종부세는 시가로, 증여는 이번 건으로, 중도금은 계약 시점으로 재면

실제로 들어온 질문에 부동산 규칙 도구를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 문턱·한도·비율은 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 종부세·증여 규칙 확인일 2026-08-13 · 중도금대출 규칙 확인일 2026-08-14.

질문 — 종부세 얼마부터 내요? / 부모님이 보태주는 돈 얼마까지 괜찮아요? / 중도금대출도 DSR 잡혀요?

세 질문의 모양이 같습니다

셋 다 "얼마까지 괜찮으냐"를 묻습니다. 그리고 셋 다, 숫자를 몰라서 틀리는 게 아닙니다.

• 종부세는 시가로 재면 틀립니다. 공시가격으로 잽니다.
• 증여는 이번에 받는 돈으로 재면 틀립니다. 10년치를 합쳐서 잽니다.
• 중도금은 계약할 때의 내 조건으로 재면 틀립니다. 잔금 치를 때 다시 잽니다.

기준을 한 칸 옮기면 답이 통째로 바뀝니다. 하나씩 값을 놓고 보겠습니다.

1. 종부세 — 시가 11억 집이 왜 종부세가 0원인가

종부세의 문턱은 공시가격입니다. 시가가 아닙니다.

• 1세대 1주택자: 공시가격 합계 12억원
• 그 외(인별): 9억원

기본공제는 시가가 아니라 공시가격 합계에서 뺍니다. 그리고 공시가격은 통상 시가의 60~70% 수준입니다.

그래서 시가 11억짜리 집을 갖고 계시면 공시가는 대략 7~8억쯤 됩니다. 단독명의든(12억) 공동명의든(각자 9억, 지분으로 쪼개면 3~4억) 종부세는 0원입니다. 명의를 어떻게 할지 고민하실 필요 자체가 없습니다.

이게 실제로 저희에게 들어왔던 질문의 답이었습니다 — "11억 집, 단독명의랑 공동명의 중에 뭐가 유리해요?"에 대한 정답은 "둘 다 0원이라 차이가 없습니다"였습니다.

솔직히 적자면, 저희는 손님 집의 개별 공시가격을 조회하지 못합니다. 60~70%는 통상값이고 단지별·연도별 편차가 큽니다. 부동산공시가격 알리미에서 실제 값을 확인하시고, 그 숫자를 위 문턱과 비교하세요. 그게 이 질문의 첫 단추이자 대부분의 경우 마지막 단추입니다.

공동명의가 유리하다는 말을 그대로 믿으시면 안 됩니다

종부세는 사람별로 매깁니다(인별 과세). 그래서 공동명의면 지분이 둘로 쪼개져 각자 공제를 받습니다 — 여기까지가 "공동명의 절세"라는 통설의 근거입니다.

그런데 같은 보유세인 재산세는 물건별로 매깁니다. 공동명의로 해도 재산세 총액은 그대로입니다. 둘을 뭉쳐서 "보유세는 공동명의가 유리하다"고 말하면 절반이 틀립니다.

그리고 종부세 안에서도 축이 하나 더 있습니다. 종부세는 인별 과세인데 '1세대 1주택자' 판정은 세대 기준입니다. 이 둘이 부딪히는 자리를 메우는 것이 부부 공동명의 1주택자 특례입니다 — 신청하면 1세대1주택자 방식(12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)으로 계산받고, 신청하지 않으면 각자 9억씩 공제받습니다.

어느 쪽이 유리한지는 금액대와 거주 여부에 따라 갈립니다. 문턱 아래면 차이가 0이고, 문턱 위에서는 ①인별 공제를 두 번 받는 이득 ②1세대1주택자 세액공제를 누가 받느냐 ③공정시장가액비율(현행 60%)이 누구에게 몇 %로 걸리느냐 — 이 셋이 얽힙니다. 저희 도구는 여기서 세액 계산을 거부합니다. 공시가격을 모르고, 개편안이 계류 중이라 계산이 확정 답이 될 수 없기 때문입니다.

지금 유리한 선택이 2028년에 뒤집힐 수 있습니다

2026년 세제개편안이 이 축을 정면으로 건드립니다. 국회 통과 전인 계류 상태이고, 확정된 법이 아닙니다. 확정된 것처럼 읽지 마세요.

