무주택 12년·애 둘·통장 10년은 53점입니다

실제 상담에서 들어온 질문 하나에, 배점표 원문 자료와 당첨 실적 자료를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 점수·커트라인·분양가는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 배점표 확인일 2026-08-16, 당첨 실적 조회일 2026-09-13.

질문 — "무주택 12년에 애 둘, 통장 10년인데 내 가점으로 어디까지 노려볼 수 있어?"

선언하신 그대로 넣으면 53점입니다

항목	선언값이 들어간 구간	점수
무주택 기간	12년 이상 13년 미만	26
부양가족	2명	15
청약통장	10년 이상 11년 미만	12
합계		53 / 84

배점 규칙은 주택공급에 관한 규칙 별표 1 「가점제 적용기준」 원문과 한 칸씩 대조한 값입니다. 무주택 기간은 1년당 2점(1년 미만 2점에서 15년 이상 32점), 부양가족은 1명당 5점인데 0명도 0점이 아니라 5점이고(6명 이상 35점), 통장은 6개월 미만 1점에서 15년 이상 17점입니다. 세 항목 상한을 다 더하면 84점입니다.

그런데 이 53점은 아직 답이 아닙니다. "애 둘"이라는 말만으로는 부양가족이 몇 명인지 정해지지 않기 때문입니다.

여기서 답이 갈립니다 — 53점이냐 58점이냐 63점이냐

무엇이 이 셋을 가르는지가 이 글의 핵심입니다. 규칙은 이렇습니다.

• 배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족입니다. 따로 산다고 빼면 그냥 5점 손해입니다. 이 한 줄이 53점과 58점을 가릅니다.
• 자녀는 미혼만 셉니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 인정되고, 기혼 자녀는 나이와 무관하게 빠집니다. "애 둘"이 이미 결혼한 자녀라면 2명이 아니라 0명입니다.
• 직계존속은 조건이 둘입니다. 청약자가 세대주로서 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있어야 하고(배우자의 직계존속 포함), 그 직계존속(또는 그 배우자)이 주택을 소유하면 인정되지 않습니다. 모셔도 안 세어지는 경우가 여기서 나옵니다.

그 5점이 서울에서 하는 일

서울 최근 3년(2023-09-15~2026-08-14 공고) 1순위 해당지역 당첨 최저가점 표본 578건, 공고 85건을 구 단위로 갈랐습니다. 아래 점수는 각 구의 커트라인 중앙값입니다.

53점으로 중앙값을 넘긴 구 (4곳)

• 양천구 41점 · 도봉구 44점 · 은평구 48점 · 구로구 50점

58점이 되면 여기가 더해집니다 (4곳)

• 동대문구 54점 · 금천구 54.5점 · 강동구 55점 · 강서구 57.5점

63점이 되면 또 여기가 더해집니다 (6곳)

• 중구 59점 · 중랑구 59점 · 노원구 59점 · 성북구 60점 · 관악구 61점 · 마포구 61점

세 점수 모두 중앙값에 못 미친 구

• 동작구 64점 · 서대문구 64점 · 영등포구 67점 · 성동구 69점 · 강북구 69점 · 용산구 69점 · 강남구 70점 · 광진구 70.5점 · 서초구 71점 · 송파구 72.5점

같은 서울 안에서 양천구 41점과 송파구 72.5점이 함께 있습니다. 31.5점 차이입니다. "서울은 몇 점이면 되나요"라는 질문에 하나의 숫자로 답할 수 없는 이유가 이것입니다 — 시도 평균은 이 차이를 통째로 지웁니다.

경쟁률도 같은 방향으로 벌어집니다. 양천구는 중앙 3.775 대 1인데 강남구 전용 59㎡ 이하는 427.5 대 1, 성동구 전용 59㎡ 이하는 356.31 대 1입니다.

같은 구인데 평형을 바꾸면 선이 움직입니다

전용 59㎡ 이하(표본 313건·단지 20곳)와 전용 60~84㎡(표본 228건·단지 27곳)를 따로 세어 보면 이렇게 갈립니다. 숫자는 커트라인 중앙값입니다.

