보금자리론 조건

실제로 들어온 질문 하나에 대출 규칙 원표와 상품 자격 대조 도구를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 금액·비율은 전부 도구가 돌려준 값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 대출 규칙 확인일 2026-08-12 · 주금공 상품소개 확인일 2026-08-14 · 실거래 기준 2026-09-15 12:06.

질문 — 보금자리론 받으려면 조건이 뭐야?

상담에서 들어온 질문입니다. 조회수도 추천수도 딸려 오지 않았으니 몇 명이 같은 것을 궁금해하는지는 저희가 모릅니다. 수요가 크다고 말하지 않겠습니다 — 이 표본에서 한 번 관측됐다는 것까지가 저희가 아는 전부입니다.

요건 자체는 다섯 줄입니다

규칙 원표가 신청대상으로 적어 보내는 것은 이렇습니다.

• 주택 수 — 부부합산 무주택 또는 1주택. 1주택이면 기존주택을 3년 내 처분하는 조건입니다.
• 소득 — 부부합산 연 7,000만원 이하(신혼 8,500만원 이하, 다자녀는 9,000만원~최대 1억원으로 완화).
• 집값 — 공부상 주택 6억원 이하.
• 신용 — CB점수 271점 이상.
• 자격 — 민법상 성년인 대한민국 국민.

여기까지는 어디에나 적혀 있습니다. 저희가 도구를 일곱 번 돌려 조건을 바꿔 가며 본 결과, 실제로 사람을 돌려세우는 자리는 그 목록 안이 아니라 목록 옆에 있었습니다. 두 군데입니다.

첫 번째 — 6억은 값이 세 개입니다

규칙 원표가 이 대목에 경고를 붙여 보냅니다.

⚠️ 시세정보·감정평가액·매매가액 중 '어느 하나라도' 6억원을 초과하면 취급 불가다 — 매매가만 6억 이하면 된다고 읽으면 틀린다

매매가를 6억원 아래로 맞춰 계약하셔도, 그 집의 시세정보나 감정평가액이 6억원을 넘으면 안 됩니다. 깎아서 맞추는 것으로 통과되지 않는 조건이라는 뜻입니다.

자격 대조 도구에 집값만 6억 5,000만원으로 올려 봤더니 이렇게 돌아왔습니다.

주택가격 6억 5,000만원 > 상한 6억원(⚠️ 시세·감정가·매매가 중 어느 하나라도 초과 시 불가)

같은 호출에서 디딤돌도 함께 막혔습니다(상한 5억원). 반대로 은행권 주담대는 그대로 가능이었습니다. 6억을 넘는 순간 남는 선택지는 은행 대출 하나라는 것이 이 질문의 실질적인 답입니다.

그 6억이 실제로 어디를 남기는지 재봤습니다

조건표는 6억이라는 숫자만 알려 주지, 그 숫자가 내 동네에서 무엇을 뜻하는지는 말해 주지 않습니다. 그래서 최근 3개월 아파트 매매 실거래로 시군구 일곱 곳의 평형대별 중앙값을 뽑았습니다. 전용 60㎡ 미만을 소형, 60~85㎡를 중소형이라고 부르겠습니다.

서울 노원구 (소형 1,100건 · 중소형 556건)

• 소형 5억 8,000만원 — 문턱 안
• 중소형 7억 9,000만원 — 넘음

서울 도봉구 (소형 331건 · 중소형 429건)

• 소형 4억 2,300만원 — 문턱 안
• 중소형 6억원 — 정확히 그 선

경기 수원시 영통구 (소형 727건 · 중소형 495건)

• 소형 5억 2,000만원 — 문턱 안
• 중소형 9억 300만원 — 넘음

인천 연수구 (소형 136건 · 중소형 787건)

• 소형 6억 3,000만원 — 넘음
• 중소형 6억 8,500만원 — 넘음

부산 해운대구 (소형 326건 · 중소형 355건)

• 소형 3억 2,900만원 — 문턱 안
• 중소형 6억 1,500만원 — 넘음

경기 평택시 (소형 430건 · 중소형 952건)

• 소형 3억 2,650만원 · 중소형 4억 2,100만원 — 둘 다 문턱 안

충남 천안시 서북구 (소형 391건 · 중소형 648건)

• 소형 1억 6,600만원 · 중소형 3억 6,647만원 — 둘 다 문턱 안

읽는 법 하나만 말씀드립니다. 도봉구 중소형 중앙값이 6억원이라는 것은 그 평형 거래의 절반이 그 선 위에 있다는 뜻입니다(6억원 자체는 '이하'라 통과합니다 — 위쪽 절반이 안 됩니다). 같은 동네 같은 평수인데 옆 단지는 되고 우리 단지는 안 되는 일이 그래서 생깁니다. 지역으로 되고 안 되고가 갈리는 게 아니라 한 동네 안에서 갈립니다.

