1세대 1주택 비과세, 나는 요건이 되나요

답 먼저

"됩니다/안 됩니다"는 이 글도 저희 도구도 판정하지 않습니다 — 1세대 판정·거주 사실·취득일 특정이 전부 사실판단이기 때문입니다. 대신 갈리는 값은 확정돼 있습니다. 관문 5개(①1세대 ②양도일 현재 1주택 ③보유 2년 ④취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 ⑤양도가 12억)를 채우면 12억 이하 구간에서는 세금이 붙지 않고, 못 채우면 같은 집이 그대로 과세됩니다 — 양도 9억·취득 5억·보유 5년이면 지방소득세까지 1억 2,877만원입니다. 이 질문 하나가 0원과 1억 2,877만원을 가릅니다.

조건	값	근거
관문 1 — 1세대	거주자 + 배우자 + 생계를 같이하는 가족. 일시 퇴거자도 세대원	갈림길 지도(확인일 2026-08-13)
관문 2 — 양도일 현재 1주택	분양권은 2021-01-01 이후 취득분부터 주택 수에 산입	소득세법 부칙(제17477호, 2020-08-18) 제4조
관문 3 — 보유기간	2년. 단 비거주자로 3년 이상 보유·거주하다 거주자로 전환된 경우는 3년	시행령 제154조 제1항·제8항 제2호
관문 4 — 거주기간	취득 당시 조정대상지역이면 2년(2017-08-03 이후 취득분). 지정 공고 전 계약금을 낸 무주택자는 면제	시행령 제154조 제1항 제5호
관문 5 — 고가주택	양도가 12억 초과분에 상당하는 양도차익만 과세	소득세법 제95조 제2항(장특공제 표2 최대 80%)
요건을 못 채웠을 때 (양도 9억·취득 5억·보유 5년)	1억 2,877만원 (지방소득세 포함)	양도세 계산 1건
특례 경로의 기간	일시적 2주택 3년 · 동거봉양/혼인 합가 각 10년 · 상생임대(직전 1년 6개월 + 상생 2년, 계약 체결 일몰 2026-12-31)	시행령 제155조 제4·5항, 제155조의3 제1항

근거: 소득세법(2025-12-23 공포 제21221호)·시행령(2026-05-22 제36343호)·시행규칙(2026-05-22 제33호) 현행 원문 대조(2026-09-03), realty_policy_rules 규칙 원표(확인일 2026-08-13 · 규제지역 확인일 2026-08-11).

생활법령 QnA에 자주 올라오는 질문입니다. "1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 되는지 궁금합니다."

먼저 밝힐 것이 있습니다. 이 글은 질문자가 비과세에 해당하는지 답하지 않습니다. 저희가 만든 부동산 데이터 도구도 이 판정을 거부합니다. 그게 무성의해서가 아니라, 이 축의 답이 표가 아니라 사실관계에서 나오기 때문입니다.

대신 드릴 수 있는 것이 있습니다. 어느 관문에서 갈리고, 무엇을 확인해야 하는지입니다.

도구가 계산을 거부하는 장면

저희 양도세 계산기(realty_capital_gains_tax)에 양도가 9억·취득가 5억·보유 5년을 넣어 봤습니다. 세액은 나옵니다.

• 양도차익 4억
• 장기보유특별공제 표1(일반) 10% → 4,000만원
• 과세표준 3억 5,750만원, 산출세액 1억 1,706만원
• 지방소득세 10% 포함 총 1억 2,877만원

그런데 같은 응답에 이 문구가 함께 실려서 돌아옵니다. 매번입니다.

1세대1주택 비과세 판정(2년 보유·거주요건, 일시적 2주택, 상생임대 등)은 사실판단 — 하지 않는다. 다만 거부로 끝내지 말고 realty_policy_rules(topic=one_home_exemption_map)의 갈림길 지도를 함께 줘라. 그 뒤 국세청 홈택스 모의계산·세무사를 안내한다.

