브라운스톤 월곡 센트럴 59㎡ 8.6~9.1억

오늘(2026년 9월 8일) 기준으로 청약 접수가 열려 있는 공고는 저희 원장에 여섯 건입니다. 대전 중구 142세대, 남양주 진접2 잔여 5세대, 의정부 우정 A2 공공분양 463세대, 울산 울주 공가 22세대, 성남 복정2 신혼희망타운 594세대, 그리고 서울 성북구 하월곡동의 브라운스톤 월곡 센트럴입니다. 이 중 공고문 71쪽을 전부 읽어 팩트시트가 있고, 실거래 대조가 되며, 접수가 이틀 남은 것이 성북구 건이라 첫 글의 소재로 골랐습니다. 이 여섯 건은 하한입니다. 저희 수집은 9월 7일이고 원장에 담긴 가장 최근 공고일은 9월 4일이라, 그 뒤에 난 공고는 여기 없습니다.

공고 한 장 요약

항목	값	출처
위치	서울 성북구 하월곡동 70-4번지 일원	청약홈
시공	이수건설	청약홈
청약홈 공급 세대	62세대(특별공급 35·일반공급 27)	청약홈·대조 도구
공고문 총공급세대수	145세대	원문 6쪽
주택형	59A·59B·59C·74	원문 7쪽
59㎡ 분양가(주택형별 최고가)	8억 6,200만원 ~ 9억 1,000만원	청약홈
74㎡ 분양가	3층 10억 3,200만원 · 4층 10억 4,300만원 · 10층 10억 7,500만원	원문 7쪽
접수	특별공급 9/7(해당지역)·9/8(기타지역), 1순위 9/8~9/9, 2순위 9/10	원문 1쪽·청약홈
당첨자 발표	2026년 9월 16일	원문 1쪽
계약	2026년 9월 23일 ~ 30일	원문 5쪽
입주 예정	2029년 3월	청약홈
규제	조정대상지역·투기과열지구(공고일 기준), 분양가상한제 미적용	청약홈

74㎡ 10층의 분양가 10억 7,500만원은 대지비 5억 525만원과 건축비 5억 6,975만원으로 갈립니다. 대지비 비중이 47%입니다.

같은 분양가, 기준선 셋, 답 셋

"분양가가 적정한가"는 무엇에 대느냐에 따라 답이 뒤집힙니다. 저희가 가진 기준선 셋을 그대로 놓습니다.

첫째, 성북구 같은 평형대 전체 평균. 최근 12개월 성북구 전용 18평대 실거래 1,441건의 거래량 가중 평균은 8억 8,918만원입니다. 59㎡ 분양 최고가 9억 1,000만원은 이보다 2.3% 높습니다. 74㎡는 전용 23평대 실거래가 9개월간 13건뿐인데 그 평균이 7억 6,477만원이라 분양가가 40.6% 높게 나옵니다. 13건은 결론을 세우기엔 얇은 표본이고, 성북구에서 전용 74㎡는 드문 평형이라 이 숫자는 참고만 하는 것이 맞습니다.

둘째, 이상치를 걸러낸 중앙값. 첫째 기준선은 지분 거래나 증여성 직거래가 섞여 실제보다 낮게 눌리는 경향이 있습니다. 같은 12개월을 이상치(구간 상위 사분위의 절반 미만 거래)를 빼고 다시 재면, 성북구 60㎡ 미만은 1,745건 기준 중앙값 8억 6,000만원, 평균 8억 9,176만원입니다. 59㎡ 분양가 8억 6,200만~9억 1,000만원은 이 중앙값과 거의 같은 자리에서 시작해 최고가가 5.8% 위입니다. 60~85㎡ 구간은 중앙값 9억 5,000만원이라 74㎡ 10억 7,500만원은 13% 위입니다. 첫째 기준선의 40.6%가 여기서 13%로 내려옵니다.

셋째, 같은 구의 신축 대단지. 두 기준선 모두 준공 30년 구축까지 섞인 값이라 신축 프리미엄이 없습니다. 성북구를 준공 최신순으로 뽑으면 길음동 롯데캐슬클라시아(2022년 준공, 2,029세대)의 59㎡ 세 타입이 최근 12개월 56건 거래돼 평균 13억 6,500만~13억 9,790만원(범위 11억 8,000만~15억 5,000만원)입니다. 이 값에 대면 월곡의 59㎡ 최고가 9억 1,000만원은 약 35% 낮습니다. 안암동 해링턴플레이스안암(2024년 준공)은 49.56㎡ 4건 평균 8억 5,875만원이라 월곡 59㎡와 비슷한 값에 더 작은 면적입니다.

