영등포 아파트 시세, 84㎡는 어디에 있나요

서울 아파트를 볼 때 기준이 되는 평형은 전용 84㎡입니다. 그런데 여의도동에서는 이 평형을 찾기가 어렵습니다. 단지 색인에 잡힌 여의도동 26개 아파트 가운데 최근 6개월 동안 전용 84~85㎡ 매매가 신고된 곳은 브라이튼여의도 한 곳뿐이고, 그것도 2건(평균 41억원, 39억~43억)입니다. 여의도동에서 실제로 거래된 전용면적은 48㎡·61㎡·79㎡·92㎡·118㎡·136㎡처럼 84㎡를 비껴간 값들입니다.

같은 전용 84~85㎡가 영등포구 다른 동에서는 대림동 문영칸타빌레 6억 4,380만원부터 당산동5가 당산센트럴아이파크 23억 9,143만원까지 놓여 있습니다. 한 자치구 안에서 같은 평형이 3.7배 벌어지고, 정작 제일 비싼 동에는 그 평형이 없습니다. "영등포구 시세"라는 하나의 숫자가 잘 안 통하는 이유입니다.

영등포구 평형대별 실거래 (최근 6개월)

평형대	전용면적	중앙값	평균	전용 평당	거래
소형	60㎡ 미만	11.5억	11.9억	6,915만원	566건
중소형	60~85㎡	13.3억	13.9억	5,676만원	757건
중형	85~115㎡	27.1억	25.9억	8,561만원	71건
대형	115㎡ 이상	24.9억	27.5억	6,759만원	124건

여기서 순서가 한 번 어긋납니다. 평수가 커질수록 평당가가 내려가는 것이 보통인데, 영등포구는 중형(85~115㎡)의 전용 평당 8,561만원이 대형(115㎡ 이상) 6,759만원보다 27% 높습니다. 원인은 그 구간에 누가 있느냐입니다. 구 전체 중형 신고 120건 중 46건이 여의도동에서 나왔고, 여의도동 중형 중앙값은 29억 8,000만원입니다. 반면 대형에는 대림동(10억 5,500만원)·도림동(11억 9,000만원)처럼 값이 낮은 동이 함께 들어옵니다.

위 표는 이상치 필터를 거친 값입니다. 6개월 원자료 1,886건 중 368건(19.5%)이 걸러지고 1,518건이 남았습니다.

전용 84~85㎡ 단지별 비교

전용 83~86㎡ 구간에서 최근 6개월 거래가 5건 이상 잡힌 평형은 영등포구에 37개(단지 수로는 36곳, 신길동 래미안에스티움만 84.92㎡·84.97㎡ 두 타입이 따로 잡힙니다)입니다. 그중 동을 고르게 걸치도록 열한 곳을 뽑았습니다.

단지	법정동	준공	전용 84~85㎡ 평균	실거래 범위	거래
브라이튼여의도	여의도동	2023	41.0억	39.0억~43.0억	2건
당산센트럴아이파크	당산동5가	2020	23.9억	22.4억~25.2억	7건
보라매에스케이뷰	신길동	2020	19.6억	18.9억~20.2억	9건
문래자이	문래동3가	2001	18.2억	14.0억~19.5억	16건
당산현대5차	당산동4가	2000	17.8억	17.0억~18.5억	7건
e편한세상영등포아델포레	대림동	2020	15.6억	15.0억~16.5억	8건
양평한신	양평동5가	1996	15.1억	13.8억~16.5억	12건
현대3차	대림동	1997	12.7억	11.6억~13.6억	11건
문래현대5차	문래동5가	1992	10.1억	8.5억~11.0억	11건
현대1	대림동	1992	8.2억	5.8억~10.4억	25건
문영칸타빌레	대림동	2001	6.4억	6.0억~6.8억	5건

대림동은 같은 동 안에서도 e편한세상영등포아델포레 15.6억과 문영칸타빌레 6.4억이 함께 있습니다. 2020년 준공과 2001년 준공의 차이인데, 이 정도 폭이면 "대림동 84㎡ 시세"를 하나로 말하기 어렵습니다. 반대로 문래동3가 문래자이(2001년)는 같은 연식대의 대림동 단지보다 두 배 가까이 높습니다. 영등포구에서는 연식보다 동이 먼저 값을 가릅니다.

