후순위가처분

실제로 들어온 질문 하나에 법원경매 자료를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 사건 수·금액·비율은 전부 실제 조회값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 경매 데이터 기준 2026-09-11 02:20(수집 지연 경보 — 아래 '확인하지 못한 것' 참고) · 법령 확인일 2026-08-21.

질문 — 후순위가처분

질문이 낱말 하나인 것이 이 글의 출발점입니다

문장이 아니라 검색어 한 덩이로 들어왔습니다. 같은 것을 몇 명이 묻는지는 저희가 모릅니다 — 한 번 들어온 것을 본 것까지가 저희가 아는 전부입니다.

낱말만 보고 뜻을 하나로 정하지 않겠습니다. 다만 이 말을 검색하는 자리는 대체로 하나입니다. 경매로 나온 집의 등기부에 가처분이 보이는데, 낙찰받으면 그게 지워지는가.

먼저 말을 풀어 둡니다.

• 가처분 — 소송으로 다투는 동안 부동산이 남에게 넘어가지 못하도록 임시로 묶어 두는 표시입니다. 등기부에 올라갑니다.
• 후순위 — 그 표시가 다른 어떤 등기보다 뒤에 접수됐다는 뜻입니다. 그 '어떤 등기'가 이 글의 전부입니다.

그러니 답은 "지워진다/안 지워진다" 하나가 아니라, 무엇보다 뒤인지에 따라 갈립니다. 그 기준선이 실제로 무엇이었는지부터 세어 봤습니다.

앞뒤를 가르는 그 선은 실제로 무엇이었나

서울·경기·인천에서 진행 중인 아파트 경매 사건 108건의 매각물건명세서를 하나씩 열었습니다(아파트 107건·오피스텔 1건). 매각물건명세서는 법원이 입찰 전에 공개하는 요약 서류로, '선순위 설정'과 '매수인에게 대항할 수 있는 권리'가 적힙니다.

선순위 설정, 그러니까 실무가 기준선으로 삼는 등기가 적혀 있던 사건은 76건이었고 내역은 이렇습니다. 한 사건에 둘이 겹친 경우는 없었습니다.

• (근)저당권 — 50건
• 압류 — 10건
• 가압류 — 10건
• 경매개시결정 — 6건
• 가처분 — 0건

나머지 32건은 이 칸 자체가 비어 있었습니다.

읽는 법은 이렇습니다. "후순위인가"를 따질 때 비교 상대는 거의 근저당입니다. 76건 중 50건이 그랬습니다. 은행 대출이 낀 집이라면 등기부 을구의 근저당 접수일자가 사실상 그 선입니다. 그리고 가처분은 그 선이 되는 쪽이 아니라 그 선에 비춰 앞뒤가 매겨지는 쪽입니다 — 기준선 후보 목록에 가처분은 아예 없습니다.

조문에는 가처분이 없습니다

여기가 이 질문의 가장 정직한 대목입니다. 민사집행법 제91조(2026-02-01 시행판, 법률 제20733호)가 실제로 정한 것은 이렇습니다.

제2항. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

제3항. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

제4항. 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

제5항. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

앞뒤를 따지는 목록은 넷뿐입니다 — 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권. 가처분은 이 목록에 없습니다. 그래서 "후순위 가처분은 소멸한다"도, "선순위 가처분은 인수된다"도 조문이 정면으로 정한 것이 아니라 실무의 취급입니다.

저희가 규칙을 받아 오는 자리도 이 대목에서 신뢰도를 한 단계 낮춰 답합니다.

조문이 정면으로 규정한 것이 아니므로 단정하지 말고 매각물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 기재를 우선 인용하라.

덧붙이면 '말소기준권리'라는 말 자체가 법문에 없습니다. 조문은 '저당권·압류채권·가압류채권'이라고만 하고, 그중 등기 접수가 가장 빠른 것을 실무가 기준선으로 불러 온 것입니다. 조문을 찾아도 안 나온다고 놀라지 않으셔도 됩니다.

