같은 집을 같은 값에 팔아도 양도세가 1억 1,821만원과 2억 3,382만원으로 갈립니다

실제로 들어온 질문 하나에 부동산 데이터를 직접 조회해 답한 글입니다. 아래 세금 숫자는 전부 실호출 계산값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 규정 확인일 2026-08-13 · 규제지역 현황 기준일 2026-08-11.

질문 — 1가구 2주택 양도소득세 관련해 문의드립니다.

세율표를 아무리 봐도 답이 안 나오는 이유

양도세 세율표는 하나입니다. 그런데 2주택자에게는 그 표가 답을 주지 않습니다. 표에 넣기 전에 정해지는 조건이 세 개 있고, 그 조건들이 세금을 두 배로 벌려 놓기 때문입니다.

얼마나 벌어지는지부터 보여 드리겠습니다. 똑같은 집, 똑같은 매도가를 조건만 바꿔 두 번 계산했습니다.

조건: 9억에 팔고, 5억에 샀고, 8년 보유했고, 올해(2026년) 판다. 필요경비는 0으로 두었습니다.

중과가 안 걸리는 경우 — 총 1억 1,821만원

• 양도차익 4억
• 장기보유특별공제 표1(일반) 8년 → 16%, 6,400만원 공제
• 과세표준 3억 3,350만원(기본공제 250만원 차감)
• 산출세액 1억 746만원 + 지방소득세 1,075만원

중과가 걸리는 경우 — 총 2억 3,382만원

• 양도차익 4억
• 장기보유특별공제 0원 (중과 대상 주택은 공제 배제, 소득세법 제95조 제2항)
• 과세표준 3억 9,750만원
• 산출세액 2억 1,256만원(기본세율 + 20%p) + 지방소득세 2,126만원

차액 1억 1,561만원. 세율이 20%p 붙은 것보다 공제 6,400만원이 통째로 날아간 것이 더 큽니다. 이 두 줄이 오늘 이 질문의 전부입니다 — 나머지는 "나는 어느 쪽인가"를 가리는 일입니다.

먼저 바로잡을 것 — 유예는 끝났습니다

인터넷에 남아 있는 답변 중 상당수가 "지금은 중과가 유예 중이라 일반세율"이라고 말합니다. 그 답은 이제 틀립니다.

한시 배제(유예)는 2022-05-10에 시작해 2026-05-09로 종료됐습니다. 2026-05-10 양도분부터 중과가 실제로 돌아가고 있습니다.

다만 유예 종료를 앞두고 계약한 분들을 위한 경과조치가 두 갈래 있고, 둘 다 이미 시한이 돌고 있습니다.

• 강남·서초·송파·용산(토지거래허가구역) — 2026-05-09까지 허가를 신청하고, 허가 후 매매계약을 맺고, 계약일부터 4개월 안에 잔금 또는 등기. 최종 시한 2026-09-09(오늘부터 16일)
• 2025-10-16에 새로 지정된 조정대상지역 — 2026-05-09 이전에 매매계약을 맺고, 계약일부터 6개월 안에 양도. 최종 시한 2026-11-09(오늘부터 77일)

여기 붙은 조건이 하나 더 있습니다. 계약금을 실제로 지급한 증빙(금융거래내역 등)이 있어야 합니다. 가계약이나 허가 전 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않습니다.

조건 ① — 파는 집이 지금 조정대상지역 안인가

중과는 전국 다주택자에게 붙는 벌칙이 아닙니다. 파는 그 집이 양도 시점에 조정대상지역 안에 있을 때만 붙습니다. 비조정지역 집은 2주택이든 3주택이든 기본세율 + 장기보유특별공제 표1입니다.

2026-08-11 기준 현재 조정대상지역입니다. 투기과열지구 목록과 현재 동일합니다.

• 서울 — 25개 자치구 전역 (강남·서초·송파·용산은 기존, 나머지 21개구는 2025-10-16부터)
• 경기 15곳 — 과천 · 광명 · 의왕 · 하남 · 성남 분당·수정·중원구 · 수원 영통·장안·팔달구 · 안양 동안구 · 용인 수지구 · 그리고 2026-07-01부터 화성 동탄구 · 용인 기흥구 · 구리시

이 목록에 없으면 중과 이야기는 여기서 끝납니다.

조건 ② — 두 채 중 어느 것을 먼저 파는가

여기가 이 글에서 가장 값이 큰 자리입니다. 조정대상지역 집 A와 비조정지역 집 B를 가진 2주택자가 둘 다 정리하려는 상황을 계산했습니다.

• A: 9억에 팔고 5억에 샀고 8년 보유 (조정대상지역)
• B: 6억에 팔고 4억에 샀고 10년 보유 (비조정지역)

A를 먼저 파는 경우 — A는 2주택 중과에 걸립니다.

• 같은 해에 둘 다: 2억 7,876만원
• 해를 나눠서: 2억 7,605만원

B를 먼저 파는 경우 — B는 비조정지역이라 애초에 중과가 없고, B를 팔고 나면 남은 A는 1주택이 됩니다.

