용인시 84㎡ 월세 수익률 4%대 단지 2026년

용인시 전용 84㎡의 월세 수익률 상위 단지를 늘어놓으면, 눈에 띄는 건 맨 윗줄 한 곳이 아니라 4%대에 촘촘히 모인 네 단지다. 공세동 불곡마을(벽산블루밍) 4.71%, 동백동 호수마을어울림 4.4%, 영덕동 두진 4.39%, 지곡동 써니밸리II 4.36% — 상위권 여섯 곳 중 넷이 약 0.35%포인트에 걸쳐 있다. 여기서 수익률을 가르는 건 월세 액수만이 아니라, 실투자금 계산에 쓰인 보증금이다.

용인시 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

상위권의 실제 모양: 4%대에 네 곳이 겹쳐 있다

수익률 상위 단지 목록은 보통 1위 숫자만 소비되지만, 이 표의 실제 분포는 다르게 읽힌다. 7%대와 5%대가 각각 한 곳씩이고, 나머지 네 곳이 4%대 한 구간에 모여 있다. 공세동 불곡마을(벽산블루밍)이 4.71%로 이 구간의 위쪽, 지곡동 써니밸리II가 4.36%로 아래쪽을 잡고 있는데 그 사이 간격이 매우 좁다.

이 정도 차이는 순위표에서 위아래 줄이 바뀌는 문제일 뿐, 네 단지를 서로 다른 등급으로 나누어 볼 근거가 되기는 어렵다. 표를 볼 때 '3위·4위·5위·6위'가 아니라 '4%대 네 곳'으로 묶어 읽는 편이 실제 숫자에 더 가깝다.

분모를 흔드는 건 매매가가 아니라 보증금

이 표의 수익률은 연 월세를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 돌려주는 돈이라 실투자금에서 빼는데, 그 결과 같은 월세라도 보증금이 큰 쪽의 분모가 작아진다.

4%대 네 단지의 보증금 조건은 서로 꽤 다르다. 영덕동 두진은 보증금 0.7억으로 표 안에서 가장 크고, 공세동 불곡마을은 그보다 작다. 월세 중앙값만 보면 두진이 네 곳 중 가장 적은데도 수익률이 아래쪽에 붙지 않는 이유가 여기에 있다. 큰 보증금이 분모를 줄여 낮은 월세를 어느 정도 상쇄한 것이다.

반대로 동백동 호수마을어울림은 이 표에서 월세 중앙값이 가장 높은 축에 속하지만, 매매 중앙값도 함께 높아 수익률은 4%대에 들어온다. 월세가 높다고 수익률이 따라 올라가지 않는다는 점을, 이 두 단지가 각각 다른 방향에서 보여준다.

거래건수: 같은 숫자라도 뒷받침하는 표본이 다르다

중앙값은 그 값을 만들어낸 거래가 몇 건인지에 따라 무게가 달라진다. 4%대 네 곳 중 공세동 불곡마을과 동백동 호수마을어울림, 영덕동 두진은 월세 거래건수가 한 자릿수이고, 지곡동 써니밸리II는 두 자릿수다.

한편 이 표에서 월세 거래건수가 매매 거래건수보다 적지 않은 단지는 천리 한천마을금광베네스타와 천리 샘골마을풍성신미주1단지 두 곳뿐이다. 나머지 네 곳은 모두 월세 쪽 건수가 매매 쪽보다 적다. 월세 중앙값이 몇 건에서 나온 값인지는 같은 수익률 숫자라도 다르게 취급할 이유가 된다.

이 수익률에 아직 들어오지 않은 것들

마지막으로 짚어야 할 것은 계산에 포함되지 않은 항목이다. 이 수치는 세금, 공실 기간, 수선비를 반영하지 않은 총수익률이다. 임대소득에 붙는 세금과 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간, 노후 설비 교체 비용은 모두 실제 손에 남는 금액을 깎는 쪽으로 작용한다.

또 하나, 매매 중앙값과 월세 중앙값은 같은 집에서 나온 짝이 아니다. 단지 단위로 각각 모은 중앙값을 한 줄에 놓고 계산한 조합값이므로, 표의 수익률은 특정 매물을 사서 특정 조건에 놓았을 때의 성적이 아니라 단지 단위의 대략적 눈금에 가깝다.

그래서 무엇을 보면 되나

4%대에 묶인 네 단지를 비교하려면 우선 보증금 조건이 표의 중앙값과 비슷하게 맞춰지는지 봐야 한다. 분모가 달라지면 수익률도 달라진다. 월세 거래건수가 적은 단지라면 표의 월세 중앙값을 그대로 기대치로 삼기보다 실제 매물의 호가 범위를 따로 확인하는 편이 안전하다. 그리고 위 표의 숫자에서 세금과 공실, 수선비를 각자 조건에 맞게 덜어낸 뒤에야 비교 가능한 숫자가 된다.

표 맨 윗줄의 천리 한천마을금광베네스타처럼 수익률이 뚜렷하게 높은 단지도 이 점검을 피해 가지 않는다.

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.