그래서 답이 갈립니다 — 고르시면 그 갈래만 펼칩니다

"후순위니까 안전하다"가 깨지는 자리

앞뒤를 아무리 잘 따져도 그 규칙 밖에 있는 것들이 있습니다. 순위와 무관하게 낙찰자에게 넘어올 수 있는 것들입니다.

• 유치권 — 민사집행법 제91조 제5항이 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"고 정합니다. 등기되지 않는 권리라 등기부에 안 나옵니다. 공사대금을 못 받은 사람이 그 집을 점유하고 있는 경우가 대표적입니다. 다만 '언제나 인수'도 아닙니다 — 점유를 언제 시작했는지에 따라 결론이 갈립니다.
• 법정지상권 — 민법 제366조. 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 갈릴 때 생깁니다. 토지만 낙찰받았는데 건물이 남는 자리입니다.
• 선순위 가처분·소유권이전청구권 가등기 — 위에서 본 그 실무 취급입니다.

정리하면, 후순위인지 따지는 일은 등기부에 적히는 것들에만 통합니다. 등기부에 안 적히는 것은 순위 계산으로 걸러지지 않습니다.

싸 보이는 데는 이유가 있습니다

이 표본에서 가장 쓸모 있는 대목은 여기입니다. 인수 부담이 명세서에 적힌 물건과 그렇지 않은 물건을 갈라 보면 가격이 갈립니다.

인수 기재가 있는 18건

• 유찰 중앙값 2.5회 (평균 3.78회)
• 최저입찰가가 감정가 그대로(100.0%)인 것은 6건뿐이고, 12건은 감정가의 70.0% 이하까지 내려와 있었습니다

인수 기재가 없는 90건

• 유찰 중앙값 1.0회 (평균 1.11회)
• 74건이 최저입찰가 100.0% 그대로였고, 내려온 것은 16건뿐이었습니다

한쪽은 이미 값이 깎인 채로 서 있고, 다른 쪽은 아직 감정가 그대로입니다. 인수 기재가 붙은 18건 중 9건은 감정가의 51.2% 이하까지 떨어져 있었습니다. 유찰이 쌓인 것은 결과이지 기회가 아닙니다.

다만 이것은 상관이지 인과가 아닙니다. 표본이 무작위가 아니고, 유찰이 잦은 이유는 부담 말고도 여럿입니다. 그리고 이 차이를 만든 것은 가처분이 아닙니다 — 18건에 가처분은 한 건도 없었고 전부 임차인 쪽 부담이었습니다.

실제 문장은 이런 모습입니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 180,000,000원, 전입일자 2019.01.08. 확정일자 2018.12.20.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

가처분이 아니라 이런 문장을 만날 확률이 훨씬 높습니다. 그러니 "후순위 가처분이 지워지나"만 붙잡고 보다가 정작 이 한 줄을 놓치면 순서가 뒤바뀐 것입니다.

하나만 덜어 내고 가신다면

낡은 책과 강의가 아직 "예고등기가 있으면 위험하다"고 가르칩니다. 예고등기는 2011년에 폐지된 제도입니다. 현행 부동산등기법 본문에 조문이 없고, 부칙 제3조가 남아 있던 예고등기를 등기관 직권으로 말소하도록 정리했습니다. 지금 등기부에서 볼 일이 없습니다.

가처분이 실제보다 무섭게 다뤄지는 것과 예고등기가 아직 살아 있는 것처럼 다뤄지는 것은 같은 계열입니다. 어느 쪽도 그 사건의 등기부를 열어 보기 전에는 알 수 없습니다.

무엇을 어디서 확인하나

1. 등기사항전부증명서 전부 — 갑구·을구, 말소된 등기까지 포함해 인터넷등기소에서 열람합니다. 접수일자·접수번호 순으로 정렬해 봅니다.
2. 기준선을 먼저 정합니다 — (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기, 조건이 붙은 전세권 중 접수가 가장 빠른 것. 같은 날이면 접수번호.
3. 가처분의 접수일자·접수번호를 그 선과 비교합니다 — 뒤면 실무상 지워지는 쪽, 앞이면 인수되는 쪽.
4. 매각물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 칸을 읽습니다 — 조문이 가처분을 다루지 않으므로, 그 사건에서 법원이 어떻게 적었는지가 앞섭니다.
5. 등기부에 안 나오는 것을 따로 봅니다 — 법원 문건접수내역의 유치권 신고 여부, 현장의 점유자, 토지·건물 소유자가 갈리는지.

