다면 전세 감소 일부는 세입자가 떠난 것이 아니라 전세로 나올 집이 줄어든 것입니다. 이 데이터로는 둘을 가르지 못합니다.

서울을 떠난 사람은 어디로 — 나갈 땐 주택, 들어올 땐 직업 사유가 더 많습니다

2025-09~2026-08 서울에서 경기로 289,014명이 옮겼고, 경기에서 서울로 236,170명이 왔습니다. 순유출 52,844명입니다.

사유 구성이 다릅니다. 이동사유 통계는 2025년 1~12월 기준이라 위 이동 인원(2025-09~2026-08)과 기간이 다릅니다.

• 서울 → 경기: 주택 32.8% · 가족 32.0% · 직업 18.9%
• 경기 → 서울: 주택 22.4% · 가족 27.1% · 직업 28.6%

가족 사유는 양방향 모두 크고, 갈리는 것은 주택과 직업입니다.

서울발 순유입이 많은 경기 시는 이렇습니다.

• 광명시 +9,600명 (서울에서 16,689명 전입, 서울로 7,089명 전출)
• 고양시 +5,700명
• 파주시 +5,252명
• 의정부시 +3,793명
• 남양주시 +3,527명

광명은 서울발 순유입 1위이고, 앞으로 2년 입주 공고 비율 0.11은 경기에서 입주 공고가 있는 시군 가운데 가장 낮습니다. 그런데 이것을 "사람은 몰리는데 집이 모자라다"로 읽으면 과합니다.

광명의 월별 순이동은 2025년 12월 +2,491명, 2026년 1월 +3,465명, 2월 +3,259명에 몰렸고, 2026년 7월 −33명, 8월 −153명으로 최근 두 달은 순유출입니다. 같은 시기 광명에는 2025-11~2026-02에 공고 기준 1,742세대가 입주했습니다(조합원분이 빠진 최소치). 광명 전입자 중 주택 사유 비중도 2024년 38.1%에서 2025년 55.3%로 올랐습니다. 1년 순유입의 상당 부분은 이미 지어진 집에 들어온 이동으로 보는 게 자연스럽고, 그 입주가 분모인 세대 증가도 키웠습니다. 앞으로 2년 공고가 적다는 것은 사실이지만, 지금 광명에 집이 모자란지는 이 자료로 단정할 수 없습니다.

저희가 확인하지 않은 것

• 입주 물량은 공고 기준 최소치입니다. 조합원분·미공고 물량·민간임대·비아파트가 빠지고, 서울은 조합원분 누락으로 부족이 과장돼 보입니다.
• 호가 매물 수는 저희 데이터에 없습니다.
• 판정 구간(과잉·균형·부족, 매수 전환 강·월세화)은 저희 규칙입니다.
• 세대 증가는 아파트 수요와 같지 않습니다. 서울은 순이동 −39,791명인데 세대 +20,714로, 세대 분리 효과가 섞여 있습니다.
• 전세→매수·월세 전환은 지역 단위 대리지표이지 같은 사람을 추적한 결과가 아닙니다. 2025년 10월 규제로 전세 매물이 줄었을 가능성은 이 데이터로 가를 수 없습니다.
• 낙찰가율은 석 달치 자료라 표본이 작습니다.
• 기준일: 세대·순이동 2026-08, 전월세·매매 건수 2026-07, 미분양 2026-07, 입주 공고 2026-09-27 조회, 시도간 이동사유 2025년.

이 분석을 대화로 직접 돌리려면

이 글의 숫자는 저희가 보유한 실거래·주민등록·청약 공고 자료를 직접 집계한 것입니다. 그중 상당 부분은 부동산 데이터 MCP 도구로 대화 중에 그대로 다시 부를 수 있습니다. 실제로 서울 입주 예정 9,093세대는 realty_move_in_supply로, 광명 1년 순이동 +13,497명과 월별 흐름은 realty_demographics(migration)로 다시 불러 같은 값을 확인했고, 광명의 지난겨울 입주 1,742세대는 realty_move_in_supply에 과거 기간을 넣어 받았습니다.

• 입주 예정 물량 — realty_move_in_supply (공고 기준 최소치임을 응답이 스스로 밝힙니다)
• 공고 전 대기 물량 — realty_supply_pipeline (사업계획승인 기준, 입주 물량과 더하지 않습니다)
• 세대수·순이동 — realty_demographics
• 미분양 추이 — realty_market_signals
• 단지·평형별 전월세 — realty_complex_rent_by_pyeong

통계청 이동사유(주택·가족·직업)와 서울↔경기 시군구 이동표, 전월세 건수의 지역 합계는 이 도구들에 없습니다 — 이 글에서 따로 붙인 자료입니다.

ChatGPT·Claude 등 MCP를 지원하는 AI에 커넥터(https://realty.sallim.app/mcp)를 추가하면 "내가 사는 구의 입주 예정과 세대 증가를 비교해 줘" 같은 질문을 직접 해 볼 수 있습니다.

정보 제공용이며 투자 자문이 아닙니다. 특정 지역의 매수·매도를 권하지 않습니다.