1기 신도시 리모델링, 24평이 23평보다 유리한가요

커뮤니티 상담에서 받은 질문입니다. "리모델링 추진 중인 1기 신도시 구축 두 곳(역세권 24평 vs 초역세권 23평) 중 뭐가 나아? 분담금 낼 여력은 있음"

먼저 밝힐 것이 있습니다. 저희는 두 곳 중 어디를 사라고 답하지 않습니다. 조합 사정, 상권 취향, 몇 년을 버틸 수 있는지가 이 질문의 실제 축이고 그건 데이터 밖입니다.

대신 세 가지는 드릴 수 있습니다. 리모델링에 걸리는 규칙, 23평과 24평이 그 규칙에서 실제로 갈리는지, 그리고 1기 신도시에서 이 조건에 맞는 실물 단지의 최근 실거래입니다.

그리고 하나 더 적겠습니다. 조회하다가 막힌 자리들입니다. 그게 이 글에서 제일 도움이 되는 부분일 수 있습니다.

재건축 상식을 그대로 가져오면 처음부터 틀립니다

리모델링은 주택법이고 재건축·재개발은 도시정비법입니다. 별개 법제입니다. 이게 말장난이 아니라는 걸 저희 도구가 스스로 보여줍니다.

조합원 지위양도 판정 도구에 "리모델링"을 넣어 봤습니다. 계산조차 시작하지 않고 거부합니다.

project_type
  Input should be '재건축' or '재개발'

이 도구는 도시정비법 39조 2항 엔진입니다. 그 조문은 재건축·재개발만 규정합니다. 리모델링주택조합은 주택법 소관이라 애초에 이 조문의 적용 대상이 아닙니다. 그래서 재건축에서 걸리는 "조합설립인가 후 양도 금지"가 리모델링에는 같은 근거로 걸리지 않습니다.

다만 여기서 한 걸음 더 나가면 안 됩니다. "그러니 전매가 자유롭다"는 결론은 저희가 확인하지 못했습니다. 주택법 64조 전매제한이나 조합 규약 같은 다른 축이 남아 있고, 그 축은 큐레이션되어 있지 않습니다. 39조 적용 밖이라는 사실까지가 저희 몫입니다.

나머지 차이도 짚어 두겠습니다.

1. 연한: 리모델링은 준공 후 15년, 재건축은 30년입니다. 1기 신도시 단지는 대부분 15년 요건을 이미 한참 넘겼습니다.
2. 안전진단: 방향이 반대입니다. 재건축은 D·E등급이라야 사업이 열리는데, 리모델링은 골조를 남긴 채 증축하니 구조가 버텨야 합니다. 등급이 나쁜 게 유리한 게 아닙니다. 재건축 뉴스를 읽던 습관으로 이 축을 읽으면 정반대로 판단합니다.
3. 사업 구조: 재건축은 밀어서 새로 짓고 리모델링은 골조를 남깁니다. 그래서 세대수·면적 증가에 상한이 있고, 일반분양 물량이 적어 분담금 비중이 큽니다.

3번이 질문자의 "분담금 낼 여력은 있음"과 맞물립니다. 여력이 있다는 건 좋은 조건이지만, 리모델링에서 그 여력이 재건축보다 더 많이 쓰이는 구조라는 뜻이기도 합니다.

23평과 24평은 증축 한도에서 갈리지 않습니다

질문자가 두 집을 평수로 구분하셨으니 이 축부터 확인했습니다. 규칙은 이렇습니다.

• 세대별 주거전용면적 증축 한도: 전용 85㎡ 미만은 40%, 85㎡ 이상은 30%
• 세대수 증가: 기존 세대수의 15% 이내
• 수직증축 허용 층수: 14층 이하 2개층, 15층 이상 3개층

여기서 자주 뒤집혀 돌아다니는 게 첫 줄입니다. 작은 집이 40%로 더 관대합니다. 큰 집이 더 많이 늘릴 수 있는 게 아닙니다.

그런데 공급 23평이면 전용 56㎡대, 24평이면 전용 58~60㎡대입니다. 둘 다 85㎡ 한참 밑입니다. 두 집 모두 40% 구간이고, 이 축에서는 우열이 없습니다. 평수 1평 차이로 증축 한도가 갈릴 걸 기대하셨다면 그 기대는 여기서 접으셔도 됩니다.

갈리는 건 오히려 대형 평형입니다. 같은 마을에서 전용 98㎡ 이상만 있는 단지는 통째로 30% 구간입니다.