• 세율 체계를 2028년까지 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 단계적 일원화. 과표 6~12억 구간 세율 1.0% → 1.3%
• 1세대1주택 기본공제를 거주 14억 / 비거주 9억으로 분리(현행은 12억 일원). 과세대상 기준은 공시 12억 → 14억으로 상향(상위 약 2%, 시가 약 20억)
• 공정시장가액비율 60% → 2027년 70% 일괄 → 2028년 1세대1주택자를 제외한 나머지 80%
• 2028년부터 부부 공동명의 1주택자를 1세대1주택자 특례에서 제외하는 것으로 보도됨. 종부세가 인별 과세라 공동명의를 소유자 2명으로 보기 때문인데, 사실상 1주택 공동명의를 다주택 기준으로 취급하는 셈이라 논란이 있습니다
• 2028년 장기거주 세액공제에 600만원 한도 신설(보도)

이 중 2027년 1월 1일 공정시장가액비율 60→70% 인상은 시점이 박혀 있는 항목입니다. 계약이나 명의 결정이 이 시점에 걸쳐 있다면 함께 보셔야 합니다.

그리고 언론 보도가 서로 어긋납니다. "공동명의 절세 공식이 깨졌다"는 기사와 "부부 공동명의 실거주가 1인 명의보다 유리하다"는 기사가 같이 나옵니다. 갈림의 축은 거주 여부입니다 — 둘 중 하나만 인용하면 오답이 됩니다. 2028년에 공시가 약 19.2억 이하와 32억 초과 구간에서 공동명의가 오히려 유리해지는 역전이 생긴다는 시뮬레이션도 있는데, 이건 법령 수치가 아니라 언론 시뮬레이션이라 가정에 따라 달라집니다.

한 가지 더 — 양도세의 '1세대1주택'과 같은 말이 아닙니다

⚠️ 종부세의 1세대1주택자 판정과 양도세의 1세대1주택 비과세 판정은 기준이 다릅니다.

국세청 자료에 나오는 '1세대1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례'(지방 저가주택 공시가 4억 이하, 인구감소지역 기준시가 9억 이하, 준공 후 미분양 등)는 종부세 기준입니다. 단서는 표현입니다 — "과세기준일 현재"라고 적혀 있으면 종부세입니다.

이 목록을 양도세 비과세 판정에 갖다 쓰면 통째로 오답입니다. 검색하면 두 세목 자료가 섞여 나오니, 어느 세목의 표인지부터 확인하고 읽으세요.

2. 부모님이 보태주는 돈 — 문제는 금액이 아니라 10년입니다

증여재산공제 한도입니다. 10년 합산이 이 표의 전부입니다.

• 배우자 6억원
• 직계존속 → 성년 자녀 5,000만원
• 직계존속 → 미성년 자녀 2,000만원
• 직계비속 → 직계존속 5,000만원
• 기타 친족(6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척) 1,000만원

동일인에게서 10년간 받은 증여를 합쳐서 한도를 봅니다. 여기서 '동일인'은 직계존속의 경우 그 배우자를 포함합니다 — 아버지에게 받은 것과 어머니에게 받은 것이 따로 세어지지 않습니다. "이번 건만" 놓고 계산하면 틀립니다.

결혼·출산 공제는 두 번 받는 게 아닙니다

2024년 1월 1일 신설된 혼인·출산 증여재산공제가 있습니다.

• 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일(입양신고일)부터 2년 이내에 직계존속에게 받은 증여
• 기본공제와 별도로 1억원 한도

⚠️ 여기가 가장 많이 오해하시는 자리입니다. 혼인과 출산을 합해서 통합 한도 1억원입니다. 결혼할 때 1억을 다 쓰셨으면 아이가 태어나도 추가 공제가 없습니다. 두 번 받는 것으로 읽기 쉬운 문장인데 그렇지 않습니다.

정리하면 성년 자녀 한 사람이 받을 수 있는 것은 기본 5,000만원 + 혼인·출산 1억 = 1억 5,000만원입니다. 부부가 각자 양가에서 받으면 세대 기준으로는 그 배가 됩니다.

한도를 넘긴 부분에는 증여세가 붙습니다. 세율은 과세표준 1억 이하 10% / 5억 이하 20% / 10억 이하 30% / 30억 이하 40% / 30억 초과 50%의 누진구조로 통용됩니다. 다만 2026년 세제개편안이 상속·증여세를 건드리는지를 저희가 확인하지 못했습니다 — 이 세율과 공제액을 확정된 것으로 읽지 마시고 국세청에서 확인하세요.

공동명의로 하시려면, 지분이 곧 돈입니다

지분은 실제 자금 기여도와 맞아야 합니다. 한쪽 자금으로 공동명의를 하면 그 지분만큼 배우자에게 증여한 것이 됩니다.

