아파트 경매 낙찰가 확인되나요

들어온 질문입니다. "아파트 경매 낙찰가 확인 가능한가요?"

됩니다. 그런데 이 질문에 "네"라고만 답하면 대부분 헛걸음을 하십니다. "낙찰가"라는 한 낱말이 서로 다른 세 가지를 가리키기 때문입니다.

1. 이미 팔린 물건이 얼마에 팔렸나 — 지난 결과입니다.
2. 지금 나온 그 물건이 얼마부터 시작하나 — 이건 낙찰가가 아니라 최저입찰가입니다.
3. 지금 나온 그 물건이 결국 얼마에 팔릴까 — 아직 세상에 없는 값입니다.

셋의 확인 가능성이 전부 다릅니다. ①은 값으로 나오고, ②는 값으로 나오지만 낙찰가가 아니고, ③은 누구도 못 봅니다. 이 글에서는 세 개를 갈라 각각 어디까지 확인됐는지를 실제 조회값으로 보여 드립니다.

① 이미 팔린 물건 — 통계로는 바로 나옵니다

매각기일 2026-06-22~08-31 범위의 아파트 낙찰 3,297건을 조회했습니다. 낙찰가율(낙찰가 ÷ 감정가 × 100)의 중앙값은 78.8%입니다. 감정가 5억짜리 아파트가 대체로 3억 9,000만원대에 팔렸다는 뜻입니다.

지역을 좁히면 값이 크게 움직입니다.

• 서울 — 낙찰 182건, 중앙 93.2%. 최고 164.0%
• 경기 — 낙찰 790건, 중앙 82.1%. 최고 146.0%
• 전국 — 낙찰 3,297건, 중앙 78.8%

서울과 전국 사이가 14.4%p입니다. "경매 낙찰가율 80% 정도"라는 말이 서울 물건에는 안 맞습니다.

그런데 유찰 횟수가 값을 거의 다 만듭니다

지역보다 크게 갈리는 축이 유찰 횟수입니다. 전국 아파트를 유찰 횟수별로 갈라 보면 이렇습니다.

유찰이 한 번도 없이 첫 기일에 팔린 216건의 중앙값은 감정가의 105.9%입니다. 감정가보다 비싸게 산 것이 중앙값이라는 뜻입니다. 서울은 더 높아서 첫 기일 낙찰 49건의 중앙값이 112.2%, 경기는 85건에 108.4%입니다.

이것이 "경매는 싸다"의 가장 흔한 반례입니다. 첫 기일 물건은 최저입찰가가 감정가와 같으므로 아무도 감정가 밑으로 쓸 수 없고, 사람이 붙으면 그 위에서 경합이 일어납니다. 경매에서 싸게 사는 일은 유찰이 만들어 주는 것이고, 유찰이 없는 물건에서는 오히려 감정가를 넘기는 게 보통입니다.

유찰 2회면 65.3%, 3회면 50.7%로 내려갑니다. 다만 4회에서 58.9%로 올라가는 데서 보시듯 표본이 100건 아래로 내려가면 중앙값이 물건 몇 개에 흔들립니다 — 그 아래 회차는 값 하나로 읽지 마십시오.

평형을 섞으면 값이 틀어집니다

지역 하나로 낙찰가율을 잡으면 안 되는 두 번째 이유입니다. 같은 서울 아파트인데 전용면적대별로 이만큼 갈립니다.

• 서울 전용 59㎡ 이하 — 55건, 중앙 83.4%
• 서울 전용 60~84㎡ — 52건, 중앙 98.4%
• 서울 전용 85㎡ 초과 — 40건, 중앙 91.4%

서울 요약값 93.2% 하나만 보고 소형에 입찰가를 잡으면 9.8%p 높게, 중형에 잡으면 5.2%p 낮게 씁니다. 전국도 같은 방향입니다 — 59㎡ 이하 75.4%(1,017건), 60~84㎡ 81.6%(1,126건), 85㎡ 초과 79.1%(446건).

서울에서 국민평형(60~84㎡)이 가장 비싸게 팔린다는 것이 이 표본의 모습입니다. 실수요가 몰리는 평형이 경매에서도 그대로 몰립니다.

② 지금 나온 물건 — 여기엔 낙찰가가 없습니다

서울 아파트 진행 물건을 조회했습니다. 나온 값은 감정가, 최저입찰가, 유찰 횟수, 매각기일입니다. 낙찰가는 없습니다. 상태값은 전부 '진행중'과 '유찰누적'이었습니다 — 팔린 물건은 진행 목록에서 빠지기 때문입니다.

이 자리에서 가장 많이 생기는 착시가 최저입찰가를 낙찰가로 읽는 것입니다. 실제 사건 하나를 열어 보겠습니다.

