24억이냐 25억이냐

들어온 질문 — 서울 준신축 20평대를 대출 없이 갖고 있습니다. 상급지로 갈아타고 싶은데 갭이 커졌습니다. 어떤 구축 30평대가 24~5억이라던데, 이건 옆그레이드입니까 상급지입니까? 대책 수혜를 기대하면서 기다리는 게 나을까요?

세 개의 질문이 섞여 있습니다. 하나씩 값으로 답해 드립니다. 아래 숫자는 전부 도구를 실제로 호출해 받은 값이고, 기억이나 검색으로 채운 수치는 없습니다.

결론부터

1. "24~5억"의 그 물결표가 대출 2억을 가릅니다. 시가 25억원까지는 주담대 한도가 4억원, 25억원을 넘는 순간 2억원입니다. 중간이 없는 절벽입니다.
2. 상급지냐 옆그레이드냐는 총액이 아니라 전용 평당가로 갈립니다. 24~5억짜리 30평대(전용 84㎡)는 전용 평당 9,345~9,734만원입니다. 지금 서초 20평대에 사신다면 이 이동은 평당 31~34% 하향이고, 영등포 20평대에 사신다면 평당 41~47% 상향입니다. 같은 매물인데 답이 반대입니다.
3. "갭이 커졌다"는 최근 6개월 데이터로는 뒤집힙니다. 같은 단지끼리만 비교하면 강남 34평은 -3.3%, 서초는 +1.8%인데 송파 +8.6%, 성동 +8.9%, 마포 +6.4%입니다. 갭은 좁아졌습니다. "강남 23.9% 상승" 같은 숫자는 대부분 팔린 단지가 바뀐 것입니다.

1. 절벽이 정확히 어디 있는가

시가를 100만원 단위로 올려 가며 계산기에 넣었습니다. 서울 25개 자치구는 전역이 규제지역입니다(2025-10-16 효력).

집값(시가)	한도	무엇이 상한을 무는가
24억 0,000만	4억원	가액구간 한도
25억 0,000만	4억원	가액구간 한도
25억 0,100만	2억원	가액구간 한도
25억 5,000만	2억원	가액구간 한도

같은 조건에서 LTV가 허용하는 금액은 12억 5,000만원, DSR이 허용하는 금액은 7억 3,661만원입니다(연소득 1.5억·30년·4.2% 변동 선언 기준). 둘 다 넉넉한데 가액구간 한도 하나가 전부를 결정합니다. 그래서 소득을 더 증빙해도 이 구간에서는 한도가 안 늘어납니다.

구간표 원문은 이렇습니다.

• 시가 15억원 이하 → 6억원 (6·27 대책, 2025-06-28 시행)
• 시가 15억 초과 ~ 25억원 이하 → 4억원 (10·15 대책, 2025-10-16 시행)
• 시가 25억원 초과 → 2억원 (10·15 대책)

"24~5억"이라고 들으셨다면 이 물결표 안에 경계선이 들어 있습니다. 매도인이 25억에 내놨는지 24억 9천에 내놨는지가 자기자금 2억을 만듭니다. 협상에서 이 선을 넘느냐가 다른 어떤 조건보다 큽니다.

먼저 팔지 않으면 한도가 0원입니다

갈아타기에서 이게 더 자주 걸립니다. 같은 24억 집을 같은 소득으로 계산해도 차주 유형만 바꾸면 결과가 이렇습니다.

• 1주택 처분조건부(기존 주택을 6개월 안에 처분하겠다고 약정) → 4억원
• 1주택 보유(안 팔고 추가 구입) → 0원. LTV 0%, 구입목적 주담대 금지입니다

수도권·규제지역에서 1주택자에게 열려 있는 길은 처분조건부 하나뿐입니다(6·27 대책). "좋은 매물 먼저 잡고 천천히 팔자"는 이 구간에서 성립하지 않습니다.

그리고 시계가 세 개인데 길이가 다릅니다. 이걸 하나로 기억하시면 사고가 납니다.

• 대출 처분조건부 약정 — 기존 주택 처분 6개월
• 취득세 일시적 2주택 중과 배제 — 신규 취득 후 3년 이내 종전 주택 처분
• 양도세 일시적 2주택 특례 — 신규 취득일부터 3년 이내 종전 주택 양도 (개정 이력이 잦은 축이라 양도 시점 기준으로 재확인하셔야 합니다)

가장 짧은 6개월이 실질 마감입니다.

