중도금은 DSR 밖, 잔금은 안

실제로 들어온 질문 하나에 중도금 대출 규칙표·공고 원문·자금계획 계산을 직접 돌려 답한 글입니다. 아래 금액·비율은 전부 계산 결과로 돌아온 값이고, 저희가 더하고 뺀 값은 맨 위 derived에 근거를 적었습니다. 규칙 확인일 2026-08-14 · 공고 원문 기준 2026-08-09 · 자금 계산 2026-09-24.

질문 — 분양 당첨됐는데 중도금 대출은 DSR 안 잡힌다며? 잔금도 괜찮겠지?

상담에서 들어온 질문입니다. 같은 궁금증을 가진 분이 얼마나 되는지는 저희가 모릅니다 — 한 번 들어왔다는 것까지가 아는 전부입니다.

답은 반쪽만 맞습니다

앞 문장은 맞고, 뒤 문장은 보장되지 않습니다. 저희 규칙표가 이 대목을 이렇게 적어 보냅니다.

중도금 대출 자체는 DSR 산정 대상이 아니다. 그런데 내가 다른 대출(신용대출·주담대)을 신청할 때는 보유한 중도금 대출의 원리금이 내 DSR에 잡힌다. 나갈 때는 안 세고, 들어올 때는 센다.

그리고 잔금에 대해서는 한 줄입니다.

잔금대출로 전환되는 순간 DSR이 걸린다. 계약 시점엔 통과했는데 입주 시점에 막히는 사고가 여기서 난다.

이유는 판정하는 시점과 기준이 다르기 때문입니다. 계약 때 중도금은 사업장 조건(시공사·보증기관·취급은행의 협약)이 좌우하고, 잔금 때는 내 소득과 내 기존 대출을 잔금 시점 기준으로 다시 봅니다. 중도금이 쉽게 나왔다는 사실이 잔금이 나온다는 뜻이 아닙니다.

실제 공고 하나로 재봤습니다

말로만 두지 않으려고 서울 공고 하나를 골라 끝까지 계산했습니다. 영등포구 신길동 써밋 클라비온(2026-08-07 공고)입니다. 주택형이 작은 쪽과 큰 쪽이 한 공고에 같이 있어서, 분양가에 따라 잔금이 어떻게 달라지는지 한 번에 보입니다.

공고 원문에서 먼저 확인한 것은 이렇습니다.

• 중도금 — 분양대금의 60%, 6회 분납(2027-01-25부터 2029-06-25까지, 회차마다 10%) — 원문 8쪽
• 중도금대출 한도 — "전체 분양대금의 40% 범위 내" — 원문 39쪽
• 이자 — 이자후불제 — 원문 39쪽
• 대출 알선 — "사업주체의 알선조건에 충족하는 계약자에게만 대출을 알선함" — 원문 9쪽

여기서 벌써 두 가지가 나옵니다.

첫째, 중도금 60% 중 대출로 되는 건 40%까지입니다. 44B 3층(분양가 12억 2,470만원)이면 중도금 합계 7억 3,482만원 중 대출 한도는 4억 8,988만원이고, 2억 4,494만원은 공사 기간 동안 자기 돈으로 내야 합니다. 59D 10~19층(18억 3,250만원)이면 중도금 10억 9,950만원 중 대출 한도 7억 3,300만원, 자기 돈 3억 6,650만원입니다. 이 비율은 공고마다 다르니 내 공고 원문을 보셔야 합니다.

둘째, 당첨됐다고 중도금 대출이 자동으로 나오지 않습니다. 공고 원문 9쪽 계약유의사항입니다.

대출 미신청자와 본인의 사유(보증제한, 신용불량 등)로 인하여 대출이 불가한 계약자는 상기 납부일정에 맞추어 본인이 직접 납부하여야 하며, 미납 시 연체료 부과 또는 계약조건에 의거하여 계약해제될 수 있습니다.

규칙표도 같은 말을 합니다 — "집단대출이라도 개인별 신용·보증 심사는 있다 — 계약자마다 한도가 다르거나 아예 불가할 수 있다." DSR을 안 본다는 것과 심사가 없다는 것은 다른 말입니다.

