서울 재건축 375곳 중 지금 들어갈 수 있는 곳은 83곳입니다

실제로 들어온 질문 하나에 부동산 데이터를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 숫자는 전부 실호출값이고 추정으로 채운 값은 없습니다. 규칙 확인일 2026-08-13 · 서울 정비사업 목록 기준일 2026-08-17.

질문 — 1주택 보유(대출 없음), 10년쯤 뒤 인근 재건축 단지로 갈아타려는데 가능할까?

10년 뒤가 아니라 지금이 문제입니다

갈아탈 수 있는지는 그 단지가 지금 어느 단계에 있느냐에서 갈립니다. 서울처럼 투기과열지구로 묶인 곳에서는, 재건축 단지에 조합설립인가가 나는 순간부터 그 집을 사도 조합원이 되지 못합니다. 도시정비법 제39조 제2항입니다.

조합원이 못 되면 어떻게 되는지도 법이 정해 놓았습니다. 현금청산입니다(같은 조 제3항). 새 아파트를 못 받고, 사업시행자가 감정한 값으로 돈을 받고 나옵니다. "재건축될 때까지 들고 있으면 새 집이 나온다"는 그림이 여기서 끊깁니다.

그러니 10년 뒤를 계획하는 질문이지만, 확인해야 하는 것은 10년 뒤가 아니라 오늘 그 단지의 상태입니다. 오늘 문이 열려 있는지가 10년 뒤 결과를 정합니다.

서울 재건축 375곳을 단계별로 세어 봤습니다

규칙만 옮기면 다른 글과 같아집니다. 서울시 정비사업 목록에 올라온 재건축 사업장 375곳 전부를 꺼내 진행 단계를 세었습니다(기준일 2026-08-17).

지금 이 단지를 사면	서울 사업장 수	비율
조합원이 될 수 있다(조합설립인가 전)	83곳	22.1%
조합원이 못 된다(조합설립인가~분양)	173곳	46.1%
이미 새 아파트가 섰거나 서는 중(준공~청산)	119곳	31.7%

83곳의 내역은 추진위원회승인 60곳, 안전진단 12곳, 정비계획 수립 7곳, 정비구역지정 4곳입니다. 173곳 중에서는 조합설립인가 단계 그 자체가 85곳으로 14개 단계 중 가장 많았습니다. 서울 재건축의 무게중심이 딱 그 선 위에 얹혀 있습니다.

강남구만 떼어 보면 44곳 중 조합설립인가 전은 11곳입니다. 같은 4분의 1입니다.

넷 중 하나. 지금 동네를 돌아보며 "저기가 재건축된다더라" 하고 꼽는 단지가 열 곳이면, 사서 조합원이 될 수 있는 곳은 두세 곳이라는 뜻입니다. 나머지는 이미 문이 닫혔거나, 애초에 살 물건이 새 아파트입니다.

문이 닫힌 뒤에도 열리는 예외가 있습니다

제39조 제2항에는 단서가 붙어 있습니다. 다만 방향을 정확히 보셔야 합니다 — 예외는 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정으로 판단합니다.

• 세대원 전원이 근무·생업, 질병치료(1년 이상 요양이 필요하다고 의료기관장이 인정한 경우), 취학, 결혼으로 그 구역 밖 다른 시·군으로 이전
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전
• 세대원 전원의 해외 이주, 또는 세대원 전원이 2년 이상 해외 체류
• 1세대 1주택자로서 그 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우
• 지분형주택·공공임대·공공분양 공급 사업자에게 넘기는 경우
• 그 밖에 시행령이 정하는 불가피한 사정

네 번째가 시장에서 가장 흔히 거래되는 통로입니다. 거주 기간은 주민등록표로 세고, 소유자 대신 배우자·직계존비속이 산 기간을 합산합니다. 상속으로 받은 집이면 돌아가신 분의 소유·거주 기간까지 더합니다.

여기에 사업이 늦어져서 열리는 통로가 셋 더 있습니다. 조합설립인가일부터 3년이 지나도록 사업시행계획인가를 신청하지 않은 곳, 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 곳, 착공하고도 3년이 지나도록 준공되지 않은 곳 — 각각 3년 이상 계속 소유한 사람이 팔 때 열립니다. 다만 이건 저희가 판정해 드릴 수 없습니다. 서울시 목록에 인가일·착공일이 없어서입니다. 조합이나 자치구에 날짜를 물으셔야 합니다.

조건을 골라 주시면 그 갈래의 답만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 아래에서 고르시면 그 조건의 결론이 펼쳐집니다.

제39조가 안 막아도 실거주 의무가 막습니다

조합이 아직 없는 단지를 보고 계시다면, 실제로 발목을 잡는 것은 제39조가 아닐 가능성이 큽니다. 토지거래허가구역입니다.

이건 투기과열지구와 완전히 별개 제도이고, 지역이 겹칠 수 있습니다. 겹치면 둘 다 따로 통과해야 합니다. 허가를 받으려면 실거주 목적이어야 하고, 통상 잔금 당일 전입에 2년 실거주 의무가 붙습니다. 그래서 전세를 끼고 사 두는 방식이 원칙적으로 막힙니다 — "조합원 지위는 넘어오니까 사도 된다"는 결론이 여기서 뒤집힙니다.