취득세는 별도로 8천만원대입니다

9억원 초과 주택의 취득세 표준세율은 3.0%입니다. 여기에 지방교육세 0.3%(세율×50%×20%)가 붙고, 농어촌특별세 0.2%는 전용 85㎡ 이하면 비과세입니다. 30평대 대부분인 전용 84㎡는 국민주택규모라 여기 해당합니다.

• 24억 · 전용 85㎡ 이하 → 7,920만원 (3.3%)
• 25억 · 전용 85㎡ 이하 → 8,250만원 (3.3%)
• 25억 · 전용 85㎡ 초과 → 8,750만원 (3.5%)

전용 84.98㎡와 85.1㎡ 사이에서 500만원이 갈립니다. 중개보수는 저희 도구에 없어 금액을 적지 않았습니다 — 위 금액에 더해서 잡으셔야 합니다.

2. 상급지냐 옆그레이드냐 — 총액으로는 답이 안 나옵니다

20평대에서 30평대로 가면 총액은 당연히 오릅니다. 면적이 늘었으니까요. 급지가 올랐는지 보려면 단가를 봐야 합니다.

24~5억짜리 전용 84㎡는 전용 평당 9,345~9,734만원입니다. 이 값을 지금 사시는 구의 20평대(전용 60㎡ 미만) 실거래 평당가와 견주면 답이 나옵니다. 최근 12개월 실거래입니다.

지금 사시는 구	20평대 전용 평당가	갈아탄 뒤 평당가 변화
서초구	1억 4,092만	-34% ~ -31%
강남구	1억 3,603만	-31% ~ -28%
송파구	1억 0,083만	-7% ~ -3%
용산구	9,701만	-4% ~ 0%
성동구	9,308만	0% ~ +5%
마포구	8,589만	+9% ~ +13%
강동구	7,995만	+17% ~ +22%
광진구	7,748만	+21% ~ +26%
양천구	7,559만	+24% ~ +29%
동작구	7,397만	+26% ~ +32%
중구	7,191만	+30% ~ +35%
영등포구	6,629만	+41% ~ +47%

표의 위쪽 셋은 갈아타면 단가가 떨어집니다. 면적은 늘지만 급지는 내려가는 이동입니다. 그게 나쁘다는 뜻이 아니라 — 아이 방이 필요해서 옮기는 것과 급지를 올리려고 옮기는 것은 다른 결정이고, 위쪽 셋에서는 이 매물이 전자라는 뜻입니다.

아래쪽 절반은 명확한 상급지 이동입니다. 다만 평당 30% 이상 올려서 사는 것이니 갭도 그만큼 큽니다.

24~5억이 그 구에서 어디쯤인지도 갈립니다

같은 24~5억이 어떤 구에서는 하위권 매물이고 어떤 구에서는 최고가권입니다. 30평대(전용 60~85㎡) 최근 12개월 실거래 중앙값입니다.

• 강남 30.8억 · 서초 29.5억 · 송파 27.5억 — 24~5억은 이 셋에서 중앙값 아래입니다. 상급지에 진입은 하되 그 안에서 하위 매물을 잡는 그림입니다.
• 용산 18.7억 · 성동 17.3억 · 광진 17.3억 · 마포 15.7억 · 강동 15.5억 · 동작 14.8억 · 양천 13.6억 · 영등포 13.0억 — 24~5억은 이 구들에서 중앙값을 크게 웃도는 상위 매물입니다.
• 중구는 30평대 최근 12개월 실거래 최고가가 22.9억입니다. 24~5억짜리 30평대는 이 창에 아예 없었습니다.

3. "갭이 커졌다"를 다시 재 봤습니다

지역 평균 상승률은 두 가지를 구분하지 못합니다 — 가격이 오른 것과 팔린 단지가 바뀐 것입니다. 비싼 단지가 그 달에 많이 팔리면 평균은 오르지만 아무 집값도 안 오른 것일 수 있습니다.

그래서 양쪽 기간에 모두 거래가 있는 같은 단지들만 골라 다시 계산했습니다. 최근 6개월(2026-03~08) 대 그 직전 6개월(2025-09~2026-02), 34평(±4평) 기준입니다.