숫자를 넣어 보겠습니다. 11억짜리 집을 부부 50:50으로 하는데 돈이 전부 한쪽에서 나왔다면 배우자에게 5억 5,000만원을 증여한 셈입니다. 배우자 공제가 6억이니 보통은 증여세가 0원으로 끝납니다. 다만 10년 안에 다른 증여가 있었다면 합산되어 한도를 넘길 수 있습니다.

대출을 낀 경우도 같습니다. 채무도 지분대로 부담해야 기여도가 맞습니다. 대출은 한쪽 명의인데 지분은 반씩이라면 그 자체가 어긋남의 신호입니다.

세금이 0원이어도 신고는 별개입니다

⚠️ 이 한 줄을 놓치시는 분이 많습니다. 공제 한도 이내라 낼 세금이 0원이어도, 증여세 '신고'는 별개 문제입니다.

세금이 없으니 신고를 건너뛰면, 나중에 자금출처 소명을 요구받았을 때 그 돈이 증여였다는 사실을 입증할 자료가 없어집니다. 신고해 두면 그것이 소명 자료가 됩니다. 다만 신고 의무가 법적으로 있는지 없는지의 판단은 저희 몫이 아니라 세무사·국세청 몫입니다.

자금조달계획서나 거래 신고 내용이 소득·재산에 비해 부자연스러우면 자금출처 소명 요구로 이어집니다. 실무의 핵심은 취득 전에 자금 흐름을 계좌로 남기고 증빙을 모아두는 것입니다 — 현금으로 오간 돈과 구두 차용은 사후에 입증하기 어렵습니다. 가족 간 차용으로 처리하시려면 차용증만으로는 부족하고 이자 지급과 상환 이력이 실제로 있어야 합니다. 형식만 갖추고 상환이 없으면 증여로 볼 수 있습니다. 적정 이자율과 인정 요건은 저희 데이터에 없습니다.

그리고 저희는 절세 설계를 해 드리지 않습니다. 이 글은 어디서 걸리고 무엇을 준비해야 하는지를 알려드리는 지도이지, 증여를 어떻게 쪼개면 되는지를 짜 드리는 도구가 아닙니다.

3. 중도금대출 — "DSR 안 잡힌다"를 양방향으로 읽으면 틀립니다

먼저 구조입니다. 분양 대금은 통상 계약금 10% → 중도금 60%(보통 6회 분납) → 잔금 30%로 나뉩니다. 중도금은 시공사·시행사와 연계된 금융기관의 집단대출이고 HUG(주택도시보증공사) 등이 보증합니다.

⚠️ 집단대출이라도 개인별 신용·보증 심사는 있습니다. 계약자마다 한도가 다르거나 아예 안 나올 수도 있습니다. "당첨되면 자동으로 나온다"가 아닙니다.

이제 질문에 답하겠습니다.

중도금 대출 자체는 DSR 산정 대상이 아닙니다. 여기까지는 맞습니다.

그런데 제가 다른 대출(신용대출·주택담보대출)을 신청할 때는, 이미 갖고 있는 중도금 대출의 원리금이 제 DSR에 잡힙니다.

이 구조가 비대칭입니다. 나갈 때는 안 세고, 들어올 때는 셉니다. "중도금은 DSR 밖"이라는 말을 양방향으로 이해하시면 틀립니다.

진짜 절벽은 잔금에 있습니다

잔금대출로 전환되는 순간 DSR이 걸립니다.

계약 시점에는 통과했는데 입주 시점에 막히는 사고가 정확히 여기서 납니다. 개인 소득과 기존 대출이 잔금 시점 기준으로 다시 평가되기 때문입니다.

판정하는 주체가 바뀐다고 보시는 편이 정확합니다 — 계약은 사업장 조건이 지배하고, 잔금은 개인 조건이 지배합니다. 중도금이 쉽게 나왔다고 잔금도 나온다는 뜻이 아닙니다.

6·27 대책의 한도도 같은 모양입니다.

• 수도권·규제지역 주택담보대출 6억원 한도는 중도금 대출에 적용되지 않습니다(정책대출은 자체 한도, 중도금은 적용 제외)
• ⚠️ 다만 잔금대출로 전환하면 6억 한도가 적용됩니다. 중도금 단계에서 6억을 넘겨 빌렸더라도 잔금 전환 시 그 상한에 맞춰야 하는 구조라, 분양가가 큰 물건일수록 잔금에서 절벽을 만납니다
• 수도권·규제지역 구입이면 6개월 내 전입 의무가 잔금대출에도 걸립니다

잔금 전환 시 6억 한도가 어떻게 적용되는지의 세부(전환 시점, 기존 잔액 처리)는 은행별 운용을 확인하셔야 합니다. 집단대출의 DSR 예외 범위는 대책마다 조정돼 온 축이라 시점별로 다시 보셔야 합니다. 이자후불제 이자를 DSR과 자금계획에 어떻게 반영하는지는 저희 데이터에 없습니다.

