자가를 남기면 서울 대출은 0원, "판다"고 약속하면 5억 6,818만원입니다

실제로 들어온 질문 하나에 부동산 데이터를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 숫자는 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 규칙 확인일 2026-08-11~14 · 시세 데이터 기준 2026-07(완결월).

질문 — 수도권 외곽에 자가(배우자 명의)가 있고 재개발 물건(본인 명의)을 하나 갖고 있습니다. ① 자가는 유지하고 재개발을 팔아 서울 재개발에 투자 ② 둘 다 팔고 서울 구축에 실거주 — 뭐가 나을까요? 출퇴근은 ①이 압도적입니다.

먼저 짚을 것 — 명의가 갈려 있어도 한 세대입니다

두 갈래를 비교하기 전에 전제부터 무너뜨려야 합니다. 대출 규제에서 주택 수는 세대 기준으로 셉니다. 저희 도구는 이 축을 이렇게 적어 놓고 있습니다 — "명의가 갈려도 세대로 센다."

그래서 배우자 명의 자가 + 본인 명의 재개발 물건은 1세대 2주택입니다. 등기부에 이름이 따로 적혀 있는 것은 이 판정을 바꾸지 않습니다.

그런데 모든 세목이 세대로 세는 것은 아닙니다. 여기가 헷갈리는 자리라 갈라 적습니다.

• 세대 기준 — 대출 규제(주택 수·차주 유형), 양도세 1세대1주택 비과세, 종부세의 1세대1주택자 특례
• 인별 기준 — 종부세 과세 자체, 증여세, 그리고 양도소득의 합산·기본공제(250만원을 각자 받습니다)
• 물건 기준 — 재산세, 취득세

명의를 갈라 놓은 것이 손해가 되는 자리와 이득이 되는 자리가 다릅니다. 대출에서는 두 채로 묶여 불리하고, 양도소득 합산에서는 남남이라 각자의 낮은 세율 구간을 씁니다. 아래에서 둘 다 나옵니다.

갈래 1 — 서울 집을 살 때 대출이 세 갈래로 갈립니다

서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구입니다(강남·서초·송파·용산은 기존, 나머지 21개구는 2025-10-16부터). 그래서 서울에서 사는 순간 규제지역 규칙이 전부 걸립니다.

기준 금액을 하나 고정하겠습니다. 서울 아파트 실거래 중앙값은 2026년 7월 11억 3,636만원(5,761건)입니다. 8월치도 있지만 아직 끝나지 않은 달이라 대표값으로 쓰지 않았습니다.

이 금액에 차주 유형만 바꿔 규제 상한을 다섯 번 계산했습니다.

① 자가를 남긴 채 서울을 추가로 사는 경우 — 0원

주택담보대출이 금지입니다. 6·27 대책이 수도권·규제지역에서 기존 주택을 처분하지 않는 추가 구입의 LTV를 0%로 두었습니다. 한도가 작은 것이 아니라 상품이 없습니다.

둘 다 남긴 채 사는 경우(다주택) — 0원

같습니다. 여기에 더해 보유 주택을 담보로 한 생활안정자금 주담대도 취급 금지입니다. "가진 집을 담보로 종잣돈을 만든다"는 우회로도 같은 대책이 막고 있습니다.

② 둘 다 팔고 무주택으로 사는 경우 — 4억 5,454만원

LTV 40%가 상한을 뭅니다. 가액구간 한도(15억 이하 6억)는 이보다 커서 걸리지 않습니다. 6개월 안에 전입할 의무가 붙습니다.

③ 재개발만 먼저 팔고, 자가는 "6개월 안에 판다"고 약정하는 경우 — 5억 6,818만원

처분조건부 1주택자에게는 LTV 50%가 열립니다. 무주택으로 사는 것보다 1억 1,364만원이 많습니다.

이 세 번째 갈래는 질문에 없었습니다. 그런데 데이터를 보면 이것이 대출만 놓고 가장 큰 값이고, 도착지는 ②와 같습니다(결국 두 채를 다 팝니다). 다른 것은 파는 순서뿐입니다.