서울남부지방법원 2024타경103899 — 감정가 2억 3,100만원의 아파트입니다. 기일표 19행을 그대로 옮기면 이렇게 내려왔습니다.

기일	최저입찰가	감정가 대비
2024-06-13	2억 3,100만원	100%
2024-08-22	1억 4,784만원	64%
2025-02-11	7,569만원	33%
2025-08-05	3,100만원	13%
2026-04-30	812만원	3.5%
2026-07-30	520만원	2.3%

감정가 2억 3,100만원짜리가 최저입찰가 520만원까지 내려왔습니다. 목록 원천 기준 유찰 18회입니다(기일표에 '유찰'로 명시된 행은 17건 — 출처가 목록 집계와 법원 기일표로 갈려서 그렇고, 둘을 합쳐 세면 안 됩니다).

이 물건을 520만원에 살 수 있다는 뜻이 아닙니다. 유찰이 아주 많이 쌓인 아파트가 실제로 팔릴 때의 낙찰가율 중앙값을 보시면 됩니다 — 유찰 10회 4.2%(5건), 11회 2.2%(9건), 13회 3.4%(4건), 15회 2.8%(4건). 저감된 최저가 근처에서 겨우 팔립니다. 18번 아무도 안 들어왔다는 것은 가격 문제가 아니라는 신호이고, 그 사유는 감정가나 최저가가 아니라 매각물건명세서에 적혀 있습니다.

거꾸로 유찰 19회 물건이 114.6%에 팔린 건도 표본에 1건 있습니다. 표본 1건이라 값으로 읽을 것은 아니지만, 유찰 횟수가 결과를 결정하는 게 아니라는 것만은 보여 줍니다.

③ 결국 얼마에 팔릴까 — 이건 못 봅니다. 대신 시세와의 거리를 잽니다

낙찰가는 낙찰이 끝나야 생기는 값이라 누구도 미리 못 봅니다. 저희가 대신 계산해 드리는 것은 지금 최저입찰가가 같은 단지·같은 평형대 실거래 평균에서 얼마나 떨어져 있는가입니다. 서울 진행 물건 6건을 그렇게 대조했습니다.

• 도봉 쌍문동 삼익세라믹아파트(전용 42.93㎡, 유찰 0회) — 최저입찰가 1억 6,300만원 = 감정가 100%인데, 같은 평형대 시세 대비 47.0% 낮음
• 마포 공덕자이(전용 114.99㎡, 유찰 1회) — 최저 14억 6,050만원 = 감정가 100%, 시세 대비 41.3% 낮음
• 중구 남산트라팰리스(전용 142.23㎡, 유찰 1회) — 최저 17억 6,000만원 = 감정가의 80%, 시세 대비 26.7% 낮음
• 강서 루체비스타(전용 28.81㎡, 유찰 2회) — 최저 1억 7,792만원 = 감정가의 64%, 시세 대비 16.6% 낮음

여기서 꼭 갈라 두셔야 할 것이 있습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 분모가 다른 값입니다. 삼익세라믹은 감정가 대비 0% 할인인데 시세 대비 47% 낮고, 루체비스타는 감정가 대비 36% 할인인데 시세 대비 16.6%만 낮습니다. 두 물건의 순서가 두 기준에서 뒤집힙니다. 감정가는 시세와 다른 시점·다른 기준으로 매겨진 값이라, 감정가 대비 할인율만 보면 감정가가 시세보다 높게 잡힌 물건이 싸 보입니다.

실거래가에서 경매 낙찰 사례를 찾으면 안 나옵니다

이 질문과 함께 자주 나오는 것이 "실거래가보다 높게 낙찰됐다는데 어디서 보나"입니다. 국토부 실거래가에서 찾으실 텐데, 거기엔 없습니다. 저희가 2026-08-21에 재서 확정한 결과입니다.

경매 아파트 낙찰 424건과 실거래 439,330건을 맞춰 봤습니다.

• 단위가 다릅니다. 실거래 금액은 439,330건 전부 만원 단위인데, 경매 낙찰가는 41.75%가 만원 미만 잔액을 갖습니다(205,000,001원처럼 1원 단위 입찰). 그 177건은 원리적으로 실거래 원장에 그 금액으로 존재할 수 없고, 실제로 일치 0건이었습니다.
• 위약 대조가 우연임을 드러냅니다. '같은 동 + 금액 완전일치'를 낙찰 후 180일에서 세면 29건인데, 인과적으로 불가능한 낙찰 전 180일에서 세면 133건입니다. 사후창이 위약창보다 적으니 29건은 신호가 아니라 같은 동네의 라운드 금액 충돌입니다.
• 원장에 경매 라벨이 없습니다. 거래 유형값이 중개거래·직거래 둘뿐입니다.

