📍 경기도 수원시VOL.047 · 2026-09-02

수원도 규제지역인가요

영통·장안·팔달 3개 구만 규제지역입니다. 갈리는 것은 LTV 하나뿐이라 같은 8억 아파트 한도 차이가 2억 4,000만원일 때도, 0원일 때도 있었습니다.

sallim 부동산 데이터팀⏱️ 19분 분량

실제로 들어온 질문 하나에 부동산 데이터 도구를 직접 호출해 답한 글입니다. 아래 한도·세율은 전부 실호출값이고 기억으로 채운 값은 없습니다. 규제지역 현황 기준일 2026-08-11 · 대출 규칙 확인일 2026-08-12 · 실거래 데이터 기준 2026-09-01.

질문 — 수원시 집 사려는데 규제지역이야?

수원시는 통째로 규제지역이 아닙니다

4개 구 중 3개만입니다.

규제지역 — 영통구 · 장안구 · 팔달구
규제지역 아님 — 권선구

조정대상지역과 투기과열지구는 현재 지정 목록이 같습니다. 그러니 "수원 조정대상지역이야?"와 "수원 투기과열지구야?"의 답은 지금은 같습니다.

경기도 전체로는 15곳입니다 — 과천 · 광명 · 의왕 · 하남 · 구리 · 성남 분당·수정·중원구 · 수원 영통·장안·팔달구 · 안양 동안구 · 용인 수지구·기흥구 · 화성 동탄구. 서울은 25개 자치구 전역입니다.

지정은 두 번 넓어졌습니다. 2025-10-16에 서울 전역과 경기 12곳이, 2026-07-01에 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가됐습니다. 수원 3개 구는 2025-10-16자입니다.

그런데 "권선구니까 괜찮다"가 두 번째 함정입니다

여기가 이 질문에서 가장 자주 틀리는 자리입니다. 도구가 응답에 직접 이렇게 적어 보냅니다 — "규제지역이 아니니 해당 없다"가 대표 오해라고요.

2025년의 두 대책(6·27, 10·15)이 만든 규제는 대부분 "수도권 또는 규제지역"에 걸립니다. 수원시는 경기도이므로 네 개 구 전부가 수도권입니다. 권선구도 예외가 아닙니다.

권선구여도 똑같이 걸리는 것

대출 만기 30년 상한 (디딤돌·보금자리론 같은 정책대출 포함, 나이 무관)
가액구간 대출한도 — 시가 15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억
스트레스 금리 3.0%p (한도를 계산할 때 약정금리에 얹는 가산폭)
구입 후 6개월 이내 전입 의무
1주택자는 기존 집을 팔지 않으면 구입 목적 주택담보대출 자체가 금지

규제지역이냐 아니냐로 갈리는 것은 LTV 하나뿐입니다. 무주택자 기준 규제지역 40%, 수도권 비규제 70%입니다.

그 하나가 얼마인가 — 같은 8억 아파트로 열 번 계산했습니다

가격을 8억으로 고정하고 구와 조건만 바꿨습니다. 30년 만기, 약정금리 4.2%, 변동금리, 은행 기준입니다.

연소득 1억 2,000만원, 무주택자

영통·장안·팔달 — 3억 2,000만원 (LTV 40%가 상한을 뭅니다)
권선구 — 5억 6,000만원 (LTV 70%)
차이 2억 4,000만원

같은 값의 집을, 같은 소득으로, 같은 수원시에서 사는데 자기자금이 2억 4,000만원 더 필요해집니다.

그런데 소득이 낮으면 이 차이가 거의 사라집니다. 같은 8억 집을 연소득 7,000만원으로 다시 계산했습니다.

영통·장안·팔달 — 3억 2,000만원 (여전히 LTV가 상한)
권선구 — 3억 4,374만원 (LTV로는 5억 6,000만원이 나오지만 DSR이 먼저 뭅니다)
차이 2,374만원

권선구의 LTV 70%가 종이 위에서만 살아 있는 것입니다. 실제로 빌릴 수 있는 돈은 DSR — 연소득의 40% 안에서 모든 대출 원리금이 끝나야 한다는 규칙 — 이 정합니다. "규제지역이 아니라서 유리하다"는 말은 소득이 그 LTV를 감당할 때만 참입니다.

조건을 바꾸면 답이 뒤집힙니다

같은 8억, 같은 연소득 1억 2,000만원인데 차주 유형만 바꿨습니다.