여의도동 세 단지만 전세가율이 20% 안팎이다

매매가만 보면 여의도가 비싸다는 결론에서 끝납니다. 전세를 같이 놓으면 성격이 갈립니다. 아래는 각 단지의 최근 12개월 신고분 기준입니다.

단지	법정동	공급평형(전용)	매매 평균	전세 중앙값	전세가율	매매−전세
시범	여의도동	32평(79.2㎡)	28억 357만원	4억원 (65건)	14.3%	24억 357만원
진주	여의도동	20평(48.3㎡)	21억 5,869만원	3억 9,740만원 (22건)	18.4%	17억 6,129만원
삼부	여의도동	37평(92.1㎡)	27억 5,000만원	5억 7,750만원 (37건)	21.0%	21억 7,250만원
당산삼성래미안4차	당산동5가	34평(84.9㎡)	20억 3,100만원	8억 8,000만원 (13건)	43.3%	11억 5,100만원
래미안에스티움	신길동	34평(84.9㎡)	18억 4,063만원	8억 1,250만원 (16건)	44.1%	10억 2,813만원
힐스테이트클래시안	신길동	34평(84.9㎡)	18억 2,357만원	8억 1,500만원 (16건)	44.7%	10억 857만원
문래자이	문래동3가	35평(85.0㎡)	17억 6,438만원	8억 500만원 (34건)	45.6%	9억 5,938만원
양평한신	양평동5가	34평(84.9㎡)	14억 1,400만원	6억 5,000만원 (42건)	46.0%	7억 6,400만원
현대3차	대림동	34평(84.9㎡)	11억 7,614만원	5억 5,000만원 (27건)	46.8%	6억 2,614만원

여의도동 세 곳은 14.3~21.0%, 나머지 여섯 곳은 43.3~46.8%입니다. 그 사이에 걸치는 단지가 없습니다. 20%대 후반이나 30%대가 하나도 안 나오고 두 무리로 뚝 떨어집니다.

전세는 그 집에 사는 값에 가깝게 매겨집니다. 1971년 준공 시범아파트 전용 79.2㎡의 전세 중앙값이 4억원이라는 것은, 거주 조건만 놓고 보면 대림동 현대3차 전용 84.9㎡(5억 5,000만원)보다 싸게 평가된다는 뜻입니다. 그런데 매매가는 28억원과 11억 8,000만원입니다.

자기자금으로 옮기면 이렇게 됩니다. 여의도동 진주 전용 48.3㎡는 20평대 소형인데 전세를 끼고 사도 17억 6,129만원이 듭니다. 대림동 현대3차 전용 84.9㎡의 6억 2,614만원의 2.8배입니다. 면적은 절반 조금 넘는데 필요한 현금은 세 배 가까이입니다(취득세·비용 제외).

노후 단지가 여의도동에 몰려 있다

영등포구에서 연한과 최근 거래 활발함으로 재건축 후보를 걸러 상위 30개를 뽑으면, 그중 14개가 여의도동입니다. 신길동 6개, 대림동 3개가 뒤를 잇습니다. 1위는 1971년 준공으로 건령 55년인 여의도동 시범(97점)이고, 삼부·대교·진주·광장·미성·공작·목화·수정·삼익·한양·서울·은하·순복음(초원)이 같은 동에서 이어집니다.

다만 이 점수가 말해 주는 범위는 좁습니다. 건령과 최근 12개월 거래 활성도만으로 만든 후보 선별 점수여서, 용적률·대지지분·안전진단 결과·조합 설립 단계는 들어 있지 않습니다. 그러니 이 표에서 읽을 수 있는 것은 "여의도동에 오래된 단지가 몰려 있고 그 단지들의 거래가 활발하다"까지입니다. 앞 절의 전세가율 차이가 재건축 기대 때문이라고 단정하려면 조합 단계와 사업성을 따로 확인해야 하고, 그건 이 실거래 데이터 밖입니다.

동별 표에서 영등포동1가 소형이 1.9억으로 찍히는 이유

법정동별 중앙값을 뽑아 보면 전용 60~85㎡가 여의도동 25억 5,000만원에서 당산동1가 8억 2,150만원까지 3.1배 벌어집니다. 그런데 그 표에서 눈에 걸리는 값이 영등포동1가 소형(전용 60㎡ 미만)의 1억 8,700만원입니다. 바로 옆 영등포동2가 같은 구간이 12억 4,500만원인 것과 나란히 놓으면 설명이 안 됩니다.