신속통합기획 후보지는 지정과 함께 토지거래허가구역으로 묶이는 것이 통례이고, 정비구역으로 지정된다고 풀리지도 않습니다.

무주택자에게는 2026-12-31까지 계약하면 기존 임차인의 계약 종료 시점까지 최장 2년 실거주 의무를 유예하는 완화가 있습니다. 다만 계약일 기준 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 배우자 중 한 명이라도 집이 있으면 빠집니다 — 질문하신 분은 1주택자라 이 유예는 해당되지 않습니다.

지정 여부는 직접 보실 수 있습니다.

• 토지이음(eum.go.kr) — 주소·지번을 넣으면 토지이용계획확인원이 나옵니다. 회원가입 없이 무료이고 국토부가 운영합니다. 특정 물건이 걸리는지는 여기가 가장 빠릅니다.
• 서울부동산정보광장 — 기타정보 → 토지거래허가 → 토지거래허가구역 지정현황에서 구역 목록을 한눈에 봅니다.

지정·해제가 수시로 있어 반영에 시차가 있을 수 있으니, 지자체 고시와 함께 대조하세요.

지나가면서 하나 덜어 내고 가시면

"재건축은 안전진단부터 통과해야 시작된다"는 말은 이제 낡았습니다. 2025-06-04부터 이름이 재건축진단으로 바뀌었고, 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 됩니다. 진단 없이 정비구역 지정과 추진위원회 구성, 조합설립까지 갈 수 있습니다.

그래서 "아직 안전진단도 안 했으니 한참 남았다"는 계산이 틀릴 수 있습니다. 조합설립인가는 진단을 기다려 주지 않습니다 — 그리고 문이 닫히는 자리는 진단이 아니라 조합설립인가입니다.

그래서 하실 순서

1. 단지를 특정합니다. "인근 재건축 단지"가 아니라 이름과 주소 한 곳이어야 나머지가 다 정해집니다.
2. 정보몽땅에서 그 단지의 진행 단계를 봅니다. 조합설립인가 전인지 후인지 — 여기서 답의 절반이 끝납니다.
3. 토지이음에서 그 필지가 토지거래허가구역인지 봅니다. 걸려 있으면 실거주 전제로 계획을 다시 짜야 합니다.
4. 조합설립인가 이후라면, 조합에 그 물건의 지위 승계 가부를 서면으로 확인합니다. 파는 분의 소유·거주 기간 서류를 함께 받으세요.
5. 그다음에 돈 이야기를 합니다. 지금 집을 언제 파느냐, 분담금이 얼마냐는 위 네 가지가 정해진 뒤의 문제입니다.

이 글이 확인하지 못한 것

• 375곳은 서울시 정비사업 정보몽땅에 올라온 사업장입니다. 서울 밖 재건축은 이 목록에 아예 없습니다 — 경기·인천 단지를 보고 계시면 위 분포를 옮기지 마세요.
• 목록에 인가일·착공일이 없습니다. 사업 지연으로 열리는 예외 3종을 저희가 판정하지 못하는 이유입니다.
• 토지거래허가구역 지정 현황을 저희가 가지고 있지 않습니다. 위 두 곳에서 직접 보셔야 합니다.
• 조합설립인가 이후 구간에서 제한이 실제로 끝나는 시점은 판정하지 않았습니다. 저희가 부른 판정은 준공인가 단계에도 'restricted'라고 답합니다. 제39조가 조합설립인가 후를 한 덩어리로 보기 때문이고, 이전고시·청산까지 간 단지의 취급은 별도로 확인하셔야 합니다.
• 375건 안에 이름이 '신일빌라 소규모재건축정비사업조합'인 곳이 1건 섞여 있었습니다. 원천이 유형을 '재건축'으로 붙여 놓은 것이라 그대로 셌습니다. 소규모정비사업은 근거법이 달라 제39조 판정 대상이 아닙니다.
• 10년 뒤 시세도, 완공 시점도 추정하지 않았습니다. 이 글에 미래 가격은 한 줄도 없습니다. 재건축초과이익 부담금·분담금·취득세도 다루지 않았습니다.
• 시행령 제37조 제3항의 예외 목록은 원문 대조가 아니라 복수 출처 교차확인분입니다. 항·호 번호는 단정하지 않습니다.
• 규제지역 지정은 2026-06-29 의결분까지 반영돼 있습니다. 그 이후 변동은 국토부 발표를 다시 보셔야 합니다.

근거

• realty_member_transfer_check — 재건축 4개 조건 조합(조합설립인가/추진위구성/준공인가 × 투기과열 여부)의 지위양도 판정, 조문 확인일 2026-08-13
• realty_policy_rules (topic=redevelopment_rules) — 제39조 제2항 원문·예외 목록·시행령 지연 사유 3종·토지거래허가 접점, 확인일 2026-08-13
• realty_policy_rules (topic=regulated_area) — 투기과열지구 지정 현황(서울 25개구 + 경기 15곳), 확인일 2026-08-11
• realty_redevelopment — 서울 재건축 사업장 375건 전수(8쪽 전량), 목록 기준일 2026-08-17

이 판정은 원칙 여부까지입니다. 개별 물건이 예외에 해당하는지는 사실판단이라 저희가 하지 않습니다. 조합원 지위가 걸린 매매는 잔금·등기 전에 조합과 정비사업 전문 법률가 확인이 먼저입니다 — 틀리면 현금청산입니다.

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