세대수 15%에는 특례가 있습니다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(2023 제정)이 분당·일산·중동·평촌·산본을 대상으로 안전진단 면제·완화와 용적률 완화를 두고, 리모델링의 수직증축 허용 세대수를 일반 리모델링의 15%보다 상향하는 특례를 담고 있습니다. 다만 특례의 세부 적용률과 구역별 지정 현황, 시행 시점은 저희가 확인하지 못했습니다. 특정 단지가 특별정비구역인지 여부도 판정하지 않습니다. 지자체 고시를 직접 보셔야 하는 자리입니다.

단지 이름이 색인과 안 맞아서 세 번 헛돌았습니다

실물 단지를 찾으려고 리모델링 추진으로 알려진 이름들을 넣었습니다. 결과가 이랬습니다.

• 한가람신라 → 0건
• 공작부영 → 0건
• 목련우성2차 → 0건

전부 빈 응답입니다. 여기서 "그런 단지 없다"고 읽으면 오답입니다. 실거래 원장은 국토부 신고 자료라 단지명이 사람들이 부르는 이름과 다르게 등록되어 있습니다. 부영·신라 같은 시공사 이름이 빠지거나, 차수 표기가 다르거나 합니다.

더 위험한 건 그다음이었습니다. 이름을 줄여서 한가람만 넣으니 결과가 나왔습니다. 서울 용산구 이촌동 한가람이었습니다. 1기 신도시와 아무 상관 없는 단지입니다. 지역을 고양시로 좁혀서 다시 넣으니 이번엔 고양시 덕양구 행신동 한가람 1건이 나왔습니다. 일산신도시가 아닙니다.

부분 이름 검색이 조용히 엉뚱한 동네를 물어다 주는 자리입니다. 저희가 이 축을 자동으로 교정해 드리지 못합니다. 지역을 시군구까지 같이 넣는 것 외에는 방법이 없습니다.

지역을 붙이니 실제 목록이 나왔습니다. 안양시 동안구 호계동에서 목련으로 9개 단지, 관양동에서 공작으로 3개 단지입니다. 이름은 목련우성, 목련우성5, 목련우성7, 목련선경, 목련두산, 목련경남, 목련아파트, 목련마을2단지대우선경 같은 형태였습니다. "목련우성2차"라는 표기는 이 원장에 없습니다.

조건에 맞는 두 집을 실제로 찾아봤습니다

질문의 구도(역이 가까운 작은 집 vs 조금 먼 큰 집)에 맞는 실물 쌍이 평촌 목련마을에 있었습니다. 둘 다 범계역 기준입니다.

목련우성 23평 (1992년 준공, 범계역 417m, 전용 56.7㎡)

• 최근 6개월 중위 9억 500만원, 평균 9억 1,500만원
• 가장 최근 거래는 2026-07-11 18층 9억 500만원
• 6개월 창 안에 거래 28건

목련우성5 24평 (1993년 준공, 범계역 505m, 전용 58.44~60.0㎡)

• 최근 6개월 중위 8억 2,000만원, 평균 8억 3,600만원
• 가장 최근 거래는 2026-07-07 3층 9억 3,000만원
• 6개월 창 안에 거래 5건

역이 가까운 23평이 더 비쌉니다. 여기서 두 가지를 덧붙여야 합니다.

첫째, 위 평균·중위는 6개월 창 전체가 아니라 계약일 최신순 5건으로 계산된 값입니다. 23평은 28건 중 5건, 24평은 5건 중 5건입니다. 같은 "최근 5건"이지만 23평은 2026년 6~7월에 몰려 있고 24평은 2월부터 7월까지 흩어져 있습니다. 모수가 다른 두 숫자를 나란히 놓은 것이니 8,500만원 차이를 확정된 격차로 읽지 마세요.

둘째, 기간을 2024년 이후 전체로 늘리면 순서가 뒤집힙니다.

• 목련우성 전용 56.7㎡: 평균 6억 8,000만원 (84건, 4억 6,000만~9억 8,000만원)
• 목련우성5 전용 58.44㎡: 평균 7억 2,000만원 (9건), 전용 60.0㎡: 평균 7억 5,000만원 (11건)

전기간으로는 24평이 더 비싸고 최근으로는 23평이 더 비쌉니다. 같은 데이터입니다. 창을 어디로 잡느냐가 답을 바꿉니다. 호가를 보고 "여기가 더 싸다"를 판단하실 때 그 비교 대상이 몇 년치 평균인지 꼭 확인하세요.