왜 무주택이 처분조건부보다 불리한지는 대책의 이력 때문입니다. 규제지역 무주택 LTV는 10·15 대책으로 70%에서 40%로 내려갔고, 1주택 처분조건부 50%는 6·27 대책 값 그대로 남았습니다. 두 대책이 다른 칸을 건드린 결과가 역전입니다.

세 갈래에 공통으로 걸리는 것도 적어 둡니다.

• 만기는 30년이 상한입니다. 수도권·규제지역은 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출까지 포함해 30년을 넘길 수 없고, 나이와 무관합니다.
• DSR은 위 숫자에 아직 반영되지 않았습니다. 소득과 금리를 넣으면 실제 상한은 저 값보다 더 줄어듭니다. 저희 도구는 소득·금리 없이는 DSR 금액을 계산하지 않고 규칙만 돌려줍니다.
• 스트레스 금리 가산이 수도권·규제지역은 3.0%p입니다(변동금리 기준, 10·15 대책으로 1.5%에서 올랐습니다). 금리 유형을 고정 쪽으로 잡으면 가산 비율이 내려가 한도가 늘어납니다.

신용대출로 메우는 계획도 같은 대책이 막습니다

주담대가 0원이면 신용대출로 메우는 그림을 그리게 됩니다. 그 자리에도 6·27 대책이 있습니다.

신용대출 한도는 차주 연소득 이내입니다. 신용대출로 주택구입 자금을 우회 조달하는 것을 막으려고 넣은 규정입니다.

그러니 "신용대출 N억"이라는 계획은 연소득이 N억일 때만 성립합니다. 게다가 신용대출은 DSR에서 실제 만기와 무관하게 5년 분할상환으로 환산돼 잡힙니다. 마이너스통장이라 이자만 내고 있어도 원금 분할분이 얹힙니다.

정책대출 쪽도 미리 닫아 두겠습니다. 디딤돌은 무주택 세대주가 대상이라 자가를 남기는 갈래에서는 아예 자격이 없습니다. 보금자리론은 형식 요건상 열려 있지만 시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억을 넘으면 불가라, 서울 중앙값 11억대에서는 사실상 닫힙니다.

갈래 2 — 사려는 서울 재개발이 "살 수 있는 물건"인가

①이 성립하려면 대출 이전에 이 관문을 먼저 통과해야 합니다. 서울 전역이 투기과열지구이므로 도시정비법 제39조 제2항이 작동합니다.

• 재개발 — 관리처분계획인가 후에 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다
• 재건축 — 시점이 더 이릅니다. 조합설립인가 후부터입니다

조합원이 못 되면 현금청산 대상입니다(법 제39조 제3항). 프리미엄을 주고 샀는데 사업자가 정한 보상금만 받고 나오게 됩니다. 이 갈래에서 가장 큰 손실이 여기서 납니다.

같은 서울 재개발 구역을 단계만 바꿔 두 번 판정해 봤습니다.

사업시행인가 단계 — 지위 승계 가능이 원칙입니다. 다만 저희 도구가 이런 단서를 함께 답니다. 관리처분인가가 나는 순간부터 금지로 바뀌니 계약~등기 사이에 단계가 넘어가는 위험을 확인하라.

관리처분인가 단계 — 원칙은 금지입니다. 그런데 여기서 판정이 "금지"로 끝나지 않고 "부칙 확인 전까지는 금지로 본다"로 돌아옵니다. 이유가 있습니다.

이 제한은 2017-10-24 개정으로 신설돼 시행일인 2018-01-25 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 구역부터 적용됩니다. 그 전에 신청한 구역은 관리처분인가 후에도 지위양도가 됩니다.

2025년 10월 보도 기준으로 그런 구역이 서울에 22곳, 약 2.1만 가구 있습니다. "재개발은 관리처분 넘으면 무조건 못 산다"는 말은 여기서 틀립니다. 반대로 "된다더라"를 믿고 계약해도 위험합니다 — 갈리는 것은 구역별 신청일 하나이고, 그 날짜는 저희에게 없습니다. 조합이나 자치구에서 받으셔야 합니다.

금지 구역이어도 예외가 일곱 갈래 있는데, 예외 판정의 기준은 파는 사람 사정입니다. 사는 쪽이 아무리 딱해도 소용없습니다. 대표적인 것이 ①세대원 전원의 근무·질병·취학·결혼으로 인한 구역 밖 이전 ④1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 물건의 양도입니다. 매물을 볼 때 파는 분이 여기 해당하는지가 값보다 먼저입니다.

