은평구 아파트 시세, 불광동 84㎡는 얼마인가요

은평구 불광동에는 매매 평균이 1% 차이로 붙어 있는 두 아파트가 있습니다. 1988년 준공된 라이프미성 전용 84.7㎡가 9억 2,453만원, 2010년 준공된 북한산현대힐스테이트3차 전용 85.0㎡가 9억 3,375만원(둘 다 최근 12개월 실거래 평균)입니다. 그런데 같은 기간 전세 중앙값은 4억원과 5억 5,000만원으로 1억 5,000만원이 벌어져 있습니다. 매매가 붙어 있는데 전세가 갈린다는 것은, 앞 단지의 매매가에 사는 값이 아닌 다른 무엇이 얹혀 있다는 뜻입니다.

은평구 평형대별 실거래 (최근 6개월)

평형대	전용면적	중앙값	평균	거래
소형	60㎡ 미만	8.6억	8.9억	648건
중소형	60~85㎡	9.1억	9.7억	913건
중형	85~115㎡	10.2억	10.3억	131건
대형	115㎡ 이상	10.9억	10.6억	93건

거래가 몰리는 곳은 60~85㎡ 구간입니다. 6개월간 신고된 1,785건 가운데 913건, 절반을 조금 넘습니다. 소형과 중소형의 중앙값 차이는 5,000만원인데, 중소형과 대형의 차이는 1억 8,000만원입니다. 은평구에서 평수를 넓히는 비용은 60㎡ 선을 넘을 때보다 85㎡ 선을 넘을 때 더 크게 붙습니다.

주요 10개 단지의 전용 84㎡

거래가 많은 순으로 열 개 단지를 뽑아 전용 84~85㎡ 값만 모았습니다. 같은 평형끼리라 단지 간 비교가 됩니다.

단지	법정동	준공	전용 84~85㎡ 평균	거래
녹번역e편한세상캐슬	응암동	2021	14.8억	7건
DMC롯데캐슬더퍼스트	수색동	2021	13.0억	11건
DMCSK뷰아이파크포레	수색동	2025	12.7억	13건
북한산푸르지오	녹번동	2015	11.9억	25건
백련산에스케이뷰아이파크	응암동	2020	11.7억	23건
백련산파크자이	응암동	2021	10.5억	5건
라이프미성	불광동	1988	9.6억	24건
북한산현대힐스테이트3차	불광동	2010	9.4억	10건
백련산힐스테이트1차	응암동	2011	8.7억	15건
e편한세상 수색 에코포레	수색동	2003	8.2억	15건

준공 연도가 대체로 값의 순서를 만들지만 예외가 있습니다. 1988년 준공된 라이프미성 9.6억은 2010년·2011년 준공 단지들(9.4억·8.7억)보다 위에 있습니다. 은평구에서 연식만으로 순위를 매기면 이 지점에서 어긋납니다.

같은 동, 같은 평형, 다른 전세

라이프미성과 북한산현대힐스테이트3차는 둘 다 불광동이고 지하철역까지 각각 542m·1,021m입니다. 전용 84~85㎡ 매매가는 앞서 본 대로 붙어 있습니다. 갈리는 것은 임대차 쪽입니다.

구분	라이프미성(1988)	북한산현대힐스테이트3차(2010)
전용면적	84.7㎡	85.0㎡
매매 평균	9억 2,453만원	9억 3,375만원
전세 중앙값	4억원 (42건)	5억 5,000만원 (26건)
전세가율	43.3%	58.9%
매매−전세 차액	5억 2,453만원	3억 8,375만원

전세가율이 15.6%p 차이 납니다. 작은 평형에서도 방향은 같아서, 라이프미성 전용 66.7㎡가 42.6%인 반면 북한산현대힐스테이트3차 전용 60.0㎡는 55.0%입니다.

전세는 실제로 그 집에 사는 값에 가깝게 매겨집니다. 1988년 준공 단지의 전세가 2010년 단지보다 1억 5,000만원 낮게 형성된 것은 거주 조건의 차이로 설명이 됩니다. 반면 매매가는 그 차이를 반영하지 않고 거의 같은 자리에 있습니다. 두 값의 간격이 뜻하는 것은 매수자가 거주 가치 외의 무언가에 값을 치르고 있다는 것이고, 1988년이라는 연식이 그 후보를 좁혀 줍니다. 다만 이 데이터에는 정비사업 진행 단계가 들어 있지 않아, 그것이 재건축 기대인지 다른 요인인지까지는 여기서 단정할 수 없습니다.

실무적으로 갈리는 지점은 자기자금입니다. 매매가가 같은데 전세를 낀 매수의 차액은 5억 2,453만원과 3억 8,375만원으로 1억 4,078만원 차이가 납니다(취득세·비용 제외).