그리고 저 표로는 "이 집이 6억 이하냐"를 확정할 수 없습니다. 저희가 가진 건 셋 중 하나(실거래 매매가)뿐이고, 시세정보와 감정평가액은 수집하지 않습니다. 못 본 것이지 없는 것이 아닙니다.

두 번째 — LTV보다 한도가 먼저 뭅니다

"보금자리론 LTV 70%, 생애최초 80%"는 맞는 말인데, 그 비율로 계산한 금액이 나오지 않습니다. 상품 한도가 그 앞에 서 있기 때문입니다.

한도는 이렇습니다.

• 일반 — 3억 6,000만원
• 생애최초 — 4억 2,000만원
• 다자녀·전세사기피해자 — 4억원

규칙 원표가 직접 이렇게 적어 보냅니다.

LTV가 80%여도 한도(생애최초 4.2억)가 먼저 물 수 있다 — 예: 비수도권 6억 주택이면 LTV 80%=4.8억이지만 한도 4.2억이 상한이다

저희가 규제 상한 계산기로 확인해 봤습니다. 비수도권 비규제 6억원 주택·생애최초로 넣으면 LTV 80%가 적용돼 4억 8,000만원이 나옵니다. 그런데 보금자리론으로 실제 받을 수 있는 건 4억 2,000만원입니다. 6,000만원이 계산기에만 있고 통장에는 안 들어옵니다.

일반(생애최초 아님)이면 격차가 같은 방향으로 한 번 더 벌어집니다. 같은 6억 주택에 LTV 70%면 4억 2,000만원인데, 일반 한도는 3억 6,000만원입니다.

자기자금으로 환산하면 이렇습니다. 6억짜리 집을 보금자리론으로 사실 때,

• 생애최초라면 최소 1억 8,000만원
• 일반이라면 최소 2억 4,000만원

이 있어야 잔금이 닫힙니다(취득세·중개보수 제외). 그래서 규칙 원표도 "한도 3.6억은 LTV 70%를 다 못 쓴다 — 실제 매수 가능 가격대는 6억보다 낮아진다"고 적어 보냅니다.

수도권이면 생애최초 80%가 아닙니다

여기가 한 번 더 갈리는 자리입니다. 생애최초 LTV 80%는 비수도권 비규제에만 붙습니다.

• 비수도권 비규제 — 생애최초 80%
• 수도권 비규제 — 생애최초 70%
• 규제지역 — 생애최초 70%

저희가 규제 상한 계산기에 세 지역을 각각 넣어 확인했습니다. 인천 연수구(수도권 비규제)와 수원시 영통구(규제지역) 둘 다 6억 주택·생애최초에서 LTV 칸이 70%, 상한 4억 2,000만원으로 돌아왔습니다. 충남 천안시(비수도권 비규제)만 80%·4억 8,000만원이었습니다.

규칙 원표에는 이 대목에 자백이 하나 붙어 있습니다.

⚠️ 주금공 일반 상품소개 페이지에는 '최대 70%'만 적혀 있고 생애최초 80%는 '특성별 상품소개'에 있다 — 한 페이지만 보고 '80%는 근거 없다'고 판단하면 틀린다

저희도 한 번 그렇게 틀렸던 자리라 그대로 옮겨 둡니다.

그리고 수도권·규제지역에는 만기 제한이 하나 더 붙습니다. 보금자리론 만기 선택지는 10·15·20·30·40·50년인데, 계산기에 수원시 영통구·50년을 넣었더니 이렇게 돌아왔습니다.

수도권·규제지역 만기 상한 30년으로 조정했다 — 요청한 만기로는 취급 자체가 안 된다(정책대출 포함)

50년 고정을 보고 보금자리론을 고르셨다면, 그 선택지는 수도권에서 없습니다.

6·27이 깎은 것은 보금자리론 한도가 아닙니다

여기서 자주 뒤집히는 대목이 있습니다. 규칙 원표가 확정으로 적어 보냅니다.

✅ 6·27 대책으로 축소되지 않았다(2026-08-14 확정). 6·27이 깎은 건 디딤돌(LTV 80→70%로 최대 한도 5,000~6,000만원 감소)과 버팀목이고, 보금자리론 한도는 유지됐다

그렇다고 6·27이 보금자리론을 비켜 간 것은 아닙니다. 셋이 적용됩니다.

• 공급 총량 25% 감축 — 한도가 아니라 연간 공급계획이 줄었습니다. 접수 시기와 소진 여부가 변수가 됩니다.
• 6개월 이내 전입 의무 — 수도권·규제지역 구입 시.
• 만기 30년 상한 — 수도권·규제지역, 연령 무관.