영등포동1가만 따로 이상치 필터를 걸어 다시 집계하면 원인이 드러납니다. 최근 6개월 소형 신고 23건 중 13건, 즉 56.5%가 걸러집니다. 남은 10건의 중앙값은 4억 5,000만원, 평균은 4억 4,000만원이고 범위는 2억 8,500만원~6억원입니다. 1.9억은 걸러내기 전 23건의 가운데 값이고, 그 절반 이상이 통상적인 매매와 다른 가격대에 있다는 뜻입니다. 임대주택 분양전환처럼 시세와 무관한 가격이 신고되는 거래가 섞이면 이런 모양이 나옵니다.

구 전체로 보면 6개월 신고 1,886건 중 368건(19.5%)이 같은 기준에 걸립니다. 구 평균 19.5%인 비율이 영등포동1가 소형에서는 56.5%입니다. 특정 동·특정 평형의 중앙값을 인용하기 전에 원본 건수와 걸러진 건수를 함께 보는 편이 안전합니다.

전용 26평대의 18개월 흐름

영등포구 전용 26평(84㎡대) 실거래를 월별로 보면 이렇습니다. 아래는 완결된 달만 추린 것입니다.

계약월	중앙값	거래
2025-09	12억 5,750만원	176건
2025-10	13억 2,000만원	152건
2025-11	11억 8,500만원	30건
2025-12	10억 9,650만원	66건
2026-01	13억 2,250만원	92건
2026-02	12억 1,250만원	110건
2026-03	11억 9,750만원	52건
2026-04	12억원	111건
2026-05	14억 4,400만원	88건
2026-06	13억 1,000만원	65건
2026-07	14억원	73건

18개월 전체로 보면 첫 3개월 평균 대비 최근 3개월 평균이 +10.8%입니다. 끝점 두 달만 비교하면 +6.6%로 절반쯤 됩니다. 어느 쪽을 인용하느냐로 "1년 반에 11% 올랐다"와 "7% 올랐다"가 갈립니다.

월별 값을 그대로 추세로 읽기 어려운 이유도 표에 있습니다. 2025년 11월은 30건, 2026년 3월은 52건인데 2025년 6월은 232건이었습니다. 건수가 30건인 달의 중앙값은 그달에 어떤 단지가 팔렸느냐에 크게 좌우됩니다. 게다가 이 월별 집계에는 이상치 필터가 적용되지 않아 4억원짜리와 25억 2,000만원짜리가 한 평형대 안에 같이 들어 있습니다.

확인하지 못한 것

• 여의도동의 전용 84㎡ 시세: 브라이튼여의도 2건이 전부라 이 값을 여의도동 84㎡의 대표값으로 쓸 수 없습니다. 41억원은 그 2건의 평균입니다.
• 준공 연도 불일치: 단지 색인은 여의도동 삼부를 1975년, 대교를 1975년으로 적는데 재건축 후보 목록은 각각 1977년·1979년으로 적습니다. 어느 쪽이 맞는지 원본으로 확인하지 못해, 단지 표에는 색인 값을, 재건축 절에는 후보 목록 값을 그대로 두었습니다.
• 정비사업 단계: 조합 설립 여부, 안전진단 결과, 용적률과 대지지분은 이 실거래 데이터에 없습니다. 여의도동 단지들의 낮은 전세가율을 재건축 기대로 지목하는 것은 여기서는 추정입니다.
• 표마다 기간이 다릅니다: 평형대별 표와 단지별 84㎡ 표는 최근 6개월, 전세가율 표는 각 단지의 최근 12개월입니다. 같은 단지라도 두 표의 매매 평균이 다른 것은 그 때문입니다(대림동 현대3차 84.9㎡는 6개월 12.7억, 12개월 11.8억).
• 매물 호가: 이 글의 숫자는 전부 신고된 실거래입니다. 지금 나와 있는 매물의 호가는 여기에 없습니다.
• 2026년 8월: 아직 끝나지 않은 달이라 8월 신고분은 최종값이 아닙니다. 위 6개월 집계에는 포함돼 있고, 월별 표에서는 뺐습니다.

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※ 국토부 부동산거래신고 매매·전월세 실거래 기준(2026-08-28 갱신분). 평형대별·단지별 값은 최근 6개월, 전세가율과 차액은 각 단지 최근 12개월 신고분. 법원경매 낙찰가는 이 집계에 들어 있지 않습니다. 평형대 집계에는 이상 거래 필터가 적용됐고, 법정동별 값과 월별 표에는 적용되지 않았습니다.