용인시 84㎡ 월세 수익률 상위 단지, 연 6.92%는 어떻게 나왔나

용인시 전용 84㎡ 기준으로 실투자금 대비 연 수익률이 가장 높게 잡힌 곳은 천리 한천마을금광베네스타로 6.92%였다. 상위 여섯 단지의 수익률은 6.92%에서 4.36% 사이에 걸쳐 있는데, 이 차이는 월세 액수만으로 설명되지 않고 매매 중앙값과 보증금 중앙값의 조합에서 함께 나온다. 다만 표의 수치는 세금·공실·수선비를 빼기 전의 총수익률이다.

용인시 전용 84㎡ 월세 수익률 상위 단지 (2026년)

6.92%라는 숫자가 만들어지는 자리

여기서 쓴 수익률은 정의가 단순하다. 월세 중앙값에 12를 곱한 연 월세를, 매매 중앙값에서 월세 보증금 중앙값을 뺀 금액으로 나눈 값이다. 보증금은 계약이 끝나면 세입자에게 돌려주는 돈이므로 실제로 묶이는 자금에서 빼고 계산했다. 표 맨 위의 6.92%도 이 식을 그대로 통과한 결과일 뿐, 별도의 보정이나 가정은 들어가 있지 않다.

식이 단순하다는 건 결과를 읽을 때 유리한 점이기도 하다. 어떤 단지의 숫자가 높거나 낮게 나왔다면, 그 원인은 분자(월세)와 분모(매매 중앙값 − 보증금 중앙값) 중 어딘가에 반드시 있다.

월세가 같아도 수익률은 갈린다

천리 한천마을금광베네스타와 동백동 호수마을어울림은 월세 중앙값이 150만원으로 같다. 분자가 같으니 결과를 가른 것은 분모인데, 이 분모는 하나의 값이 아니라 두 값이 함께 만든다.

두 단지의 매매 중앙값은 2.8억과 4.6억이고, 보증금 중앙값은 0.2억과 0.5억이다. 보증금이 클수록 실투자금은 그만큼 줄어드니, 호수마을어울림의 0.5억은 분모를 낮추는 쪽으로 작용한다. 그런데도 결과는 6.92%와 4.43%로 벌어졌다. 매매 중앙값 쪽의 간격이 보증금 쪽 간격보다 훨씬 넓어서, 보증금이 깎아준 몫으로는 그 차이를 메우지 못한 것이다.

월세 조건만 보고 수익률을 가늠하면 이 지표의 절반만 본 셈이 된다. 매입가와 보증금이 함께 정해져야 비로소 분모가 확정된다.

순위표를 관통하는 규칙은 보이지 않는다

"쌀수록 수익률이 높다"는 설명은 이 표에서 그대로 성립하지 않는다. 매매 중앙값이 더 낮은 공세동 불곡마을(벽산블루밍)이 천리 샘골마을풍성신미주1단지보다 아래에 있고, 영덕동 두진은 매매 중앙값이 더 높은데도 지곡동 써니밸리II보다 위에 있다. 순위가 여러 변수의 곱으로 정해지는 이상, 한 변수만으로 줄을 세우면 반례가 나온다.

준공연도도 마찬가지다. 상위 여섯 곳의 준공연도는 1996년부터 2008년까지 흩어져 있고, 그 순서는 수익률 순서와 겹치지 않는다. 준공연도는 단지를 식별하는 정보로 붙어 있을 뿐 여기서 어떤 방향성을 읽어내기는 어렵다.

굳이 상단의 공통점을 찾자면, 수익률 1·2위 두 단지가 모두 천리에 있고 보증금 중앙값이 0.2억으로 같다는 점 정도다. 여섯 곳 전체로 넓히면 이 특징도 유지되지 않는다.

표본이 몇 건인지부터 확인해야 한다

매매 중앙값과 월세 중앙값은 서로 다른 거래에서 각각 뽑아 붙인 값이다. 한 채를 사서 그 집을 그대로 월세 놓은 실제 기록을 따라간 값은 아니라는 뜻이다. 그래서 거래건수를 나란히 적어 두었다.

월세 거래가 17건까지 잡힌 단지가 있는가 하면 5건에 그친 단지도 있다. 표본이 얇을수록 중앙값 하나가 특정 계약에 끌려갈 여지가 커진다. 동백동 호수마을어울림처럼 매매는 20건으로 표에서 가장 많은데 월세는 6건인 조합이라면, 수익률을 소수점까지 신뢰하기보다 대략의 수준을 가리키는 값으로 받아들이는 편이 안전하다.

이 숫자에서 빠져 있는 비용

표의 수익률은 세금·공실·수선비를 반영하기 전의 총수익률이다. 보유하는 동안 재산세와 임대소득 관련 세금이 붙고, 세입자가 바뀌는 사이의 빈 기간과 중개보수, 노후 설비 수선비가 발생한다. 이 항목들이 모두 뒤에 붙는 만큼, 실제로 손에 남는 수익률은 표의 숫자보다 아래에 놓인다.

공실은 특히 상위권 단지에서 무겁게 작용한다. 분자가 곧 연 월세이므로, 몇 달의 공백은 그해 수익률을 직접 깎는다. 6.92%라는 값도 열두 달이 빈틈없이 채워졌을 때를 가정한 상단이다.

이 표에서 실제로 건질 것

이 표의 쓸모는 순위 자체보다 계산의 구조를 드러내는 데 있다. 같은 150만원 월세에서 6.92%와 4.43%가 갈렸다는 사실은, 월세 시세를 먼저 보고 매입 조건을 나중에 따지는 순서를 다시 생각하게 만든다.

한 걸음 더 나가면 이런 점도 보인다. 보증금을 높이고 월세를 낮춘 계약과 그 반대로 맞춘 계약은, 같은 집에서도 이 지표를 서로 다른 값으로 만든다. 분자와 분모를 동시에 건드리기 때문이다. 관심 있는 단지가 있다면 최근 월세 계약이 어떤 보증금·월세 조합으로 맺어졌는지부터 확인하는 것이, 순위표의 소수점을 비교하는 일보다 먼저다.

※ 국토부 매매·월세 실거래가. 수익률=연 월세÷(매매 중앙값−보증금 중앙값), 세금·공실·수선비 미반영 총수익률. 투자 자문이 아닙니다.