생애최초 — 차이가 0원입니다

영통·장안·팔달 — 5억 6,000만원
권선구 — 5억 6,000만원

규제지역의 일반 무주택자는 LTV 40%로 깎였지만, 생애최초 우대 70%는 규제지역에서도 그대로 남았습니다(2025-10-15 대책 이후에도 존치). 그래서 생애최초 해당자에게는 영통구와 권선구가 같은 값입니다. 이 분에게는 "수원 규제지역이냐"가 대출 한도를 하나도 바꾸지 않습니다.

1주택자가 집을 안 팔고 추가로 사는 경우 — 양쪽 다 0원입니다

영통·장안·팔달 — 0원 (금지)
권선구 — 0원 (금지)

권선구가 규제지역이 아니어도 수도권이라 금지입니다. 6·27 대책이 수도권·규제지역의 미처분 추가구입 주택담보대출을 LTV 0%로 막았습니다.

1주택자가 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정하는 경우 — 여기서 다시 갈립니다

영통·장안·팔달 — 4억원 (LTV 50%)
권선구 — 5억 6,000만원 (LTV 70%)
차이 1억 6,000만원

그래서 먼저 답해야 할 질문은 "몇 구냐"가 아닙니다

같은 8억 집, 같은 소득에서 규제지역 여부가 만드는 차이가 2억 4,000만원이기도 하고, 2,374만원이기도 하고, 0원이기도 했습니다. 무엇이 갈랐는지는 구가 아니라 사시는 분이 어느 유형인가였습니다.

1. 수원 어느 구를 보고 계십니까? 영통·장안·팔달 권선 아직 안 정했습니다

규제지역입니다. 2025-10-16부터 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 일반 무주택자 LTV 40%, 1주택 처분조건부 50%, 생애최초는 70% 그대로입니다.

대출 말고도 두 곳에 더 걸립니다. 취득세 — 이미 집이 한 채 있는 분이 여기서 두 번째 집을 사면 8% 중과이고, 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12%입니다. 양도세 — 파실 때 이 집이 조정대상지역 안이면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유특별공제가 통째로 배제됩니다.

규제지역이 아닙니다. LTV는 70%가 그대로 적용되고, 취득세 2주택 중과(8%)와 양도세 조정대상지역 중과도 걸리지 않습니다. 8억 기준 취득세 세율만 보면 2.33%와 8%의 차이입니다.

다만 수도권이라 나머지는 다 걸립니다 — 만기 30년 상한, 가액구간 한도 6억, 스트레스 금리 3.0%p, 6개월 전입 의무, 1주택 미처분 시 구입 목적 대출 금지. 그리고 소득이 넉넉하지 않으면 LTV 70%까지 가기 전에 DSR이 먼저 막습니다(연소득 7,000만원·8억 기준 3억 4,374만원).

대출만 놓고 보면 권선구가 유리한 폭이 조건에 따라 0원에서 2억 4,000만원까지 벌어집니다. 생애최초시면 차이가 없고, 일반 무주택에 소득이 높으면 2억 4,000만원, 소득이 낮으면 2,374만원입니다. 아래 2번을 먼저 골라 보세요.

다만 같은 8억으로 비교한 것은 규제 효과만 떼어 보려는 장치입니다. 실제 시세는 구별로 크게 다릅니다 — 최근 12개월 전용 84㎡ 실거래 단지 평균이 영통구는 광교아이파크 13.5억(21건)·광교더샵 12.5억(19건)·광교한양수자인 9.2억(14건)이고, 권선구는 수원시청역SKVIEW 6.1억(10건)·신미주 3.1억(18건), 팔달구는 월드메르디앙 7.0억(25건)·화서역블루밍푸른숲 6.0억(15건)·영광 4.4억(21건)입니다. 영통에서 8억은 하단이고 권선에서는 상단 밖입니다.

2. 지금 집이 있으십니까? 무주택 · 생애최초입니다 무주택인데 생애최초는 아닙니다 한 채 있습니다 두 채 이상입니다

이 질문이 대출 한도를 바꾸지 않습니다. 8억·연소득 1억 2,000만원 기준으로 영통구도 권선구도 5억 6,000만원입니다. 생애최초 LTV 70% 우대가 규제지역에서도 존치됐기 때문입니다.