즉 위 1억 2,877만원은 비과세가 하나도 적용되지 않는다는 전제의 숫자입니다. 같은 집을 같은 값에 팔아도 비과세 요건을 채웠다면 양도가 12억 이하 구간에서는 세금이 붙지 않습니다. 이 질문 하나가 1억 2,877만원과 0원을 가릅니다. 그래서 도구가 임의로 판정하지 않는 것이고, 저희도 이 글에서 그러지 않습니다.

관문 1 — 1세대인가

거주자와 배우자, 그리고 생계를 같이하는 가족(거주자·배우자의 직계존비속과 그 배우자, 형제자매)이 한 세대입니다. 취학·질병요양·근무상 형편으로 일시 퇴거한 사람도 세대원에 포함됩니다.

여기서 오해가 잦습니다. "따로 산다"는 사실이 곧 별도 세대가 되는 것은 아닙니다. 주민등록 분리와 생계를 같이하는지 여부는 별개 판단입니다.

관문 2 — 양도일 현재 1주택인가

양도일 기준으로 국내에 1주택이어야 합니다. 문제는 주택 수에 분양권과 조합원입주권이 잡히는지이고, 이건 취득 시점에 따라 갈립니다.

분양권이 주택 수에 잡히기 시작한 시점은 2021-01-01 이후 취득분부터입니다. 소득세법 부칙(제17477호, 2020-08-18) 제4조가 "제89조제2항 본문 … 의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다"고 못박고 있습니다. 그 전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다.

2주택 이상이면 이 관문을 통과하지 못하고, 아래 특례 경로로 넘어갑니다.

관문 3 — 2년 이상 보유했는가 (경우에 따라 3년)

취득일부터 양도일까지 2년 이상입니다. 계약일이 아니라 잔금일·등기일 기준인지 본인 서류로 확인해야 합니다.

여기에 3년 분기가 하나 숨어 있습니다. 시행령 제154조 제1항 본문은 "보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상"이라고 적고 있고, 제8항 제2호는 "비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우"입니다. 해외 근무나 재외국민으로 계시다 귀국하신 경우라면 2년이 아니라 3년입니다.

과거에 "최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 센다"는 규정이 있었고, 이 재기산은 폐지됐습니다. 2022-05-10 이후 양도하는 분부터입니다(시행령 부칙 제32654호, 2022-05-31 공포, 제2조 제1항). 같은 부칙 제2항이 "2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우"는 종전 규정에 따른다고 갈라 두었으니, 앞으로 파실 분에게는 갈릴 일이 없고 이미 그 전에 파신 경우에만 옛 규정입니다.

관문 4 — 2년 거주가 필요한 경우

취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 2년 이상 거주까지 필요합니다(2017-08-03 이후 취득분). 비조정지역에서 취득했다면 거주요건은 없습니다.

예외가 하나 있습니다. 시행령 제154조 제1항 제5호는 "조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우"에는 거주기간의 제한을 받지 않는다고 정합니다. 지정 공고 전에 계약금을 넣은 무주택자라면 거주요건이 붙지 않습니다 — 계약서와 계약금 이체 내역을 챙겨 두셔야 하는 이유입니다.

이 관문의 함정은 기준 시점입니다. 지금 규제지역이 아니어도, 살 때 조정대상지역이었으면 거주요건이 붙습니다. 뉴스에서 "우리 동네 해제됐다"를 보고 안심하면 어긋나는 자리입니다.

참고로 도구가 주는 현재(2026-08-11 확인) 조정대상지역은 이렇습니다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정 목록이 현재 동일합니다.

• 서울: 25개 자치구 전역
• 경기: 과천, 광명, 의왕, 하남, 구리, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구·기흥구, 화성 동탄구

다만 이건 오늘의 목록입니다. 관문 4가 묻는 것은 취득한 날의 지정 여부입니다.

저희 도구가 들고 있는 변동 이력은 2023-01-05 이후 3건입니다.

날짜	변동
2023-01-05	강남3구·용산 제외 전면 해제
2025-10-16	서울 전역 + 경기 12곳 지정 (10·15 대책, 공고일부터 효력)
2026-07-01	화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가 지정 (2026-06-29 의결)

이 3건 안에 취득일이 들어간다면 위 표로 갈릴 수 있습니다. 그 이전(2023-01-05 이전)에 취득하셨다면 저희에게 그 시점의 지정 이력이 없습니다 — 국토부 고시나 국세청으로 확인해야 하는 자리입니다.