상승률도 갈립니다. 23평은 6개월 전 구간(12건 평균 7억 6,933만원) 대비 +18.93%, 24평은 (3건 평균 8억 1,000만원) 대비 +3.21%입니다. 다만 24평 기준선이 3건입니다. 3건으로 낸 변화율에 방향성을 부여하기는 어렵습니다.

거래 하나하나에도 함정이 있었습니다. 23평 조회에서 2026-07-01 11층 7억 8,000만원 거래가 이상치로 표시됐는데, 전용면적이 50.73㎡였습니다. 조회창이 ±3평(전용 49.3~64.0㎡)이라 21평 거래가 섞여 들어온 것입니다. 24평 쪽은 이상치 판정 자체를 하지 않았습니다. 도구가 이유를 이렇게 적어 보냈습니다.

거래가 5건뿐이라 판정하지 않았다(최소 8건). 이상치가 없다는 뜻이 아니다 — 판정 자체를 안 한 것이다.

"초역세권"과 "역세권"의 차이를 저희 데이터는 못 가릅니다

질문에서 제일 중요한 축인데 여기서 솔직히 말씀드려야 합니다. 두 단지의 입지 점수를 뽑았습니다.

• 목련우성: 지하철 점수 95, 역까지 417m, 버스 점수 95, 교통 총점 95.0, 학군 74.6, 1km 학원 622개
• 목련우성5: 지하철 점수 90, 역까지 505m, 버스 점수 95, 교통 총점 95.0, 학군 74.57, 1km 학원 635개

88m 차이가 지하철 점수를 95에서 90으로 5점 내렸을 뿐, 교통 총점은 소수점까지 같습니다. 버스 점수가 같아서 총점에서 지워졌습니다. 학군은 0.03점 차이로 사실상 동일합니다. 학원 개수는 오히려 멀리 있는 쪽이 13개 많습니다.

거리도 직선거리입니다. 실제 걷는 길, 건널목, 오르막은 반영되어 있지 않습니다. 발로 걸으면 갈릴 수 있는 차이를 저희 숫자는 못 잡습니다.

그리고 같은 마을 안에 역까지 760m인 단지가 교통 총점 100.0으로 더 높게 나오는 경우도 있었습니다. 저희 점수는 거리 단조 함수가 아닙니다. 점수 몇 점 차이로 역세권 우열을 정하지 마세요. 이 축은 스크리닝용입니다.

역과의 거리가 정말 결정적이라면 하나 더 확인하실 게 있습니다. 같은 목련마을에서 범계역 213.7m로 제일 가까운 단지는 전용 98.90㎡부터 시작합니다. 40평대 이상만 있습니다. 진짜 초역세권 구간에는 23평이라는 평형 자체가 없습니다. 질문에서 말씀하신 "초역세권 23평"이 어느 단지인지 저희가 특정하지 못한 이유이기도 합니다.

분담금은 저희가 계산해 드리지 않습니다

저희에게 분담금 계산 도구가 있습니다. 권리가액을 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 구하고, 조합원분양가에서 그걸 빼는 산식입니다. 하지만 이 질문에는 쓰지 않았습니다.

그 엔진은 도시정비법 정비사업 기준입니다. 리모델링은 일반분양 물량이 적어 사업비 충당 구조가 다릅니다. 저희 도구가 스스로 밝힌 미큐레이션 항목에 이렇게 적혀 있습니다.

분담금 산정(리모델링은 일반분양 물량이 적어 재건축과 구조가 다르다 — realty_redevelopment_burden은 정비사업 기준이라 그대로 쓰면 오답)

숫자를 뽑아 드릴 수는 있었습니다. 뽑으면 그럴듯하게 틀린 숫자가 나옵니다. 분담금 여력이 이 결정의 핵이라고 말씀하셨으니, 여기서 틀린 숫자를 드리는 게 제일 나쁩니다. 조합 총회 자료의 추정 분담금을 직접 받아 보시는 게 맞습니다.

저희가 확인하지 못한 것

이 글에서 답하지 않은 것들을 모아 적습니다. 못 봤다는 것이 없다는 뜻은 아닙니다.

