경매선순위 가처분관련 질문

먼저, 조문에는 가처분이 없습니다

선순위 가처분은 낙찰받아도 안 없어진다고들 합니다. 저희 도구도 그렇게 답했는데, 답하면서 신뢰도를 한 단계 낮춰 붙였습니다.

제91조 제3항·제4항의 열거(지상권·지역권·전세권·등기된 임차권)에 들어 있지 않다. 선순위면 말소촉탁 대상이 아니라는 것이 실무의 취급이다. confidence: 실무 통설. 조문이 정면으로 규정한 것이 아니므로 단정하지 말고 매각물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 기재를 우선 인용하라.

이 한 줄이 오늘 질문의 핵심입니다. 가처분이 인수되는 이유는 법이 인수하라고 정했기 때문이 아니라, 소멸하라고 정한 목록에 안 들어갔기 때문입니다.

민사집행법 제91조(2026-02-01 시행판)가 실제로 정한 것은 이렇습니다.

제2항. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

제3항. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

제4항. 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

제5항. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

읽는 법이 셋으로 갈립니다.

1. 저당권은 순위를 안 따지고 전부 소멸합니다. 선순위 근저당이 남아 매수인에게 넘어오는 일은 없습니다.
2. 앞뒤를 따지는 것은 네 가지뿐입니다. 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권. 그 앞뒤를 가르는 선을 실무가 '말소기준권리'라고 부릅니다.
3. 유치권은 순위와 무관하게 인수됩니다. 등기부에 안 나타나므로 등기부만 봐서는 못 찾습니다.

가처분은 1번도 2번도 3번도 아닙니다. 조문 어디에도 안 나옵니다. 그래서 "선순위면 안 지워진다"가 실무의 결론이 됐고, 저희는 그것을 조문의 결론인 것처럼 옮기지 않습니다.

덧붙이면 '말소기준권리'라는 말 자체가 법문에 없습니다. 조문은 '저당권·압류채권·가압류채권'이라고만 하고, 그중 등기 접수가 가장 빠른 것을 실무가 기준선으로 불러 온 것입니다. 조문을 찾으면 안 나온다고 놀라지 않으셔도 됩니다.

그래서 실제 명세서를 열어 봤습니다

규칙만 옮기면 인터넷에 있는 다른 글과 같아집니다. 법원 매각물건명세서를 도구로 직접 꺼내 세어 봤습니다.

2026-08-23 오전 9시 35분 수집분, 7개 시도의 주거용 물건 89건을 매각기일 임박순으로 뽑아 사건별로 조회했습니다.

• 매각물건명세서가 수집된 사건: 88건 (1건은 미수집, 기일 1주 전에야 게시되는 문서라 창 밖)
• 인수 권리가 문장으로 적힌 사건: 24건
• 그중 가처분이 나오는 사건: 0건
• 가등기, 유치권, 법정지상권: 각 0건

24건의 내역은 이렇습니다. 임차권등기 23건, 전세권 1건. 전부 제91조 제3항·제4항이 이름을 대고 열거한 권리들입니다.

선순위 설정(기준선이 된 등기) 88건의 분포도 같이 셌습니다. 근저당 58건, 압류 11건, 경매개시결정 10건, 가압류 8건, 전세권 1건. 여기에도 가처분은 없습니다.

이 0건을 "가처분 물건은 없다"로 읽으시면 안 됩니다. 저희 도구에는 명세서 본문을 낱말로 검색하는 기능이 없습니다. 지역과 용도로 89건을 뽑아 하나씩 열어 본 결과이고, 가처분 낀 물건을 겨냥해 찾은 것이 아닙니다. 못 봤다는 것이지 없다는 것이 아닙니다.

다만 이 표본이 말해 주는 것이 하나는 있습니다. 경매 물건을 봤을 때 실제로 마주칠 확률이 높은 인수 부담은 가처분이 아니라 임차권등기입니다. 24건 중 23건이 그쪽이었습니다.

같은 전세권인데 결론이 반대인 두 사건

가처분은 못 찾았지만, 제91조 제4항이 어떻게 작동하는지 정면으로 보여주는 사건 두 개가 표본에 있었습니다. 둘 다 전세권이고, 결론이 반대입니다.

인수된 쪽

수원지방법원 2025타경53511, 용인 기흥구 신동백롯데캐슬에코1단지 110동 4001호입니다.

• 감정가 14억 5,000만원
• 최저입찰가 8,358만원 (감정가의 5.8%)
• 유찰 8회
• 매각기일 2026-08-24

명세서에 이렇게 적혀 있습니다.

을구 7번 전세권설정등기(2024.03.12. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

선순위 설정은 '2025.01.23. 경매개시결정'입니다. 근저당도 압류도 가압류도 없어서 개시결정이 기준선이 된 사건입니다. 전세권 등기가 2024년 3월, 기준선이 2025년 1월이니 전세권이 앞섭니다.