잔금에서 무엇이 걸리나

같은 공고 원문 9쪽에는 잔금에 대한 문장도 있습니다.

잔금대출 시 금융기관으로부터 개인별 대출한도가 축소되거나 대출 자체가 거부될 수 있으며, 이로 인해 발생될 문제는 사업주체 및 시공사에 책임을 요구할 수 없습니다.

잔금 때 은행이 보는 선은 세 개입니다. LTV(집값 대비 비율), 가액구간 한도(집값 구간별 금액 상한), DSR(소득 대비 연간 원리금). 셋 중 가장 낮은 것이 내 상한입니다. 서울은 25개 구 전역이 규제지역이라 이 공고에는 LTV 40%, 스트레스 금리 3.0%p가 붙습니다.

그리고 규칙표가 짚는 대목이 하나 더 있습니다. 6·27 대책의 수도권·규제지역 주담대 6억원 한도는 중도금 대출에는 적용되지 않지만, 잔금대출로 바꾸는 순간 적용됩니다. "분양가가 큰 물건일수록 잔금에서 절벽을 만난다"고 적혀 있습니다. 지금은 여기에 10·15 대책이 한 칸을 더 얹어, 시가 15억원 초과~25억원 이하 구간의 한도는 4억원입니다.

소득과 다른 대출이 잔금 한도를 얼마나 바꾸나

같은 44B 3층(12억 2,470만원)에 자기자금 5억원은 그대로 두고, 소득과 신용대출만 바꿔 봤습니다. 이 갈래가 "잔금은 개인 조건이 정한다"는 말의 실물입니다.

정리 — 당첨 뒤 순서대로 확인하십시오

1. 공고 원문의 중도금대출 한도를 봅니다. 중도금이 60%여도 대출은 40%까지일 수 있습니다. 모자라는 몫(12억 2,470만원 기준 2억 4,494만원)은 입주 전에 현금으로 나갑니다.
2. 이자후불제인지 봅니다. 후불제면 이자가 잔금 때 한꺼번에 나옵니다(연 5.0% 가정으로 44B 3층 6,654만원).
3. 중도금 대출도 개인 심사가 있다고 전제합니다. 거절되면 회차마다 본인이 직접 내야 하고, 못 내면 연체료·계약해제까지 갑니다.
4. 잔금 한도는 분양가 구간부터 봅니다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원은 4억원이 상한이고, 그 아래에서 LTV와 DSR이 다시 깎습니다.
5. 잔금 시점의 내 소득과 다른 대출로 계산합니다. 계약 때가 아닙니다. 공사 기간에 받은 신용대출이 잔금 한도를 줄입니다.

저희가 판정하지 않는 것

이 글은 특정 계약자가 잔금대출을 받을 수 있는지를 판정하지 않습니다. 주택 수·생애최초 해당 여부는 사실판단이라 저희가 정하지 않고, 위 계산의 차주는 모두 무주택 선언입니다. 계산 결과는 규제 상한이지 승인이 아닙니다 — 규칙표도 "구조·규제 취급 안내이지 한도·승인 확약이 아니다. 사업장·은행별 조건이 우선한다"고 적습니다.

확인하지 못한 것

맨 위 notSeen에 전부 적어 두었습니다. 요지만 옮기면 이렇습니다 — 중도금 대출 금리·취급은행은 모르고, 이 글의 이자는 연 5.0% 가정입니다. 자금계획 계산은 중도금 60%를 전부 대출로 보는데 이 공고의 대출 한도는 40%라, 이자는 실제보다 크게 잡혔고 대신 공사 기간 현금 부담이 계산에 안 보입니다. 중도금 대출을 쥔 채 다른 대출을 받을 때 DSR에 얼마로 잡히는지는 계산하지 못했습니다. 모든 값은 오늘 규제 기준이고 이 단지의 잔금은 2030년 1월입니다. 중도금 대출 규칙표의 확인일은 2026-08-14로 조회 시점에 41일 지나 있었습니다.