구	59㎡ 이하	60~84㎡
강동구	49.5점	61점
마포구	58점	66.5점
강서구	51점	60점
노원구	58.5점	59점
동작구	64점	62점
성북구	60점	56점
은평구	45점	56점
동대문구	54점	50점
도봉구	58점	41.5점

작은 평형이 늘 쉬운 게 아닙니다. 강동구는 전용 59㎡ 이하가 11.5점 낮지만, 도봉구는 반대로 60~84㎡가 16.5점 낮습니다. 마포구는 8.5점 차로 소형이 낮고, 동작구·성북구·은평구·동대문구는 큰 평형 쪽 선이 더 낮습니다.

서울 전체로 묶으면 이 차이가 사라집니다 — 전용 59㎡ 이하도 64점, 전용 60~84㎡도 64점으로 중앙값이 똑같습니다. 평형으로 답을 찾으시려면 구와 함께 보셔야 합니다.

평형별로 보면 5점의 무게도 달라집니다.

• 전용 59㎡ 이하: 53점은 최근 100건 중 3건(3%), 58점은 12건(12%)
• 전용 60~84㎡: 53점은 10건(10%), 58점은 25건(25%)

같은 5점인데 소형에서는 3%에서 12%로, 중형에서는 10%에서 25%로 움직입니다.

강동구 전용 59㎡ 이하는 표본 38건·단지 9곳으로 서울 소형에서 가장 두꺼운 칸이고 분양가 중앙이 8억 9,900만원입니다. 같은 구 60~84㎡는 14억 400만원입니다.

경기는 "쉽다"가 아니라 "더 크게 갈린다"입니다

경기 최근 3년(2023-09-22~2026-08-14 공고) 표본 417건, 공고 131건, 단지 35곳입니다.

• 48점 → 최근 100건 중 55건(55%)
• 53점 → 64건(64%)
• 58점 → 74건(74%)
• 63점 → 85건(85%)

서울보다 훨씬 넓지만, 안에서 갈리는 폭은 경기가 더 큽니다.

시군	커트라인 중앙	분양가 중앙
파주시	66.5점	5억 3,325만원
성남시	63점	11억 730만원
과천시	61점	20억 4,410만원
안산시	55점	6억 6,500만원
광명시	51점	11억 6,870만원
김포시	43점	6억 4,310만원
수원시	37점	8억 2,000만원
오산시	33점	4억 5,855만원
의왕시	30점	7억 3,410만원

경기에서 커트라인이 가장 높은 곳은 성남도 과천도 아니라 파주시(66.5점)입니다. 서울 마포구(61점)·성북구(60점)보다 높고, 분양가 중앙값은 5억 3,325만원으로 성남시(11억 730만원)·과천시(20억 4,410만원)보다 훨씬 낮은데도 커트라인은 더 높습니다. 경쟁률 중앙도 111.32 대 1입니다. "경기니까 쉽다"도 "싸니까 쉽다"도 성립하지 않습니다.

반대쪽에는 의왕시 30점·이천시 32점·오산시 33점이 있습니다. 53점이면 이 칸들은 중앙값을 크게 넘습니다.

기산을 잘못 세면 58점이 48점이 됩니다

이 글에서 가장 조심해야 할 자리입니다. 무주택 12년·통장 10년은 질문하신 분의 선언이고, 법이 세는 방식은 따로 있습니다. 같은 조건에서 무주택 기간만 12년에서 7년으로 바뀌면 26점이 16점이 되어 58점이 48점이 됩니다. 그러면

• 서울: 23건(23%) → 5건(5%). 구 중앙값을 넘긴 곳이 8곳에서 3곳으로 줄어듭니다.
• 경기: 74건(74%) → 55건(55%). 26개 시군 중 23곳에서 19곳으로 줄어듭니다.

기간이 줄어드는 경로는 자료가 이렇게 적고 있습니다.