그리고 지분으로 쪼개진 물건은 한 겹 더 있습니다. 2025년 8월 대법원 판결로 공유 지분은 대표조합원이 아니라 양도인 각자별로 예외 사유를 따지게 됐고, 국토교통부도 2025-11-04 해석을 바꿨습니다. 요건을 못 갖춘 양도인의 지분만 현금청산될 수 있습니다.

팔려는 쪽(지금 가진 재개발 물건)은 어떻습니까. 그 물건이 수도권 외곽에 있다면 규제지역이 아닐 가능성이 높고, 그러면 이 제한 자체가 없습니다. 시험 삼아 경기 부천의 재개발 구역으로 물어보니 투기과열지구가 아니라 제39조 제2항이 적용되지 않는다는 판정이 돌아왔습니다. 다만 경기·인천은 진행 단계를 저희가 조회하지 못합니다 — 단계 원천이 서울 전용이라 직접 선언해 주셔야 판정이 나옵니다.

갈래 3 — 세금은 사는 쪽과 파는 쪽 양쪽에서 갈립니다

사는 쪽: 취득세가 3%와 8%로 갈립니다

조정대상지역에서 1세대 2주택이 되는 취득은 8%로 중과됩니다(지방세법 제13조의2). 9억 초과 주택의 표준세율은 3%입니다.

• ①처럼 자가를 남긴 채 서울을 사면 — 취득 시점에 2주택이 되므로 8%. 지방교육세 0.4%와 농특세 0.6%(전용 85㎡ 초과 시)가 별도로 붙습니다
• ②·③처럼 정리하고 1주택으로 사면 — 3%. 지방교육세 0.1~0.3%, 농특세 0.2%(85㎡ 초과 시)

11억 3,636만원에 그대로 곱하면 3,409만원과 9,091만원입니다(부가세목 제외 · 위 두 세율에 매수가를 곱한 저희 산수입니다).

여기에 예외가 하나 있습니다. 일시적 2주택은 중과가 배제되는데, 조건이 신규 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 것입니다. ①은 자가를 계속 남기는 갈래라 이 예외가 닫힙니다. ③처럼 파는 갈래는 열립니다.

덧붙여 흔한 오해 하나. 2022년 12월에 행정안전부가 취득세 중과 완화(2주택 폐지)를 발표했지만 입법이 무산됐습니다(21대 국회 임기만료 폐기). 현행은 2020-08-12 신설 조문 그대로입니다. 발표가 아니라 조문이 답입니다.

파는 쪽: 양도세 중과 유예가 끝났습니다

인터넷에 남은 답변 상당수가 "지금은 중과가 유예 중"이라고 말합니다. 그 답은 이제 틀립니다. 한시 배제는 2022-05-10에 시작해 2026-05-09로 종료됐고, 2026-05-10 양도분부터 중과가 실제로 돌고 있습니다.

얼마나 차이가 나는지 같은 매도를 조건만 바꿔 계산했습니다. 조건: 6억에 팔고, 4억에 샀고, 8년 보유, 올해 양도, 필요경비 0.

• 중과가 안 걸리는 경우(비조정대상지역) — 총 4,725만원. 양도차익 2억에서 장기보유특별공제 16%(3,200만원)를 빼고, 과세표준 1억 6,550만원에 기본세율. 산출 4,295만원 + 지방소득세 430만원
• 중과가 걸리는 경우(조정대상지역·1세대 2주택) — 총 1억 407만원. 장기보유특별공제가 0원이 되고(중과 대상은 공제 배제, 소득세법 제95조 제2항) 과세표준 1억 9,750만원에 기본세율 + 20%p. 산출 9,461만원 + 지방소득세 946만원

차액 5,682만원. 세율 20%p보다 공제 3,200만원이 통째로 사라진 것이 체감이 큽니다.

