재개발 감정평가 3억·분양가 6.5억·비례율 98%

커뮤니티 상담에서 받은 질문입니다. "재개발 감정평가 3억 나왔고 조합원분양가 6.5억, 비례율 98%면 얼마 더 내? 비례율 떨어지면?"

먼저 계산부터 드립니다. 그다음 "비례율이 떨어지면"에 실제 숫자로 답하고, 마지막으로 이 산식 자체의 정체를 밝히겠습니다.

지금 조건으로는 3억 5,600만원입니다

재개발 분담금은 두 단계로 계산합니다.

1. 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율 = 3억원 × 98% = 2억 9,400만원
2. 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액 = 6억 5,000만원 − 2억 9,400만원 = 3억 5,600만원

도구에 감정평가액 3억원·조합원분양가 6억 5,000만원·비례율 98%를 그대로 넣어 받은 값입니다. 조합원분양가가 종전자산 권리가액보다 크므로 환급이 아니라 추가 분담입니다.

비례율이 떨어지면 — 같은 조건에서 실제로 돌려 봤습니다

질문의 두 번째 절반이 핵심입니다. 비례율은 고정값이 아닙니다. 감정평가액 3억원·조합원분양가 6억 5,000만원은 그대로 두고 비례율만 80%부터 108%까지 움직여 계산했습니다.

비례율	권리가액	분담금
80%	2억 4,000만원	4억 1,000만원
85%	2억 5,500만원	3억 9,500만원
88%	2억 6,400만원	3억 8,600만원
90%	2억 7,000만원	3억 8,000만원
98%	2억 9,400만원	3억 5,600만원
100%	3억원	3억 5,000만원
108%	3억 2,400만원	3억 2,600만원

비례율이 98%에서 88%로 내려가면 분담금은 3억 5,600만원에서 3억 8,600만원으로 늘고, 반대로 108%로 올라가면 3억 2,600만원으로 줄어듭니다. 표를 위에서 아래로 읽으시면, 비례율이 오를수록 분담금 칸이 꾸준히 줄어드는 것이 보이실 겁니다.

방향을 헷갈리시면 안 됩니다. 비례율이 떨어지면 권리가액이 줄어서 분담금이 늘어납니다. 비례율이 조합원에게 유리한 숫자라고 막연히 아시는 분들이 있는데, 이 계산에서는 비례율이 높을수록 조합원이 유리합니다(권리가액이 커지니까요).

이 산식, 사실 법 조문에는 없습니다

여기서부터는 저희 도구가 스스로 밝힌 내용입니다. 비례율이라는 용어 자체가 도시정비법 조문에 없습니다. 위 계산은 관리처분계획 수립 실무에서 통용되는 산식이고, 법정 산식이 아닙니다.

다만 관행으로 그친 것은 아닙니다. 서울고등법원 2016-02-17 선고 2015누2019 판결(관리처분총회결의 무효확인 사건)이 이 산식 — [분양수입 총액 − 총사업비] ÷ 종전자산 평가총액 — 을 전제로 심리했습니다. 법원도 쓰는 산식이라는 뜻이지, 조문에 박혀 있는 산식이라는 뜻은 아닙니다. 이 구분이 중요한 이유는 다음 절 때문입니다.

98%는 확정값이 아닐 수 있습니다

비례율은 관리처분계획 인가 전에는 추정치입니다. 공사비가 늘거나 일반분양 수입이 바뀌면 준공·청산 시점까지 계속 움직입니다. 지금 조합에서 들으신 98%가 관리처분계획 인가를 받은 확정 비례율인지, 아니면 사업 초기 추정치인지에 따라 위 표의 어느 줄이 실제로 맞는지가 갈립니다.

추정 비례율로 확정 분담금을 답할 수 없다는 것이 도구가 직접 붙인 경고입니다. 공사비 인상이 잦은 요즘 상황에서는 최종 비례율이 사업 초기 추정치보다 낮게 나오는 사례가 흔하다는 점도 참고하세요 — 다만 그 하락폭을 저희가 예측하지는 않습니다.

조건이 정확히 이것과 다르시다면

위 계산은 감정평가 3억원·분양가 6.5억원을 확정값으로 놓고 낸 답입니다. 질문에 없던 두 가지 — 그 감정평가액이 통지서 그대로인지, 받으려는 평형이 정말 6.5억원짜리인지 — 에 따라 답이 바뀝니다. 저희가 짐작해서 하나로 합치지 않습니다. 해당하시는 것만 눌러 보세요.

저희가 확인하지 못한 것

이 글에서 답하지 않은 것을 모아 적습니다. 못 봤다는 것이 없다는 뜻은 아닙니다.

1. 98%가 확정치인지 추정치인지. 조합 관리처분계획 인가 여부를 직접 확인하셔야 합니다.
2. 분담금 외의 현금 지출. 이주비 대출 이자, 이사비, 명도 관련 비용은 이 계산 밖입니다.
3. 분양자격 자체. 질문에 없던 축이라 이 글은 조합원 지위양도 제한이나 재건축초과이익환수 대상 여부를 확인하지 않았습니다.
4. 감정평가액 3억원의 적정성. 감정평가 결과이지 시세가 아니고, 저희는 이 값을 시세와 대조하지 않습니다.
5. 비례율 자체의 산출 근거(종후자산 평가총액·총사업비). 저희는 조합이 선언한 비례율을 그대로 계산에 쓸 뿐, 그 값이 어떻게 나왔는지는 조회하지 못합니다.

이 글이 답하지 않는 것

• 98%가 이 조합의 최종 비례율인지 판정하지 않습니다.
• 분담금을 낼 자금 여력이 있는지 판단하지 않습니다.
• 이 재개발 사업 자체의 투자 가치를 평가하지 않습니다.

---

이 글의 숫자는 부동산 데이터 MCP realty_redevelopment_burden을 실제로 호출해 받은 응답입니다. 질문 조건(감정평가 3억원·분양가 6억 5,000만원)을 고정하고 비례율 80·85·88·90·98·100·108%로 나눠 계산했고, 산식 출처 확인을 위해 realty_policy_rules(topic=redevelopment_rules)를 1회 더 호출해 총 12회입니다.

규칙 확인일은 2026-08-13, 산식 판례 대조일은 2026-08-12 기준입니다.

정보 제공용이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 실제 분담금은 조합 관리처분계획(안)의 확정 비례율로 다시 확인하세요.