과천 아파트 시세, 전세 끼면 어디가 더 드나요

과천 원문동에는 준공 연도가 13년 벌어진 두 단지가 걸어서 오갈 거리에 있습니다. 2008년 준공된 래미안슈르와 2021년 준공된 과천위버필드입니다. 최근 12개월 신고분으로 전용 85.0㎡ 분양 35평형을 보면 매매 평균은 22억 1,750만원과 24억 2,000만원, 위버필드가 2억 250만원 비쌉니다. 그런데 같은 기간 전세 중앙값이 9억원과 11억 1,175만원이라, 매매가에서 전세보증금을 뺀 금액은 13억 1,750만원과 13억 825만원입니다. 2억 비싼 신축 쪽이 925만원 적습니다.

과천에서는 이 뒤집힘이 한 쌍의 예외가 아닙니다. 아래에서 일곱 개 단지를 같은 방식으로 놓고 봅니다.

과천시 평형대별 실거래 (최근 6개월)

평형대	전용면적	중앙값	평균	전용 평당	거래
소형	60㎡ 미만	20.0억	19.6억	1억 1,013만원	76건
중소형	60~85㎡	23.5억	23.0억	9,006만원	89건
중형	85~115㎡	26.2억	25.5억	8,181만원	13건
대형	115㎡ 이상	집계 미제공	집계 미제공	—	5건

6개월 신고분은 184건이고 이상 거래 1건을 걸러 183건이 집계에 들어갔습니다. 115㎡ 이상은 5건뿐이라 중앙값·평균이 아예 나오지 않습니다 — 값이 0인 것이 아니라 내주지 않은 것입니다.

평당가 열을 세로로 읽으면 방향이 거꾸로입니다. 넓어질수록 전용 평당 단가가 내려가서, 소형이 중형보다 34.6% 비쌉니다. 과천에서 "소형"은 대체로 좁은 집이 아니라는 사정이 여기에 겹칩니다. 지역 집계 76건 가운데 단지 색인에서 평형까지 확인되는 71건을 펼쳐 보면, 전용 55㎡ 미만은 네 건뿐이고 나머지는 전부 전용 59㎡대 분양 24평형입니다. 그 네 건 중 셋(전용 35.93㎡ 두 건과 46.01㎡ 한 건)은 과천위버필드 한 단지에서 나왔고, 남은 한 건은 아래 '확인하지 못한 것'에 적은 부림동 주공9단지 건입니다. 작은 집을 찾아 과천에 들어오려 해도 매물 자체가 거의 없다는 뜻입니다.

주요 7개 단지의 전용 84~85㎡

전세가 함께 신고된 평형만 골라 같은 12개월 기간으로 매매·전세를 나란히 놓았습니다. 분양 34평과 35평은 같은 실평형이 반올림 경계에서 갈린 것이라, 단지마다 표본이 두꺼운 쪽 한 줄만 실었습니다.

단지	법정동	준공	매매 평균	전세 중앙값	전세가율	매매−전세
과천푸르지오써밋	중앙동	2020	26억 8,375만원	12억 8,000만원 (23건)	47.7%	14억 375만원
과천자이	별양동	2022	24억 4,492만원	11억 5,250만원 (48건)	47.1%	12억 9,242만원
과천위버필드	원문동	2021	24억 2,000만원	11억 1,175만원 (30건)	45.9%	13억 825만원
센트럴파크푸르지오써밋	부림동	2020	23억 7,139만원	11억 5,000만원 (37건)	48.5%	12억 2,139만원
래미안센트럴스위트	별양동	2018	22억 7,750만원	11억원 (22건)	48.3%	11억 7,750만원
래미안슈르	원문동	2008	22억 1,750만원	9억원 (73건)	40.6%	13억 1,750만원
래미안에코팰리스	중앙동	2007	20억 9,650만원	9억 5,000만원 (37건)	45.3%	11억 4,650만원

준공 연도가 값의 순서를 만들지 않습니다. 2020년 과천푸르지오써밋이 2022년 과천자이보다 2억 3,883만원 위에 있고, 같은 2020년인 센트럴파크푸르지오써밋은 그 써밋보다 3억 1,236만원 아래입니다. 두 써밋은 이름이 비슷하지만 중앙동과 부림동으로 동이 다르고, 실거래도 3억 넘게 갈려 있습니다. 과천에서 단지 이름의 앞뒤를 흘려 읽으면 3억이 어긋납니다.

전세를 끼면 순위가 바뀐다

맨 오른쪽 열, 매매가에서 전세보증금을 뺀 금액만 따로 세워 보면 표의 순서가 무너집니다.