대신 정책대출을 볼 수 있느냐가 집값에서 갈립니다. 권선구·생애최초 조건으로 상품 자격을 두 번 대조했습니다. 8억·연소득 1억 2,000만원이면 은행 주택담보대출 하나만 남고 디딤돌·보금자리론이 둘 다 닫힙니다 — 소득도 기준(생애최초 7,000만원)을 넘고 집값도 상한(디딤돌 5억·보금자리론 6억)을 넘기 때문입니다. 5억·연소득 7,000만원으로 낮추면 셋 다 열립니다.

정책대출이 열리면 축이 바뀝니다 — 디딤돌·보금자리론은 DSR을 적용받지 않고 대신 DTI 60%를 봅니다. 남은 요건은 디딤돌이 전용 85㎡ 이하·순자산 5.06억 이하·무주택 세대주이고, 보금자리론은 면적 요건이 없는 대신 시세·감정가·매매가 어느 하나라도 6억을 넘으면 불가입니다. 취득세도 12억 이하 주택이면 생애최초 감면(200만원 한도)이 있습니다.

여기가 차이가 가장 큰 갈래입니다. 8억·연소득 1억 2,000만원 기준 영통구 3억 2,000만원, 권선구 5억 6,000만원 — 2억 4,000만원 차이입니다. LTV 40%와 70%가 그대로 벌어집니다.

다만 소득이 이 폭을 다 못 쓸 수 있습니다. 같은 8억을 연소득 7,000만원으로 계산하면 권선구가 3억 4,374만원(DSR이 상한)이라 차이가 2,374만원으로 줄었습니다. 금리 유형도 축입니다 — 변동형은 스트레스 3.0%p가 전액 붙고 순수고정은 안 붙어서, 같은 조건에서 DSR 상한이 3억 4,374만원과 4억 7,714만원으로 갈렸습니다. 상품을 안 정하셨으면 지금 값을 "내 한도"로 굳히지 마세요.

기존 집을 파실지가 먼저입니다 — 대출이 있고 없고가 갈립니다. 안 팔고 추가로 사시면 영통구도 권선구도 0원입니다. 규제지역이 아니어도 수도권이면 구입 목적 주택담보대출이 금지입니다.

6개월 안에 기존 집을 팔기로 약정하시면 열립니다 — 8억·연소득 1억 2,000만원 기준 영통구 4억원(LTV 50%), 권선구 5억 6,000만원(70%)입니다. 그리고 파는 쪽 세금을 같이 보셔야 합니다 — 파실 집이 조정대상지역 안이면 2주택 중과 +20%p에 장기보유특별공제 배제입니다. 그 유예는 2026-05-09로 끝났습니다.

구입 목적 주택담보대출은 나오지 않습니다(수도권·규제지역 미처분 추가구입 금지). 취득세도 갈립니다 — 영통·장안·팔달에서 사시면 조정대상지역 3주택으로 12%, 권선구면 비조정 3주택으로 8%입니다(4주택 이상은 비조정도 12%).

파는 쪽은 더 큽니다. 조정대상지역 주택을 파실 때 3주택 이상은 기본세율에 +30%p가 붙고 장기보유특별공제가 배제됩니다(최고 75%, 지방소득세 포함 82.5%). 다만 저희는 세대 주택 수를 판정하지 않습니다 — 분양권·입주권 가산과 지방 저가주택 제외 규정이 얽혀 있어 세무 확인이 먼저입니다.

3. 계약은 언제 하셨습니까 / 하실 예정입니까? 2025-10-15 이전에 이미 계약했습니다 아직입니다 / 이후에 했습니다

경과조치를 확인할 자리입니다 — 대출과 취득세 양쪽에 있습니다.

대출은 2025-10-15까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부를 마친 분(및 대출 신청접수를 마친 분)에게 종전 규제가 적용됩니다. 취득세는 지정고시일 이전에 계약하고 계약금 지급을 증빙하면 지정 전 취득으로 봐서 중과 판정에서 빠집니다(지방세법 제13조의2 제4항). 수원 3개 구의 지정일이 2025-10-16이라 이 조항이 그대로 걸리는 자리입니다.

계약금을 실제로 지급한 증빙(금융거래내역)이 핵심입니다. 해당 여부는 서류로 보는 사실판단이라 저희가 판정하지 않습니다 — 은행과 관할 시청 세무과에 확인하세요.

현행 규제가 그대로 적용됩니다. 위 숫자들이 지금 기준입니다.