셋을 한 줄로 두면 이렇습니다.

기준선	59㎡ 최고가 9억 1,000만원의 위치	표본
성북구 전용 18평대 평균(이상치 포함)	+2.3%	1,441건
성북구 60㎡ 미만 중앙값(이상치 제거)	+5.8%	1,745건
길음동 롯데캐슬클라시아 59㎡ 평균	약 -35%	56건

세 번째 줄을 그대로 믿으면 안 되는 이유가 둘 있습니다. 길음동과 하월곡동은 다른 동이고, 2,029세대 대단지와 62세대 소규모 정비사업은 급이 다릅니다. 저희가 반경 3km 안 비슷한 급 단지를 자동으로 붙이지 못한 것도 이 공고의 주소를 좌표로 바꾸지 못해서입니다. 그래서 "35% 싸다"는 상한이고, "2.3% 비싸다"는 하한입니다. 진짜 자리는 그 사이 어디이고, 그 어디가 어딘지는 하월곡동 안의 신축 실거래가 쌓여야 좁혀집니다.

참고로 서울 미분양은 2026년 5월 985호에서 7월 994호로 소폭 늘었습니다. 성북구만의 값은 아닙니다.

공고 원문이 말하는 조건

전매·재당첨·거주의무는 청약홈 목록에 없고 공고문에만 있습니다. 원문 쪽 번호와 함께 적습니다.

• 전매제한: 소유권이전등기일까지, 다만 3년을 넘으면 3년(6쪽). 입주 예정이 2029년 3월이니 계약 후 약 2년 반은 팔 수 없다고 읽으면 됩니다.
• 재당첨제한: 10년(5쪽). 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급 일부에 예외가 있다고 적혀 있습니다.
• 거주의무: 없음(1쪽).
• 당첨자 선정: 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%·추첨제 60%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%·추첨제 30%(23쪽). 59㎡ 세 타입은 앞의 비율입니다.
• 해당지역 우선: 서울에 2년 이상 계속 거주(2024년 8월 28일 이전부터)한 사람이 해당지역입니다(1쪽). 1순위 접수일이 해당지역과 기타지역으로 하루씩 갈리는 이유가 이것입니다.
• 예비입주자: 주택형별 공급세대수의 500%까지 추첨으로 뽑고, 당첨일로부터 180일이 지나면 지위가 사라집니다(3쪽).

중도금은 60%인데 대출은 40%까지

납부 비율은 계약금 10%, 중도금 60%(6회 각 10%), 잔금 30%입니다(7쪽). 중도금 납부일은 2027년 2월 1일, 5월 3일, 9월 1일, 2028년 1월 3일, 4월 3일, 8월 1일입니다.

여기서 놓치기 쉬운 문장이 41쪽에 있습니다. 중도금 대출 한도가 "전체 공급대금의 40% 범위 내"입니다. 중도금이 60%인데 대출은 40%까지이므로, 중도금 6회 중 2회분에 해당하는 20%는 계약자가 직접 내야 합니다. 이자는 후불제이고 입주지정기간 전날까지는 사업 조합이 대납한다고 되어 있으나 변경될 수 있다고 적혀 있습니다. 대출 알선은 사업주체·시공사의 의무가 아니고, 알선이 안 되거나 축소되면 납부일정에 맞춰 계약자가 내야 한다는 조항도 8쪽에 있습니다.

59㎡ 최고가 9억 1,000만원으로 계산하면 이렇습니다. 옵션·취득세·이자는 뺀 산수입니다.

구분	비율	금액
계약금	10%	9,100만원
중도금 합계	60%	5억 4,600만원
그중 대출 가능 상한	공급대금의 40%	3억 6,400만원
그중 자기 자금	20%	1억 8,200만원
잔금	30%	2억 7,300만원

계약 시점부터 2028년 8월까지 자기 돈으로 준비할 몫이 계약금과 중도금 자기 부담을 합쳐 2억 7,300만원이고, 잔금 2억 7,300만원은 입주 시점의 잔금 대출 심사에 걸립니다. 잔금 대출은 계약 시점이 아니라 잔금 시점의 규제와 소득으로 다시 심사받는다는 점은 이 시리즈 앞 글(종부세·증여·중도금 세 기준)에서 다뤘습니다.