두 가지가 따라옵니다. 하나, 실거래 시세 통계는 경매 낙찰가로 오염돼 있지 않습니다 — 그래서 위 ③의 시세 기준선이 순수 매매입니다. 둘, 실거래에서 경매 사례를 찾지 마십시오. 없는 게 정상입니다. 낙찰 결과는 법원경매 쪽에서 봐야 합니다.

공매(온비드)를 물으신 거라면 원장이 다릅니다

"경매 낙찰가"로 공매를 뜻하는 경우가 꽤 있습니다. 번호 형식으로 바로 갈립니다 — 법원 사건번호는 2025타경1234, 공매 물건관리번호는 2026-0600-031235(하이픈 세 토막, '타경' 없음)입니다.

공매 주거용 건물의 최근 3개월 개찰분에서 낙찰 212건의 낙찰가율 중앙값은 79.9%(하위 25% 66.5% ~ 상위 25% 90.0%)입니다. 재산 구분으로 갈라 읽어야 합니다 — 압류재산 77.2%(170건), 국유재산은 153.2%인데 표본이 13건뿐이라 대표값으로 쓸 수 없습니다.

공매에서 더 눈에 띄는 것은 낙찰가율이 아니라 성립률입니다. 개찰 결과 분포가 유찰 6,216 · 취소 2,780 · 수의계약가능 434 · 입찰마감 120 · 낙찰 227입니다. 나온 물건 대부분이 안 팔리거나(유찰) 체납액 완납으로 빠집니다(취소). "공매에 물건이 많다"와 "공매로 살 수 있다"는 다른 이야기입니다.

법원경매 낙찰가율과 공매 낙찰가율을 한 문장에 섞지 마십시오. 분모가 둘 다 감정가지만 감정 주체, 저감 규칙, 권리 인수 규칙, 근거법이 전부 다릅니다.

그래서 어느 쪽을 찾으시나요 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

확인하지 못한 것

• 개별 사건 하나의 낙찰가를 저희가 값으로 못 꺼냈습니다. 진행 물건 목록은 스냅샷이라 팔린 사건이 빠지고, 사건 상세의 기일표에도 낙찰 결과가 표기되지 않았습니다(조회분의 결과값은 유찰과 미표기뿐). 이 글의 낙찰가율은 전부 집계값이고, 개별 낙찰가는 법원경매정보에서 사건번호로 보셔야 합니다.
• 표본은 매각기일 2026-06-22~08-31 범위입니다. 이 범위 밖 시기와 섞어 읽으면 안 되고, 기간을 좁히는 조회 축은 저희 도구에 없습니다.
• 전국 60~84㎡ 밴드의 최고값 547.8%가 어떤 물건인지 열어 보지 않았습니다. 지분경매·특수물건 가능성이 있으나 확인하지 않았으므로 단정하지 않습니다. 그래서 이 글은 최고값이 아니라 중앙값으로 이야기했습니다.
• '면적 미상' 708건은 공고에 면적 표기가 없는 사건이지 면적 0이 아닙니다. 전국 표본의 21%가 여기라 평형별 값은 그만큼 덜 촘촘합니다.
• 낙찰가는 지불 총액이 아닙니다. 취득세·명도 비용·체납관리비·입찰 보증금 흐름은 위 어떤 수치에도 들어 있지 않습니다.
• 실거래에 경매가 안 섞인다는 판정의 실측 범위는 아파트 매매 2025-01~2026-06입니다. 증여·상속·분양권 전매는 대상이 아니었고, 공매는 재지 않았습니다 — 안 섞였다는 뜻도 섞였다는 뜻도 아닙니다.

근거 (도구 실호출 6종)

• realty_auction_sale_rate(아파트) — 전국 낙찰 3,297건, 중앙 78.8%, 유찰 횟수별·평형대별 분포 (데이터 기준 2026-09-01)
• realty_auction_sale_rate(서울·아파트) 182건 / (경기·아파트) 790건 — 지역별 중앙값·유찰 횟수별 분포
• realty_auction_history(서울남부지방법원 2024타경103899) — 기일표 19행, 감정가 2억 3,100만원 → 최저 520만원
• realty_search_auctions(서울·아파트) — 진행분 목록. 상태값이 진행중·유찰누적뿐임을 확인
• realty_compare_auction_vs_market(서울·아파트) — 진행 물건 6건의 최저입찰가 대 같은 평형대 실거래 평균
• realty_onbid_sale_rate(아파트) — 공매 주거용건물 낙찰 212건 중앙 79.9%, 개찰 결과 분포 (데이터 기준 2026-09-01)
• realty_region_price_stats 응답의 모집단 공시 — 실거래 원장에 법원경매 낙찰 미포함(2026-08-21 실측)