개인회생 중 주담대

"개인회생 중인데 주담대 받을 수 있어?" — 실제로 들어온 질문입니다.

이 질문에는 하나의 답이 없습니다. 다섯 개가 있고, 어느 것이 내 답인지는 날짜 하나가 정합니다. 그 날짜는 많은 분이 생각하는 날짜가 아닙니다.

먼저 결론 세 줄

하나. 신용정보원에 공공정보가 등록되는 시점은 개시결정이 아니라 변제계획 인가결정입니다. 두 결정은 수개월 벌어지는 게 보통이라, 이걸 혼동하면 언제 대출이 열리는지 예측이 통째로 틀립니다.

둘. 2025-07-18부터 인가결정 후 1년 이상 변제계획대로 성실히 갚으면 그 기록을 조기 삭제합니다. 여기서 세는 1년도 인가결정일부터입니다. 이 제도는 시행 전부터 진행 중이던 사건에도 소급 적용됩니다.

셋. 그런데 기록이 지워지는 것과 대출이 되는 것은 다른 일입니다. 같은 조건에서 월 변제금 25만원이 한도를 2억 4,000만원에서 2억 827만원으로 깎습니다. 낙인이 사라진 자리에 산수가 남습니다.

지금 어느 단계입니까

기록이 지워지는 것과 대출이 되는 것

조기삭제를 받으면 형식적인 결격이 사라져 심사 접수가 가능해지고, 신용점수 회복이 시작되고, 카드 발급 같은 일상 금융도 풀립니다.

복구되지 않는 것이 셋입니다.

• 변제 의무는 그대로입니다. 기록 삭제는 낙인 제거이지 채무 면제가 아닙니다. 면제는 변제를 다 마친 뒤 면책결정에서 옵니다.
• 회생 변제 중인 채무의 원리금이 심사와 DSR에 부채로 반영될 수 있습니다. 여기서 아래 산수가 나옵니다. 다만 채권 구성에 따라 다릅니다 — 금융권 대출·카드는 신용정보망에 남고, 개인 간 채무 같은 비금융 채무는 안 잡힐 수 있습니다. 채권자 목록으로 확인하셔야 합니다.
• 회생에 포함됐던 금융기관의 자체 기록은 남을 수 있습니다. 그래서 새 대출은 그 은행이 아닌 다른 은행이 유리할 수 있습니다.

월 변제금이 한도를 먹는 산수

한도 계산기에 조건을 선언해 다섯 번 물었습니다. 충청북도 청주시(비수도권 비규제) 3억원 아파트 · 무주택 생애최초 · 연소득 4,000만원 · 30년 만기 · 약정금리 4.5% · 5년 주기형. 변제금만 바꿨습니다.

• 월 변제금 0원 → 2억 4,000만원. 한도를 정하는 것은 LTV 80%입니다(DSR로는 2억 5,634만원까지 되므로 DSR이 남습니다).
• 월 8만원 → 2억 4,000만원. 아직 LTV가 상한입니다. DSR 쪽 한도가 2억 4,031만원까지 내려와 LTV와 거의 붙었습니다.
• 월 25만원 → 2억 827만원. 여기서 상한을 정하는 규제가 LTV에서 DSR로 넘어갑니다. 3,173만원 감소.
• 월 50만원 → 1억 6,021만원. 7,979만원 감소.
• 월 75만원 → 1억 1,214만원. 1억 2,786만원 감소.

읽는 법이 두 가지 있습니다.

첫째, 넘어가는 지점이 놀랍게 낮습니다. 월 변제금이 대략 8만원을 넘어서면 이 조건에서는 한도를 정하는 규제가 바뀝니다. 그 아래에서는 담보가 상한이고, 그 위에서는 소득이 상한입니다. 개인회생 변제금이 월 8만원 이하인 경우는 드물기 때문에, 실제로는 거의 항상 소득이 상한이라고 보는 게 맞습니다.

둘째, 그 뒤로는 기울기가 일정합니다. 넘어간 다음부터 월 변제금 10만원마다 한도가 약 1,922만원씩 줄어듭니다. 소득 4,000만원의 40%인 연 1,600만원이 갚을 수 있는 총액인데, 변제금이 그 앞에서 먼저 떼어 가기 때문입니다.

여기 쓰인 DSR 산정금리는 4.72%입니다 — 약정금리 4.5%에 스트레스 금리 0.225%p가 붙은 값이고, 그 0.225%p는 지방 기준 0.75%p에 주기형 적용비율 30%를 곱한 것입니다. 실제로 내는 이자는 4.5%이고, 4.72%는 한도를 정할 때만 쓰는 숫자입니다.

그래서 이 구간에서 한도를 늘리는 방법은 담보를 바꾸는 것이 아니라 변제금을 줄이거나 끝내는 것입니다. 앞의 갈래에서 면책결정이 "완전히 열리는 구간"이었던 이유가 이것입니다.

두 표가 어긋나는 자리

정직하게 적어야 할 것이 있습니다.

같은 조건(청주 3억원·무주택·생애최초·연소득 4,000만원)으로 저희 상품 대조기를 부르면 은행 주담대·디딤돌·보금자리론 세 개가 모두 '가능'으로 나옵니다. 그런데 그 대조기에는 회생 상태를 넣는 칸이 아예 없습니다. 그 '가능'은 회생을 보지 않은 답입니다.

한 겹 더 있습니다.