• 같은 해에 둘 다: 1억 8,861만원
• 해를 나눠서: 1억 5,859만원

순서를 바꾸는 것만으로 1억 1,746만원이 움직였습니다(해를 나눠 파는 쪽끼리 비교). 파는 집도 같고 값도 같습니다. 바뀐 것은 순서뿐입니다.

여기에 정직하게 덧붙일 것이 셋 있습니다. 첫째, 저희 계산기는 "B를 팔면 A가 중과에서 빠진다"를 스스로 판정하지 않습니다. 주택 수 판정이 사실판단이라, 저희가 그 조건을 선언으로 바꿔 넣어 계산한 값입니다. 둘째, 뒤에 파는 집은 1년을 더 들고 있게 되므로 계산기가 보유기간을 1년 늘려 다시 계산합니다(A가 8년→9년, 장기보유특별공제 16%→18%). 셋째, 뒤에 파는 해가 2027년이면 아래 개편안의 영향권입니다.

조건 ③ — 언제 파는가

같은 두 채를 같은 해에 파느냐 해를 나누느냐만으로도 값이 달라집니다. 위 계산에서 A 먼저는 271만원, B 먼저는 3,002만원 차이였습니다. 이유는 두 가지입니다 — 연 250만원 기본공제를 두 번 받고, 소득이 합산되지 않아 누진 구간이 낮아집니다.

반대로 너무 짧게 들고 있다 파는 것이 더 위험합니다. 위와 같은 9억/5억 집을 1년 6개월 만에 조정대상지역에서 팔면 총 2억 6,235만원입니다. 8년 보유 중과(2억 3,382만원)보다 2,853만원 더 나옵니다. 단기 세율 60%와 중과 세율 중 산출세액이 큰 쪽이 적용되기 때문입니다(비교과세, 소득세법 제104조).

세 조건, 골라 주시면 그 갈래의 값만 남습니다

모르는 조건을 저희가 추측해 하나로 합치지 않습니다.

조정대상지역인데도 중과에서 빠지는 경우

목록 안이어도 아래에 해당하면 중과가 배제되고 기본세율 + 장기보유특별공제 표1로 돌아갑니다(소득세법 시행령 제167조의3, 아래는 주요 사유이고 전체는 조문 확인).

• 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 기준시가 3억원 이하 주택(부수토지 합산). 이 집은 주택 수 산정에서도 빠집니다 — 즉 나머지 한 채가 1주택이 됩니다. 광역시의 군, 세종의 읍·면은 '밖'으로 봅니다
• 선순위 상속주택으로서 상속개시일부터 5년 이내 양도
• 등록 장기임대주택 중 요건을 채운 것
• 조세특례제한법상 감면 대상 주택

첫 번째 항목이 특히 자주 지나칩니다. 지방 저가주택 한 채 때문에 2주택자가 된 분은 이 줄에서 세금이 절반으로 떨어질 수 있습니다.

중과가 문제가 아닐 수도 있습니다

여기까지 읽고 계신 분 중 상당수는 사실 다른 질문을 하고 계실 겁니다. "이사 가려고 새 집을 샀는데 옛날 집이 안 팔려서 2주택이 됐다."

이 경우는 중과 계산 이전에 비과세 문제입니다. 새 집을 산 지 얼마 안 됐고 옛 집을 곧 팔 예정이라면, 세법은 이를 1주택으로 보는 길을 두고 있습니다(일시적 2주택). 뼈대는 이렇습니다.

종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 3년 이내 종전주택을 팔면 1주택으로 본다.

다만 이 3년은 그대로 믿지 마세요. 조정대상지역과 얽혀 2년·1년으로 짧아진 시기가 있었고 개정이 잦았습니다. 저희는 구조만 드리고 양도 시점 기준 현행 기간은 확인 대상으로 남깁니다.

그리고 저희는 비과세 해당 여부를 판정하지 않습니다. 세대 판정(생계를 같이하는지)·거주 사실·취득일 특정이 전부 사실판단이기 때문입니다. 계산기에 조건을 넣으면 나오는 숫자는 비과세를 하나도 적용하지 않은 전제의 값입니다 — 답이 아니라 답의 반대편 끝입니다.

일시적 2주택 말고도 1주택으로 보는 길이 넷 더 있습니다. 상속주택 / 동거봉양·혼인 합가 / 부득이한 사유(1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양으로 파는 경우) / 상생임대주택. 각각의 기간 요건은 개정 이력이 잦아 저희가 연도를 적지 않습니다.

세무서에 가시기 전에 정리해 가실 것

이 여섯 줄을 적어 가시면 한 번에 끝납니다.

