수원시 전용 84㎡ 월세 수익률, 상위 단지는 연 4.6%

수원시 전용 84㎡ 기준으로 실투자금 대비 월세 수익률을 계산해 보니, 가장 높게 나온 곳은 영통동 영통아이파크로 연 4.6%였습니다. 상위권에 오른 여섯 단지의 수익률은 3.6%에서 4.6% 사이에 모여 있어 순위 안에서의 격차 자체는 크지 않았습니다. 다만 이 값은 세금과 공실, 수선비를 전혀 반영하지 않은 총수익률이라는 점을 먼저 짚어 둡니다.

수원시 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

어떻게 계산한 숫자인가

계산식은 단순합니다. 월세 중앙값에 12를 곱해 연 임대료를 구하고, 이를 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눴습니다. 보증금을 분모에서 뺀 이유는 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이긴 해도, 임대 기간에는 집주인이 쥐고 있어 실제로 묶이는 자금이 그만큼 줄어들기 때문입니다.

이 구조 때문에 매매가와 월세가 같더라도 보증금 관행이 다르면 수익률은 달라집니다. 보증금이 두툼하게 잡힌 단지는 분모가 작아지면서 수익률이 위로 밀려 올라갑니다. 표를 읽을 때 매매가와 월세만 볼 게 아니라 보증금 칸을 함께 봐야 하는 이유입니다.

정렬 기준은 수익률 하나

표에 들어간 여섯 단지는 수원시 전용 84㎡ 중 이 계산식 결과가 높은 순으로 뽑았습니다. 거래량은 순위를 정하는 데 쓰이지 않았고, 매매·월세 거래건수는 각 중앙값이 몇 건 위에서 나온 값인지 확인하라는 뜻으로 나란히 적었습니다.

공통점은 잘 잡히지 않는다

상위 단지들을 놓고 어떤 조건이 수익률을 끌어올렸는지 찾아보면, 뚜렷한 방향이 보이지 않습니다.

준공연도는 1990년부터 2014년까지 흩어져 있는데, 연도 순으로 줄을 세워도 수익률은 오르내림을 반복합니다. 가장 이른 1990년 단지가 상위권 하단에 있고, 가장 늦은 2014년 단지도 하단에 있으며, 정상은 2006년 단지가 차지했습니다. 매매 중앙값도 마찬가지입니다. 3.0억인 당수동 삼정그린뷰가 4.0%인데, 그보다 매매가가 높은 영통아이파크가 4.6%로 더 위에 있습니다. 값이 싸면 수익률이 높아진다는 식의 설명은 이 표 안에서 곧바로 반례를 만납니다.

결국 단지마다 매매 시세와 월세 시세가 어떤 조합으로 형성돼 있느냐의 문제이고, 그 조합은 연식이나 가격 한 가지로 요약되지 않습니다.

이 지표가 말해주지 않는 것

세 가지를 함께 봐야 합니다.

첫째, 세전·공실 전 숫자입니다. 재산세와 임대소득세, 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간, 도배·설비 수리비가 전부 빠져 있습니다. 4.6%든 3.6%든 손에 남는 돈은 이보다 줄어듭니다.

둘째, 매매와 월세가 같은 집이 아닙니다. 매매 중앙값은 매매 거래들의 가운데 값이고, 월세 중앙값은 월세 거래들의 가운데 값입니다. 층과 향, 수리 상태가 다른 별개의 물건들에서 나온 두 값을 나눈 결과라는 뜻입니다. 실제로 특정 매물을 사서 놓을 때의 수익률과는 차이가 날 수 있습니다.

셋째, 표본이 얇습니다. 여섯 단지 모두 월세 거래건수가 한 자릿수입니다. 매매 32건이 잡힌 매탄동 주공그린빌3조차 월세는 8건이고, 나머지도 5~9건 범위에 있습니다. 이 정도 건수의 중앙값은 특이 계약 한두 건에도 흔들릴 수 있습니다.

실제로 쓸 때

이 표는 후보를 좁히는 1차 필터 정도로 쓰는 편이 안전합니다. 관심 가는 단지가 잡혔다면 다음 단계에서 확인할 것들이 있습니다. 해당 단지의 최근 월세 계약이 어떤 보증금·월세 조합으로 이뤄지고 있는지, 그 조합에서 보증금을 낮추면 월세가 얼마나 오르는지, 세입자 교체 시 공실이 얼마나 길었는지, 관리비와 수선 부담은 어느 정도인지 같은 것들입니다.

같은 잣대로 줄을 세워 봤다는 것이 이 계산의 쓸모입니다. 그 줄 안에서 어느 단지를 고를지는 위의 항목들을 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.