어느 갈래에 서 계신지 골라 보세요

계약 전에 확인하실 것

종부세

• 개별 공시가격(시가 아님) — 부동산공시가격 알리미
• 그 값이 문턱(1세대1주택 12억 / 그 외 인별 9억) 아래인지. 아래면 명의 논쟁은 여기서 끝납니다
• 문턱 위라면 거주 여부와 금액대 — 개편안의 갈림 축이 이 둘입니다
• 보고 있는 자료가 종부세 표인지 양도세 표인지("과세기준일 현재"라고 적혀 있으면 종부세)

증여·자금출처

• 매수 자금이 각자 얼마씩인지, 계좌 흐름으로 특정할 수 있는지
• 지분 비율이 그 기여도와 맞는지 — 어긋나면 차액이 증여입니다
• 최근 10년 내 같은 사람(직계존속은 그 배우자 포함)에게서 받은 증여가 있는지
• 혼인·출산 공제 기간(혼인 전후 2년·출산 2년) 안에 있는지
• 대출 채무를 누가 얼마나 부담하는지 — 지분과 일치하는지
• 취득 지역이 규제지역인지 — 자금조달계획서와 증빙 범위가 갈립니다
• 증여가 있었다면 신고했는지 — 세금이 0원이어도 소명 자료가 됩니다

중도금·잔금대출

• 공고의 중도금 회차·비율·납부일과 이자후불제 여부(분양공고 원문)
• 중도금 취급은행·보증기관과 개인별 심사 조건
• 잔금 시점 기준의 내 소득과 기존 대출(계약 시점이 아닙니다)
• 잔금대출에 걸리는 LTV·가액구간 한도·DSR
• 다른 대출을 함께 받을 계획이면 중도금 원리금이 그쪽 DSR에 잡힌다는 점

저희가 확인하지 못한 것

이 글에 쓴 값은 전부 도구가 돌려준 것입니다. 반대로, 저희가 값으로 갖고 있지 않아 쓰지 못한 것을 적습니다.

세액을 계산해 드리지 못합니다. 종부세도 증여세도 대출 한도도 마찬가지입니다. 과세표준이 되는 개별 공시가격, 최근 10년의 증여 이력, 사업장별 대출 조건 — 셋 다 저희가 알 수 없는 사실이기 때문입니다. 문턱과 구조까지가 저희 몫이고, 그 뒤는 홈택스 모의계산·세무서·세무사, 그리고 취급은행입니다.

종부세 개편안은 확정된 법이 아닙니다. 국회 통과 전인 계류 상태이고 최종 문구를 저희는 모릅니다. 부부 공동명의 특례의 2028년 제외가 법문상 특례 삭제인지 요건 변경인지도 확인하지 못했습니다. 역전 구간(공시가 19.2억 이하·32억 초과)은 법령이 아니라 언론 시뮬레이션이라 가정이 바뀌면 달라집니다.

2026년 세제개편안이 상속·증여세를 건드리는지 확인하지 못했습니다. 위 증여 공제액과 세율을 확정된 것으로 읽지 마세요.

자금조달계획서의 제출 금액 기준과 증빙 요구 범위는 자료마다 갈립니다(비규제 6억, 투기과열지구 전건 대 9억 초과). 2026-02 서식 개정의 구체적 변경 항목도 확인하지 못했습니다. 가족 간 차용의 적정 이자율과 인정 요건, 부담부증여, 자금출처 추정 배제 기준표, 상속세 전반은 저희 데이터에 없습니다.

중도금 대출의 한도·금리, HUG·HF 보증의 보증료와 보증비율, 무이자·이자후불제의 사업장별 조건, 연체나 계약 해제 시 처리는 없습니다. 잔금 전환 시 6억 한도 적용의 세부와, 집단대출 DSR 예외 범위의 시점별 변동도 확인이 필요합니다.

개별 판정은 하지 않습니다. 주택 수, 세대 구성, 특례 해당 여부는 전부 사실판단이라 저희가 답할 자리가 아닙니다. 이 글은 문턱과 확인할 지점을 짚는 지도이지 세무 자문이 아닙니다.

규칙 확인일은 종부세·증여가 2026년 8월 13일, 중도금대출이 2026년 8월 14일입니다.