• 기산일은 만 30세가 되는 날입니다. 다만 30세 전에 혼인했으면 혼인신고일(혼인관계증명서 등재일)부터입니다 — 둘 중 빠른 날입니다. "집 없이 산 기간"이 아니라 이 날부터 셉니다. 결혼을 늦게 하고 30세 전에 독립하셨다면 체감보다 짧습니다.
• 집을 가진 적이 있으면 처음부터 다시 셉니다. 처분해 무주택자가 된 날부터이고(기산일과 처분일 중 늦은 날), 나뿐 아니라 세대구성원 전원 기준입니다. 배우자가 결혼 전에 갖고 있다 판 집도 여기 걸립니다.

반대로 집이 있는데도 무주택으로 보는 예외가 둘 있습니다.

• 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 1억원(수도권 1억 6천만원) 이하인 주택·분양권 1호(1세대)는 민영주택 일반공급 가점제에서 무주택으로 봅니다.
• 아파트가 아닌 주택(단독·다가구·연립·다세대·도시형생활주택)은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 5억원·지방 3억원 이하면 무주택으로 봅니다. 2024-12-18 이후 모집공고분부터 적용됩니다.

이 판정을 틀리면 점수가 몇 점 깎이는 것으로 끝나지 않습니다. 자료가 붙여 둔 경고 그대로입니다 — 가점 오기입은 부적격 당첨 사유이고, 당첨 취소와 재당첨 제한으로 이어집니다.

그래서 같은 "무주택 12년"도 어디서부터 세느냐에 따라 답이 갈립니다.

통장이 청약예금·부금이라면 9월 30일이 마감입니다

"통장 10년"이 주택청약종합저축이 아니라 예전 청약예금·청약부금이라면 지금 시점에 따로 볼 것이 하나 있습니다. 종합저축으로 갈아타는 한시 허용이 2026-09-30에 끝납니다. 자료 조회일 기준 17일 남았습니다.

• 전환하면 가입기간·납입금액·회차 실적이 그대로 승계됩니다. 민영주택 가점의 "가입기간"은 종전 통장 최초 가입일 기준으로 인정됩니다.
• 마감 뒤에는 전환 경로가 없어 기존 통장을 해지하고 새로 가입해야 하고, 그러면 10년이 0년이 됩니다. 통장 항목 12점이 통째로 날아가는 자리입니다.
• 다만 전환으로 새로 열린 유형의 실적은 전환 후 납입분부터입니다(예: 청약예금 전환자가 국민주택에 쓰는 납입회차). "전환하면 모든 실적이 즉시 소급된다"는 설명은 틀립니다.

한 가지 더 — 민영주택 가점의 통장 항목은 기간만 보고 금액을 보지 않습니다. 월 납입 인정한도(2024-11-01 도래 회차부터 25만원, 종전 10만원)는 국민주택의 저축총액 순위를 가르는 기준이지 가점 17점과는 무관합니다. 돈을 더 넣어서 가점을 올릴 수는 없습니다.

정리하면

• 선언하신 조건 그대로면 53점입니다(무주택 26 + 부양가족 15 + 통장 12 / 84점 만점). 배우자를 부양가족에 넣으면 58점, 요건을 갖춘 직계존속까지면 63점입니다.
• 그 5점이 서울에서 4개 구를 8개 구로 바꿉니다. 최근 표본 기준 도달 칸도 10%에서 23%로 올라갑니다.
• "서울"·"경기"로는 답이 안 나옵니다. 서울 안에서 양천 41점과 송파 72.5점이 31.5점 차로 함께 있고, 경기에서 가장 높은 곳은 성남·과천이 아니라 파주(66.5점)입니다.
• 평형은 구와 함께 봐야 합니다. 서울 전체로는 전용 59㎡ 이하와 60~84㎡의 중앙값이 똑같이 64점인데, 강동구는 소형이 11.5점 낮고 도봉구는 중형이 16.5점 낮습니다.
• 점수보다 먼저 확인할 것은 기산입니다. 무주택 기간이 12년에서 7년으로 밀리면 58점이 48점이 되고 서울 도달 칸은 23%에서 5%로 내려갑니다. 기산일은 만 30세(또는 그 전 혼인신고일)이고, 세대구성원의 과거 주택 소유가 시계를 되돌립니다.

