공동명의 지분, 아내 대출 1.9억 넣으면 47:53

실사용 상담 자리에서 나온 질문입니다.

제 돈 2억 9천, 아내 돈 1억 3천에 아내 명의 대출 1억 9천을 껴서 삽니다. 공동명의 지분을 몇 대 몇으로 해야 하나요?

순수한 나눗셈 같지만 무엇을 분모에 넣느냐에서 답이 뒤집힙니다. 그리고 그 분모는 계산이 아니라 사실 하나로 정해집니다 — 대출 1억 9천을 실제로 누가 갚느냐.

결론부터: 자기 돈만 세면 69:31, 대출까지 세면 47.5:52.5

• 자기 돈만 셀 때: 4억 2,000만원 중 남편 2억 9,000만원 → 남편 69 : 아내 31
• 대출까지 셀 때: 집값 6억 1,000만원 중 아내 몫은 1억 3,000만원 + 대출 1억 9,000만원 = 3억 2,000만원 → 남편 47.5 : 아내 52.5

대출도 집값을 치른 돈입니다. 그 돈을 아내가 갚는다면 아내가 집에 넣은 돈은 자기 돈보다 훨씬 큽니다. 자기 돈만으로 지분을 정하면 남편이 많이 가져가는 것처럼 보이지만, 아내가 대출을 혼자 갚는 한 실제 기여는 아내 쪽이 더 큽니다.

두 가지를 먼저 여쭙니다

부부 공동명의의 원칙은 하나입니다. 지분은 실제 자금 기여도와 맞춰야 하고, 대출을 낀 경우 채무도 지분대로 부담해야 기여도가 맞습니다. 그래서 같은 돈이라도 갚는 방식에 따라 맞는 지분이 달라지고, 지분을 그와 다르게 정하면 그 차이가 증여가 됩니다.

지분이 기여도와 어긋나면 그 차이가 증여입니다

지분을 실제 기여보다 크게 가져간 쪽은 그 차이만큼 배우자에게서 증여받은 것이 됩니다. 위 두 경우 모두 배우자 증여재산공제 6억원보다 작아 세금이 0이 되는 게 보통이지만, 두 가지는 꼭 같이 보셔야 합니다.

• 공제는 10년 합산입니다. "이번 건만"으로 세면 틀립니다.
• 세금이 0이어도 신고는 별개입니다. 신고해 두지 않으면 나중에 자금출처를 설명할 때 증여 사실을 보여 줄 자료가 없어집니다. 신고 의무가 있는지의 판단은 세무사에게 확인하세요.

이 집은 자금조달계획서도 걸립니다

세 돈을 합친 6억 1,000만원이 집값이라면, 개인이 6억원 이상 주택을 사는 경우라 자금조달계획서 제출 대상입니다(투기과열지구·조정대상지역이면 금액과 무관하게 대상). 부동산거래신고와 함께 계약일부터 30일 이내에 내고, 투기과열지구라면 예금잔액증명·대출계약서 같은 증빙도 붙여야 합니다.

계획서는 "누구 돈이 얼마씩 들어갔는가"를 적는 서식입니다. 여기에 적은 자금 출처와 등기한 지분이 서로 다른 이야기를 하면, 그 차이가 바로 설명을 요구받는 자리가 됩니다. 그래서 순서는 계좌 흐름 → 기여도 → 지분입니다. 지분부터 정하고 숫자를 맞추려 하면 거꾸로 갑니다.

세금만으로 정하지 마세요

명의는 세금만의 문제가 아닙니다. 대출 심사(소득 합산·DSR), 청약 자격, 건강보험료, 그리고 상속·이혼 때의 재산분할이 함께 걸립니다. 저희는 지분을 어떻게 쪼개야 세금이 덜 나오는지는 짜 드리지 않습니다 — 걸리는 지점과 계산까지가 이 글의 몫이고, 최종 판단은 세무사와 하시길 권합니다.

저희가 확인하지 못한 것

• 질문에 집값이 없어서 세 돈을 합친 6억 1,000만원을 집값으로 놓았습니다. 취득세·중개보수가 이 돈에서 나갔다면 분모가 바뀌고, 그 비용을 누가 냈는지도 기여도에 들어갑니다.
• 증여세액은 계산하지 않았습니다. 10년 안의 다른 증여 이력을 저희가 알 수 없습니다.
• 공제액·세율은 2026 세제개편안이 상속·증여세를 바꾸는지 확인하지 못한 상태의 값입니다(규칙 확인일 2026-08-13). 국세청 안내로 한 번 더 확인하세요.
• 자금조달계획서의 금액 문턱(비규제 6억)과 증빙 범위는 자료마다 조금씩 다르게 적혀 있고, 2026년 2월 서식 개정의 구체 항목도 확인하지 못했습니다. 관할 시군구에 확인하세요.
• 가족 간 차용으로 처리할 때의 인정 요건·이자율은 다루지 않았습니다.