매매 평균 6위인 래미안슈르(22억 1,750만원)의 차액 13억 1,750만원은 매매 3위 과천위버필드(13억 825만원)보다 크고, 매매 2위 과천자이(12억 9,242만원)보다도 큽니다. 과천자이는 래미안슈르보다 매매가가 2억 2,742만원 비싼데, 전세를 낀 매수에서는 자기자금이 2,508만원 덜 듭니다. 2022년 준공 단지가 2008년 준공 단지보다 초기 자금이 적게 드는 상태입니다(취득세·중개보수 등은 뺀 계산입니다).

원인은 전세 쪽에 있습니다. 래미안슈르의 전세가율 40.6%는 표의 일곱 곳 중 유일하게 40%대 초반이고, 나머지는 45.3%에서 48.5% 사이에 몰려 있습니다. 전세는 그 집에 실제로 사는 값에 가깝게 매겨지므로, 2008년 단지의 전세가 신축보다 2억 낮게 형성되는 것 자체는 이상하지 않습니다. 이상한 것은 매매가가 그 차이만큼 내려가 있지 않다는 점입니다. 래미안슈르 전세 73건은 표에서 가장 두꺼운 표본이라 전세 쪽 값이 흔들려서 생긴 착시로 보기도 어렵습니다.

매매가와 거주 가치가 벌어져 있다는 것까지가 이 데이터로 말할 수 있는 전부입니다. 그 간격이 재건축·리모델링 기대인지 다른 요인인지는 실거래 신고 원장에 들어 있지 않습니다.

법정동으로 나누면 갈현동이 3.7억 낮다

과천은 아파트 실거래가 다섯 개 법정동에서 나옵니다. 전용 60~85㎡ 중소형만 뽑으면 이렇습니다.

법정동	소형(60㎡ 미만)	중소형(60~85㎡)	중형(85~115㎡)
중앙동	21.0억 (15건)	25.8억 (14건)	—
부림동	19.9억 (5건)	23.9억 (13건)	27.6억 (3건)
원문동	19.0억 (42건)	23.8억 (33건)	—
별양동	20.2억 (14건)	23.2억 (20건)	25.9억 (6건)
갈현동	—	19.5억 (10건)	—

갈현동 중소형 19억 5,000만원은 바로 위 별양동보다 3억 7,000만원 낮습니다. 그런데 갈현동에 있는 단지는 과천르센토데시앙(2023)·과천푸르지오오르투스(2023)·과천푸르지오벨라르테(2022)·과천푸르지오라비엔오(2021)·과천센트레빌아스테리움(2020) 다섯 곳으로, 과천에서 가장 최근에 지어진 축입니다. 6개월간 이 다섯 단지의 신고 건수를 다 합쳐도 11건입니다.

개별 거래로 내려가 보면 갈현동 전용 84~85㎡는 19억원에서 21억 8,000만원 사이에서 신고됐습니다. 같은 6개월에 별양동 과천자이 전용 84.93㎡는 22억 9,500만원에서 25억원 사이입니다. 준공 연도로는 갈현동 쪽이 한두 해 더 신축인데 값은 3억에서 6억 아래에 있습니다. 이 차이가 무엇에서 오는지는 실거래 원장에 답이 없습니다. 다만 표를 인용할 때 "갈현동이 싸다"를 곧바로 "갈현동 아파트가 싸다"로 옮기면 안 되는 이유는 분명합니다 — 여기 실린 값은 여섯 달 동안 팔린 열 건의 가운데 값입니다.

1984년 주공10단지 1층이 30억에 팔렸다

과천에서 1990년대 이전 준공 단지의 거래는 6개월간 손에 꼽습니다. 그중 값이 확인된 것은 중앙동 주공10단지(1984년 준공, 과천역 183m)의 전용 124.45㎡ 한 건으로, 2026년 5월 23일 1층이 30억원에 신고됐습니다. 전용 평당 7,969만원입니다.

같은 6개월 안에서 2020년 준공 과천푸르지오써밋 전용 84.99㎡의 가장 최근 거래는 2026년 8월 8일 11층 27억 2,000만원, 전용 평당 1억 580만원입니다. 42년 된 저층 아파트가 총액으로는 신축 34평형보다 2억 8,000만원 비싸지만, 면적으로 나누면 24.7% 쌉니다.

한편 별양동 과천타워(1997년 준공, 정부과천청사역 195m) 전용 80.93㎡는 2026년 3월 25일 9층이 10억 2,000만원에 신고됐습니다. 전용 평당 4,166만원으로, 주공10단지의 절반가량입니다. 더 오래된 단지가 평당 1.9배인 셈입니다. 과천에서 값을 가르는 것이 연식이 아니라는 사실은 이 두 건으로도 보이지만, 둘 다 표본이 각각 1건이므로 단지 시세로 인용할 값은 아닙니다.