팩트시트를 만들 때 자동 검증이 경고 하나를 냈습니다. 7쪽의 중도금 6회 표와 53쪽의 "계약 시 10%·입주지정일 90%" 표가 한 목록에 섞여 회차 비율 합이 맞지 않는다는 경고입니다. 53쪽 표는 추가선택품목 납부 일정으로 읽히고, 분양대금 일정은 7쪽 표가 정본입니다. 저희가 두 표 중 하나를 고르지 않고 경고를 그대로 남긴 이유는, 원문 오타나 정정공고일 가능성을 저희가 판정할 수 없기 때문입니다.

경쟁률은 아직 없다 — 대신 성북구 3년치 커트라인

이 공고의 경쟁률과 당첨 가점은 접수가 끝나는 9월 10일 뒤에 공표됩니다. 지금 비어 있는 것은 미수집이 아니라 미공표입니다.

대신 성북구에서 2023년 9월부터 2026년 6월 사이 공고된 4개 단지의 1순위 해당지역 당첨 가점 31표본을 놓습니다. 다른 단지의 실적이지 이 단지의 예상이 아닙니다.

성북구 최근 3년 커트라인(최저 당첨 가점)	값
최저	48점
하위 25%	55.5점
중앙값	60점
상위 25%	62점
최고	69점
경쟁률 중앙값	15.78배

표본 31건 중 17건이 장위 푸르지오 마크원(2026년 6월 공고) 한 단지입니다. 그 단지의 59㎡ 다섯 타입은 최저 당첨 가점이 57~62점, 경쟁률이 7.0~16.94배였습니다. 46㎡ 한 타입은 81.17배였습니다. 나머지는 푸르지오 라디우스 파크 8건, 창경궁 롯데캐슬 시그니처 4건, 보문 센트럴 아이파크 2건입니다.

월곡의 59㎡는 가점제가 40%뿐이라, 커트라인이 같더라도 가점으로 뽑는 세대가 적습니다. 나머지 60%는 추첨입니다.

이번이 마지막은 아니다

재당첨제한 10년과 전매제한이 걸린 결정이라, 같은 생활권에 다음 물량이 있는지가 판단 재료입니다. 성북구에서 사업계획승인은 났으나 아직 분양 공고가 나지 않은 사업이 두 건 386세대 있습니다. 안암동5가 도시형생활주택 52세대(6층, 2027년 3월 입주 예정)와 동선제2구역 재개발 334세대(최고 19층, 2028년 7월 입주 예정)입니다. 승인 시점의 계획값이라 세대수·층수·시기는 바뀔 수 있고, 청약홈 물량과 더해서 세면 이중계상입니다.

정리

• 59㎡ 8억 6,200만~9억 1,000만원은 성북구 소형 중앙값(8억 6,000만원)과 같은 자리에서 시작합니다. 구 평균에 대면 2.3% 위, 길음동 신축 대단지에 대면 35% 아래입니다. 세 답이 다른 것은 데이터 오류가 아니라 기준선 차이입니다.
• 74㎡의 +40.6%는 13건 표본의 값이고, 이상치를 걸러낸 중소형 중앙값에 대면 +13%입니다.
• 중도금 60% 중 대출은 공급대금의 40%까지입니다. 20%는 자기 자금이고, 9억 1,000만원 기준 계약금까지 합쳐 2억 7,300만원을 2028년 8월까지 준비해야 합니다.
• 전매제한은 등기일까지(최장 3년), 재당첨제한 10년, 거주의무 없음, 59㎡는 가점제 40%입니다.
• 경쟁률은 9월 10일 뒤에 나옵니다. 성북구 3년치 커트라인 중앙값은 60점이지만 이 단지의 값이 아닙니다.

위 수치는 전부 2026년 9월 7일 기준 원장과 9월 2일 추출한 공고문 팩트시트에서 나온 값이고, 기억이나 추정으로 채운 숫자는 없습니다. 접수 전에는 청약홈 공고 상세(공고 관리번호 2026000399)의 일정을 한 번 더 보시기 바랍니다.