구	구 전체 평균	같은 단지끼리
강남구	+13.4%	-3.3% (86개 단지)
서초구	+23.9%	+1.8% (84개 단지)
송파구	+11.2%	+8.6% (115개 단지)
성동구	+7.1%	+8.9% (86개 단지)
마포구	+0.2%	+6.4% (95개 단지)

강남·서초의 두 자릿수 상승은 대부분 구성 변화입니다. 강남은 차이가 16.7%p, 서초는 22.1%p입니다. 같은 단지만 보면 강남 34평은 86개 단지 중 57개가 내렸고 29개가 올랐습니다.

20평대(24평 ±4평)도 방향이 같습니다 — 강남 -1.3%, 서초 -0.4%, 송파 +14.1%, 성동 +10.3%, 마포 +6.4%.

그러니 최근 6개월만 놓고 보면 갭은 벌어진 게 아니라 좁아졌습니다. 상급지가 멈춘 사이 중간 급지가 올랐기 때문입니다. 질문자께서 갖고 계신 20평대가 송파·성동·마포에 있다면 그동안 오른 쪽은 오히려 이쪽입니다.

다만 이건 지난 6개월의 실적이지 앞으로의 방향이 아닙니다. 이 값 하나로 "지금이 기회다"라고 말씀드리는 게 아닙니다. 말씀드릴 수 있는 것은 "갭이 커져서 못 간다"는 전제가 이 창에서는 데이터로 지지되지 않는다는 것까지입니다.

4. 기다리면 유리한가 — 예측 대신 메커니즘

앞으로 나올 대책의 내용과 그 효과는 예측하지 않습니다. 대신 이미 시행 중인 규칙이 "기다림"에 어떻게 작용하는지는 값으로 말씀드릴 수 있습니다.

기다리는 것은 이 가격대에서 공짜가 아닙니다. 후보 매물이 24~5억이면 이미 25억 경계에 붙어 있습니다. 24억이면 4.2%, 24억 5천만원이면 2.0%만 올라도 25억을 넘습니다. 그 순간 대출 한도가 4억에서 2억으로 떨어집니다. 집값이 5천만원 오르는 것이 자기자금 2억 5천만원 추가로 돌아옵니다.

반대로 내리면 반대입니다. 25억 초과 매물을 보고 계시다면 25억 이하로 내려오는 순간 한도가 2억 늘어납니다.

경과조치는 이미 지났습니다 — 2025-10-15까지 매매계약을 체결하고 계약금까지 낸 건은 종전 규제를 적용받지만, 지금 계약하시는 건은 전부 현행 규칙입니다.

5. 구축이면 재건축을 기대하시는 경우 — 조합설립인가가 분기점입니다

24~5억짜리 30평대가 구축이라면 재건축 기대가 값에 섞여 있을 수 있습니다. 서울 25개 자치구는 전역이 투기과열지구라 여기서 규칙이 하나 걸립니다.

도시정비법 제39조 제2항 판정을 단계별로 돌려 봤습니다.

• 안전진단 단계 → 지금 사면 조합원 지위 승계 가능이 원칙입니다. 다만 조합설립인가가 나는 순간 금지로 바뀌므로 계약과 등기 사이에 단계가 넘어가는 위험을 확인하셔야 합니다.
• 조합설립인가 이후(사업시행인가·관리처분인가 포함) → 승계 불가가 원칙입니다. 사도 조합원이 못 되고 현금청산 대상이 됩니다.

예외는 있는데 양수인이 아니라 양도인 사정이 기준입니다. 파는 사람이 1세대 1주택자로서 그 집을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했거나, 세대원 전원이 근무·질병·취학·결혼으로 사업구역 밖 다른 시·군으로 이전하는 경우 등입니다. 내가 요건을 갖추는 것으로는 안 됩니다.

그리고 저희 도구는 사업 단계를 특정하지 않으면 판정을 거부합니다 — 구역 이름 없이 "강남 재건축"만 주면 cannot_judge를 돌려줍니다. 단지 이름이 정해지시면 그때 다시 물어보십시오.

토지거래허가구역은 별개 제도인데 지금 서울 전역이 해당합니다(2025-10-20부터 2027-12-31까지). 매매 자체에 허가가 필요한 구간이라 갈아타기 일정에 이 절차가 들어갑니다.

6. 파는 쪽 — 대출이 없다고 자금이 다 들어오지는 않습니다

20평대를 대출 없이 갖고 계시니 매도대금이 그대로 자금이 될 것 같지만, 양도세가 한 겹 있습니다.