저희는 어느 등기가 기준선인지 판정하지 않습니다. 등기부 전부를 받아도 위조·누락·토지 별도등기까지는 보이지 않고, 하나만 어긋나면 결론이 반대가 됩니다.

확인하지 못한 것

• 표본 108건은 무작위가 아닙니다. 서울·경기·인천에서 진행 중인 아파트 물건 목록을 뽑아 사건별로 연 것입니다(서울 46건·경기 33건·인천 29건, 아파트 107건·오피스텔 1건). 전체 경매를 대표하지 않습니다.
• 저희가 본 것은 등기부 전체가 아니라 매각물건명세서의 요약입니다. 후순위 가처분은 애초에 '매수인에게 대항할 수 있는 권리' 칸에 적힐 이유가 없습니다 — 그러니 이 글의 가처분 0건은 "후순위 가처분이 드물다"는 증거가 아닙니다. 못 봤다는 것이지 없다는 것이 아닙니다.
• 후순위 가처분이 예외적으로 인수되는 유형이 있는지는 저희가 확인하지 않았습니다. 없다고 말하지 않습니다 — 확인하지 않았다고 적습니다.
• 명세서 요약에서 '인수 권리 칸이 비어 있었다'와 '그 항목만 수집되지 않았다'를 갈라 보여 주지 못합니다. 빈칸을 '깨끗하다'로 읽지 마세요.
• 경매 데이터 기준 시각은 2026-09-11 02:20이고 조회 시점에 80.2시간이 지나 있었습니다(정상은 1시간 주기, 수집 지연 경보 상태). 유찰 횟수·최저입찰가·다음 기일은 그 시각 기준이지 지금 이 순간이 아닙니다.
• 배당표 시뮬레이션(누가 얼마를 받는가)과 개별 사건의 권리분석은 하지 않습니다. 어느 등기가 기준선인지, 무엇이 인수되는지는 등기부 전부·매각물건명세서·현황조사서를 함께 놓고 하는 사실판단입니다.
• 상가건물 임대차와 공매(온비드)는 근거법이 달라 이 글 밖입니다. 경매의 인수·소멸 규칙을 공매에 그대로 옮기면 틀립니다.

근거

• realty_policy_rules(topic=auction_rights) — 민사집행법 제91조 원문(2026-02-01 시행판, 법률 제20733호), 기준권리 후보 6종과 접수일자·접수번호 규칙, 순위와 무관하게 인수되는 것, 예고등기 폐지(부동산등기법 부칙 제3조). 확인일 2026-08-21, law.go.kr
• realty_search_auctions — 서울·경기·인천 아파트 목록 조회(유효 응답 4회, 서울은 2쪽). 고유 사건 108건 추출
• realty_get_auction_case — 108건 전부 매각물건명세서(rights) 조회. 선순위 설정 기재 76건(근저당 50·압류 10·가압류 10·경매개시결정 6·가처분 0), 기재 없음 32건. 인수 권리 기재 19건 중 '해당사항없음' 1건 제외 18건 전부 임차권등기 또는 대항력 있는 임차인, 가처분·가등기·유치권 각 0건. 보증금 액수가 적힌 10건은 1억 1,200만원~2억 5,000만원(한가운데 두 건 1억 8,000만원·1억 9,000만원)
• 유찰·최저입찰가율 비교는 위 108건의 bid_count·min_bid_rate를 인수 기재 유무로 갈라 계산한 값입니다(18건 대 90건)
• 경매 자료 원천: 대한민국 법원 법원경매정보(courtauction.go.kr), 데이터 기준 2026-09-11 02:20, 조회 시점 80.2시간 경과

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정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없습니다(보증금 몰취). 등기사항전부증명서 원본·매각물건명세서·현장 확인, 그리고 금액이 큰 사안은 법률가 검토가 먼저입니다.