계약 전에 지정 현황을 다시 확인하세요. 저희 값의 기준일은 2026-08-11이고, 지정은 2025-10-16과 2026-07-01에 두 번 넓어졌습니다. 취득 시점은 원칙적으로 잔금 지급일이라(지방세법 제7조 제2항), 잔금이 몇 달 뒤면 그 사이 규칙이 바뀔 수 있습니다. 특히 분양은 입주가 수년 뒤라 지금 세율표가 그때도 유효하리라는 보장이 없습니다.

대출 말고 규제지역이 바꾸는 것 둘

취득세 — 이미 집이 있는 분에게만 갈립니다

무주택자가 첫 집을 사는 경우에는 영통구든 권선구든 취득세가 같습니다. 표준세율은 지역을 보지 않습니다.

6억 이하 — 1.0%
6억 초과 9억 이하 — 산식 적용, 1.01~2.99% (8억이면 2.33%)
9억 초과 — 3.0%

갈리는 것은 1세대 2주택부터입니다. 조정대상지역 안에서 두 번째 집을 사면 8%입니다. 비조정지역은 3주택부터 8%입니다.

8억 아파트에 표의 산식을 적용하면 1,866만원과 6,400만원입니다(부가세목 별도). 같은 값의 집을 사면서 영통구냐 권선구냐로 4,500만원 남짓이 갈립니다.

주의하실 것이 하나 있습니다. 2022년 12월에 행정안전부가 중과 완화(2주택 폐지·3주택 반감)를 발표했지만 입법이 무산됐습니다(21대 국회 임기만료 폐기). 아직 그 발표를 근거로 적힌 글이 남아 있는데, 현행은 2020년 조문 그대로입니다. 발표가 아니라 조문이 답입니다.

양도세 — 파실 때 그 집이 조정대상지역 안이면

1세대 2주택 — 기본세율 +20%p
1세대 3주택 이상 — 기본세율 +30%p
둘 다 장기보유특별공제 배제

세율보다 공제 배제가 더 큰 경우가 많습니다. 그리고 "지금은 유예 중"이라는 답은 이제 틀립니다 — 한시 배제는 2022-05-10에 시작해 2026-05-09로 종료됐고, 2026-05-10 양도분부터 중과가 실제로 돌아가고 있습니다.

2025-10-16에 새로 지정된 조정대상지역(수원 3개 구가 여기 들어갑니다)에는 경과조치가 있습니다 — 2026-05-09 이전에 매매계약을 맺고 계약일부터 6개월 안에 양도하면 되며, 최종 시한은 2026-11-09입니다. 계약금 지급 증빙이 필수이고 가계약은 인정되지 않습니다.

이 글이 답하지 못한 것

토지거래허가구역은 별개 제도입니다. 규제지역과 다른 법, 다른 절차이고 지정 목록도 다릅니다. 2025-10-20부터 서울 전역과 경기 12곳, 2026-07-05부터 동탄·기흥·구리가 추가된 것까지는 저희 자료에 있는데, 그 "경기 12곳"의 시군구 목록이 없습니다. 수원시 포함 여부는 저희가 답할 수 없으니 수원시청과 경기도청 공고로 확인하세요. 허가구역이면 실거주 의무가 붙어 계획이 통째로 바뀝니다.
청약은 다루지 않았습니다. 규제지역은 1순위 요건·재당첨 제한·전매제한도 바꾸는데, 이 글은 매매를 전제로 한 질문에 답했습니다.
국토교통부 고시 원문 번호를 확보하지 못했습니다. 지정 사실과 효력일은 정부 발표문과 보도 기준입니다. 2026-06-29 의결 이후의 추가 지정·해제도 확인하지 못했습니다.
주택 수·생애최초·무주택 해당 여부는 저희가 판정하지 않습니다. 위 계산은 전부 선언값을 넣은 결과이고, 분양권·입주권이 몇 채로 잡히는지는 취득 시점에 따라 갈립니다.
대출 규제 상한은 승인 확약이 아닙니다. 방공제·MCI/MCG 가입 여부·은행 자체 심사로 더 줄어들 수 있습니다.
규제는 자주 바뀝니다. 2025년에만 6·27과 10·15 두 차례 강화됐습니다. 실행 전에 은행과 금융위원회 최신 발표를 확인하세요.