1. 두 단지의 리모델링 조합 설립·진행 단계. 사업장 단계를 조회하는 원장(정보몽땅)은 서울 한정이고, 게다가 도시정비법 사업장 목록입니다. 경기도 리모델링 사업장은 조회 자체가 불가합니다.
2. 동의율 요건과 조합 규약, 해산 절차. 단지별·시점별로 다릅니다.
3. 안전진단 등급 요건. 등급 기준은 법률이 아니라 고시에 있습니다 — 주택법 제68조 제5항이 기준을 국토교통부 고시에 위임했고, 그 고시인 「증축형 리모델링 안전진단기준」이 정합니다. 평가항목 셋(기울기·침하, 내하력, 내구성)의 등급을 A~E 5단계로 매긴 뒤, 모두 B등급 이상(성능점수 80점 초과)이면 수직증축 가능, 어느 하나가 D등급 이하(55점 이하)면 증축형 리모델링 자체가 불가, 그 사이면 수평증축만 가능으로 판정합니다(2-3-1~2-3-3). 수직증축은 여기에 더해 주택법 시행령 제13조가 기존 15층 이상은 3개층·14층 이하는 2개층까지로 제한하고 신축 당시 구조도 보유를 요구합니다. 다만 이 단지의 실제 성능점수·등급은 저희가 조회하지 않았습니다 — 위는 판정 기준이지 이 단지의 판정 결과가 아닙니다.
4. 재건축초과이익환수는 리모델링에 붙지 않습니다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제5조가 부과대상 행위를 "제2조제1호에 따른 재건축사업"으로 한정하고, 그 제2조 제1호는 대상을 도시정비법상 재건축사업과 소규모주택정비법상 소규모재건축사업 둘로만 열거합니다. 리모델링은 주택법 제2조 제25호가 정의하는 별개 행위라 이 열거에 들어가지 않습니다. 통용되는 이야기가 아니라 조문 구조로 확정되는 값입니다.
5. 특별정비구역 지정 현황과 특례 세부 적용률.
6. 조합 갈등, 상권 선호, 이주 기간을 버틸 수 있는지. 데이터 밖입니다. 1기 신도시 단지에서 재건축파와 리모델링파가 갈려 다투는 일이 흔하고, 그게 사업 기간을 몇 년씩 바꿉니다.
7. 호가. 저희에게는 실거래만 있습니다. 지금 나와 있는 매물이 싼지 비싼지 판정하지 못합니다. 들으신 가격이 실거래 분포 어디쯤인지만 대조해 드릴 수 있습니다.

조합·지자체에 들고 가실 것

위 1~5번이 결국 이 결정을 가릅니다. 두 단지 각각에 대해 이걸 받아 오시면 비교가 성립합니다.

1. 현재 사업 단계와 동의율, 조합 설립 인가일
2. 총회 자료의 추정 분담금과 그 산정 근거
3. 세대수 증가형인지, 몇 세대를 늘리는 계획인지
4. 수직증축인지 수평·별동증축인지 (안전성 검토 난이도가 갈립니다)
5. 해당 단지가 특별정비구역으로 지정되었는지, 지정 예정인지
6. 재건축 추진 세력이 단지 안에 있는지, 있다면 어느 정도인지

6번은 서류에 안 나옵니다. 그런데 사업 기간을 제일 크게 흔드는 변수입니다.

이 글이 답하지 않는 것

• 두 곳 중 어디가 나은지 판정하지 않습니다. 위 확인 못 한 것 7가지 중 6가지가 정성 판단이거나 조합 자료에 있습니다.
• 리모델링과 재건축 중 어느 트랙이 유리한지 판정하지 않습니다.
• 특정 단지의 사업성이나 투자 가치를 평가하지 않습니다.
• 이 글에 나온 목련우성·목련우성5는 질문 조건에 맞는 실물 예시로 조회한 것이고, 질문자가 검토 중인 단지가 이곳이라는 뜻이 아닙니다. 추천도 아닙니다.

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이 글의 규칙과 수치는 부동산 데이터 MCP를 실제로 호출해 받은 응답입니다. realty_policy_rules(topic=remodeling_rules) 1회, realty_search_complexes 14회(이름이 안 맞아 헛돈 3회와 지역을 좁혀 다시 넣은 회차 포함), realty_complex_pyeong_price 3회, realty_location_scores 2회, realty_member_transfer_check 1회로 모두 21회입니다. 서버가 무료 한도에서 센 것은 20콜이었습니다. 스키마 단계에서 거부된 1회는 한도에 잡히지 않았습니다.

규칙 확인일은 2026-08-13, 실거래 원장은 2026-08-20 12:05 기준(국토부 실거래 신고 자료), 입지 점수는 2026-07-01 기준입니다. 점수 데이터는 이 글을 쓰는 시점에 51일 지난 것입니다.

이 글에서 "확인하지 못했다"고 적은 자리는 전부 도구가 스스로 밝힌 불확실성입니다. 아는 것과 모르는 것을 갈라 적는 것이 저희가 이 도구를 만드는 이유입니다.

정보 제공용이며 투자 자문이 아닙니다. 개별 사업장 상황은 조합과 지자체 확인이 먼저입니다.