관문 5 — 양도가 12억을 넘는가

12억을 넘어도 비과세가 사라지지 않습니다. 12억 초과분에 상당하는 양도차익만 과세되고, 12억 이하 부분은 비과세입니다.

이 안분 계산은 저희 도구가 제공하지 않습니다(not_curated.high_price_proration). 12억을 넘는 사안이면 홈택스 모의계산이나 세무사 쪽이 맞습니다.

과세되는 부분에는 장기보유특별공제 표2가 붙습니다(소득세법 제95조 제2항). 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)로 최대 80%인데, 두 축이 따로 쌓입니다. 10년을 보유해도 거주가 2년에 못 미치면 표2 자체가 적용되지 않습니다.

2주택이어도 열리는 문 — 특례 경로 5개

관문 2에서 걸렸다고 끝이 아닙니다. 다만 여기서부터는 기간 요건의 개정 이력이 잦아서, 저희가 구조는 드리되 숫자는 확인 대상으로 남깁니다.

1. 일시적 2주택 — 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1주택으로 봅니다. 이 3년은 조정대상지역과 얽혀 2년·1년으로 단축된 시기가 있었습니다. 양도 시점 기준 현행 기간을 반드시 재확인하세요.

2. 상속주택 — 시행령 제155조 제2항입니다. 상속주택과 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 그 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 두 가지를 짚어 두겠습니다. 첫째, 양도 기한 요건이 없습니다 — 일시적 2주택처럼 "몇 년 안에 팔아야" 하는 조건이 이 특례에는 붙지 않습니다. 둘째, 상속개시일부터 소급 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다. 상속 직전 증여로 정리하려다 특례를 잃는 자리입니다. (피상속인이 2주택 이상이면 그중 어느 것을 '상속주택'으로 볼지 정하는 순위 규칙이 같은 항 각 호에 따로 있습니다 — 비과세 요건과는 다른 층이니 섞어 읽지 마세요.)

3. 동거봉양·혼인 합가 — 둘 다 10년입니다. 동거봉양은 "합친 날부터 10년 이내"(시행령 제155조 제4항), 혼인은 "혼인한 날부터 10년 이내"(같은 조 제5항)에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 봅니다. 두 조항 모두 최근 개정으로 기간이 늘어난 자리라(혼인 2024-11-12, 동거봉양 2025-12-30 개정) 예전 자료에는 5년으로 적힌 것이 많습니다 — 오래된 블로그 글을 그대로 믿으면 기한을 짧게 잡습니다.

4. 부득이한 사유로 인한 거주요건 완화 — 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하며 양도하는 경우, 보유·거주기간 제한 없이 비과세됩니다(시행령 제154조 제1항 제3호). 이때 사유가 생긴 당사자와 함께 이전하지 못한 세대원이 일부 있어도 세대전원이 이전한 것으로 봅니다(시행규칙 제71조 제5항). 방향을 거꾸로 읽지 마십시오 — "일부가 남아서 계속 거주했으면 된다"가 아니라 "일부가 못 따라갔어도 떠난 것으로 본다"입니다.

5. 상생임대주택 — 요건을 충족하면 거주요건을 갖춘 것으로 봅니다. 시행령 제155조의3 제1항이 요건 셋을 적고 있습니다.

• 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하인 임대차계약(상생임대차계약)을 체결하고 임대를 개시할 것 (제1호)
• 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 (제2호)
• 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 (제3호)

그리고 일몰이 있습니다. 같은 항 제1호는 그 계약을 "2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정)"할 것을 요구합니다. 계약 체결일 기준이라 2026-12-31이 지나면 새로 시작할 수 없습니다. 이 경로를 쓰실 생각이라면 남은 기간을 먼저 세어 보셔야 합니다.