손에 쥐고 시작하셔야 할 것

위 점수를 확정하려면 아래가 필요합니다. 전부 저희가 판정하지 않고 선언을 받는 항목들입니다.

• 주민등록등본과 가족관계증명서 — 배우자·자녀의 등재 여부와 혼인 여부, 직계존속의 3년 등재 여부.
• 혼인관계증명서 — 30세 전 혼인이면 기산일이 여기서 정해집니다.
• 세대구성원 전원의 주택 소유 이력 — 처분일이 기산일보다 늦으면 그날부터 다시 셉니다.
• 직계존속(과 그 배우자)의 주택 소유 여부 — 소유하면 부양가족으로 안 셉니다.
• 통장 종류와 최초 가입일 — 청약예금·부금이면 2026-09-30 전에 결정하셔야 합니다.
• 보시는 공고의 모집공고일 — 배점표 개정(2024-12-18) 전후로 적용 판이 달라질 수 있습니다.

확인하지 못한 것

이 글의 값은 전부 자료를 실제로 호출해 받은 것이고, 받지 못한 것은 채우지 않았습니다.

• 당첨 확률은 못 냅니다. 동점자 처리·추첨제 물량·특별공급 배점이 원천에 없습니다. 낼 수 있는 것은 "과거 커트라인 대비 내 점수의 위치"까지입니다.
• 표본이 얇은 칸이 있습니다. 53점이 넘긴 4개 구 중 양천구는 단지 1곳(표본 8건), 도봉구도 단지 1곳(표본 5건)입니다. 그 "41점"·"44점"은 지역의 분포가 아니라 한 단지 안의 편차입니다 — 양천구는 같은 표본에서 최저 30점·최고 62점이 함께 나옵니다. 금천구·관악구·용산구(각 단지 1곳), 경기 안성시(표본 1건)·하남시(표본 2건)도 같습니다.
• 단지 수는 하한입니다. 서울 표본 578건에 대해 자료가 돌려준 단지 구성은 최신 100건만 본 값(13곳)이라 578건 전체의 단지 수가 아닙니다. 분위수(최저 22점·중앙 64점·최고 84점)는 578건 전체 기준이라 두 값의 모집단이 다릅니다.
• "몇 %"는 최신 100건 기준입니다. 기간 전체 표본(서울 578건·경기 417건)이 아니라 공고일이 가장 가까운 100건만 본 비율입니다.
• 특정 공고의 값이 아닙니다. 돌려받은 것은 지역 단위 비교치입니다 — 지금 접수 중인 단지가 아니라 이미 끝난 다른 단지들의 실적이고, 앞으로 나올 공고의 커트라인이 아닙니다.
• 특별공급과 지역우선공급은 다루지 않습니다. 자료가 "유형·공고마다 달라 일반표가 오히려 틀린다"며 표로 만들지 않은 영역입니다.
• 자격 판정은 하지 않습니다. 무주택 12년·애 둘·통장 10년은 질문하신 분의 선언이고, 그 선언이 맞는지는 저희가 확인할 수 없습니다. 오기입은 부적격 당첨 사유입니다.
• 배점표의 부칙·경과조치는 못 봤습니다. 공고일이 2024-12-18 이전이면 그 시점 시행본을 다시 확인하셔야 합니다.
• 전환 마감의 재연장 여부는 음성 증거뿐입니다. "2026-08-13까지 발표를 찾지 못했다"이지 "없다"가 아닙니다. 타행 전환 개시일과 은행별 취급 상황도 미확정입니다.
• 분양가는 주택형별 최고분양가의 중앙값이고 발코니 확장·유상옵션·취득세가 빠져 있습니다. 용산구·안성시·하남시·시흥시는 분양가 원장이 없어 비어 있습니다.
• 확인일이 다릅니다. 배점표·기산 규칙은 2026-08-16(28일 경과), 당첨 실적은 2026-09-13 조회분입니다.