14억 5천만원짜리 아파트의 최저가가 8,358만원까지 내려온 이유를 이 한 줄이 설명합니다. 8회 유찰은 결과이지 기회가 아닙니다.

전세권 금액이 얼마인지는 저희 데이터에 없습니다. 청구금액 3억원은 경매를 신청한 채권자가 받겠다고 적은 액수이지 전세보증금이 아니고, 매수인이 물어야 할 금액도 아닙니다.

기준선이 된 쪽

강릉지원 2025타경30596, 강릉 강동면 모전리입니다.

• 감정가 3억 2,141만원
• 최저입찰가 7,717만원
• 유찰 4회

선순위 설정 칸에 이렇게 적혀 있습니다.

2023.1.31. 전세권(신청채권자)

인수 권리 칸은 '해당사항없음'입니다. 위험 표시도 없습니다.

똑같이 전세권인데 한쪽은 인수되고 한쪽은 기준선이 됐습니다. 갈린 자리가 제91조 제4항의 단서입니다. 전세권자가 배당요구를 하거나 스스로 경매를 신청하면 그 전세권은 매각으로 소멸하고, 그때 기준선이 될 수 있습니다. 강릉 사건의 전세권자는 '신청채권자'로 적혀 있습니다.

그래서 "전세권이 있으니 그게 기준권리다"는 오답입니다. 선순위 전세권은 원칙이 인수 쪽이고, 배당요구나 경매신청이 있을 때만 뒤집힙니다.

용인 사건의 전세권자가 배당요구를 했는지 안 했는지는 저희 데이터에 없습니다. 명세서가 인수라고 적었다는 사실까지가 저희가 확인한 것입니다.

33년 전 지상권이 지금 인수되는 사건

표본과 별개로, 조회 중에 하나 더 확인했습니다. 서울동부지방법원 2025타경51173, 강동구 길동 강동렘브란트 1106호입니다.

• 감정가 1억 2,600만원
• 유찰 5회
• 매각기일 2026-09-14

토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.7.19.접수 제84730호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

1993년 7월에 접수된 등기가 2026년 경매에서 그대로 넘어옵니다. 선순위 설정은 2025.03.18. 경매개시결정이니 32년 차이입니다.

인수되는 권리에 시효 같은 것은 없습니다. 앞서 있으면 앞서 있는 것입니다.

가처분을 실제로 만나면 무엇을 봐야 하나

저희 도구는 개별 사건의 인수 여부를 판정하지 않습니다. 대신 무엇이 결론을 뒤집는지는 알려 줍니다. 가처분에 한정해 옮기면 이렇습니다.

1. 등기부등본 전부를 접수일자·접수번호로 봅니다. 화면에 보이는 순서나 등기원인일자가 아닙니다. 같은 날 접수면 접수번호가 앞뒤를 가릅니다. 한 건을 빠뜨리면 기준선 자체가 이동해 인수와 소멸이 통째로 바뀝니다.

2. 매각물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 칸을 먼저 읽습니다. 도구가 조문 해석보다 이 기재를 우선하라고 명시한 이유가 있습니다. 조문이 가처분을 다루지 않으니, 그 사건에서 법원이 어떻게 취급했는지가 1차 자료입니다.

3. 가처분의 피보전권리가 무엇인지 봅니다. 소유권 다툼인지 다른 청구인지에 따라 낙찰 후에 벌어지는 일이 달라집니다. 이 부분은 저희 데이터에 없습니다. 명세서 요약에서 뽑는 항목에 피보전권리가 들어 있지 않고, 등기부 갑구를 직접 봐야 나옵니다.

4. 그 명세서가 언제 작성됐는지 봅니다. 매각물건명세서는 기일 1주 전에야 게시됩니다. 기일이 먼 물건에는 아직 그 종이가 없습니다. 오늘 표본에서도 1건이 그랬습니다.

하나만 덜어 내고 가시면

낡은 책과 강의가 아직 "예고등기가 있으면 위험하다"고 가르칩니다. 예고등기는 2011년에 폐지된 제도입니다. 현행 부동산등기법 본문에 조문이 없고, 부칙 제3조가 남아 있던 예고등기를 등기관 직권으로 말소하도록 정리했습니다. 지금 등기부에서 예고등기를 볼 일은 없습니다.

가처분이 무섭게 다뤄지는 것과 예고등기가 아직 살아 있는 것처럼 다뤄지는 것은 같은 계열입니다. 어느 쪽도 확인해 보기 전에는 알 수 없습니다.

이 글이 하지 않은 것

입찰은 되돌릴 수 없는 결정입니다. 보증금이 몰취됩니다. 이 글은 조문과 갈림길, 그리고 오늘 실제로 세어 본 숫자까지입니다. 그 물건을 사도 되는지는 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 법률가 확인이 먼저입니다.

부동산 데이터를 AI가 지어내지 않고 답하게 하는 MCP 도구를 만들고 있습니다.