근거 (도구 실호출 21회)

realty_policy_rules(topic=regulated_area) — 규제지역 지정 현황, 확인일 2026-08-11. 경기 15곳 목록과 2025-10-16·2026-07-01 두 차례 변경 이력
realty_policy_rules(topic=axes) — 횡단 규칙 진실원, 확인일 2026-08-14. "규제지역 여부로 갈리는 것은 LTV만"과 "수도권 또는 규제지역" 적용 축
realty_policy_rules(topic=acquisition_tax) — 취득세 표준세율·다주택 중과·경과조치, 확인일 2026-08-11
realty_policy_rules(topic=capital_gains_tax) — 양도세 중과 세율과 유예 종료(2026-05-09), 확인일 2026-08-13
realty_loan_limit × 10 — 영통구·권선구 × 무주택(연소득 7,000만·1억 2,000만)·생애최초·1주택 보유·1주택 처분조건부. 전부 8억·30년·4.2%·변동·은행 기준
realty_loan_eligibility × 2 — 권선구·무주택·생애최초 조건의 상품 자격 대조. 8억·연소득 1억 2,000만원은 은행권만 통과(1/3), 5억·연소득 7,000만원은 셋 다 통과(3/3)
realty_region_price_stats × 5 — 수원 4개 구 전용 84㎡ 최근 12개월 실거래, 데이터 기준 2026-09-01

조건이 다르면 답도 달라집니다. 위에서 골라 주신 조건으로 값이 갈리는 것이 이 글의 요점입니다. 더 좁은 조건(단지·평형·소득·금리유형)을 주시면 그 조건의 값으로 다시 계산해 드립니다.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).

정보 제공용이며 세무·금융 자문이 아닙니다. 계약 전에 국토교통부 지정 현황과 은행·세무서 확인이 먼저입니다.

이 글의 근거

출처: 규제지역 지정 현황 — realty_policy_rules (regulated_area) · 2026-08-11 수집분
횡단 규칙 진실원 — realty_policy_rules (axes) · 2026-08-14 수집분
취득세율표 — realty_policy_rules (acquisition_tax) · 2026-08-11 수집분
양도세 중과 현황 — realty_policy_rules (capital_gains_tax) · 2026-08-13 수집분
대출 한도 계산 10회 — realty_loan_limit (구·차주유형·소득별)
대출 상품 자격 대조 — realty_loan_eligibility
수원 4개 구 전용 84㎡ 실거래 — realty_region_price_stats · 2026-09-01 수집분
정책브리핑 2025-10-15 주택시장 안정화 방안 (국토부·기재부·금융위 합동)
국토교통부 주거정책심의위원회 2026-06-29 의결
지방세법 제11조·제13조의2, 소득세법 제104조 제7항
확인하지 못한 것: 국토교통부 고시 원문 번호를 확보하지 못했습니다. 지정 사실과 효력일은 정부 발표문·보도 기준입니다.
2026-06-29 의결분 이후의 추가 지정이나 해제는 확인하지 못했습니다. 계약 전에 국토교통부 발표를 다시 보셔야 합니다.
토지거래허가구역은 규제지역과 별개 제도인데, 경기 12곳의 구체적인 시군구 목록을 저희가 값으로 갖고 있지 않습니다. 수원시 포함 여부는 저희가 답할 수 없습니다.
주택 수·생애최초·무주택 해당 여부를 저희가 판정하지 않습니다. 이 글의 모든 계산은 선언값을 넣은 결과입니다.
대출 규제 상한은 승인 확약이 아닙니다. 방공제·MCI/MCG·은행 자체 심사로 더 줄어들 수 있습니다.
서민·실수요자 우대(규제지역 LTV 60%)의 소득·주택가격 요건 세부는 2025-10-15 대책 이후 개정본을 확인하지 못했습니다.
장안구는 최근 12개월 전용 84㎡ 실거래가 3건만 잡혀 시세를 적지 않았습니다. 구 전체의 거래가 3건이라는 뜻이 아니라 그 평형 조회에서 3건이 나왔다는 뜻입니다.
취득세 부가세목(지방교육세·농어촌특별세)과 청약 자격·전매제한은 이 글에서 다루지 않았습니다.

기계가 읽는 같은 자료 https://sallim.app/cite/suwon-regulated-area-202609.json

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소득·지역·주택 수·집값을 적어 물으시면 LTV·DSR 규정 표와 정책대출(디딤돌·보금자리론) 요건으로 한도를 계산하고, 조건에 따라 갈리는 지점을 나눠 답합니다. 실제 승인은 은행 심사에서 정해집니다. 질문을 남기시면 짧은 답이 먼저(보통 1분 안팎) 뜨고, 자세한 리포트가 몇 분 뒤 링크로 붙습니다.

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