인천 아파트 경매 낙찰가 실거래가 비교 순위

인천 아파트 경매 낙찰 63건을 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값과 맞춰 봤다. 낙찰가가 실거래 중앙값의 몇 %였는지를 보면 중앙값은 86%였고, 실거래 중앙값보다 비싸게 낙찰된 건은 3건이었다. 가장 싼 자리는 청라동 인천청라시티프라디움으로 시세의 38%였는데, 감정가율은 71.5%였다.

낙찰가 ÷ 실거래 시세 (싼 순 — 전체 63건 중 상·하위 20건)

두 개의 '%'는 서로 다른 것을 잰다

경매 기사에서 흔히 보는 낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값이다. 문제는 감정가가 입찰 시점의 값이 아니라는 데 있다. 감정은 보통 매각 수개월 전에서 1년쯤 전에 이뤄지고, 그 사이 시세가 움직이면 감정가율은 현재 가격과 무관한 숫자가 된다.

그래서 이 글은 다른 잣대를 하나 더 놓는다. 낙찰가를 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값으로 나눈 값이다. 아래에서는 이를 '낙찰/시세'로 줄여 쓴다. 낙찰가율이 '감정평가서 대비 얼마'라면, 낙찰/시세는 '지금 그 집을 시장에서 사려면 치를 값 대비 얼마'다. 표에는 두 값이 나란히 놓여 있는데, 자주 어긋난다.

중앙값 86%가 알려주는 것

전체 63건의 낙찰/시세 중앙값은 86%다. 한가운데 자리의 낙찰자가 같은 단지·평형 실거래 중앙값보다 낮은 값을 썼다는 뜻이다. 감정가율만 보면 훨씬 큰 폭으로 싸게 산 것처럼 보이지만, 현재 시세를 기준으로 다시 재면 그만큼은 아니다. 감정가율이 만드는 할인 폭의 상당 부분은 시점 차이에서 온다.

다만 표는 낙찰/시세 기준 상·하위 20건만 보여주고, 중앙값 86%와 100% 초과 3건 같은 요약값은 63건 전체 기준이다. 표 위아래 양 끝은 보이지만 가운데 구간이 어떻게 퍼져 있는지는 이 표만으로 알 수 없다.

감정가율이 비슷해도 결과는 갈린다

부평동 부평라일실크빌은 감정가율 89.9%, 서창동 이편한세상서창은 90.5%다. 감정가만 놓고 보면 거의 같은 조건에서 낙찰된 것처럼 읽힌다. 그런데 실거래 중앙값 기준으로는 각각 78%와 94%로 벌어진다. 같은 감정가율대라도 감정 시점과 지금 시세의 거리가 단지마다 다르기 때문이다.

반대 방향의 어긋남도 있다. 숭의동 대준블루온은 감정가율 64.3%로 표에서 낮은 축에 속하지만 낙찰/시세는 76%다. 반면 청라동 인천청라시티프라디움은 감정가율이 71.5%로 더 높은데 낙찰/시세는 38%로 표 전체에서 가장 낮다. 감정가율 순위와 시세 대비 순위가 뒤집히는 자리다.

시세를 넘겨 낙찰된 자리

63건 중 실거래 중앙값을 넘긴 건은 3건이다. 가장 높은 청라동 청라국제금융단지한양은 낙찰/시세 111%인데, 같은 건의 낙찰가율은 90.4%다. 한 건 안에서 '감정가보다는 싸게, 시세보다는 비싸게'가 동시에 성립한다.

관교동 성지아파트도 같은 유형이다. 감정가율 99.7%로 감정가에 거의 붙는 값을 썼고, 실거래 중앙값 기준으로는 102%다. 방향은 한양 사례와 같고 폭만 작다. 두 지표가 100%를 사이에 두고 갈라지는 구조 자체는 다르지 않다.

유찰 횟수는 표 안에서만

유찰은 입찰자가 없어 그 회차의 매각이 성립하지 않고 다음 회차로 넘어가는 것을 말한다. 표에 실린 건 가운데 유찰 2회로 기록된 것들은 모두 낙찰/시세 78% 이하 구간에 있다. 유찰 1회 건은 38%에서 111%까지 넓게 흩어져 있다. 유찰이 한 번 더 있었던 자리에서 시세 대비 낮은 값이 나왔다는 관찰까지는 가능하지만, 표시된 20건 안에서의 이야기다.

그래서 무엇을 봐야 하나

입찰가를 정할 때 감정가율은 기준점이 되기 어렵다. 감정가는 과거 시점의 값이고, 그 시점과 지금 사이의 거리는 단지마다 다르다. 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래를 직접 찾아 낙찰 예정가와 나눠 보는 편이 훨씬 낫다. 이 표에서 감정가율 90%대인 건들이 낙찰/시세로는 94%부터 111%까지 흩어진 것이 그 이유를 보여준다.

낙찰/시세가 100%를 넘는 자리도 실제로 존재한다. 경매라는 이유만으로 시세보다 싸게 산다는 보장은 없다는 뜻이다.

※ 법원경매 인천 아파트 낙찰을 단지명·전용면적으로 국토부 실거래가와 자동 매칭. 표본 적은 단지는 오차 가능.