1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원 초과분에 상당하는 양도차익만 과세되는 구조입니다. 비과세 자체가 사라지는 게 아니라 12억 이하 부분만 비과세입니다. 강남 20평대 중앙값이 19.1억, 서초가 22.1억이니 이 구간은 12억을 넘습니다.

저희는 비과세 해당 여부를 판정하지 않습니다. 판정에 필요한 것이 전부 사실판단이기 때문입니다. 확인하실 관문은 다섯입니다.

1. 1세대 판정 — 주민등록 분리와 생계 동일 여부는 별개입니다
2. 양도일 현재 1주택 — 분양권·조합원입주권이 주택 수에 잡히는지
3. 보유기간 2년
4. 거주기간 2년 — 취득 당시 조정대상지역이었던 집만 해당합니다. 지금 규제지역이 아니어도 취득 때 조정지역이었으면 붙습니다
5. 12억 초과분 안분 — 이 계산은 저희가 제공하지 않습니다. 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사로 가셔야 합니다

4번에 조문상 면제가 하나 있습니다 — 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했으며 그 계약금 지급일에 무주택 세대였다면, 거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 단서 및 제5호). 보유기간 2년은 그대로 남습니다. 계약서와 계약금 이체내역, 그리고 그 지역의 조정대상지역 공고일을 함께 확인하십시오.

그래서 무엇을 확인하시면 되는가

1. 후보 매물의 계약금액이 25억 0,000만원을 넘는가 — 이게 대출 2억을 가릅니다
2. 지금 집을 6개월 안에 팔 수 있는가 — 처분조건부가 아니면 한도 0원입니다
3. 지금 집과 후보의 전용 평당가를 비교했는가 — 총액이 아니라 단가입니다
4. 후보가 구축이면 정비사업 단계가 조합설립인가 전인가 후인가
5. 지금 집의 양도세 — 12억 초과분 과세를 자금 계획에 넣으셨는가
6. 취득세 8천만원대 + 중개보수를 자기자금에 포함하셨는가

확인하지 못한 것

• 질문에 단지·지역이 없어 그 24~5억이 적정한지는 판정하지 않았습니다. 위 표는 전부 구 단위 분포이고, 같은 동 같은 평형에서도 단지 평균이 24% 벌어진 실측이 있습니다. 단지 이름을 주시면 그 단지의 실거래로 다시 재 드립니다.
• 대출 한도는 규제 상한이지 승인 확약이 아닙니다. 방공제·MCI/MCG·은행 자체 심사로 더 줄어들 수 있습니다. 그리고 15억 초과 구간의 축소 한도(4억/2억)가 생애최초·서민 우대 차주에게도 같이 적용되는지는 금융위 표가 '일반 차주' 기준으로만 적혀 있어 확정하지 못했습니다 — 은행 확인이 필요합니다.
• 차주 유형·소득은 선언값입니다. 서버는 주택 수나 생애최초 해당 여부를 판정하지 않습니다. 위 계산은 연소득 1.5억·30년·4.2% 변동금리를 선언하고 돌린 값이고, 연소득 8천만원으로 낮추면 이 구간에서는 DSR이 상한을 뭅니다(24억 기준 3억 9,285만원).
• 고정 바스켓 추이는 지난 6개월의 실적이지 앞으로의 방향이 아닙니다. 실거래 신고 기한(계약 후 30일) 탓에 최신월은 아직 채워지는 중입니다.
• 정비사업의 사업지연 예외 3종(조합설립 3년 무신청·인가 후 3년 미착공·착공 3년 미준공)은 인가일·착공일 데이터가 없어 저희가 판정하지 않습니다. 조합·자치구에서 날짜를 확인하십시오.
• 중개보수는 저희 도구에 없어 금액을 적지 않았습니다.
• 규칙 확인일: 주담대 규제 2026-08-12 · 취득세 2026-08-11 · 규제지역 2026-08-11 · 비과세 지도 2026-08-13 · 조합원 지위양도 2026-08-13. 실거래 원천 갱신 2026-09-02.
• 앞으로 나올 대책의 내용과 효과는 예측하지 않습니다. 위는 전부 이미 시행 중인 규칙과 이미 신고된 실거래입니다.

정보 제공용이며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 대출 실행 전 은행, 세금은 세무사·홈택스, 정비사업 매물은 조합과 전문 법률가 확인이 필요합니다.