월별 흐름을 그리지 못한 이유

과천시 전용 84~85㎡(전용 26평)의 최근 18개월 신고는 328건입니다. 그런데 월별로 흩으면 18개월 가운데 7개월이 10건 미만이고, 2025년 11월과 2026년 1월은 2건씩입니다. 두 건의 평균은 그달에 어느 단지 몇 층이 팔렸느냐를 그대로 옮긴 값이라, 앞뒤 달과 빼서 증감률을 만들면 없는 흐름이 생깁니다.

건수가 얇은 달을 빼고 방향만 판정하면 이 평형은 처음 석 달 평균 대비 최근 석 달 평균으로 21.2% 위에 있습니다. 전용 59㎡대(전용 18평)는 같은 방식으로 25.5%입니다. 작은 평형이 더 올라온 상태입니다.

여기서 하나 어긋나는 값이 있습니다. 평형을 고정하지 않고 과천시 전체 평당가로 보면 2026년 2월 대비 7월이 6.2% 아래입니다. 방향이 반대인데, 2026년 2월의 과천 전체 신고가 14건이라는 것을 함께 보면 설명이 됩니다. 실제로 전용 84.98㎡만 고정해 두 달을 비교하면 2026년 2월 평균 23억 9,440만원(5건), 7월 23억 9,250만원(10건)으로 거의 같습니다. 지역 전체 평균의 등락 가운데 상당 부분은 그달에 어떤 평형이 팔렸는지가 만듭니다.

과천 평당가는 서울 동작구보다 49% 높다

2026년 7월 완결분 기준으로 인접·유사 지역과 전용 평당가를 나란히 놓으면 이렇습니다.

지역	전용 평당가	7월 중앙값	7월 거래
경기도 과천시	9,764만원	22억 7,825만원	20건
경기도 성남시 분당구	7,580만원	16억 1,533만원	457건
서울특별시 동작구	6,549만원	11억 7,894만원	233건
경기도 안양시 동안구	4,175만원	8억 4,338만원	518건

과천 평당가는 서울 동작구보다 49.1% 높고 분당구보다 28.8% 높습니다. 총액 중앙값으로도 과천은 동작구의 1.9배입니다. 다만 과천의 7월 거래는 20건이고 나머지 세 곳은 233~518건입니다. 과천 쪽 값은 나머지보다 한 자릿수 적은 표본 위에 서 있어, 한 달 치를 지역 시세로 굳혀 읽을 값은 아닙니다.

확인하지 못한 것

• 부림동 주공9단지의 23억 5,000만원: 단지 색인에는 전용 54.48㎡ 1건이 23억 5,000만원으로 올라 있는데, 계약해제 신고를 걸러내는 쪽으로 같은 단지·같은 평형을 다시 조회하면 "최근 6개월 거래 내역이 없다"는 답이 옵니다. 두 집계가 어긋나므로 이 글에서는 값으로 쓰지 않았습니다. 해제된 계약일 가능성이 있습니다.
• 115㎡ 이상 대형: 6개월 5건이라 중앙값·평균이 제공되지 않았습니다. 위 표의 "집계 미제공"은 거래가 없다는 뜻이 아닙니다.
• 갈현동이 낮은 이유: 전매제한·거주의무 같은 공급 조건은 실거래 신고 원장에 들어 있지 않아, 값 차이의 원인을 이 데이터로는 지목할 수 없습니다. 갈현동 다섯 단지 중 네 곳은 가장 가까운 지하철역 정보 자체가 색인에 비어 있습니다.
• 과천타워의 10억 2,000만원: 이 한 건은 과천 중소형 중앙값 23억 5,000만원의 절반 이하입니다. 지역 평형대 집계에서 이상 거래로 걸러진 1건이 무엇인지 원장이 알려주지 않아, 같은 거래인지는 확인하지 못했습니다.
• 정비사업 단계: 주공 계열 단지의 재건축 추진 단계·조합 설립 여부는 이 데이터에 없습니다.
• 매물 호가: 이 글의 숫자는 전부 신고된 실거래입니다. 지금 나와 있는 매물의 호가는 여기에 없습니다.
• 2026년 8월: 아직 끝나지 않은 달이라 8월 신고분은 최종값이 아닙니다.

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※ 국토부 부동산거래신고 매매·전월세 실거래 기준(2026-08-28 갱신분). 평형대·법정동 집계는 최근 6개월, 단지별 매매 평균·전세 중앙값·전세가율·차액은 최근 12개월, 월별 방향 판정은 최근 18개월 신고분입니다. 법원경매 낙찰가는 이 집계에 들어 있지 않습니다. 평형대 집계에는 이상 거래 필터가 적용됐고, 법정동별 값과 지역 평당가 비교에는 적용되지 않았습니다.