1. 두 집 각각의 취득일과 양도(예정)일 — 계약일이 아니라 잔금일·등기일 기준으로
2. 두 집 각각이 양도 시점에 조정대상지역인지 (비과세를 볼 때는 반대로 취득 당시 지정 여부입니다 — 기준 시점이 다릅니다)
3. 세대 구성원 전원의 주택·분양권·조합원입주권 보유 현황
4. 지방 저가주택·상속주택·등록임대에 해당하는 것이 있는지
5. 어느 집을 먼저, 어느 해에 팔 계획인지
6. 이사 때문에 겹친 것이라면 새 집을 산 날과 옛 집을 팔 기한

세액 자체는 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산에서 직접 해 보실 수 있습니다. 위 1~6번 중 하나라도 애매하면 세무사 확인이 먼저입니다.

잊기 쉬운 두 가지

필요경비는 '고친 것'이 아니라 '더한 것'만 인정됩니다. 발코니 확장·샤시 교체·시스템에어컨·보일러 교체·중개수수료는 들어가고, 도배·장판·싱크대 교체·욕실 보수·보일러 수리·대출이자·보유세는 안 들어갑니다. 같은 보일러가 교체면 인정, 수리면 불인정입니다 — 공사 명세에 '교체'로 남기고 적격증빙을 보관하세요.

배우자에게 증여한 뒤 파는 설계에는 10년 자물쇠가 있습니다. 배우자에게는 10년간 6억까지 증여세 없이 넘길 수 있지만, 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 팔면 취득가액을 증여가액이 아니라 증여자의 원래 취득가액으로 계산합니다(이월과세). 이 10년은 2023-01-01 이후 증여분부터이고 그 전 증여분은 5년입니다 — 증여 시점이 어느 쪽인지가 먼저 갈립니다.

저희가 확인하지 못한 것

• 세대 주택 수를 저희가 세지 않습니다. 조합원입주권·분양권이 취득세 중과의 주택 수에 들어가기 시작한 시점은 조문으로 확정됩니다 — 2020-08-12 이후 취득분부터입니다. 지방세법 제13조의3 제2호가 그날 신설되면서 조합원입주권을 "해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 … 주택 수에 가산한다"고 정했고, 같은 날 부칙(법률 제17473호) 제3조가 "이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다"고 못박았습니다. 부칙 제7조는 한 겹 더 얹어, 시행 전에 매매계약을 체결한 경우는 적용하지 않는다고 합니다.

대출 축은 다릅니다. 이건 법률이 아니라 금융위원회 고시(은행업감독규정 별표 6, 2026-04-01 시행)이고, 그 정의는 "주택"에 "분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함한다"고만 적습니다 — 취득 시점 부칙으로 갈리는 구조가 아니라 규제지역 지정 시점과 차주 요건에 걸려 있어 조문 하나로 확정되지 않습니다.

다만 본인 세대가 실제로 몇 채를 보유 중인지는 저희가 조회하지 않습니다. 그 사실관계는 직접 세셔야 합니다.

• 비과세 해당 여부를 판정하지 않습니다. 일시적 2주택 3년, 합가 특례 기간, 상생임대 일몰 시점은 개정 이력이 잦아 저희가 연도를 적지 않습니다.
• 양도가액 12억을 넘는 집의 과세분 안분 계산은 제공하지 않습니다.
• 조정대상지역 변동 이력은 2023-01-05 이후 3건만 있습니다(전면 해제 · 2025-10-16 지정 · 2026-07-01 추가 지정). 비과세의 거주요건은 '취득 당시' 지정 여부로 갈리는데, 그보다 이전에 취득한 경우는 저희가 판단하지 못합니다.
• 등록 장기임대주택의 중과 배제는 등록 시기별 세부 요건을 확정하지 못했습니다.
• 경과조치에 '무주택자에게 매도하는 경우 한정'이라는 요건이 일부 정리본에 등장하는데, 시행령 원문으로 재확인하지 못했습니다. 강남3구·용산 건이라면 이 대목을 세무사에게 직접 물으세요.
• 조세특례제한법 감면 특례(신축주택·미분양 등)와 농어촌주택·문화재주택 특례는 다루지 않았습니다.
• 2027년 이후 양도는 국회에 가지 않은 개편안의 영향권입니다. 저희 계산기는 현행 규칙으로만 계산하고 그 사실을 응답에 적어 돌려줍니다.

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이 글의 세금 숫자는 부동산 데이터 MCP를 실제로 호출해 받은 값입니다 — 규칙표 3회(capital_gains_tax·one_home_exemption_map·regulated_area)와 세액 계산 6회(realty_capital_gains_tax, 중과 선언·보유기간·매도 순서를 바꿔 가며)입니다. 규정 확인일은 2026-08-13·2026-08-13·2026-08-11이고, 근거는 소득세법 제95조·제97조의2·제103조·제104조와 시행령 제167조의3, 정책브리핑, 기획재정부 2026년 세제개편안입니다.

"확인하지 못했다"고 적은 자리는 전부 저희 데이터가 스스로 밝힌 유보입니다. 아는 것과 모르는 것을 갈라 적는 것이 저희가 이 서비스를 만드는 이유입니다.

정보 제공용이며 세무 자문이 아닙니다. 신고·납부 전 세무사 확인이 먼저입니다.