• 보금자리론의 자격 요건에는 신용 문턱이 값으로 적혀 있습니다 — CB점수 271점 이상.
• 디딤돌의 자격 요건에는 신용 조건이 아예 없습니다. 적혀 있는 것은 무주택 세대주·소득·주택가격·전용면적·순자산뿐입니다.
• 그런데 회생 규칙표는 공공정보 등록 중에는 디딤돌과 보금자리론 둘 다 신규 심사에서 사실상 거절 사유라고 적습니다.

요건표에 안 적혀 있다는 것이 통과한다는 뜻은 아닙니다. 요건표는 대상과 상한을 정하는 표이고, 거절은 그 뒤의 심사에서 일어납니다. 저희는 이 둘을 구분하지 못합니다 — 디딤돌이 요건 단계에서 통과한 뒤 심사에서 걸리는 것인지, 저희 요건표가 신용 조건을 빠뜨린 것인지 확인하지 못했습니다. 기금e든든 공고가 진실원이니 그쪽을 확인하셔야 합니다.

기다리는 동안 규칙이 바뀝니다

이 질문의 답이 "1년을 채우고 다시 오세요"인 경우가 많습니다. 그러면 그 1년 뒤의 규칙이 오늘 규칙과 같은지가 중요해집니다. 확인된 변경이 하나 있습니다.

2026-12-31에 지방 스트레스 DSR 2단계 유예가 끝납니다 — 이 글을 쓰는 날로부터 114일 뒤입니다. 비수도권 비규제지역의 스트레스 기준이 0.75%p에서 1.5%p로 오르고, 금리유형별 적용비율도 2단계에서 3단계로 올라갑니다. 한도가 줄어드는 방향입니다. 이후 연장 여부는 정해지지 않았습니다.

위의 2억 827만원·1억 6,021만원 같은 숫자는 지방 2단계가 살아 있는 동안의 값입니다. 내년에 같은 조건으로 다시 계산하면 더 작게 나올 수 있습니다. 대출 규제는 2025년에만 6·27과 10·15 두 차례 강화됐습니다.

정리하면

같은 질문에 답이 다섯 개인 이유는 규칙이 복잡해서가 아니라, "회생 중"이라는 말이 다섯 개의 서로 다른 상태를 한 단어로 덮고 있어서입니다.

가장 먼저 할 일은 대출 상담이 아니라 인가결정일을 확인하는 것입니다. 대법원 '나의사건검색'에서 사건번호로 조회하면 개시일과 인가일이 각각 나옵니다. 그 날짜에 1년을 더한 값이 다음 구간이 열리는 날이고, 거기서부터 위의 산수를 다시 하시면 됩니다.

그리고 그 산수를 할 때는 담보 가격이 아니라 월 변제금부터 넣으세요. 이 조건에서 한도를 정한 것은 거의 언제나 그쪽이었습니다.

확인하지 못한 것

이 글의 값은 전부 저희 규칙표와 한도 계산기를 실제로 호출해 받은 것이고, 받지 못한 것은 채우지 않았습니다. 무엇을 받지 못했는지 그대로 적습니다.

• 개시결정과 인가결정 사이 구간의 신용 상태를 모릅니다. 등록이 인가결정 시점에 시작된다는 것까지가 확인된 값이고, 그 앞에서 은행이 무엇을 보는지는 저희 자료에 없습니다.
• 조기삭제가 자동인지 신청해야 하는지 모릅니다. 저희 자료가 "실무가 사건마다 다르다"고 적어 둡니다.
• 회생 변제금이 DSR에 잡히는 방식에 일반화된 표가 없습니다. 위 한도 숫자는 변제금이 기존 원리금으로 전액 잡힌다고 가정한 값입니다. 채권 구성에 따라 덜 잡힐 수 있고, 그러면 한도는 위 값보다 커집니다.
• 개별 은행의 자체 심사 기준을 모릅니다. 회생에 포함됐던 금융기관의 기록이 남을 수 있다는 것까지가 확인된 값입니다.
• 디딤돌 요건표에 신용 조건이 없는 이유를 모릅니다(본문 「두 표가 어긋나는 자리」).
• 조문 번호가 없습니다. 조기삭제의 근거로 저희 자료가 대는 것은 법률이 아니라 「일반신용정보관리규약」 개정이고, 대출 규제의 근거는 금융위원회 대책 발표입니다. 독자가 원문을 대조할 조문 번호를 드리지 못합니다.
• CB점수를 조회하지 못합니다. 보금자리론의 271점 문턱은 값으로 받았지만 지금 몇 점인지는 본인이 확인하셔야 합니다.
• 전세대출과 생활안정자금 대출의 한도는 계산하지 않습니다. 보증기관·상품·은행별 상한이 지배해서 저희 자료가 계산을 거부합니다.
• 확인일이 지났습니다. 회생·대출 규칙은 2026-08-12, 디딤돌은 2026-08-13, 보금자리론과 생활안정자금은 2026-08-14 확인분입니다. 조기삭제 제도 자체가 2025-07에 신설된 것이라 운영 문구가 바뀔 수 있습니다.
• 개별 판정은 하지 않습니다. 회생 인가 여부, 변제계획의 내용, 대출 승인 여부는 이 글이 정할 수 있는 것이 아닙니다. 회생 사건은 담당 법률가 확인이 먼저이고, 한도는 은행 심사가 우선합니다.