집 담보 생활자금, 1주택은 1억이 누적 상한

실제로 들어온 질문 하나에 대출 규칙표와 한도 계산을 직접 돌려 답한 글입니다. 아래 금액·비율은 전부 조회 결과로 돌아온 값이고, 저희가 더하고 뺀 값은 맨 위 derived에 근거를 적었습니다. 규칙 확인일 2026-08-14 · 한도 계산 2026-09-27.

질문 — 집 담보로 생활자금 좀 빌리려는데 얼마까지 되나?

상담에서 들어온 질문입니다. 같은 궁금증을 가진 분이 얼마나 되는지는 저희가 모릅니다 — 한 번 들어왔다는 것까지가 아는 전부입니다.

먼저: 집 살 때 대출과 다른 규칙입니다

같은 집을 담보로 잡아도 돈을 어디에 쓰느냐로 규칙이 갈립니다. 저희 규칙표의 첫 문장이 이렇습니다.

구입자금 표(LTV·가액구간 한도)를 그대로 갖다 쓰면 오답이다.

집을 살 때는 LTV(집값 대비 비율)와 집값 구간별 금액 상한(6억·4억·2억)이 걸립니다. 이미 가진 집으로 생활자금을 빌릴 때는 그 표가 아니라 아래 규칙이 걸립니다.

• 수도권·규제지역 1주택 — 최대 1억원 (6·27 대책, 2025-06-28 이후)
• 수도권·규제지역 2주택 이상 — 전면 금지. 보유 주택을 담보로 한 생활자금 대출 자체를 취급하지 않습니다
• DSR — 예외 없이 집 살 때 대출과 똑같이 걸립니다. 스트레스 금리도 그대로입니다

실제로 저희 한도 계산기에 "서울 마포구·1주택 보유"를 넣으면 "구입목적 주담대 금지, 0원"이 나옵니다. 집을 더 사는 경우의 답입니다. 생활자금이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 은행 앱이나 계산기에서 0원이 뜨면 어느 목적으로 계산한 값인지부터 보십시오.

1억은 해마다 새로 생기지 않습니다

이 대목에서 가장 많이 틀립니다. 규칙표 원문입니다.

1억 한도는 매년 갱신되지 않는다. 6·27 이전에 받은 생활안정자금 대출이 있으면 그것을 포함해 1억 한도 안에서만 추가로 받을 수 있다.

예를 들어 예전에 생활자금으로 4,000만원을 받아 아직 갚고 있다면, 더 받을 수 있는 건 많아야 6,000만원입니다. "올해 1억, 내년에 또 1억"이 아닙니다. 은행에 가기 전에 지금 남아 있는 생활자금 대출 잔액부터 확인하십시오.

내 경우는 얼마인가 — 주택 수부터

1억까지 나오나 — 지금 갚고 있는 대출이 가릅니다

서울 마포구·시가 8억원 집·연소득 4,000만원·약정금리 4.5%·만기 30년으로 계산했습니다. 은행 DSR 한도는 40%라, 1년에 모든 대출 원리금으로 쓸 수 있는 돈은 1,600만원입니다. 한도를 셀 때는 약정금리에 스트레스 금리 3.0%p를 얹은 7.5%로 계산합니다(실제 이자는 4.5%로 냅니다).

같은 1주택이어도 기존 주담대 원리금이 있으면 1억이 아니라 몇천만원에서 끝날 수 있습니다. 신용대출·자동차 할부도 DSR에 같이 잡힙니다.

정리 — 은행에 가기 전에 순서대로

1. 목적을 분명히 합니다. 생활자금인지, 세입자 보증금을 돌려줄 돈인지에 따라 규칙이 다릅니다. 전세보증금 반환 목적은 별도 규칙이 있고, 2025-06-27 이전에 맺은 임대차·취득분은 1억을 넘을 수 있는 경과조치가 붙습니다(그래도 DSR은 그대로입니다).
2. 세대 주택 수를 셉니다. 수도권·규제지역 2주택 이상이면 여기서 끝입니다.
3. 남아 있는 생활자금 대출 잔액을 확인합니다. 1억은 누적입니다.
4. 지금 갚고 있는 모든 대출의 1년 원리금을 더합니다. 연소득의 40%에서 그걸 뺀 만큼이 새 대출에 쓸 수 있는 몫입니다.
5. 금리유형별로 한도를 따로 받아봅니다. 같은 소득에서도 변동과 순수고정의 한도 차이가 큽니다.

저희는 규제를 피해 가는 경로(사업자 대출로 돌려 받는 방법 등)는 안내하지 않습니다.

저희가 판정하지 않는 것

이 글은 특정인이 얼마를 받을 수 있는지 판정하지 않습니다. 주택 수는 세대 기준 사실판단이라 본인이 밝힌 값을 전제로 했고, 계산값은 규제 상한이지 승인이 아닙니다 — 규칙표도 "규제 구조 안내이지 한도·승인 확약이 아니다. 은행 심사 기준이 우선한다"고 적습니다.

확인하지 못한 것

맨 위 notSeen에 전부 적어 두었습니다. 요지만 옮기면 이렇습니다 — 위 DSR 금액은 구입자금 계산기에서 DSR 줄만 떼어 온 값입니다(생활자금 선택지가 따로 없습니다). 생활자금 대출의 금리·상환방식, 갈아타기·증액 때의 1억 합산 방식, 비수도권 은행별 자체 한도, 전세보증금 반환 대출과 1억을 나눠 쓰는지는 확인하지 못했습니다. 규칙표 확인일은 2026-08-14로 조회 시점에 44일 지나 있었습니다.