여기서 갈리는 것은 파는 그 물건이 조정대상지역 안이냐입니다. 2026-08-11 기준 목록은 서울 25개구 전역과 경기 15곳(과천·광명·의왕·하남 / 성남 분당·수정·중원 / 수원 영통·장안·팔달 / 안양 동안 / 용인 수지, 그리고 2026-07-01부터 화성 동탄·용인 기흥·구리)입니다. 수도권 외곽 자가가 이 목록 밖이면 중과 이야기는 거기서 끝납니다.

두 채를 다 팔 때 — 명의가 갈린 것이 여기서는 이득입니다

②·③은 두 채를 다 팝니다. 보통 이때 "같은 해에 몰면 합산 누진으로 손해"라는 조언이 붙습니다. 맞는 말이지만 이 질문에는 그대로 적용되지 않습니다.

양도소득 합산과 기본공제 250만원은 인별입니다. 자가는 배우자 명의, 재개발은 본인 명의니 두 분은 각자 신고하고 서로의 소득이 합쳐지지 않습니다. 기본공제도 각자 250만원씩 받습니다. 대출에서 한 세대로 묶여 손해를 본 그 명의 분리가, 여기서는 반대로 작용합니다.

다만 비과세는 다시 세대 기준입니다. 한 채를 먼저 팔아 남은 한 채가 1세대1주택이 되면 비과세 길이 열릴 수 있고, 그래서 파는 순서가 값을 갖습니다. 저희는 그 해당 여부를 판정하지 않습니다 — 관문만 짚어 드립니다.

1. 1세대 판정 — 따로 산다고 별도 세대가 아닙니다. 주민등록 분리와 생계 동일 여부는 별개입니다
2. 양도일 현재 1주택 — 조합원입주권·분양권이 주택 수에 잡히는지가 취득 시점에 따라 갈립니다
3. 보유 2년
4. 거주 2년 — 취득 당시 조정대상지역이었던 집만 해당합니다. 기준이 양도 시점이 아니라 취득 당시입니다
5. 양도가 12억 초과분만 과세 — 비과세가 통째로 사라지는 것이 아닙니다

네 번째가 특히 잘 지나칩니다. 지금 규제지역이 아니어도 살 때 조정대상지역이었으면 거주 요건이 붙습니다. 저희가 들고 있는 변동 이력은 2023-01-05 전면 해제 · 2025-10-16 서울 전역+경기 12곳 지정 · 2026-07-01 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가 3건입니다. 취득일이 이 구간 안이면 그 표로 갈리고, 2023-01-05 이전에 사셨다면 저희에게 그 시점 이력이 없습니다.

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

출퇴근은 저희가 못 재는 값입니다

질문에 "출퇴근은 ①이 압도적"이라고 적어 주셨습니다. 그 축은 저희 데이터 밖입니다.

저희가 드릴 수 있는 것은 여기까지입니다. ①은 대출 0원 · 취득세 8%라는 조건 위에서만 가능하고, ③은 도착지가 ②와 같은데 매수 시점 대출이 1억 1,364만원 더 열립니다. 매일의 출퇴근 시간을 이 금액들과 어떻게 맞바꿀지는 저희가 대신 정하지 않습니다.

다만 하나는 말씀드릴 수 있습니다. ①은 "돈이 더 든다"가 아니라 "조달 경로가 없다"입니다. 재개발 매도금과 현금으로 서울 매수가와 취득세 9,091만원을 채울 수 없다면, 출퇴근을 어떻게 평가하시든 이 갈래는 실행되지 않습니다. 그 산수를 먼저 해 보시는 것이 순서입니다.

은행·조합·세무사에 가시기 전에 정리해 가실 것

1. 사려는 구역의 최초 사업시행계획인가 신청일과 현재 단계 (조합·자치구)
2. 지금 가진 재개발 물건이 주택 상태인지 조합원입주권 상태인지, 그리고 소재지가 조정대상지역 목록 안인지
3. 두 물건 각각의 취득일·취득가액·보유기간, 그리고 취득 당시 조정대상지역이었는지
4. 서울 매수 예정가와, 재개발 매도금 + 현금의 합계 (①이 성립하는지 판정하는 유일한 줄)
5. 처분조건부를 보실 거면 6개월 미이행 시 처리를 은행 약정서에서 (연장 가능한지·회수인지)
6. 부부 두 분의 연소득 — DSR과 신용대출 한도가 여기서 정해집니다