한도는 그대로인데 줄 서는 곳이 짧아진 것입니다. 규칙 원표는 그 결과로 수요가 쏠렸다고 적습니다 — DSR 미적용에 저금리(4.35~4.65% 대 시중 7%대)에 장기 고정이 겹쳐, 2026년 1분기에 7조원을 돌파해 연 목표 20조원의 36%를 채웠고 같은 기간 디딤돌은 4조원으로 전년 대비 2조원 줄었다는 것입니다. 총량이 줄고 수요가 몰리면 언제 신청하느냐가 조건만큼 중요해집니다.

아직 없는 제도를 조건표에 넣지 마십시오

기사에서 보셨을 두 가지는 시행 전입니다.

• 신혼 소득요건 선택제(부부합산 8,500만원 또는 부부 중 1인 7,000만원 중 선택) — 2026-08 발표 단계.
• 청년미래 보금자리론(소득 7,000만원 이하 청년이 아파트를 제외한 4억원 이하 주택 구입) — 2027-01 출시 예정.

도구가 시간축 경보로 이 둘을 따로 띄워 보내면서 status=pending을 달고 "확정된 법처럼 말하지 말 것"이라고 적습니다. 조회 시점 기준 청년미래 보금자리론까지 108일 남아 있었습니다. 지금 신청하실 수 있는 제도가 아닙니다.

같은 경보에 하나가 더 있었습니다 — 2026-12-31에 비수도권 스트레스 DSR 2단계 유예가 종료(107일 남음)됩니다. 보금자리론은 DSR 적용 제외라 직접 맞는 것은 아니지만, 비교 대상인 은행권 주담대 한도가 그때 줄어듭니다. 두 상품을 저울질하고 계시다면 그 저울이 연말에 한 번 기웁니다.

구입만 되는 게 아닙니다

질문이 "받으려면"이라 구입 가정으로 답했지만, 규칙 원표에 자금용도가 셋으로 적혀 있습니다.

• 구입용도
• 보전용도 — 임차보증금 반환, 상속·증여
• 상환용도

세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데 목돈이 없는 경우가 두 번째입니다. 은행권에서 같은 목적으로 받는 전세반환 대출과는 규제가 다른 자리라, "구입 아니면 해당 없음"으로 넘기지 마십시오.

상환방식도 원리금균등 하나가 아니라 체감식(원금균등)·체증식까지 셋이고, 신혼·다자녀·전세사기피해자 등으로 최대 1.0%p 금리우대가 붙습니다.

정리 — 순서대로 확인하십시오

1. 집값부터 봅니다. 시세정보·감정평가액·매매가 세 값 모두 6억원 이하인지. 하나라도 넘으면 여기서 끝입니다.
2. 주택 수를 셉니다. 세대 기준 무주택 또는 1주택(3년 내 처분 조건). 2채 이상이면 대상이 아닙니다.
3. 소득을 봅니다. 7,000만원 이하, 신혼 8,500만원 이하, 다자녀 9,000만원~1억원.
4. 한도로 자기자금을 계산합니다. LTV가 아니라 한도(생애최초 4억 2,000만원 / 일반 3억 6,000만원)에서 빼십시오.
5. 수도권이면 80%·50년을 지웁니다. LTV 70%, 만기 30년, 전입 6개월.
6. 접수 시기를 봅니다. 공급 총량이 25% 줄어 소진 여부가 변수입니다.

저희가 판정하지 않는 것

주택 수가 몇 채인지, 생애최초에 해당하는지, 신혼·다자녀에 해당하는지는 전부 사실판단이라 저희가 정하지 않습니다. 도구도 마찬가지입니다 — 응답마다 "서버는 판정하지 않고 선언을 받는다"고 적어 보내고, 자격 대조의 성격을 "자격 대조·라우팅이지 승인·한도 확약이 아니다"라고 스스로 밝힙니다. 실제 승인은 신용·심사에서 다시 갈립니다.

확인하지 못한 것

이 글에서 저희가 보지 못한 것과 재지 않은 것은 맨 위 notSeen에 그대로 적어 두었습니다. 요지만 옮기면 이렇습니다 — 6억 판정의 세 값 중 저희가 가진 것은 실거래 매매가 하나뿐이고, DTI 60%로 실제 얼마가 나오는지는 계산하지 못했으며(저희 계산기가 은행권 DSR 기준으로만 동작합니다), 금리·다자녀 세부 구간은 큐레이션돼 있지 않습니다. 규칙 원표의 확인일은 2026-08-12로 조회 시점에 34일 지나 있었고, 원표 스스로 "2025년에만 6·27, 10·15 두 차례 강화"라며 실행 전 최신 발표 확인을 요구합니다.