섞으면 통째로 틀리는 두 가지

첫째, 종합부동산세 특례를 양도세에 가져오면 안 됩니다. 국세청 자료에 나오는 "1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례"(지방 저가주택 공시가 4억 이하, 인구감소지역 기준시가 9억 이하, 준공 후 미분양 등)는 종부세 기준입니다. 표현이 "과세기준일 현재"로 되어 있으면 그게 단서입니다. 검색으로 잡히는 자료에 두 세목이 섞여 있으니, 어느 세목의 표인지부터 확인하고 읽으셔야 합니다.

둘째, "부득이한 사유"는 제도마다 다릅니다. 같은 낱말이 재건축 조합원 지위양도 예외에도 나오는데, 요건도 효과도 별개 제도입니다.

확인해서 들고 가실 것

세무서나 세무사에게 물으실 때 이 6가지를 정리해 가면 한 번에 끝납니다.

1. 취득일과 양도일 — 계약일이 아니라 잔금일·등기일 기준으로
2. 취득 당시 그 주택이 조정대상지역이었는지 (지금이 아니라 살 때)
3. 양도일 현재 세대 구성원과 각자의 주택·분양권·입주권 보유 현황
4. 실제 거주기간(전입신고 이력)과 부득이한 사유 증빙 유무
5. 양도가액이 12억을 넘는지
6. 특례 경로에 해당한다면 그 경로의 양도 시점 기준 현행 기간 요건

계산은 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산에서 해 보실 수 있고, 위 1~6번 중 하나라도 애매하면 세무사 확인이 먼저입니다.

이 글이 답하지 않는 것

• 비과세 해당 여부를 판정하지 않습니다. 1세대 판정, 거주 사실, 취득일 특정이 전부 사실판단입니다.
• 12억 초과 고가주택의 과세분 안분 계산은 다루지 않습니다.
• 조특법 감면 특례(신축주택·미분양 등)는 다루지 않습니다.
• 농어촌주택·문화재주택 등 나머지 주택 수 제외 특례는 다루지 않습니다.
• 2023-01-05 이전 시점의 조정대상지역 지정 이력은 저희에게 없습니다(그 이후 변동 3건은 관문 4의 표에 있습니다).

그리고 하나 더. 2026-08-03 세제개편안이 장기보유특별공제 표를 거주 중심으로 전면 개편하는 안을 예고했고 2028~2029년 단계 시행으로 잡혀 있습니다. 2027년 이후 양도를 계획 중이시라면 위 공제율을 확정된 답으로 쓰지 마세요.

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이 글의 관문·경로·체크리스트는 부동산 데이터 MCP를 실제로 호출해 받은 응답을 근거로 삼았습니다 — realty_policy_rules(topic=one_home_exemption_map), (topic=capital_gains_tax), (topic=regulated_area), 그리고 realty_capital_gains_tax 계산 1건입니다. 규정 확인일은 각각 2026-08-13·2026-08-13·2026-08-11입니다.

조문 값은 법제처 국가법령정보 원문으로 직접 대조했습니다(2026-09-03). 대조 대상은 소득세법(2025-12-23 공포 제21221호)·시행령(2026-05-22 제36343호)·시행규칙(2026-05-22 제33호)의 현행본이고, 위에 인용한 문구는 그 원문 그대로입니다.

정정(2026-09-03) — 처음 발행본(2026-08-19)은 위 특례 2·3·5와 관문 2·3의 값을 "저희가 확정하지 못했습니다"로 넘겼습니다. 그러나 이것들은 저희가 못 본 것이 아니라 안 본 것이었습니다 — 전부 시행령 조문 한 번 조회로 확정되는 값입니다. 특히 상생임대 일몰(2026-12-31)은 읽는 분께 남은 기간이 걸린 값인데 그것을 알리지 않았습니다. 같은 발행본이 조정대상지역 변동 이력을 "저희 도구에 없습니다"라고 적었는데, 실제로는 2023-01-05 이후 3건을 들고 있었습니다. 그리고 특례 4의 세대원 규정을 방향이 반대로 서술했습니다(위 본문에 바로잡았습니다). "확인하지 못했다"는 말은 실제로 확인을 시도한 뒤에만 쓸 수 있습니다. 그러지 않으면 그 말 자체가 독자를 오도합니다.

정보 제공용이며 세무 자문이 아닙니다. 신고·납부 전 세무사 확인이 먼저입니다.