저희가 확인하지 못한 것

• 세대 주택 수를 저희가 세지 않습니다. 조합원입주권·분양권이 취득세 중과의 주택 수에 들어가기 시작한 시점은 조문으로 확정됩니다 — 2020-08-12 이후 취득분부터입니다. 지방세법 제13조의3 제2호가 그날 신설되면서 조합원입주권을 "해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 … 주택 수에 가산한다"고 정했고, 같은 날 부칙(법률 제17473호) 제3조가 "이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다"고 못박았습니다. 부칙 제7조는 한 겹 더 얹어, 시행 전에 매매계약을 체결한 경우는 적용하지 않는다고 합니다.

대출 축은 다릅니다. 이건 법률이 아니라 금융위원회 고시(은행업감독규정 별표 6, 2026-04-01 시행)이고, 그 정의는 "주택"에 "분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함한다"고만 적습니다 — 취득 시점 부칙으로 갈리는 구조가 아니라 규제지역 지정 시점과 차주 요건에 걸려 있어 조문 하나로 확정되지 않습니다.

다만 본인 세대가 실제로 몇 채를 보유 중인지는 저희가 조회하지 않습니다. 그 사실관계는 직접 세셔야 합니다.

• 경기·인천의 정비사업 진행 단계를 조회할 수 없습니다. 단계 자동 조회 원천이 서울 전용입니다 — 서울 밖은 단계를 직접 선언해 주셔야 판정이 나옵니다.
• 개별 구역의 최초 사업시행계획인가 신청일이 저희에게 없습니다. 재개발 지위양도의 결론이 이 날짜 하나로 뒤집힙니다.
• 처분조건부 약정을 못 지켰을 때의 처리를 큐레이션하지 않았습니다. 은행 약정서가 진실원입니다.
• 비과세 해당 여부를 판정하지 않습니다. 1세대 판정·거주 사실·취득일 특정이 전부 사실판단이고, 일시적 2주택 3년 같은 기간 요건은 개정 이력이 잦아 저희가 연도를 단정하지 않습니다.
• 조정대상지역 변동 이력은 2023-01-05 이후 3건만 있습니다. 비과세 거주요건은 '취득 당시' 지정 여부로 갈리는데, 그보다 이전에 취득한 경우는 판단하지 못합니다.
• 서민·실수요자 우대(규제지역 LTV 60%) 요건 세부는 10·15 대책 이후 개정본을 확인하지 못했습니다. 해당하시면 위 40%가 60%로 바뀔 수 있습니다.
• 위 대출 값은 규제 상한이지 승인 확약이 아닙니다. 방공제·MCI/MCG 가입 여부·은행 자체 심사로 더 줄고, DSR을 넣으면 확실히 더 줄어듭니다.
• 대출 규제는 자주 바뀝니다 — 2025년에만 6·27과 10·15로 두 차례 강화됐습니다. 실행 전 은행·금융위 최신 발표 확인이 필요합니다.
• 농특세 중과분 세율(0.6%·1.0%)은 법 산식 도출값과 민간 세율표 교차확인이고 행정안전부 공식 안내표 원문은 확인하지 못했습니다.

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이 글의 숫자는 부동산 데이터 MCP를 실제로 호출해 받은 값입니다 — 총 21회입니다. 규칙표 7종(axes·loan_rules·regulated_area·redevelopment_rules·acquisition_tax·capital_gains_tax·one_home_exemption_map), 대출 상한 판정 5회(realty_loan_limit, 차주 유형별), 지위양도 판정 3회(realty_member_transfer_check, 단계·지역별), 양도세 계산 3회(realty_capital_gains_tax), 서울 실거래 통계 2회(realty_region_price_stats), 대출 자격 대조 1회(realty_loan_eligibility)입니다.

"확인하지 못했다"고 적은 자리는 전부 저희 데이터가 스스로 밝힌 유보입니다. 아는 것과 모르는 것을 갈라 적는 것이 저희가 이 서비스를 만드는 이유입니다.

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정보 제공용이며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다. 대출 실행 전 은행, 지위양도가 걸린 거래는 잔금·등기 전 정비사업 전문 법률가, 신고 전 세무사 확인이 먼저입니다.