라이프미성 84.65㎡의 최근 6개월

라이프미성 전용 84.65㎡는 최근 6개월 동안 22건이 신고됐습니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 15일 12층 10억 5,000만원이고, 최근 5건 평균은 10억 760만원, 중앙값은 10억 1,000만원입니다. 같은 6개월 안에서 2026년 5월 이전에 계약된 9건의 평균은 9억 200만원이었으므로, 앞뒤를 비교하면 11.7% 올라와 있습니다.

층별로 나눠 보면 여기에 하나 더 걸리는 것이 있습니다.

층 밴드	거래	평균	이상 거래 제외 시
저층 (1~3층)	3건	9억 1,933만원	9억 1,933만원
중층 (4~8층)	8건	9억 8,225만원	9억 8,225만원
고층 (9~15층)	11건	9억 6,118만원	9억 9,680만원

표를 그대로 읽으면 이 단지는 중층이 고층보다 비쌉니다. 그런데 고층 11건 안에는 2026년 3월 23일 10층 6억 500만원이 들어 있습니다. 같은 달 중앙값 9억 1,000만원과 3억원 가까이 벌어진 거래입니다. 이 한 건을 빼면 고층 평균은 9억 9,680만원이 되어 순서가 뒤집힙니다.

이런 거래는 지워야 할 오류가 아닙니다. 급매일 수도, 특수관계인 간 거래일 수도, 층·향 조건이 나쁜 물건일 수도 있습니다. 여기서 확인할 수 있는 것은 표본이 열 건 남짓인 단지·평형에서는 거래 한 건이 "고층이 비싸다/싸다"를 뒤집는다는 사실입니다. 중개사무소에서 들은 층별 시세와 실거래 표가 어긋난다면, 먼저 볼 것은 건수입니다.

동별 표에서 대조동 소형이 1.9억으로 찍히는 이유

은평구를 법정동으로 나눠 보면 전용 60~85㎡ 중앙값이 증산동 16억 1,750만원에서 구산동 5억 8,650만원까지 2.8배 벌어집니다. 같은 구 안에서 이 정도 폭이 나오므로 "은평구 시세"라는 하나의 숫자는 실제 매물과 잘 맞지 않습니다.

여기서 눈에 띄는 값이 대조동 소형(전용 60㎡ 미만)의 1억 9,000만원입니다. 응암동 같은 구간이 8억 5,000만원인 것과 나란히 놓으면 설명이 안 되는 값입니다.

대조동만 따로 집계해 보면 원인이 드러납니다. 최근 6개월 대조동 소형 신고 93건 중 49건, 즉 52.7%가 이상 거래로 걸러집니다. 남은 44건의 중앙값은 4억 1,750만원, 평균은 4억 6,020만원입니다. 1.9억은 걸러내기 전 93건의 가운데 값이고, 그 93건의 절반 이상이 통상적인 매매와 다른 가격대에 있다는 뜻입니다. 임대주택 분양전환처럼 시세와 무관한 가격이 신고되는 거래가 섞이면 이런 모양이 나옵니다.

은평구 전체로 보면 6개월 신고 2,085건 중 300건(14.4%)이 같은 기준에 걸립니다. 구 평균으로는 14%인 비율이 대조동 소형에서는 52.7%입니다. 특정 동·특정 평형의 중앙값을 인용하기 전에 원본 건수와 걸러진 건수를 함께 보는 편이 안전합니다.

확인하지 못한 것

• 월별 추이: 은평구 전용 84㎡의 월별 흐름은 이 데이터로 그리지 못했습니다. 최근 18개월 중 11개월이 월 10건 미만이라, 월평균이 그달에 어떤 단지가 팔렸느냐에 따라 널뜁니다. 방향을 말하려면 평형 조건을 풀거나 지역을 넓혀야 합니다.
• 정비사업 단계: 라이프미성을 비롯한 노후 단지의 재건축·리모델링 추진 단계와 조합 설립 여부는 이 실거래 데이터에 없습니다. 매매가와 전세가의 간격은 확인했지만 그 원인을 정비사업으로 지목하는 것은 여기서는 추정입니다.
• e편한세상 수색 에코포레의 준공 연도: 단지 색인에 2003년으로 기록돼 있어 표에 그대로 적었습니다. 브랜드 사용 시기와 어긋나 보이지만 원본을 다시 확인하지 못했습니다.
• 매물 호가: 이 글의 숫자는 전부 신고된 실거래입니다. 지금 나와 있는 매물의 호가는 여기에 없습니다.
• 2026년 8월: 아직 끝나지 않은 달이라 8월 신고분은 최종값이 아닙니다. 위 6개월 집계에는 포함돼 있습니다.

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※ 국토부 부동산거래신고 매매·전월세 실거래 기준(2026-08-28 갱신분). 단지 평균은 최근 6개월, 전세가율·차액은 최근 12개월 신고분. 법원경매 낙찰가는 이 집계에 들어 있지 않습니다. 평형대 집계에는 이상 거래 필터가 적용됐고, 법정동별 값에는 적용되지 않았습니다.